Нерухомість на Південному Кіпрі: ціни, податки, Golden Visa
Зміст
Південний Кіпр — одне з найбільш затребуваних місць для інвестування в нерухомість у басейні Середземного моря. Острів Афродіти вже багато років приваблює інвесторів з усього світу — і це з дуже конкретних причин. Політична стабільність, членство в Європейському Союзі, вигідна податкова система та рекордний приплив туристів роблять так, що купівля нерухомості на Південному Кіпрі у 2026 році це рішення, яке варто серйозно розглянути.
У Globihome ми аналізуємо європейські ринки нерухомості і співпрацюємо з місцевими експертами. У цій статті ми подаємо все, що вам потрібно знати про інвестиції в нерухомість на Південному Кіпрі – від актуальних цін, через процедури купівлі, аж до можливостей отримання постійного проживання в рамках програми Golden Visa.
Ціни mieszkań na Cyprze Południowym як і завжди, залежать від місця розташування. Нерухомість у Лімассолі утримує лідерські позиції зі середньою ціною апартаментів які становлять 4.850 euro за квадратний метр у преміум-проєктах на узбережжі, тоді як квартири в Пафосі пропонують більш доступну точку входу від 2.900 euro/m² у локаціях до 500 метрів від моря. За останніми даними Кіпрського Департаменту Статистики, ціни на будинки на Кіпрі 2024
зросли в середньому на 12,3%, а прогнози на найближчі роки вказують на продовження зростаючого тренду на рівні 8-10% щорічно. Інвестиція в нерухомість на Південному Кіпрі у 2026 році стимулюється трьома ключовими сегментами покупців: громадянами Ізраїлю (які становлять 31% усіх міжнародних угод), інвесторами з країн Центрально-Східної Європи (24%) та покупцями з регіону Близького Сходу (19%). Незалежно від вашого громадянства, безпечна купівля нерухомості на Південному Кіпрі вимагає підтримки місцевого експерта. У Globihome ми орієнтуємося на якість, тому в транзакційному процесі вам допоможе рекомендований нами досвідчений агент з нерухомості на Південному Кіпрі . Це експерт, який прекрасно знає місцевий ринок. Прямий контакт до цього спеціаліста ви знайдете в кінці статті – ви можете розраховувати на
Чому Південний Кіпр приваблює інвесторів?
Південний Кіпр (Республіка Кіпр) є повноправним членом Європейського Союзу з 2004 року. Це принципова різниця порівняно з міжнародно невизнаною північною частиною острова. Для інвесторів це означає повну правову безпеку, захист власності та прозорі процедури, засновані на системі британського права.
Ключові інвестиційні переваги Південного Кіпру:
- Правова безпека – правова система, заснована на британському common law, повний захист прав власності в реєстрах (Title Deed)
- Рекордна кількість туристів – у 2024 році Кіпр вперше в історії перевищив 4 мільйони туристів, побивши рекорд 2019 року
- Членство в Європейському Союзі – Кіпр з 2004 року є повноправним членом ЄС, що гарантує правову стабільність, основану на британському праві, та повний захист власності. Для громадян ЄС придбання нерухомості не потребує жодних додаткових дозволів.
- Вигідна податкова система – відсутність кадастрового податку, можливість скористатися зниженою ставкою ПДВ 5% при купівлі першої нерухомості (замість стандартних 19%) та нульовий податок на капіталові прибутки для нерезидентів роблять Кіпр справжньою оазою для інвесторів.
- Програма Постійного Проживання – купівля нової нерухомості вартістю мін. 300 000 EUR нетто відкриває швидкий шлях до отримання резиденції для всієї родини.
- Інвестиційний клімат – понад 300 сонячних днів на рік, температури 19-30°C, тепле море протягом усього року
У 2026 році Кіпр також планує приєднатися до зони Шенген, що ще більше підвищить привабливість острова для інвесторів та осіб, які планують релокацію.
