Як купити нерухомість у Дубаї без податків і отримати Golden Visa

Чи варто купити квартиру в Дубаї у 2026 році? Скільки коштує нерухомість в Еміратах? Як отримати Golden Visa через покупку апартаменту? Який прибуток від інвестиції? Це питання, які ставить собі кожен потенційний інвестор, зацікавлений ринком нерухомості в Об'єднаних Арабських Еміратах.

Ринок нерухомості в Дубаї переживає рекордний бум, приваблюючи інвесторів з усього світу, зацікавлених купівлею нерухомості в Дубаї, як у сегменті апартаментів на продаж, так і вілли в Дубаї. За останніми даними Dubai Land Department (DLD), у перші шість місяців 2025 року зафіксовано близько 94 000 транзакцій нерухомості загальною вартістю 262,7 мільярда AED (близько 71,5 мільярда USD), що становить зростання на 40% рік до року. На нашу думку, Дубай залишається одним із найдинамічніших ринків нерухомості у світі, пропонуючи унікальне поєднання високих показників прибутковості (ROI), відсутності податків, а також можливості отримання довгострокової резидентської візи Golden Visa.

У 2024 році ціни на квартири в Дубаї зросли на 20% рік до року, досягнувши середнього значення 1597 AED за квадратний фут за даними звіту Deloitte. У свою чергу, за даними Knight Frank, середні ціни житлової нерухомості в Дубаї досягли рекордного рівня 1685 AED (459 USD) за квадратний фут у четвертому кварталі 2024 року, перевищивши попередній пік 2014 року на 13,3%. Dubai Land Department зареєстрував у 2024 році понад 169 000 транзакцій продажу нерухомості, загальною вартістю 488 мільярдів AED, причому 67% становили нерухомість на вторинному ринку в Дубаї, а 33% нерухомість off-plan, які часто обирають інвестори через гнучкі плани платежів та високий потенціал зростання вартості.

У Globihome, слідкуючи за глобальними інвестиційними тенденціями, ми спостерігаємо, що квартири в Дубаї і розкішні апартаменти в Дубаї приваблюють все більше клієнтів, які цінують не лише відсутність податку на доходи від оренди, відсутність податку на приріст капіталу, ale również політичну стабільність, розвинену інфраструктуру та простоту придбання нерухомості іноземцями в Дубаї.

Усі дані засновані на офіційних джерелах: Dubai Land Department (DLD), RERA, Property Finder, Bayut, Knight Frank, CBRE, Cavendish Maxwell, Fitch Ratings oraz analizach własnych Globihome. Na końcu artykułu przekazujemy kontakt do profesjonalnego i polecanego przez nas агента з нерухомості в Дубаї, który wesprze Ciebie na każdym etapie jeśli chcesz kupic nieruchomosc w Dubaju.

Чому варто купити нерухомість у Дубаї у 2026 році?

Чи є інвестиція в нерухомість у Дубаї вигідною? Чи варто купити квартиру в Дубаї як інвестицію? Це фундаментальні питання, які ми чуємо від читачів Globihome щодня. Відповідь така: TAK! Чому? Передусім тому, що інвестиція в нерухомість у Дубаї вирізняється на тлі світового ринку винятковим податковим кліматом. Об'єднані Арабські Емірати не накладають податку на доходи фізичних осіб, податку на нерухомість або податку на приріст капіталу, що означає, що весь дохід від оренди та прибуток від продажу залишаються в кишені інвестора. Водночас слід пам'ятати про реєстраційний збір, про який ми напишемо в подальшій частині статті.

Відсутність податків – найбільша перевага інвестицій в ОАЕ

Дубай пропонує одну з найпривабливіших податкових систем для інвесторів у нерухомість у світі:

• 0% податку на нерухомість – ви не сплачуєте щорічного податку на нерухомість
• 0% podatku dochodowego – відсутній податок на доходи від оренди
• 0% podatku od zysków kapitałowych – продаж нерухомості не створює податкових зобов'язань
• 0% podatku od spadków – спадкування нерухомості вільне від оподаткування

Єдиною значною платою є одноразовий реєстраційний збір DLD у розмірі 4% вартості нерухомості при купівлі.

