Інвестування в нерухомість на Занзібарі: повний гід
Зміст
Забудьте про мрії про хатину з пальмового листя. Ринок нерухомості на Занзібарі у 2026 році — це жорстка гра за високі ставки прибутковості і захист капіталу поза Європою. Ось повна стаття, як безпечно купити землю та апартаменти на Занзібарі, уникаючи правових мін.
Занзібар перестав бути лише екзотичною листівкою. В епоху глобальної невизначеності та інфляції в єврозоні цей автономний регіон Танзанії виріс у один із найпопулярніших ринків, що розвиваються у секторі нерухомості. Завдяки агресивній політиці уряду, новим візовим правилам і розширенню аеропорту Абейд Амані Каруме, острів приваблює капітал з Дубаю, Великої Британії, Західної Європи і все частіше — з США.
Як експерти Globihome, ми не писатимемо про колір океану. Ми писатимемо про ROI, податки, право власності та ризики. Якщо ви плануєте покупку нерухомості на Занзібарі, ця стаття — ваша обов’язкова до прочитання. Додатково в кінці статті ми безкоштовно надаємо контакт експерта ринку нерухомості на Занзібарі, який підбере для вас нерухомості точно під ваші потреби.
Чому нерухомість на Занзібарі набирає сили?
Якщо б нам довелося вказати один жорсткий фактор попиту на нерухомість Занзібар, то це туризм — і в масштабі, який починає справді впливати на ринок оренди, ціни на ділянки та нові інвестиції.
Що змінилося на Занзібарі за останні 5 років?
У 2020 році на Занзібар приїхало 260 644 туристи. У 2025 році? Понад 917 000 — і це лише до кінця календарного року.
Це не статистичний шум. Це траєкторія +250% за п’ять років, яка перетворила острів з альтернативного напрямку для бекуекерів на повноцінний глобальний хаб преміального туризму.
За даними, цитованими в регіональних ЗМІ, кількість приїздів туристів зросла з близько 736 тис. у 2024 до близько 917 тис. у 2025 (близько +25% р/р). У грудні 2025 року повідомляли понад 100 тис. приїздів за один місяць.
Що це означає на практиці для інвесторів і агентів з нерухомості?
- Короткострокова оренда перестає бути «сезонною цікавинкою» — перетворюється на ринок, який можна прогнозувати в Excel.
- Пропозиція преміум-класу обмежена: берегова лінія, туристичні зони, планувальні обмеження та процедури (ZIPA, дозволи) призводять до того, що «prime beachfront» не зростає так швидко, як попит.
- Міжнародні клієнти хочуть «безпечної структури власності» – і тут Занзибар має чіткі правила: довга оренда (leasehold) замість freehold.
Правова революція: чи справді іноземець може купити землю на Занзибарі?
Це найважливіший міф, який ми повинні розвіяти, щоб ви могли зрозуміти структуру інвестицій. В інтернеті поширюється багато суперечливої інформації. Ось фактичний стан на 2026 рік.
Міф абсолютної власності (Freehold)
На Занзибарі не існує права власності на землю типу Freehold для нікого – ні для місцевих, ні для іноземців. Уся земля належить уряду.
Реальність: стандартний Leasehold проти Condominium Act
Як іноземний інвестор у вас є два шляхи узаконення купівлі. Вибір визначає безпеку ваших коштів.
- Стандартний Leasehold (оренда землі): Ви отримуєте право користування землею на 33, 66 або 99 років. Після цього періоду договір зазвичай поновлюється.
- Ризик: Якщо ви купуєте землю безпосередньо в місцевого фермера (або через неясні угоди), ви ризикуєте, що уряд скасує транзакцію.
- Закон про кондомініуми (Condominium Act): Це «гра-змінювач» для інвесторів. Він дозволяє іноземцям купувати виділену квартиру (апартамент/віллу) в рамках великого девелоперського проєкту та отримувати Свідоцтво про право власності (Title Deed) на сам будинок, одночасно беручи участь у оренді землі.
Ключова порада Globihome: У 2026 році єдиним рекомендованим нами шляхом для пасивних інвесторів є купівля в проєктах, сертифікованих ZIPA (Zanzibar Investment Promotion Authority). Тільки ZIPA гарантує легальний трансфер валют і захист інвестицій на рівні уряду.
Ціни на нерухомість на Занзибарі – аналіз за локаціями
Занзибар неоднорідний. Кожне узбережжя — це інший клієнт і інші ціни.
Північ (Нунгві, Кендва): преміум-зона
Тут океан не «втікає» під час відпливів, що робить ці пляжі найкращими на острові.
- Характеристика: Розкішні готелі 5*, дорогі землі, масовий туризм.