Ринок нерухомості на Кіпрі – актуальні дані та прогнози на 2026 рік
Кіпрський ринок нерухомості характеризується стабільним, здоровим зростанням. Після динамічного відновлення після пандемії ринок увійшов у фазу збалансованого розвитку.
Найважливіші статистичні дані ринку нерухомості на Кіпрі 2024-2025:
- Зростання цін на квартири у березні 2025 року склало 4,83% у порівнянні рік до року
- Прогнозоване зростання на 2025 рік: 5-10% залежно від місця розташування
- Індекс цін RICS/KPMG за IV квартал 2024 показав зростання апартаментів на 12,7% і будинків на 5,7%
- Середня вартість житлової транзакції в 2024 році становила близько 259 000 EUR
- 72% усіх транзакцій стосується апартаментів
За даними кіпрського Департаменту земель і геодезії, кількість транзакцій за участю іноземців за останній рік зросла на кілька відсотків. Експерти прогнозують збереження цього тренду, особливо в сегменті преміальної та прибережної нерухомості.
Фактори, що стимулюють ринок нерухомості на Південному Кіпрі:
- Рекордний приплив туристів, що генерує попит на короткострокову оренду
- Програма Золота віза приваблює інвесторів поза межами ЄС
- Обмежена пропозиція земель у кращих локаціях
- Розвиток інфраструктури – модернізація портів, аеропортів і нових житлових районів
- Зростаючий інтерес з боку інвесторів із Близького Сходу та Азії
Ціни на нерухомість на Південному Кіпрі у 2026 році
Ціни на нерухомість на Південному Кіпрі різняться значно залежно від місцезнаходження, близькості до моря та стандарту оздоблення. Нижче ми наводимо ціни на нерухомість на Південному Кіпрі за нашим аналізом у Globihome. Якщо ви хочете отримати найактуальніші пропозиції, запрошуємо звертатися з рекомендованим нами агентом з нерухомості, контактні дані якого ми безкоштовно надаємо в кінці статті.
Лімасол – скільки коштує преміальна нерухомість на Південному Кіпрі?
Лімасол це діловий та фінансовий центр острова, де ціни досягають найвищих рівнів. Середня ціна квартир у I кварталі 2025 року становила 372 000 EUR (зростання на 12,4% р/р), що робить їх найдорожчими на всьому Кіпрі. Ідеальне місце для тих, хто шукає розкішних апартаментів. Найвищі ціни, але й найвища вартість оренди.
- Центр міста: від 4000 EUR/m²
- Marina Limassol (przestrzeń prestiżowa): від 6000 EUR/m²
- Germasogeia (туристичний район): від 3500 EUR/m²
- Апартаменти в першій береговій лінії: від 5500 EUR/m²
Пафос - які ціни на нерухомість?
Пафос динамічно зростає і в IV кварталі 2024 року зафіксував найбільше зростання індексу цін на квартири серед усіх регіонів. Середня ціна будинків досягла 693 000 EUR. Пафос славиться пам'ятками ЮНЕСКО і спокійним кліматом. Улюблене місце сімей, що шукають другий дім. Ціни нижчі, ніж у Лімасолі, динаміка зростання дуже висока.
- Історичний центр: від 2500 EUR/m²
- Като Пафос (біля пляжу): від 3500 EUR/m²
- Хлорака (житловий район): від 2000 EUR/m²
- Coral Bay (туристичний курорт): od 3000 EUR/m²
- Wtorинний rynek: 2400 EUR/m²
Ларнака – скільки коштують будинки?
Ларнака це ринок у фазі інтенсивного розвитку з сучасними портовими та аеропортовими інвестиціями. Середня ціна будинків зросла до 389 000 EUR. Місто динамічно розвивається, близькість головного аеропорту — величезна перевага. Ідеальна точка входу для нових інвесторів.
- Centrum miasta: od 1800 EUR/m²
- Finikoudes (promenada): od 3000 EUR/m²
- Mackenzie (dzielnica plażowa): od 2500 EUR/m²
- Rynek wtórny: 2200 EUR/m²
Нікосія – скільки коштують найдешевші об'єкти нерухомості на Південному Кіпрі?
