Як інвестувати в нерухомість Батумі: поради та факти

2025-10-22

Зміст

Батумі, часто називають "Лас-Вегасом Чорного моря", це динамічно розвиваюче місто в Грузії, яке за останнє десятиліття перетворилося з сонного курорту в сучасну метрополію, що приваблює інвесторів з усього світу. Нерухомість Батумі пропонує одне з найпривабливіших поєднань низьких цін, високої рентабельності та легкої процедури купівлі у всьому регіоні Кавказу.

Чи варто інвестувати в нерухомість у Батумі? У Globihome, аналізуючи зростаючі ринки нерухомості у Східній Європі, ми спостерігаємо, що інвестиція в нерухомість Батумі стала однією з найцікавіших опцій для інвесторів. Купівля квартири в Батумі не вимагає складних правових процедур, а грузинське законодавство є одним із найбільш доброзичливих для іноземців у всьому регіоні. Якщо тебе цікавить придбання нерухомості в Батумі крок за кроком, хочеш дізнатися які податки на нерухомість у Грузії та чи вигідна оренда в Батумі на короткий термін, прочитай цю статтю до кінця. Ми представляємо наш аналіз купівлі апартаментів у Батумі та сучасний комплекс Ambassadori Island Batumi, який має шанс стати новою візитівкою міста.

Чому варто інвестувати в нерухомість у Батумі?

Розкішні апартаменти у Батумі з видом на море - преміум тераса з басейном і панорамою міста на заході сонця, нерухомість перша лінія від 115 000 USD

Чи варто інвестувати в нерухомість у Батумі? Це питання вимагає глибокого аналізу як макроекономічних факторів, так і специфіки місцевого ринку. Водночас у Globihome ми вважаємо, що Батумі пропонує унікальні умови для інвесторів у нерухомість. Нижче ми представляємо ключові причини, чому купівля нерухомості в Батумі вигідна:

Висока рентабельність оренди в Батумі

Середня ставка доходу від оренди в Батумі становить 7,28%-8,8% на рік, а для преміум нерухомості на березі моря навіть до 16%. Згідно з даними Global Property Guide за I квартал 2025 року, ставки доходу від інвестицій у Грузії є одними з найвищих у регіоні.

Динамічне зростання вартості нерухомості у Батумі

Ціни на нерухомість у Батумі зростали на 10-14% на рік у періоді 2023-2025 років. Згідно з звітом Colliers Georgia за червень 2025 року, середня ціна за квадратний метр нових квартир у Батумі досягла 1427 USD/м², що становить зростання на 13,5% рік до року.

Дружнє законодавство для іноземців

Купівля квартири в Батумі іноземцями здійснюється без жодних обмежень. Грузія не вимагає спеціальних дозволів, посвідки на проживання або локального ідентифікаційного номера для купівлі нерухомості. Закон гарантує сильний захист власності, а майно іноземних інвесторів повністю захищено від експропріації. Ліберальне економічне законодавство, спрямоване на стимулювання інвестицій, робить процеси простими та прозорими

Низькі податки в Батумі

У Грузії немає ПДВ на купівлю нерухомості. Додатково, немає податку на продаж нерухомості якщо нерухомість утримується щонайменше два роки. Податок на дохід від оренди становить 5%.

Резиденція через інвестицію в Батумі

Купівля нерухомості в Грузії на суму мінімум 100 000 USD дає право на отримання права на постійне проживання в країні.

Стабільне бізнес-середовище та дружнє законодавство

Грузія послідовно займає провідні місця у рейтингу Doing Business Світового банку - у 2020 році країна посіла 7 місце у світі, випередивши такі країни, як Великобританія (8), Норвегія (9) чи Швеція (10). Процедура купівлі нерухомості в Грузії для іноземця є однією з найпростіших у Європі - не потребує спеціальних дозволів, а весь процес можна завершити за 1-2 тижні.

Зростаючий туристичний рух у Батумі

Батумі щорічно відвідують вже понад 3 мільйони туристів, що забезпечує постійний попит на апартаменти для короткострокової оренди. Туристичний сезон зріс з 3 до 6 місяців (травень-жовтень). Туристична статистика Батумі:

2019: 2,1 мільйона міжнародних туристів
2023: 2,8 мільйона туристів (зростання на 33% в порівнянні з 2019)
Прогноз 2025: 3,5 мільйона туристів
Середня тривалість перебування: 4,2 ночі
Сезонність: травень-жовтень (70% річного руху)

Це динамічне зростання туризму безпосередньо впливає на попит на короткострокову оренду в Батумі, де рентабельність може досягати 12-20% на рік.

