Wat verdient een makelaar? Complete inkomensgids vastgoed

Is werken in de vastgoedsector een zekere weg naar financiële vrijheid? In het tijdperk van series zoals "Selling Sunset" of "Million Dollar Listing" is het beroep van makelaar uitgegroeid tot een symbool van luxe en enorme commissies. De realiteit is echter veel complexer. Als professionals die op de internationale markt actief zijn, bij Globihome kijken we alleen naar harde data.

In dit artikel, gewijd aan makelaars in Europa en de VS, ontleden we de inkomensstructuur, analyseren we de nieuwste rapporten van National Association of Realtors (NAR), Glassdoor, Eurostat en lokale verenigingen (o.a. PFRN, IVD) en beantwoorden we de belangrijkste vraag: hoeveel verdient een makelaar in onroerend goed echt? Als je overweegt een carrière in deze sector te beginnen of je inkomen wilt optimaliseren, is dit artikel voor jou.

Hoe verdient een makelaar geld? Beloningssysteem

Voordat we naar concrete bedragen gaan, moeten we begrijpen dat inkomens in de vastgoedsector zelden gebaseerd zijn op een vast salaris. In tegenstelling tot standaard dienstverbanden is het inkomen van een makelaar nauw verbonden met prestaties.

Commissiesysteem (Commission-Based Model)

De basis van de beloning is commissie op de verkoop van een woning of de verhuur daarvan. Marktstandaarden verschillen drastisch per continent:

• Verenigde Staten: De commissie bedraagt doorgaans tussen de 5% en 6% van de transactiewaarde, verdeeld tussen de kopende en verkopende kant (hoewel vonnissen uit 2024 hier belangrijke veranderingen introduceren met betrekking tot het ontkoppelen van commissies).
• Europa: Commissies zijn meer gevarieerd en liggen tussen 1,5% in het Verenigd Koninkrijk en zelfs 5-7% in Polen of Duitsland (vaak gedeeld tussen de klant en het kantoor of volledig gedragen door één partij).

Modellen voor winstverdeling (Splits)

Dat het kantoor 3% commissie rekent, betekent niet dat het volledige bedrag bij de makelaar terechtkomt. Cruciaal hierbij is commissieverdeling met het makelaarskantoor. De meest populaire modellen zijn:

1. Traditionele Split (50/50 of 60/40): De makelaar ontvangt 50–60% van de gegenereerde commissie, en het kantoor verzorgt marketing, kantoorruimte, leads en juridische ondersteuning.
2. High-Split model (80/20, 90/10): Ervaren makelaars ontvangen het leeuwendeel van de commissie, maar betalen vaak hoge maandelijkse "desk fees" en dekken zelf de marketingkosten.
3. Model 100% Commissie: Populair in de VS (bijv. Realty ONE Group), waarbij de makelaar 100% van de commissie behoudt en alleen een vaste transactiekost en een maandabonnement betaalt.
4. Cycling/Capping: Model gepopulariseerd door Keller Williams.

Als je met Globihome wilt verdienen, neem gerust contact met ons op. Wij promoten professionele makelaars wereldwijd gratis. Ons doel is onze bloglezers van Globihome waardevolle kennis over vastgoed wereldwijd te bieden. Schrijf ons.

Wat verdient een makelaar in de VS? Marktrapport van de Amerikaanse markt

De markt in de Verenigde Staten is het meest transparant wat betreft gegevens. Volgens de recentste rapporten van National Association of Realtors (NAR) en gegevens van Bureau of Labor Statistics, ziet de situatie er als volgt uit.

Gemiddelden en mediaaninkomens:

• Mediaan van jaarlijkse verdiensten: Volgens het meest recente rapport NAR Member Profile 2025, bedraagt de mediaan van de jaarlijkse verdiensten van een Amerikaanse makelaar 58 100 USD – een stijging van 4% ten opzichte van het voorgaande jaar.
• Ervaring doet ertoe: Makelaars met minder dan 2 jaar ervaring verdienen vaak minder dan 10 000 USD netto (veel mensen stoppen in het eerste jaar). Daarentegen rapporteren makelaars met meer dan 16 jaar ervaring een mediaaninkomen dat hoger is dan 85 000 – 100 000 USD.