Нікосія це ринок менш популярний серед іноземних інвесторів через відсутність виходу до моря, але він пропонує найнижчі ціни та стабільний ринок довгострокової оренди.
- Centrum: od 1500 EUR/m²
- Dzielnice mieszkaniowe: od 1200 EUR/m²
- Середня ціна квартир: 191 000 EUR
- Wtorинний rynek: 2000 EUR/m²
Айя-Напа і Протарас – скільки коштує нерухомість у туристичних курортах на Південному Кіпрі?
Ці популярні курорти приваблюють інвесторів, які шукають високу доходність від короткострокової оренди. Ці курорти приваблюють мільйони туристів і пропонують найвищу доходність від короткострокової оренди. Сезонність є викликом, але в піковий сезон апартаменти генерують високі доходи.
- Centrum Ayia Napa: od 2500 EUR/m²
- Pierwsza linia brzegowa: od 4000 EUR/m²
- Protaras: od 2800 EUR/m²
- Wторинний ринок: 2300 EUR/m²
Процедура купівлі нерухомості на Південному Кіпрі крок за кроком
Процес купівлі нерухомості на Південному Кіпрі є відносно простим для громадян ЄС. Ось докладний посібник:
Крок 1: Вибір нерухомості та переговори
Після знаходження відповідної нерухомості починаються переговори щодо ціни. На кіпрському ринку переговори є звичайною практикою – маржа для торгу зазвичай становить 5-10%.
Крок 2: Угода про бронювання
Підписання договору бронювання та внесення депозиту (зазвичай 1-2% вартості нерухомості або 5 000-10 000 EUR) гарантує зняття пропозиції з ринку.
Крок 3: Юридичне due diligence
Це ключовий етап. На Кіпрі це адвокат, а не нотаріус, відіграє провідну роль в угоді. Адвокат перевіряє:
- Свідоцтво про право власності (Title Deed)
- Відсутність іпотечних обтяжень
- Відповідність місцевому плану забудови
Крок 4: Отримання податкового номера та банківського рахунку
Перед підписанням договору купівлі-продажу необхідно отримати кіпрський податковий номер та відкрити рахунок у місцевому банку.
Крок 5: Підписання договору купівлі-продажу (Contract of Sale)
Після внесення наступного траншу (зазвичай 20-30% вартості) підписується основний договір купівлі-продажу, який адвокат реєструє в District Land Office протягом 60 днів.
Крок 6: Передача права власності
Після оплати повної суми та всіх податків відбувається передача Title Deed на ваше ім'я.
На всьому етапі — від пошуку до купівлі нерухомості — вам допоможе перевірений і рекомендований нами агент з нерухомості, який є експертом на цьому ринку. Контакт ми надаємо в кінці статті. У розмові ви можете посилатися на Globihome.
Податки та збори при купівлі нерухомості на Південному Кіпрі 2026
Плануючи купівлю нерухомості на Південному Кіпрі, ви повинні врахувати додаткові витрати, окрім ціни придбання. Податкова система Кіпру сприятлива для інвесторів, але вимагає ретельного розуміння.
ПДВ при купівлі нової нерухомості у забудовника на Південному Кіпрі
Стандартна ставка ПДВ становить 19% i стосується всіх нових нерухомостей, що купуються у забудовника.
Пільгова ставка ПДВ 5% належить особам, які відповідають таким умовам (з липня 2023):
- Покупцем має бути фізична особа (не компанія)
- Нерухомість має служити як постійним місцем проживання протягом щонайменше 10 років
- Максимальна корисна площа: 130 m²
- Максимальна вартість нерухомості: 350 000 EUR (без ПДВ)
Якщо нерухомість перевищує 130 m² або 350 000 EUR, перші 130 m² і до 350 000 EUR оподатковуються за ставкою 5%, а надлишок оподатковується за ставкою 19%.
Важливо: Понижена ставка ПДВ не надається, якщо нерухомість перевищує 190 m², а також 475 000 EUR – тоді застосовується повна ставка 19%.
