Як купити нерухомість у Дубаї без податків і отримати Golden Visa

Чи варто купити квартиру в Дубаї у 2026 році? Скільки коштує нерухомість в Еміратах? Як отримати Golden Visa через купівлю апартаменту? Яка дохідність інвестиції? Це питання, які ставить собі кожен потенційний інвестор, зацікавлений у ринку нерухомості в Об’єднаних Арабських Еміратах.

Ринок нерухомості в Дубаї переживає рекордний бум, приваблюючи інвесторів з усього світу, зацікавлених у купівлі нерухомості в Дубаї, як у сегменті апартаментів на продаж, так і віл у Дубаї. За даними Dubai Land Department (DLD), у перші шість місяців 2026 року було зафіксовано близько 94 000 угод з нерухомістю загальною вартістю 262,7 мільярда AED (приблизно 71,5 мільярда USD), що становить зростання на 40% у річному вимірі. На нашу думку, Дубай залишається одним із найбільш динамічних ринків нерухомості у світі, пропонуючи унікальне поєднання високих ставок дохідності (ROI), відсутності податків, а також можливості отримання довгострокової посвідки на проживання Golden Visa.

У 2024 році ціни на квартири в Дубаї зросли на 20% у річному вимірі, досягнувши середнього значення 1597 AED за квадратний фут за даними звіту Deloitte. Натомість, за даними Knight Frank, середні ціни на житлову нерухомість у Дубаї досягли рекордного рівня 1685 AED (459 USD) за квадратний фут у четвертому кварталі 2024 року, перевищивши на 13,3% попередній пік 2014 року. Dubai Land Department зареєстрував у 2024 році понад 169 000 угод купівлі-продажу нерухомості, на загальну вартість 488 мільярдів AED, з яких 67% становила нерухомість на вторинному ринку в Дубаї, а 33% — нерухомість off-plan, яку часто обирають інвестори через гнучкі плани платежів та високий потенціал зростання вартості.

У Globihome, відстежуючи глобальні інвестиційні тенденції, ми спостерігаємо, що квартири в Дубаї і розкішні апартаменти Дубай приваблюють дедалі більше клієнтів, які цінують не лише відсутність податку на прибуток від оренди, відсутність податку на приріст капіталу, але також політичну стабільність, розвинену інфраструктуру та легкість придбання нерухомості іноземцями в Дубаї.

Усі дані базуються на офіційних джерелах: Dubai Land Department (DLD), RERA, Property Finder, Bayut, Knight Frank, CBRE, Cavendish Maxwell, Fitch Ratings та власних аналізах Globihome. Наприкінці статті ми надаємо контакт до професійного й рекомендованого нами агента з нерухомості в Дубаї, який підтримає тебе на кожному етапі, якщо ти хочеш купити нерухомість у Дубаї.

Чому варто купити нерухомість у Дубаї у 2026 році?

Чи вигідна інвестиція в нерухомість у Дубаї? Чи варто купити квартиру в Дубаї як інвестицію? Це фундаментальні питання, які ми щодня чуємо від читачів Globihome. Відповідь така: ТАК! Чому? Насамперед тому, що інвестиція в нерухомість у Дубаї вирізняється на тлі глобального ринку винятковим податковим кліматом. Об'єднані Арабські Емірати не стягують податок на доходи фізичних осіб, податок на нерухомість або податок на приріст капіталу, що означає, що весь дохід від оренди та прибуток від продажу залишається в кишені інвестора. Водночас ти маєш пам'ятати про реєстраційний збір, про який ми напишемо далі в статті.

Відсутність податків – найбільша перевага інвестицій в ОАЕ

Дубай пропонує одну з найпривабливіших податкових систем для інвесторів у нерухомість у світі:

• 0% податку на нерухомість – не сплачуєш щорічний property tax
• 0% податку на доходи – відсутній ПДФО з доходів від оренди
• 0% податку на приріст капіталу – продаж нерухомості не створює податкових зобов'язань
• 0% податку на спадщину – успадкування нерухомості не оподатковується

Єдиним значним збором є одноразовий реєстраційний збір DLD у розмірі 4% вартості нерухомості під час купівлі.