Високі повернення з інвестицій – який ROI у Дубаї?

За даними станом на 2025 рік, середній прибуток від інвестицій у Дубаї становить 6-8% щорічно, що значно перевищує інші світові ринки:

• Лондон: 2-4% щорічно
• Нью-Йорк: 2-4% щорічно
• Hong Kong: 2-3% na rok
• Warszawa: 4-5% na rok

Niektóre dzielnice w Dubaju oferują jeszcze wyższe zwroty:

• Jumeirah Village Circle (JVC): 7% dla studiów, 6- 7% dla większych mieszkań
• Al Furjan: 7% dla studiów, 6-7% dla apartamentów
• Arjan: do 5-8 % dla małych jednostek

Golden Visa – Jak otrzymać wizę rezydenta w Dubaju?

Kupując nieruchomość o wartości minimum 2 miliony AED (około 545,000 USD), otrzymujesz prawo do aplikacji o 10-letnią Golden Visa, która daje:

• Długoterminową wizę rezydenta bez potrzeby sponsora
• Możliwość sponsorowania rodziny (małżonka, dzieci, rodziców)
• Prawo do pracy i prowadzenia biznesu w ZEA
• Możliwość przebywania poza ZEA dłużej niż 6 miesięcy bez utraty wizy
• Możliwość odnowienia wizy po 10 latach

Od 2025 roku istnieją również niższe progi inwestycyjne:

• 750,000 AED – wiza 2-letnia
• 2 miliony AED – Golden Visa na 10 lat
• Off-plan properties również kwalifikują się do wizy

Wzrost populacji i popytu na wynajem w Dubaju

Populacja Dubaju rośnie w tempie około 5% rocznie, osiągając obecnie ponad 3,8 miliona mieszkańców, a według Dubai Urban Master Plan 2040 ma wzrosnąć do 7,8 milionów do 2040 roku. Ten systematyczny wzrost demograficzny napędzany jest głównie przez cudzoziemców, którzy stanowią około 90% populacji emiratu. Wysoko wykwalifikowani specjaliści, przedsiębiorcy oraz osoby o wysokich dochodach wybierają Dubaj ze względu na bezpodatkowe środowisko, wysoką jakość życia, bezpieczeństwo oraz dostęp do światowej klasy infrastruktury. Stały napływ nowych rezydentów przekłada się na konsekwentnie wysokie zapotrzebowanie na mieszkania, co stabilizuje rynek najmu i minimalizuje ryzyko pustostanów. Dodatkowo, w 2024 roku Dubai odwiedziło 18.7 miliona międzynarodowych turystów, co napędza popyt na wynajem krótkoterminowy.

Ceny Mieszkań w Dubaju: Szczegółowa Analiza Rynku 2026

Za zgodнотом звіту Deloitte "Dubai Real Estate Predictions 2025", ceny nieruchomości mieszkalnych w 2024 roku wzrosły o 20%, a czynsze o 19%. Szczególnie silny wzrost odnotowano w segmencie willi – 27.9% rocznie, podczas gdy apartamenty zyskały na wartości około 18%.

Nieruchomości luksusowe Segment ultra-luksusowy przeżywa prawdziwy rozkwit. W 2024 roku odnotowano 948 transakcji nieruchomości luksusowych (powyżej 15 milionów AED), a sprzedaż nieruchomości o wartości powyżej 10 milionów AED osiągnęła 7.6 miliardów AED. Dubai wyprzedził w tym segmencie takie miasta jak Londyn czy Nowy Jork.

Ile kosztuje mieszkanie w Dubaju 2025?

Średnia cena za stopę kwadratową w 2025 to 1,755 AED (około 477 USD).