Розвиток інфраструктури в Батумі

Заплановані великі інвестиції, включаючи розширення Міжнародного аеропорту Батумі, проєкти елітних апартаментів, такі як Gonio Marina від компанії Eagle Hills та найвища будівля в Грузії - Cube Tower (260 метрів).

Звичайно, для порівняння запрошуємо прочитати аналіз інших ринків у Європі:

Ціни на нерухомість у Батумі 2025: Від 35 000 USD - Детальний Аналіз

Ціни на нерухомість у Батумі 2025 звичайно, різняться в залежності від місця розташування, стандарту оздоблення та близькості до моря. Апартаменти Батумі в першій береговій лінії можуть коштувати в 2-3 рази дорожче, ніж ті, що розташовані на декілька вулиць далі від пляжу.

Інтер'єр розкішного апартаменту в Батумі з видом на Чорне море - сучасна вітальня з панорамними вікнами, перша берегова лінія, оздоблення під ключ, ціни від 95 000 USD

Студіо Батумі оздоблене під ключ 37-46м² - сучасний інтер'єр з кухонним куточком, вітальня зі спальнею, бежево-зелена кольорова гама, ціни від 35 000 USD, ідеальне для оренди

Спальня апартаменту Батумі з видом на Чорне море - розкішний інтер'єр із зеленим ліжком, робочим столом home office та панорамними дверима на терасу, перша берегова лінія, ціни від 95 000 USD

Сучасний апартамент в Батумі на продаж з видом на море – спальня з видом на море в проєкті Ambassadori Island, перша лінія, розкішне оздоблення та високий стандарт.

Ціни на нерухомість у першій береговій лінії в Батумі

Перша берегова лінія - Преміум (1800-2800 USD/м²): Найпрестижніші локації безпосередньо біля моря, включаючи бульвар від нового бульвару до Старого Бульвару. Нерухомість Батумі з видом на море у цій зоні пропонує найвищу дохідність від короткострокової оренди (15-25% на рік) та найбільший потенціал зростання вартості. Нижче наведено актуальні ціни на жовтень 2025:

Студіо 30-40 м²: від 80 000 USD
1 спальня 45-60 м²: від 95 000 USD
2 спальні 70-90 м²: від 115 000 USD
Пентхаус 100+ м²: від 200 000 USD

Ціни на нерухомість у центрі міста Батумі

Район на відстані 300-800 метрів від моря, що охоплює головні торгові вулиці і житлові квартали. Квартири Батумі в цій зоні пропонують добрий баланс між ціною і потенціалом оренди.

Прикладні ціни в центрі:

Студіо 35-45 м²: від 35 000 USD
1 спальня 50-65 м²: від 50 000 USD
2 спальні 75-95 м²: від 70 000 USD

Ціни на нерухомість у житлових районах Батумі

Райони поза туристичним центром, популярні серед місцевих жителів та довгострокових орендарів. Дешеві квартири на продаж Батумі в цій категорії пропонують доступні ціни входу за трохи нижчої дохідності.

Прикладні ціни в житлових районах:

Студія 30-40 м²: від 25 000 USD
1 спальня 45-60 м²: від 35 000 USD
2 спальні 70-90 м²: від 50 000 USD

Ambassadori Island – Новий Вимір Розкоші та Інвестицій у Батумі

Ambasadori Island є флагманським прикладом преміум сегменту. Це комплекс на штучному острові площею 10 гектарів, пропонуючи житлово-готельні апартаменти у 58-поверховій вежі (216 метрів висоти), яка стане найвищою будівлею в Грузії. Проект включає житлові, комерційні та рекреаційні зони, в тому числі яхтову марину, громадські пляжі, зелені парки, освітні заклади та соціальні простори, а також зал для подій площею 10 000 м². Важливо, що 49% площі острова відведено під зелені зони і місця для відпочинку.

Ціни на житло стартують від 2800 USD/м², з мінімальною інвестицією 20 000 USD, пропонуючи прогнозовану рентабельність 13-19% на рік від короткострокової оренди з повним поверненням інвестицій протягом 6 років. Це приклад проекту, який поєднує житлові функції з розважальною інфраструктурою, створюючи комплексне місто-в-місті.

Ambassadori Island Batumi – штучний острів з мариною, казино та вежами апартаментів на першій лінії моря, розкішні інвестиції у нерухомість у Батумі 2025.