Wijzigingen na de NAR-schikking 2024

In augustus 2024 traden de wijzigingen voortvloeiend uit de NAR-schikking, die de manier van provisieberekening veranderden. Kopers moeten nu een vertegenwoordigingsovereenkomst ondertekenen voordat ze woningen bezichtigen, en de hoogte van de provisie wordt individueel onderhandeld. Volgens Redfin , bedroeg de gemiddelde provisie voor de kopersagent in Q2 2025 2,43%

Top van de markt (Top Producers)

Topmakelaars in de VS (top 10%) verdienen aanzienlijk meer dan 150 000 USD per jaar, en 'supermakelaars' in luxueuze locaties (New York, Los Angeles, Miami) behalen inkomsten die in de miljoenen dollars lopen. Houd er wel rekening mee dat de bedrijfskosten in de VS (marketing, verzekering, licenties, MLS) tot de hoogste ter wereld behoren.

Meest winstgevende staten voor makelaars

Als je een carrière aan de overkant van de oceaan plant, is locatie cruciaal. De hoogste gemiddelde verdiensten worden geregistreerd in:

1. New York: Hoge woningprijzen drijven de provisies op.
2. Californië: De Bay Area en Los Angeles zijn een mekka voor luxe makelaars.
3. Florida: Dynamische instroom van bevolking en buitenlandse investeerders.

Simulatie: Transactie in de VS (Florida/Texas)

Verkoop van een woning met een mediane waarde van 420 000 USD.

• Totale provisie: 5% (te verdelen tussen koper- en verkoperszijde).
• Provisie voor de makelaarzijde: 2,5% = 10 500 USD (GCI).

Afrekening van de makelaar:

1. Broker split (bijv. 80/20): De makelaar houdt 8 400 USD. (Het kantoor neemt 2 100 USD).
2. Transactiekosten (E&O-verzekering, Transaction Coord.): ca. 400 USD.
3. Belastingen (federal + state + self-employment tax): ok. 30% = 2 520 USD.
4. Marketing własny (Zdjęcia, Staging): 1 000 USD (w USA agent często płaci za to sam).
5. Zysk netto: ok. 4 480 USD.

Widać wyraźnie, że koszty uzyskania przychodu w branży nieruchomości pochłaniają średnio od 30% do 50% GCI.

Wskazówka od Globihome: W USA kluczem do wysokich zarobków jest specjalizacja. Agenci posiadający certyfikaty takie jak CRS (Certified Residential Specialist) czy CCIM (Certified Commercial Investment Member) zarabiają średnio 2-3 razy więcej niż agenci bez dodatkowych kwalifikacji.

Ile zarabia agent nieruchomości w Europie? Przegląd rynków

Europa jest rynkiem niezwykle zróżnicowanym. Nie istnieje jedna "europejska stawka". Zarobki zależą od regulacji prawnych, kultury płacenia za usługi oraz cen nieruchomości w danym regionie.

Wielka Brytania – Rynek wolumenowy

W UK model pracy jest nieco inny. Wielu agentów pracuje na niskiej podstawie (base salary) plus prowizja.

• Średnie zarobki: Początkujący agent (Trainee Negotiator) może liczyć na 20 000 – 25 000 GBP podstawy + prowizje, co daje łącznie ok. 30 000 – 40 000 GBP.
• Seniorzy: Doświadczeni menedżerowie oddziałów w Londynie osiągają zarobki rzędu 100 000 GBP+.
• Specyfika: Prowizje od sprzedaży są niskie (często 1-2%), więc zarobek opiera się na dużej liczbie transakcji (wolumenie).