Średnie ceny 2025 w podziale na typ nieruchomości kształtują się następująco:

• Apartamenty: 1,3 miliona AED (około 354,000 USD)
• Wille: 6,6 miliona AED (około 1,8 miliona USD)
• Nieruchomości komercyjne: 2,1 miliona AED (około 572,000 USD)
• Działki: 6,7 miliona AED (około 1,82 miliona USD)

Standardowe mieszkanie o powierzchni 75 metrów kwadratowych (około 807 stóp kwadratowych) kosztuje średnio 1,36 miliona AED (około 370 000 USD). Średnia cena apartamentu w rynku pierwotnym wynosi obecnie 1,3 miliona AED (354 000 USD), podczas gdy wille osiągają średnio 3,54 miliona AED (964 000 USD). Warto podkreślić, że ceny znacząco różnią się w zależności od lokalizacji, typu nieruchomości oraz standardu wykończenia.

Jeśli chcesz otrzymać aktualne oferty nieruchomości dopasowane do Twoich oczekiwań, skontaktuj się z agentem nieruchomości, którego polecamy na końcu artykułu. Na naszym blogu Globihome polecamy tylko i wyłącznie profesjonalnych i sprawdzonych agentów nieruchomości. Robimy to bezpłatnie. Zależy nam na profesjonalnej obsłudze dla naszych czytelników.

Попередній слайдНаступний слайд

Ceny Nieruchomości w Poszczególnych Dzielnicach Dubai

Ceny nieruchomości w Palm Jumeirah

• Studio: od 1,2 miliona AED (327,000 USD)
• 1-bedroom: od 2,5 miliona AED (680,000 USD)
• 2-bedroom: od 4 milliony AED (1,09 miliona USD)
• Wille: 10-110 milionów AED (2,72 - 30 milionów USD)
• Rentowność wynajmu: 5-9% (studio najwyższy zwrot)

Ceny nieruchomości w Business Bay

• Studio: 800,000 - 1,2 miliona AED (218,000-327,000 USD)
• 1-bedroom: 1,5 - 2,5 miliona AED (408,000-680,000 USD)
• 2-bedroom: 2,5 - 4 miliony AED (680,000-1,09 miliona USD)
• 3-bedroom: 4 - 8 milionów AED (1,09-2,18 miliona USD)
• Rentowność wynajmu: 5- 7.5% (studio najwyższy)

Dubai Marina

• Studio: 700,000 - 1,1 miliona AED (191,000-300,000 USD)
• 1-bedroom: 1,3 - 2,2 miliona AED (354,000-600,000 USD)
• 2-bedroom: 2,2 - 3,8 miliona AED (600,000-1,03 miliona USD)
• Rentowność wynajmu: 6-7% (studio najwyższy)

Damac Hills

• Studio: od 450,000 AED (122,500 USD)
• 1-bedroom: od 700,000 AED (190,500 USD)
• 2-bedroom: od 1,1 miliona AED (300,000 USD)
• 3-bedroom: od 1,5 miliona AED (408,000 USD)
• Прибутковість оренди: 6.-7%

Як купити квартиру в Дубаї: Покроковий процес

Придбання квартири в Дубаї значно простіше, ніж у багатьох західних країнах, і весь процес може зайняти всього кілька днів для вже збудованих об'єктів.

Крок 1: Визначте мету придбання квартири в Дубаї

Перед початком пошуків потрібно визначити, чи купуєте ви нерухомість як:

• Інвестицію для довгострокової оренди – стабільний щомісячний дохід
• Інвестицію для короткострокової оренди – вища рентабельність, але більші часові вимоги
• Власну квартиру – для себе та родини
• Спекулятивну інвестицію – купівля з метою перепродажу з прибутком (фліпінг)

Крок 2: Визначення бюджету та джерела фінансування

Покупка за готівку З наших спостережень у Globihome більшість угод у Дубаї — готівкові, що свідчить про заможність покупців. Покупка за готівку усуває необхідність оформлення іпотечного кредиту і пришвидшує процес.