- Для кого: Інвестори з великим портфелем (>300 000 USD), що шукають стабільну завантаженість 10–11 місяців на рік.
- Ціна за ніч: 250 - 800 USD за апартамент.
Схід (Падже, Джамбіяні, Матемве): Мекка нового покоління
Саме тут б'ється серце «нового Занзибару». Кайтсерфінг, коворкінг і нічне життя.
- Характеристика: Сильні припливи й відпливи (океан відкочується на кілька сотень метрів), але це компенсує унікальна атмосфера «boho-luxury».
- Потенціал зростання: Найвищий. Ціни на землю в Paje зростають найшвидше (навіть 15–20% р/р).
- Інвестиційна модель: Вілли з приватними басейнами та апарт-готелі, орієнтовані на короткострокову оренду.
Південь і Fumba Town: Нове Місто
Проєкт Fumba Town — це сучасний мікрорайон, збудований з нуля.
- Характеристика: Міська інфраструктура, школи, безпека.
- Для кого: Експати, що планують переїзд на постійне місце проживання, а також інвестори, які шукають довготермінову оренду (Long-Term Rental), що на півночі зустрічається рідко.
Скільки коштує вілла, апартамент і ділянка на Занзібарі — реальні ціни 2026
Забудь про середні ціни «на Занзібарі». Ринок настільки різноманітний, що назвати одне число було б шахрайством. Ось реальні діапазони:
Апартаменти
| Тип | Локація | Ціна (USD) |
|---|---|---|
| Студіо 30–40 м² | Stone Town | 50 000 – 80 000 |
| 1 спальня 50–70 м² | Paje / Jambiani | 80 000 – 150 000 |
| 2 спальні 80–120 м² | Nungwi / Kendwa | 150 000 – 280 000 |
| Пентхаус з терасою | Fumba | 200 000 – 400 000 |
Вілли
| Тип | Локація | Ціна (USD) |
|---|---|---|
| 2 спальні з басейном | Jambiani | 200 000 – 350 000 |
| 3 спальні з басейном | Paje | 300 000 – 500 000 |
| Розкішна вілла 4+ спальні | Нунґві / Матемве | 450 000 – 800 000 |
| Вілла на першій береговій лінії | Кендва | 700 000 – 2 000 000+ |
Ділянки
| Тип | Локація | Ціна (USD/m²) |
|---|---|---|
| Сільська ділянка (без пляжу) | Інтер'єр | 20 – 40 |
| Ділянка біля пляжу | Джамбіані / Мікамві | 40 – 80 |
| Преміальна прибережна ділянка | Нунґві / Кендва | 80 – 120 |
Прибутковість інвестицій – Рентабельність оренди нерухомості на Занзібарі
Рентабельність оренди на Занзібарі значно перевищує інші напрямки Індійського океану та більшість європейських ринків відпочинкової нерухомості. Ключ до успіху — вибір відповідної локації та професійне управління майном.
Рентабельність за сегментами:
| Сегмент | Локація | Рентабельність | Середня нічна ставка |
|---|---|---|---|
| Розкішні вілли | Нунґві, Кендва, Паже | 12–15% | 150–500 USD |
| Прибережні апартаменти | Паже, Джамбіані | 10–12% | 80–150 USD |
| Міські апартаменти | Стоун Тауна, Фумба | 6–8% | 50–100 USD |
Якщо ви хочете порівняти Занзібар з іншими напрямками, запрошуємо перевірити актуальні новини про нерухомість на Південному Кіпрі, Дубаї, Іспанії чи інших країнах Європи.
Як іноземцям купити нерухомість на Занзібарі?
Чи можуть іноземці купувати нерухомість на Занзібарі? Так — але за умов довгострокової оренди (до 99 років). Занзібар є одним з небагатьох тропічних регіонів, де іноземці можуть придбати нерухомість без необхідності мати місцевого партнера
Система власності на Занзібарі:
Вся земля на Занзібарі належить державі. Іноземці набувають право на нерухомість через leasehold (довгострокову оренду) на термін 33, 66 або 99 років – з можливістю продовження та перепродажу. Leasehold також є спадковим, що означає, що його можна передати спадкоємцям.
8 кроків купівлі нерухомості на Занзібарі:
- Ідентифікація нерухомості – співпраця з ліцензованим агентом з нерухомості
- Підписання Offer to Purchase – внесення депозиту 10% на довірчий рахунок
- Юридична перевірка (due diligence) – перевірка права власності, обтяжень, меж ділянки
- Отримання згоди ZIPA – Certificate of No Objection (обов’язково для іноземців)
- Підготовка договору купівлі-продажу – місцевим адвокатом (англійською та суахілі)
- Сплата податків та зборів – stamp duty, реєстраційні збори
- Реєстрація оренди (leasehold) – у Zanzibar Land Registry
- Передача нерухомості – отримання ключів та документів
Середній час процедури: 2–3 місяці від прийняття пропозиції до реєстрації лізингу. Прості угоди (перепродаж у затверджених проєктах) можуть завершитися за 60–90 днів.