Високі прибутки від інвестицій – який ROI у Дубаї?

За даними 2025 року, середня дохідність інвестицій у Дубаї становить 6-8% на рік, що значно перевищує інші світові ринки:

• Лондон: 2-4% на рік
• Нью-Йорк: 2-4% на рік
• Гонконг: 2-3% на рік
• Варшава: 4-5% на рік

Деякі райони Дубая пропонують ще вищу дохідність:

• Jumeirah Village Circle (JVC): 7% для studio, 6- 7% для більших квартир
• Al Furjan: 7% для студії, 6-7% для апартаментів
• Arjan: до 5-8 % для малих одиниць

Golden Visa – Як Отримати Візу Резидента в Дубаї?

Купуючи нерухомість вартістю мінімум 2 мільйони AED (близько 545,000 USD), ви отримуєте право подавати заявку на 10-річну Golden Visa, яка дає:

• Довгострокову візу резидента без потреби в спонсорі
• Можливість спонсорувати родину (чоловіка/дружину, дітей, батьків)
• Право на роботу та ведення бізнесу в ОАЕ
• Можливість перебувати поза ОАЕ довше ніж 6 місяців без втрати візи
• Можливість продовження візи після 10 років

З 2025 року існують також нижчі інвестиційні пороги:

• 750,000 AED – 2-річна віза
• 2 мільйони AED – Golden Visa на 10 років
• Off-plan properties також кваліфікуються для візи

Зростання населення та попиту на оренду в Дубаї

Населення Дубая зростає темпом близько 5% на рік, досягаючи нині понад 3,8 мільйона мешканців, а за даними Dubai Urban Master Plan 2040 має зрости до 7,8 мільйона до 2040 року. Це систематичне демографічне зростання зумовлене головним чином іноземцями, які становлять близько 90% населення емірату. Висококваліфіковані спеціалісти, підприємці та люди з високими доходами обирають Дубай через безподаткове середовище, високу якість життя, безпеку та доступ до інфраструктури світового класу. Постійний приплив нових резидентів призводить до стабільно високого попиту на житло, що стабілізує ринок оренди та мінімізує ризик простоїв. Додатково, у 2024 році Дубай відвідало 18.7 мільйона міжнародних туристів, що стимулює попит на короткострокову оренду.

Ціни на квартири в Дубаї: Детальний аналіз ринку 2026

Згідно з звітом Deloitte "Dubai Real Estate Predictions 2025", ціни на житлову нерухомість у 2024 році зросли на 20%, а орендні ставки — на 19%. Особливо сильне зростання було зафіксовано в сегменті вілл – 27.9% на рік, тоді як апартаменти додали в ціні близько 18%.

Нерухомість класу люкс Сегмент ультралюкс переживає справжній бум. У 2024 році було зафіксовано 948 транзакцій нерухомості класу люкс (понад 15 мільйонів AED), а продаж нерухомості вартістю понад 10 мільйонів AED досяг 7.6 мільярдів AED. Дубай випередив у цьому сегменті такі міста, як Лондон чи Нью-Йорк.

Скільки коштує квартира в Дубаї 2026?

Середня ціна за квадратний фут у 2026 році — 1,755 AED (близько 477 USD).