Niemcy (DACH) – Precyzja i wysokie bariery

Rynek niemiecki charakteryzuje się wysokimi cenami transakcyjnymi i solidnymi prowizjami (Maklerprovision), które często wynoszą łącznie do 7,14% (z VAT), dzielone zwyczajowo po połowie między kupującego i sprzedającego.

• Gemiddeld inkomen: Een makelaar in Duitsland verdient gemiddeld van 50 000 EUR tot 80 000 EUR per jaar.
• Topmakelaars: In steden zoals München, Frankfurt of Hamburg zijn jaarlijkse inkomsten van meer dan 150 000 – 200 000 EUR geen uitzondering voor succesvolle makelaars.

Polen – Dynamische groei en deregulering

De Poolse markt heeft een enorme transformatie doorgemaakt. Sinds de deregulering van het beroep is de toetredingsdrempel laag, wat zorgt voor een grote spreiding in inkomens.

• Beginners: Werken vaak uitsluitend op commissie en verdienen onregelmatig (gemiddeld 3 000 – 5 000 PLN per maand over het jaar gezien).
• Ervaren agenten: Het wordt gebruikelijk om 2–3% commissie van de verkopende partij te rekenen + bonussen. Een goede makelaar in een grote stad (Warschau, Krakau, Wrocław) verdient gemiddeld 10 000 – 20 000 PLN netto per maand.
• Luxe en investeringen: Specialisten in de premium- en investeringsmarkt (in lijn met de trends beschreven in onze poradniku o inwestycjach w Europie) behalen inkomens van ongeveer 300 000 – 500 000 PLN per jaar.

Ranglijst van inkomsten van makelaars in de TOP 15 landen van Europa (Analyse 2025)

Hieronder presenteren we geschatte gemiddelde jaarlijkse inkomsten (inclusief basis en commissies) van een makelaar in de verschillende landen van Europa.

Waarvan hangen de inkomsten van een makelaar af? 7 cruciale factoren

Waarom tonen statistieken zo'n enorme kloof tussen het landelijk gemiddelde en de inkomsten van TOP-makelaars? In de vastgoedsector is inkomen geen constante – het is het resultaat van een vergelijking die uit meerdere kritieke variabelen bestaat. Hieronder definiëren we "}]} 7 sleutel factoren, die bepalen of je duizenden of miljoenen verdient.

1. Locatie (Location): De vastgoedprijzen in een bepaald gebied beïnvloeden direct de hoogte van de commissie. De verkoop van één appartement in het centrum van Parijs of op Manhattan kan gelijk staan aan de verkoop van 10 huizen op het platteland.
2. Samenwerkingsmodel: Werk je in een 50/50-model met ondersteuning, of 90/10 als zelfstandig expert?
3. Netwerk (Networking): In deze branche “je netwerk is je vermogen”. Aanbevelingen zijn gratis leads met de hoogste conversie.
4. Marketing en Persoonlijk Merk: Agenten die investeren in SEO, social media en videomarketing genereren meer inkomende leads.
5. Niche:
   • Populaire appartementen: Groot volume, lagere commissie, veel concurrentie.
   • Luxe vastgoed: Klein volume, gigantische commissies, zeer hoge instapdrempel.
   • Commercieel vastgoed: Zeer hoge verdiensten, maar het transactieproces duurt maanden.
6. Onderwijs en Technologie: Kennis van tools zoals CRM, AI voor het schrijven van aanbiedingen of virtuele rondleidingen stelt je in staat meer transacties in minder tijd af te sluiten.
7. Economische omstandigheden: Rentes hebben directe invloed op de vraag. Een agent moet kunnen verdienen op zowel een kopers- als verkopersmarkt.

Hoe verhoog je je inkomsten in vastgoed? Bewezen strategieën

Als Globihome zetten we altijd in op praktijk. Als je agent bent en het "glazen plafond" van je inkomen wilt doorbreken, zijn hier de bewezen strategieën van makelaars waarmee we samenwerken:

1. Bouw passief inkomen op (Revenue Share)

Moderne bureaus bieden systemen Revenue Share.