Іпотечний кредит у Дубаї Іноземці можуть отримати іпотечний кредит у Дубаї, проте умови більш жорсткі, ніж для резидентів:

• Початковий внесок для нерезидентів: від 40% вартості нерухомості для об'єктів вартістю менше 5 мільйонів AED
• Початковий внесок для резидентів: 20%
• Максимальний строк кредитування: 25 років
• Вимоги до доходу: Банки зазвичай вимагають мінімальний щомісячний дохід 15,000-20,000 AED

У першому кварталі 2025 року зафіксовано 9,300 угод з іпотечними кредитами на житлову нерухомість, що становить зростання на 24% рік до року. Загальна вартість цих угод досягла 20.4 мільярда AED (+46.8% рік до року).

Крок 3: Вибір локації та типу нерухомості

Дубай пропонує багато районів, де клієнти можуть придбати нерухомість. Якщо ви не добре знаєте Дубай, радимо обговорити конкретні райони з професіоналом, який проживає там щоденно. Контакт такої людини ви знайдете безкоштовно в кінці статті.

Крок 4: Вибір агента з нерухомості

Вибір професійного агента з нерухомості — ключовий крок, особливо якщо ви не живете в Дубаї щодня. Агент допоможе у:

• Знаходженні відповідної нерухомості
• Переговорах про ціну
• Перевірці документів
• Проведенні процесу купівлі

Крок 5: Перевірка нерухомості та due diligence

Перед підписанням договору проведіть детальну перевірку:

• Свідоцтво про право власності – перевірте, чи продавець є законним власником
• NOC (Сертифікат відсутності заперечень) – якщо нерухомість має іпотеку, продавець має отримати NOC від банку
• Плата за обслуговування – перевірте прострочені експлуатаційні платежі
• Ejari – зареєстрований договір оренди (якщо нерухомість здається в оренду)
• Технічний стан – розгляньте можливість найму будівельного інспектора

Крок 6: Підписання договору

Після знаходження відповідної нерухомості, сторони підписують договір з забудовником або фізичною особою ( у випадку вторинного ринку).

Договір містить:

• Деталі нерухомості
• Домовлену ціну
• Графік платежів
• Умови транзакції
• Штрафи за затримки

Депозит: Зазвичай 10% вартості нерухомості на вторинному ринку, що вноситься на ескроу-рахунок агента, ліцензованого RERA.

Крок 7: Фінансування і платежі

Для готових об'єктів нерухомості: Оплата зазвичай здійснюється протягом 30-60 днів з моменту підписання договору.

Для нерухомості off-plan: Найпопулярніші плани платежів у 2025 році — це план платежів 80/20 або 60/40 або 50/50. Розмір траншів залежить від прогресу будівельних робіт, а девелопери все частіше надають можливість безвідсоткової розстрочки.

Крок 8: Реєстрація в Dubai Land Department (DLD)

Після врегулювання платежів за нерухомість, транзакція має бути зареєстрована в DLD w ciągu 60 dni. Реєстрація нерухомості в Dubai Land Department є ключовим і остаточним етапом передачі власності. Учасники угоди (або їхні повноважники) повинні з'явитися в одному з авторизованих Trustee Centers або скористатися послугами DLD Smart Services для електронної реєстрації. Під час реєстрації сплачується трансферний збір у розмірі 4% вартості нерухомості, який зазвичай ділиться порівну між покупцем і продавцем, хоча це можна обговорити.

Крок 9: Отримання Title Deed

Після реєстрації транзакції, ви отримаєте:

• Title Deed – офіційний документ, що підтверджує право власності на нерухомість, виданий DLD
• e-Certificate – електронна версія Title Deed

Title Deed містить:

• Дані власника
• Відомості про нерухомість (розташування, площа, тип)
• Номер ділянки
• Wartość nieruchomości

Золота віза: Вид на проживання через інвестиції в нерухомість

Програма Золотої візи в Об'єднаних Арабських Еміратах це наразі одне з найпривабливіших рішень для осіб, які планують інвестицію в нерухомість у Дубаї а також довгострокову купівлю нерухомості в Дубаї в сегменті freehold. 10-річна Золота віза в Дубаї забезпечує стабільне право на проживання без необхідності мати еміратського спонсора чи місцевого роботодавця, що вирізняє її серед традиційних резидентських віз, пов’язаних із працевлаштуванням. Віза поновлюється кожні 10 років, якщо інвестор утримує кваліфікуючуся нерухомість у Дубаї.