Transfer Fee - податок на нерухомість з вторинного ринку на Південному Кіпрі
Стосується нерухомості з вторинного ринку що не підлягають ПДВ:
- До 85 000 EUR: 3%
- 85 001 - 170 000 EUR: 5%
- Понад 170 001 EUR: 8%
Якщо нерухомість підлягає ПДВ, Transfer Fee не нараховується.
Гербовий збір (Stamp Duty) при купівлі нерухомості на Південному Кіпрі
Гербовий збір слід сплатити протягом 30 днів від підписання договору:
- 1,50 EUR за кожні 1000 EUR до суми 170 860 EUR
- 2,00 EUR за кожні 1000 EUR понад цю суму
Юридичні витрати та інші платежі при купівлі нерухомості на Південному Кіпрі
- Послуги юриста: 1-2% вартості нерухомості
- Плата за розгляд кредитної заявки: 300-500 EUR
- Банківська оцінка: 400-600 EUR
- Нотаріальні збори: 800-1200 EUR
Витрати на утримання нерухомості на Південному Кіпрі
Добра новина в тому, що на Кіпрі немає класичного кадастрового податку на нерухомість. Читачі нашого блогу Globihome часто запитують: "скільки коштує життя на Кіпрі?". Витрати на утримання нерухомості відносно низькі порівняно із Західною Європою.
- Податок на нерухомість: Скасовано у 2017 році! Сплачуються лише місцеві комунальні збори (вивіз сміття, вуличне освітлення), близько 100-200 EUR на рік.
- Комунальні внески (Common Expenses): У комплексах з басейном та садом ці внески зазвичай становлять від 50 до 150 EUR на місяць, залежно від рівня стандарту.
- Комунальні послуги: Електроенергія та вода оплачуються за фактичним споживанням. Слід пам'ятати про кондиціонери, які влітку призводять до вищих рахунків.
Finansowanie zakupu – kredyt hipoteczny dla obcokrajowców
Іпотечні кредити на Південному Кіпрі доступні також для іноземців. Bank of Cyprus, як найбільша фінансова установа на острові, пропонує такі умови:
- Фінансування до 70% вартості нерухомості для нерезидентів
- Мінімальний місячний дохід: 2 500 EUR
- Термін кредитування: до 25-30 років
- Процентна ставка: 3,5-5,5% на рік
Необхідні документи включають довідку про доходи, кредитну історію з країни походження та підтвердження працевлаштування. Процес розгляду заявки зазвичай триває 4-6 тижнів.
Програма Golden Visa на Південному Кіпрі – постійне проживання за інвестиції в нерухомість
Програма Golden Visa це одна з найшвидших і найпростіших програм отримання резиденції в Європі. Дозволяє отримати postійного проживання на Кіпрі в обмін на інвестицію в нерухомість.
Основні вимоги Golden Visa 2026:
- Придбання nowej nieruchomości мінімальною вартістю 300 000 EUR (+ПДВ)
- Підтвердження річного доходу з-за меж Кіпру
- Внесення депозиту в кіпрський банк
Переваги програми Golden Visa:
- Постійне проживання – дійсний безстроково, вимагає оновлення картки кожні 10 років
- Сім'я, включена до програми – подружжя та діти до 18 років (діти 18-25 років, які навчаються, можуть подати окремі заявки)
- Мінімальні вимоги щодо резидентства – достатньо відвідати Кіпр раз на 2 роки
- Шлях до громадянства – після 8 роках легального перебування можна подати заявку на кіпрський паспорт
- Швидка процедура – час розгляду заявки становить приблизно 2-3 місяці
Програма охоплює всю родину (подружжя та дітей до 25 років) і надається довічно. Додатковою перевагою є можливість отримати статус Non-Domicile, який забезпечує:
- 0% податку на дивіденди протягом 17 років
- 0% податку на відсотки
- 0% податку на приріст капіталу (за винятком продажу нерухомості на Кіпрі)
Важливо: Кошти на інвестицію повинні надходити з-за кордону – не можна фінансувати покупку кредитом у кіпрському банку.