Середні ціни 2026 у розрізі типів нерухомості виглядають так:

• Апартаменти: 1,3 мільйона AED (близько 354,000 USD)
• Вілли: 6,6 мільйона AED (близько 1,8 мільйона USD)
• Комерційна нерухомість: 2,1 мільйона AED (близько 572,000 USD)
• Ділянки: 6,7 мільйона AED (близько 1,82 мільйона USD)

Стандартна квартира площею 75 квадратних метрів (близько 807 квадратних футів) коштує в середньому 1,36 мільйона AED (близько 370 000 USD). Середня ціна апартаментів на первинному ринку наразі становить 1,3 мільйона AED (354 000 USD), тоді як вілли досягають у середньому 3,54 мільйона AED (964 000 USD). Варто підкреслити, що ціни значно різняться залежно від розташування, типу нерухомості та рівня оздоблення.

Якщо ви хочете отримати актуальні пропозиції нерухомості, підібрані відповідно до ваших очікувань, зв’яжіться з агентом з нерухомості, якого ми рекомендуємо наприкінці статті. На нашому блозі Globihome ми рекомендуємо лише професійних і перевірених агентів з нерухомості. Ми робимо це безкоштовно. Для нас важливе професійне обслуговування для наших читачів.

Попередній слайдНаступний слайд

Ціни на нерухомість у різних районах Dubai

Ціни на нерухомість у Palm Jumeirah

• Студія: від 1,2 мільйона AED (327,000 USD)
• 1-bedroom: від 2,5 мільйона AED (680,000 USD)
• 2-bedroom: від 4 мільйонів AED (1,09 мільйона USD)
• Вілли: 10-110 мільйонів AED (2,72 - 30 мільйонів USD)
• Дохідність від оренди: 5-9% (студія — найвища окупність)

Ціни на нерухомість у Business Bay

• Студія: 800,000 - 1,2 мільйона AED (218,000-327,000 USD)
• 1-bedroom: 1,5 - 2,5 мільйона AED (408,000-680,000 USD)
• 2-bedroom: 2,5 - 4 мільйони AED (680,000-1,09 мільйона USD)
• 3-bedroom: 4 - 8 мільйонів AED (1,09-2,18 мільйона USD)
• Дохідність від оренди: 5- 7.5% (студія — найвища)

Dubai Marina

• Studio: 700,000 - 1,1 miliona AED (191,000-300,000 USD)
• 1-bedroom: 1,3 - 2,2 miliona AED (354,000-600,000 USD)
• 2-bedroom: 2,2 - 3,8 miliona AED (600,000-1,03 miliona USD)
• Rentowność wynajmu: 6-7% (studio najwyższy)

Damac Hills

• Studio: od 450,000 AED (122,500 USD)
• 1-bedroom: od 700,000 AED (190,500 USD)
• 2-bedroom: od 1,1 miliona AED (300,000 USD)
• 3-bedroom: od 1,5 miliona AED (408,000 USD)
• Rentowność wynajmu: 6.-7%

Як купити квартиру в Дубаї: Процес крок за кроком

Купівля квартири в Дубаї значно простіша, ніж у багатьох західних країнах, а весь процес може зайняти лише кілька днів для вже збудованих об’єктів нерухомості.

Крок 1: Визначте, якою є Ваша мета купівлі квартири в Дубаї

Перед початком пошуків вам потрібно визначити, чи купуєте ви нерухомість як:

• Інвестицію в довгострокову оренду – стабільний місячний дохід
• Інвестицію в короткострокову оренду – вища дохідність, але більші часові витрати
• Власну квартиру – для себе та сім’ї
• Спекулятивну інвестицію – купівля з метою перепродажу з прибутком (фліпінг)

Крок 2: Визначення бюджету та джерела фінансування

Готівкова купівля з наших спостережень у Globihome найбільше угод у Дубаї — це готівкові угоди, що свідчить про заможність покупців. Купівля за готівку усуває необхідність звертатися по іпотечний кредит і пришвидшує процес.