Необхідні документи:
- Паспорт (копія, засвідчена нотаріально)
- Довідка про джерело коштів
- Договір купівлі-продажу (Sale and Purchase Agreement)
- Сертифікат ZIPA (Certificate of No Objection)
- Підтвердження оплати stamp duty
- Зареєстрована копія лізингу
Важливо: Танзанійське та занзібарське права суттєво відрізняються. Занзібар має окрему правову систему від материкової Танзанії. Завжди користуйтеся послугами адвоката, що спеціалізується на занзібарському праві. Наприкінці статті ви знайдете контакт рекомендованого нами експерта з нерухомості на Занзібарі. Ви можете послатися на Globihome.
Витрати на купівлю та утримання нерухомості на Занзібарі
Плануючи купівлю нерухомості на Занзібарі, враховуйте додаткові транзакційні витрати на рівні 6–12% вартості нерухомості.
Транзакційні витрати:
| Витрата | Ставка |
|---|---|
| Stamp duty (державний збір) | 5% вартості нерухомості |
| Реєстраційні збори | 1–2% |
| Гонорар адвоката | 1–3% (мінімум ≈500 USD) |
| Оцінка та інспекція | 300–600 USD |
| Плата ZIPA | 200–500 USD |
Річні витрати на утримання:
| Витрата | Ставка |
|---|---|
| Плата за leasehold (ground rent) | 1–5 USD/м² на рік (залежно від локації) |
| Страхування нерухомості | 0,15–0,35% вартості |
| Управління орендою | 20–25% доходу від оренди |
| Утримання апартаментів (комунальні, прибирання) | 100–200 USD/місяць |
Golden Visa Занзібар — Як Отримати Дозвіл на Проживання на Занзібарі
З середини 2024 року Занзібар пропонує Class C11 Real Estate Residence Permit — популярно називану Golden Visa Zanzibar. Програма дозволяє отримати дозвіл на проживання в обмін на інвестицію в нерухомість.
Умови Програми Golden Visa Zanzibar:
| Елемент | Деталі |
|---|---|
| Мінімальна інвестиція | 100 000 USD у проєкті, затвердженому ZIPA |
| Термін дії | 2 роки (автоматично продовжується при збереженні власності) |
| Плата за видачу | ~550 USD (300 USD для громадян EAC) |
| Охоплені особи | Інвестор + подружжя + до 4 дітей |
| Право на роботу | Ні (дозвіл на проживання, не робочий дозвіл) |
FAQ — Найчастіше Задані Питання про Купівлю Нерухомості на Занзібарі
Підсумок: Чи варто купувати нерухомість на Занзібарі?
Ринок нерухомості на Занзібарі у 2026 році пропонує унікальне поєднання факторів, які роблять його привабливим для міжнародних інвесторів. Острів зазнав трансформації в розкішний преміум напрямок порівнянний з карибськими курортами.
Занзібар – ключові переваги інвестування в нерухомість:
- Рекордний туризм: У 2025 році Занзібар зафіксував понад 917 000 міжнародних туристів – зростання на 25% порівняно з 2024 роком. Прогнози вказують на перевищення 1 мільйона відвідувачів.
- Висока прибутковість: Прибережні вілли генерують 12–15% річної рентабельності з короткострокової оренди.
- Стабільне зростання вартості: Ціни на нерухомість зростають в середньому на 7–10% щорічно, а в преміум-локаціях (Nungwi, Paje) навіть на 10–15%.
- Система 99-річної оренди: Іноземці можуть придбати нерухомість без місцевого партнера – рідкість у тропічних країнах.
- Золота віза: Інвестиція від 100 000 USD у схваленому проєкті дає право на 2-річний дозвіл на проживання (поновлюваний), що охоплює подружжя та до 4 дітей.
- Динамічний розвиток інфраструктури: Модернізація міжнародного аеропорту Абейд Амані Карумі (Термінал 3), нові дороги та поромні сполучення з материком.
Туризм нині становить приблизно 30% ВВП Занзібару, а сектор безпосередньо або опосередковано працевлаштовує тисячі місцевих жителів. Уряд активно підтримує іноземні інвестиції через Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA), пропонуючи податкові пільги та спрощені процедури.
У Globihome ми співпрацюємо з місцевими експертами ринку нерухомості на Занзібарі. Якщо ви плануєте купівлю нерухомості на Занзібарі і шукаєте перевірені контакти агентів та консультантів, запрошуємо до контакту. Наш партнер допоможе знайти нерухомість, що відповідає вашим цілям