Доходність інвестицій та оренда нерухомості на Південному Кіпрі
Інвестиція в нерухомість на Південному Кіпрі може приносити привабливі доходи як від зростання вартості капіталу, а також оренди. Рекордне надходження туристів у 2024 році (понад 4 мільйони) підтверджує потенціал ринку.
Прибутковість довгострокової оренди на Південному Кіпрі
Середня прибутковість довгострокової оренди на Кіпрі становить 4-6% на рік. Це стабільний пасивний дохід, особливо привабливий у містах, таких як Нікосія та Ларнака, де попит створюють студенти, працівники корпорацій та сім'ї.
Середні ціни довгострокової оренди:
- Однокімнатна квартира: 750-930 EUR/місяць
- Трикімнатна квартира: 1400-1750 EUR/місяць
Прибутковість короткострокової оренди на Південному Кіпрі
У туристичних курортах, таких як Айя-Напа, Протарас чи Пафос, прибутковість від короткострокової оренди може досягати 7-12% на рік.
Ключові дані про туризм на Кіпрі 2024 року:
- Понад 4 мільйони туристів на рік (рекорд усіх часів)
- Доходи від туризму: понад 2,5 мільярда EUR
- Польща на третьому місці (337 000 туристів, зростання на 23%)
- Велика Британія домінує з 34,5% часткою ринку
- Ізраїльський ринок: 11% часткою
Інвестиційні пастки: Північний Кіпр vs Південний
Як професіонали, ми повинні чітко попередити про нерухомістю на Північному Кіпрі. Хоча ціни там можуть здаватися на 30-40% нижчими, юридичний ризик величезний.
Відсутність визнаних прав власності: Багато земель на півночі належать юридично грекам-кіпріотам, депортованим у 1974 році. Міжнародні трибунали ухвалюють рішення на їхню користь, що створює ризик втрати нерухомості інвестором.
Відсутність захисту ЄС: Північний Кіпр поза юрисдикцією європейських судів.
Проблеми з перепродажем: Ліквідність ринку на півночі значно нижча, а європейські банки не кредитують тамтешні покупки.
У Globihome рекомендуємо лише безпечні об'єкти нерухомості на території Республіки Кіпр (Південний Кіпр).
Нерухомість Південного Кіпру vs інші напрямки – порівняння
Як нерухомість на Кіпрі порівняно з іншими популярними інвестиційними напрямками в Європі?
Поріг вступу для Золотої візи:
Щорічний податок на нерухомість:
Прибутковість короткострокової оренди:
Кіпр вирізняється відсутністю податку на володіння нерухомістю, конкурентним порогом для Золотої візи та дуже привабливою доходністю короткострокової оренди.
FAQ: Найчастіші питання про нерухомість на Південному Кіпрі
Підсумок: чи варто купувати нерухомість на Південному Кіпрі у 2026 році?
Нерухомість на Південному Кіпрі у 2026 році це поєднання стабільної інвестиції з високою якістю життя. Членство в ЄС, вигідна податкова система, програма Golden Visa та зростаючий туристичний ринок роблять острів все більш привабливим для інвесторів з усієї Європи.
Ключові факти, які слід запам'ятати:
- Ціни на нерухомість зростають на 5-10% щорічно
- Доходність оренди: 5-12% залежно від стратегії
- Порог входу для Golden Visa: 300 000 EUR
- Знижений ПДВ 5% при першій нерухомості
- Відсутність податку на володіння нерухомістю
Чи плануєте купівлю квартири або будинку на Кіпрі? У Globihome ми співпрацюємо з місцевими експертами, які допоможуть вам знайти ідеальну нерухомість, що відповідає вашим потребам та інвестиційним цілям. Зв'яжіться з рекомендованим нами агентом з нерухомості, щоб отримати актуальні пропозиції з Пафосу, Лімасолу чи Ларнаки.