Ambassadori Island Batumi – вид з висоти пташиного польоту на розкішні вілли з басейнами, яхтову марину та штучний острів над Чорним морем, ексклюзивні інвестиції first line у Батумі.

Вид з апартаменту на Ambassadori Island Batumi – розкішні апартаменти first line з панорамою Чорного моря і мариною, ексклюзивні нерухомості у Батумі.

Ambassadori Island Batumi – розкішні апартаменти та вілли над Чорним морем, інвестиція first line з мариною і видом на море, преміум нерухомості у Батумі.

Сучасні скляні апартаменти у Батумі – розкішні нерухомості в інвестиції Ambassadori Island із садовими терасами і видом на Чорне море.

Ambassadori Island Batumi вночі – розкішна інвестиція first line з мариною, апартаментами і яхтами над Чорним морем, ексклюзивні нерухомості на продаж у Батумі.

Проект реалізується Ambassadori Group, яка з 2004 року успішно діє в грузинському секторі готельного бізнесу, нерухомості, розваг і торгівлі розкішшю. Ambassadori Group визнана однією з провідних компаній в Грузії, відома реалізацією престижних готельних і девелоперських об'єктів у Тбілісі, Кахетії та Батумі.

Ключові елементи інвестиції Ambassadori Island

Центр Острова: Динамічна зона з яхт-клубом, центральним парком та іконічними, близнюковими хмарочосами.
Багатофункціональні Півострови: Призначені головним чином для розкішних готелів та апартаментів-готелів, забезпечуючи постійний приплив гостей та туристів.
Охоронна Резиденційна Зона Преміум класу: Ексклюзивні вілли з безпосереднім доступом до моря для найвимогливіших клієнтів.

Проект розташовано в стратегічному пункті при головній трасі E70, між портом і залізничним вокзалом, забезпечуючи блискавичний доступ до ключових точок міста:

Головний Залізничний Вокзал: 3 хвилини.
Старе Місто: 10 хвилин.
Міжнародний Аеропорт: 30 хвилин.

Перша Вежа Ambassadori Island вже в будівництві і продажу

Центральним пунктом першого етапу інвестиції є Перша Вежа – 58-поверхова, висока на 216 метрів будівля, яка гармонійно поєднує елегантність з інновацією.

Що відрізняє Першу Вежу Ambassadori Island?

Тип проекту: Розкішні житлово-готельні апартаменти та дворівневі апартаменти.
Зручності: Басейн на даху, комерційні простори, ексклюзивне казино, гастрономічний центр та зала для подій площею 10 000 м².
Строки: Початок будівництва у 2025 році, а завершення планується на 2029 рік.
Оплата в розстрочку: Ви можете розкласти оплату у забудовника на 4 роки без відсотків.

„Перша вежа Ambassadori Island Batumi – розкішний житловий комплекс першої лінії з видом на море, яхтова марина та вілли на воді, ексклюзивна інвестиція в Батумі.

Ціни на апартаменти Ambassadori Island (станом на вересень 2025 року):

СТУДІЯ (37-46 м²):

Загальна площа: 37-46 м²
Висота стель: 3,2 м
Стандарт оздоблення: під ключ/опціонально з меблями
Ціна: від 110 447 USD (приблизно 2980 USD/м²)
Ідеально під короткострокову оренду

АПАРТАМЕНТ З ОДНІЄЮ СПАЛЬНЕЮ (53-74 м²):

Загальна площа: 53-74 м²
Висота стель: 3,2 м
Стандарт оздоблення: під ключ/опціонально з меблями
Ціна: від 149 893 USD (приблизно 2830 USD/м²)
Чудове функціональне планування

Усі апартаменти пропонуються у стандарті "під ключ", з опціональним повним меблюванням. Наприкінці статті ми надаємо нашим читачам Globihome контакт до перевіреного і рекомендованого нами агента з нерухомості, який професійно дасть пораду та відповість на всі запитання.

Безпека покупки нерухомості в Батумі

Безпека покупки нерухомості в Батумі є ключовим питанням для іноземних інвесторів. Грузія створила одну з найпрозоріших систем реєстрації власності в регіоні.