Іпотечний кредит у Дубаї Іноземці можуть отримати іпотечний кредит у Дубаї, однак умови є більш жорсткими, ніж для резидентів:

• Перший внесок для нерезидентів: від 40% вартості нерухомості для нерухомості вартістю нижче 5 мільйонів AED
• Перший внесок для резидентів: 20%
• Максимальний строк кредитування: 25 років
• Вимоги до доходу: Банки зазвичай вимагають щомісячний дохід мінімум 15,000-20,000 AED

У першому кварталі 2026 року було зафіксовано 9,300 іпотечних транзакцій щодо житлової нерухомості, що становить зростання на 24% рік до року. Загальна вартість цих транзакцій досягла 20.4 мільярда AED (+46.8% рік до року).

Крок 3: Вибір локації та типу нерухомості

Dubai пропонує понад багато районів, де клієнти можуть купувати нерухомість. Якщо ви не знаєте Dubaju, рекомендуємо обговорити окремі райони з професіоналом, який щодня мешкає в Dubaju. Контакт до такої особи ви знайдете безкоштовно наприкінці статті.

Крок 4: Вибір агента з нерухомості

Вибір професійного агента з нерухомості — це ключовий крок, особливо якщо ви щодня не живете в Дубаї. Агент допоможе у:

• Знаходженні відповідної нерухомості
• Переговорах щодо ціни
• Верифікації документів
• Проведенні процесу купівлі

Крок 5: Верифікація нерухомості та due diligence

Перед підписанням договору проведіть ретельну перевірку:

• Title Deed – перевірте, чи продавець є законним власником
• NOC (No Objection Certificate) – якщо нерухомість має іпотеку, продавець повинен отримати NOC від банку
• Service charges – перевірте заборгованість за експлуатаційними платежами
• Ejari – зареєстрований договір оренди (якщо нерухомість здається в оренду)
• Технічний стан – розгляньте можливість найму будівельного інспектора

Крок 6: Підписання договору

Після знаходження відповідної нерухомості сторони підписують договір із забудовником або фізичною особою ( у випадку вторинного ринку).

Договір містить:

• Деталі нерухомості
• Погоджену ціну
• Графік платежів
• Умови угоди
• Штрафи за прострочення

Депозит: Зазвичай 10% вартості нерухомості на вторинному ринку, вноситься на ескроу-рахунок агента, ліцензованого RERA.

Крок 7: Фінансування та платежі

Для готової нерухомості: Платіж зазвичай здійснюється протягом 30-60 днів після підписання договору.

Для нерухомості off-plan: Найпопулярніші плани платежів у 2026 році — це план платежів 80/20 або 60/40 або 50/50. Розмір траншів залежить від прогресу будівельних робіт, а забудовники дедалі частіше надають можливість розстрочки без відсотків.

Крок 8: Реєстрація в Dubai Land Department (DLD)

Після сплати за нерухомість транзакцію необхідно зареєструвати в DLD протягом 60 днів. Реєстрація нерухомості в Dubai Land Department є ключовим і завершальним етапом передання права власності. Сторони транзакції (або їхні уповноважені представники) мають з’явитися в одному з авторизованих Trustee Centers або скористатися послугою DLD Smart Services для електронної реєстрації. Під час реєстрації сплачується трансферний збір у розмірі 4% вартості нерухомості, який зазвичай порівну ділиться між покупцем і продавцем, хоча це можна обговорювати.

Крок 9: Отримання Title Deed

Після реєстрації транзакції ви отримаєте:

• Title Deed – офіційний документ, що підтверджує право власності на нерухомість, виданий DLD
• e-Certificate – електронна версія Title Deed

Title Deed містить:

• Дані власника
• Деталі нерухомості (локація, площа, тип)
• Номер ділянки
• Вартість нерухомості

Golden Visa: Віза на проживання через інвестиції в нерухомість

Програма Golden Visa в Об’єднаних Арабських Еміратах наразі є одним із найпривабливіших рішень для осіб, які планують інвестування в нерухомість у Дубаї та довгострокову купівлю нерухомості в Дубаї у сегменті freehold. 10-річна Golden Visa Дубай забезпечує стабільне право проживання без необхідності мати еміратського спонсора чи місцевого роботодавця, що вирізняє її на тлі традиційних резидентських віз, пов’язаних із працевлаштуванням. Віза поновлюється кожні 10 років, якщо інвестор зберігає кваліфіковану нерухомість у Дубаї.