Мінімальна wartość inwestycji wymagana do uzyskania Золотої візи через нерухомість wynosi 2 miliony AED (ok. 545 000 USD). Może to być jedna nieruchomość lub portfel kilku aktywów, pod warunkiem że znajdują się one w strefie freehold w Dubaju. Nieruchomości mogą być również finansowane kredytem hipotecznym, jednak w takim przypadku wymagane jest NOC (No Objection Certificate) od banku, co jest standardową procedurą przy inwestycjach w преміальну нерухомість у Дубаї.

Реформа przepisów w 2022 roku znacząco ułatwiła inwestorom uzyskanie Золотої візи в ОАЕ, szczególnie dla osób kupujących нерухомість off-plan у Дубаї. Obecnie nie ma wymogu wpłacania 50% kapitału własnego — wystarczy NOC, a o kwalifikacji decyduje aktualna wartość rynkowa potwierdzona przez Dubai Land Department (DLD). Co istotne, nawet nieruchomość kupiona kilka lat temu za niższą cenę kwalifikuje się, jeśli dziś jej wartość przekracza próg 2 mln AED. W przypadku projektów off-plan w Dubaju, wiza może zostać przyznana, gdy ukończenie budowy przekroczy 50% lub gdy deweloper potwierdzi wpłaty o wartości minimum 2 mln AED.

Для подачі заявки зокрема потрібні паспорт, актуальне фото, Title Deed, Emirates ID (якщо є) oraz dokumentacja potwierdzająca własność нерухомості freehold w Dubaju.

Витрати на отримання Золота віза Дубай включають, зокрема: медичний огляд (700 AED), Emirates ID на 10 років (1153 AED), плату за резиденцію (2856,75 AED), збори DLD (4020 AED) та адміністративні витрати (1155 AED). Загальна вартість процедури для інвестора становить близько 9884,75 AED. Golden Visa також дозволяє спонсорувати членів родини, включаючи дітей без вікових обмежень, що додатково підвищує її привабливість для осіб, які інвестують у нерухомість у Дубаї для здачі в оренду або з метою релокації.

Додатково може виникнути service fee залежно від компанії, яка допомагає у отриманні візи.

Для інвесторів з меншим капіталом також доступна 2-річна інвесторська віза в Дубаї з мінімальним порогом 750 000 AED, призначена для власників готової житлової нерухомості. Альтернативою є 5-річна Green Residence UAE, спрямована на підприємців і бізнес-інвесторів, що становить гнучке доповнення візової стратегії при інвестуванні в дубайський ринок нерухомості.

Підсумок: Чи варто купувати нерухомість у Дубаї в 2026 році?

Купівля нерухомості в Дубаї це унікальне поєднання: високої доходності від оренди, відсутності податків на доходи, податку на приріст капіталу чи податку на володіння нерухомістю та можливості отримати 10-річної Golden Visa Dubai. інвестиція в нерухомість у Дубаї є однією з найприбутковіших і найнадійніших стратегій для інвесторів, які шукають глобальну диверсифікацію та пасивний дохід.

На нашу думку, у Globihome ключові фактори успіху — це:

1. Вибір відповідної локації – райони такі як JVC пропонують 8-9% прибутковості, тоді як Downtown Dubai забезпечує престиж

2. Вybór renomowanego dewelopera – перевірте, хто гарантує своєчасну здачу об'єкта та високу якість. Якщо вам потрібна допомога в цьому, ви можете розраховувати на експерта, якого ми рекомендуємо в Globihome. Контакт ви знайдете в кінці статті.

3. Співпраця з професійним агентом – якщо Ви не мешкаєте постійно в Дубаї, скористайтеся послугами місцевого агента з нерухомості, який сумлінно допоможе Вам на кожному етапі покупки нерухомості.