Система Public Registry - прозорість і безпека

Грузія одна з перших країн в регіоні запровадила повністю цифрову систему реєстрації нерухомості, яка:

Доступна онлайн 24/7 - кожен може перевірити статус власності за 1 GEL
На базі blockchain - з 2017 року реєстр використовує технологію blockchain
Прозора - усі транзакції, зобов'язання та власники є публічно видимими
Швидка - реєстрація власності протягом 24 годин
Безпечна - відсутня можливість підробки документів

Як перевірити нерухомість в Батумі:

Зайдіть на сайт National Agency of Public Registry
Введіть адресу або кадастровий код нерухомості
Сплатіть 1 GEL за звіт
Отримайте повну історію власності та обтяжень

Захід сонця над Ambassadori Island Batumi – розкішна інвестиція first line з маріною та апартаментами на Чорному морі, панорама міста Батумі та вигляд на море.

Типові ризики та як їх уникнути

Основні ризики при купівлі нерухомості:

Проблеми з правом власності - завжди перевіряйте в Public Registry
Невідповідність площі - звірте фактичний вимір vs документи
Приховані обтяження - перевірте іпотечні та судові обтяження, найкраще з місцевим нотаріусом або юристом. Їх можна знайти, наприклад, за рекомендацією від агента з нерухомості.

Як мінімізувати ризик:

Працюйте з ліцензованим агентством нерухомості
Найміть місцевого юриста (200-500 USD)
Перевіряйте все в Public Registry особисто
Для нових проектів - перевіряйте хід будівництва особисто
Користуйтеся послугами ескроу для більших транзакцій

Короткострокова оренда у Батумі - рентабельність та управління

Короткострокова оренда у Батумі - чи вигідно це? Це ключове питання для кожного інвестора, який розглядає покупку. Батумі пропонує одні з найвищих ставок прибутковості з короткострокової оренди в усьому регіоні Чорного моря.

Рентабельність за місцем розташування та сезоном

Тарифи оренди в центрі Батумі (USD/ніч):

Низький сезон (XI-III): 30-60 USD/ніч, зайнятість 20-30%
Середній сезон (IV-V, X): 50-90 USD/ніч, зайнятість 40-50%
Високий сезон (VI-IX): 80-150 USD/ніч, зайнятість 70-85%
Пік сезону (VII-VIII): 100-200 USD/ніч, зайнятість 85-95%

Приклад розрахунку - студія 37м² перша лінія побережжя у Батумі:

Вартість придбання: 60 000 USD
Середній тариф: 85 USD/ніч (зважений сезонно)
Середня зайнятість: 55% (200 ночей/рік)
Валовий дохід: 17 000 USD/рік
Операційні витрати: 35-45% доходів
Чистий дохід: 9 500 - 11 000 USD/рік
ROI: 16-18%

У випадку нерухомості на першій лінії узбережжя в Батумі або інвестиційних проектів таких, як Ambassadori Island, звісно, ціни за ніч перевищують 200 USD, але й ціни на нерухомість також вищі - понад 100 000 USD.

План сучасної квартири в Батумі – планування житла зі спальнею, вітальнею та балконом з видом на море, розкішна інвестиція Ambassadori Island.

Витрати на обслуговування та медіа квартири в Батумі

Короткострокова оренда - структура витрат:

Платформа (Airbnb/Booking): 15-20% доходів
Місцеве управління: 10-15% доходів
Прибирання: 10-15 USD за перебування
Прання: 8-12 USD за перебування
Комунальні послуги: 40-80 USD/місяць
Податок на нерухомість: 200 GEL/рік
Податок на оренду: 5% податку на доходи
Консервація та ремонт: 500-1 000 USD/рік

Загальні операційні витрати: 35-45% валових доходів

Податки та витрати на обслуговування квартири в Батумі

Витрати на обслуговування квартири в Батумі є дуже низькими, що значно впливає на чистий дохід від інвестицій.

Річні витрати на обслуговування нерухомості в Батумі

Податки та обов'язкові збори:

Податок на нерухомість: 1% вартості (макс 200 GEL/рік для квартир)
Податок на сміття: 20-50 GEL/рік
Разом податки: 220-250 GEL/рік (60-70 USD)

Комунальні послуги щомісяця (студія 40м²):

Електрика: 15-35 USD (0,09 GEL/кВт·год)
Газ: 5-15 USD (0,35 GEL/м³)
Вода: 8-15 USD
Інтернет: 10-20 USD (100 Мбіт/с)
Загалом комунальні послуги: 40-85 USD/місяць

Плата за спільноту:

Старі будівлі: 0,3-0,5 GEL/м² на місяць
Нові будівлі: 0,8-1,5 GEL/м² на місяць
Розкішні комплекси з басейном: 1,5-3 GEL/м² на місяць

Страхування (опційно):

Страхування квартири: 100-300 USD/рік
Страхування відповідальності: 50-150 USD/рік

Загальні річні витрати на утримання:

Мінімум (без оренди): 600-800 USD/рік
Стандарт (з періодичною орендою): 1 000-1 500 USD/рік
Преміум (інтенсивна оренда): 2 000-3 000 USD/рік

Податки на оренду квартир в Грузії

Які податки на нерухомість в Грузії для доходів від оренди:

Оренда нерухомості: 5% податку на доходи
Продаж нерухомості: 0% (відсутність податку на капіталовигоду!), якщо нерухомість утримувалася мінімум 2 роки.