Мінімальна вартість інвестиції, необхідна для отримання Golden Visa через нерухомість становить 2 мільйони AED (прибл. 545 000 USD). Це може бути одна нерухомість або портфель кількох активів, за умови що вони розташовані в зоні freehold у Дубаї. Нерухомість також може фінансуватися іпотекою, однак у такому разі потрібен NOC (No Objection Certificate) від банку, що є стандартною процедурою під час інвестицій у преміальну нерухомість Дубай.

Реформа законодавства у 2022 році значно спростила для інвесторів отримання Golden Visa в ОАЕ, особливо для осіб, які купують нерухомості off-plan у Дубаї. Наразі немає вимоги вносити 50% власного капіталу — достатньо NOC, а про кваліфікацію вирішує поточна ринкова вартість, підтверджена Dubai Land Department (DLD). Що важливо, навіть нерухомість, куплена кілька років тому за нижчою ціною, відповідає вимогам, якщо сьогодні її вартість перевищує поріг 2 млн AED. У випадку проєктів off-plan у Дубаї, віза може бути надана, коли завершення будівництва перевищить 50% або коли забудовник підтвердить внески на суму щонайменше 2 млн AED.

Для подання заявки потрібні, зокрема, паспорт, актуальне фото, Title Deed, Emirates ID (якщо є) та документація, що підтверджує власність нерухомості freehold у Дубаї.

Витрати на отримання Golden Visa Dubai охоплюють, зокрема: медичне обстеження (700 AED), Emirates ID на 10 років (1153 AED), резидентський збір (2856,75 AED), збори DLD (4020 AED) та адміністративні витрати (1155 AED). Загальна вартість процедури для інвестора становить близько 9884,75 AED. Golden Visa також дає змогу спонсорувати членів родини, зокрема дітей без вікового обмеження, що додатково підвищує її привабливість для осіб, які інвестують у нерухомість у Дубаї під оренду або з метою релокації.

Додатково може виникнути service fee залежно від компанії, що допомагає в отриманні візи.

Для інвесторів із меншим капіталом також доступна 2-річна інвесторська віза в Дубаї з мінімальним порогом 750 000 AED, призначена для власників завершених житлових об’єктів. Альтернативою є 5-річна Green Residence UAE, спрямована на підприємців та бізнес-інвесторів, що є гнучким доповненням до візової стратегії під час інвестування в дубайський ринок нерухомості.

Підсумок: Чи Варто Купувати Нерухомість у Дубаї у 2026?

Купівля нерухомості в Дубаї це унікальне поєднання: високих доходів від оренди, відсутності податків на доходи, приріст капіталу чи власність на нерухомість, а також можливість отримання 10-річну Golden Visa Dubai. Це робить інвестицію в нерухомість у Дубаї однією з найприбутковіших і найбезпечніших стратегій для інвесторів, які шукають глобальну диверсифікацію та пасивний дохід.

На нашу думку в Globihome ключові чинники успіху це:

1. Вибір правильної локації – райони на кшталт JVC пропонують дохідність 8-9%, тоді як Downtown Dubai забезпечує престиж

2. Вибір авторитетного девелопера – перевірте, хто гарантує своєчасне завершення та високу якість. Якщо вам потрібна в цьому допомога, ви можете розраховувати на експерта, якого ми рекомендуємо в Globihome. Контакт знайдете наприкінці статті.

3. Співпраця з професійним агентом – якщо ви не живете щодня в Дубаї, скористайтеся послугами агента з нерухомості, який є на місці та сумлінно допоможе вам на кожному етапі купівлі нерухомості.