Процедура обліку:

Реєстрація як платника податків
Річна декларація до 1 квітня
Сплата податку до 15 квітня
Можливість відрахування: комунальні, управління, ремонти, страхування

Сучасна вітальня в апартаментах на продаж у Батумі – вид на Чорне море з балкона, розкішне оздоблення в проекті Ambassadori Island.

FAQ - Найчастіше задавані питання про нерухомість у Батумі

Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Батумі без обмежень?

Так, Грузія не накладає жодних обмежень на купівлю нерухомості у Батумі іноземцями. Процес ідентичний для громадян Грузії, не потребує спеціальних дозволів, місцевого партнера чи мінімальної суми інвестиції.

Скільки триває процес купівлі квартири у Батумі?

Як купити квартиру в Батумі на практиці займає 7-14 днів від вибору нерухомості до отримання ключів. Сам нотаріальний акт та реєстрація в Public Registry можуть бути здійснені протягом 1-2 днів.

Які документи необхідні для купівлі нерухомості в Батумі?

Достатньо паспорта, дійсного мінімум 6 місяців. Грузія не вимагає спеціальних дозволів, місцевого ідентифікаційного коду, присяжних перекладів чи апостилю на документах.

Які повні витрати на купівлю квартири?

Купівля нерухомості в Батумі породжує транзакційні витрати на рівні 1-2% вартості, включно з нотаріусом (0,5%), реєстрацією (50 GEL), та, за бажанням, агентством (2-3%).

Чи можна взяти іпотечний кредит як іноземець?

Так, але умови менш вигідні, ніж для громадян. Грузинські банки пропонують кредити для іноземців із внеском мінімум 40-50%, відсотковою ставкою 10-14% і вимогою місцевого поручителя або додаткової застави.

Яка реальна дохідність від оренди?

Оренда на короткий термін у Батумі приносить середній чистий дохід 10-18% на рік залежно від локації. Перша берегова лінія досягає 15-20%, центр 12-16%, житлові райони 8-12%.

Які високі витрати на утримання квартири?

Витрати на утримання квартири у Батумі для апартаменту 40-50 м² становлять 40-80 USD щомісяця за комунальні послуги плюс приблизно 200 GEL (60 USD) на рік податків. Загалом 600-1,200 USD на рік для стандартної квартири.

Чи є нерухомість у Батумі безпечною інвестицією?

Безпека купівлі нерухомості в Батумі є високою завдяки цифровому Public Registry на базі блокчейн. Основні ризики: вибір ненадійного забудовника, сезонність оренди та геополітичний ризик у регіоні. Проведення due diligence з професійною агенцією нерухомості мінімізує ці ризики.

Підсумок: Батумі як інвестиційна дестинація 2025

Нерухомість Батумі у 2025 році представляє одну з найпривабливіших інвестиційних можливостей у регіоні Чорного моря і Кавказу, поєднуючи низькі бар'єри входу з високим потенціалом доходу. Інвестиції в нерухомість Батумі пропонують унікальне поєднання чинників, рідкісних на зрілих європейських ринках: мінімальну бюрократію, рекордно низькі податки та динамічне зростання, що підживлюється туристичним бумом та притоком міжнародного капіталу.

Пам'ятайте також, що наша стаття має інформативний та освітній характер. Перед прийняттям інвестиційного рішення як Globihome ми рекомендуємо:

Особиста візит до Батумі та огляд нерухомості
Консультація з місцевим юристом
Перевірка всіх документів у National Agency of Public Registry
Аналіз історії забудовника та рекомендацій від інших інвесторів
Детальний розрахунок дохідності з урахуванням всіх витрат

Наш місцевий партнер в Батумі забезпечує повну підтримку у всьому процесі придбання нерухомості в Батумі. Нижче ви знайдете прямий контакт з інформацією, якими мовами можемо спілкуватися. Можете зв'язатися вже сьогодні, якщо маєте будь-які запитання.