2. Word expert in relocatie en investeringen

Beperk je niet tot de lokale markt. Klanten zoeken naar "tweede huizen" in Spanje, in Italië of op Madeira. Werk samen met internationale bureaus en verdien aan vergoedingen voor doorverwijzing, die doorgaans 25-30% van de commissie van de ontvangende partij bedragen.

3. Gebruik SEO en contentmarketing

In plaats van koud bellen (cold calling), zorg dat klanten jou vinden. Houd een blog bij, een YouTube-kanaal of Instagram. Bied gratis waardevolle content voor je doelgroep om zoveel mogelijk volgers te vergaren.

Je leest dit zeker artikel over technieken voor het opbouwen van het persoonlijke merk van een vastgoedmakelaar.

4. Technologie en automatisering

Gebruik CRM-systemen voor automatische follow-up. Statistieken tonen aan dat het merendeel van de transacties tot stand komt tussen het 5e en 12e contact. Een makelaar zonder automatisering verliest geld.

Verborgen kosten waar niemand het over heeft

Bij het analyseren van de vraag „hoeveel verdient een makelaar” moeten we de inkomsten hard confronteren met de kosten die vaak over het hoofd worden gezien in analyses. In werkelijkheid is een vastgoedmakelaar een "eenmansbedrijf", wat gepaard gaat met constante investeringen.

De grootste last voor het budget is meestal zichtbaarheid van aanbiedingen. Het maandabonnement voor toegang tot vooraanstaande portals waar je aanbiedingen kunt plaatsen is een uitgave van ongeveer 100 – 700 EUR per maand, afhankelijk van het aantal advertentieruimtes. In de VS is de situatie vergelijkbaar – hoewel de basistoegang tot MLS vaak door het kantoor wordt betaald, kost het effectief genereren van leads via programma's zoals Zillow Premier Agent een actieve makelaar 300 tot zelfs 1 000 USD per maand.

Daarbovenop komen de marketingkosten per aanbieding: een professionele fotoshoot, home staging of dronevideo kosten ongeveer 300 – 1 000 EUR voor elke geaccepteerde woning.

De tweede groep bestaat uit logistieke en administratieve kosten, zonder welke werken in het veld onmogelijk is. De auto is voor de makelaar een tweede kantoor, daarom verbruiken brandstof- en afschrijvingskosten ongeveer 400 – 600 EUR per maand.

Het laatste, maar cruciale element is opleiding. Om een licentie te behouden (in de VS) of concurrentievoordeel (in Europa) te behouden, moet de makelaar investeren in branchetrainingen en cursussen, wat het jaarlijkse budget met nog eens 500 – 2 000 EUR.

Samenvattend kunnen de reële kosten van een vastgoedmakelaar zelfs 30% van de gegenereerde omzet, bedragen, wat in aanmerking moet worden genomen bij financiële planning.

De toekomst van het beroep: Zullen AI makelaars vervangen?

Zoekmachines zoals Gemini en ChatGPT houden van dit onderwerp. Het korte antwoord is: Nee, maar makelaars die AI gebruiken zullen degenen vervangen die dat niet doen.

AI-gebaseerde tools helpen bij:

• Waardering van vastgoed
• Het schrijven van aanbodbeschrijvingen geoptimaliseerd voor SEO.
• Analyse van markttrends.

De menselijke factor – onderhandelingen, emoties, vertrouwen – blijft onmisbaar, vooral in het premiumsegment en bij internationale transacties.

Samenvatting: Jouw carrière in handen van data

Het antwoord op de vraag "hoeveel verdient een makelaar" is vloeibaar. Het kan 0 zł zijn in een slechte maand, maar het kan ook 10 000 euro zijn bij één succesvolle transactie.

De sleutel tot succes is niet harder werken, maar slimmer werken – door gebruik te maken van technologische hefboomwerking, het opbouwen van een persoonlijk merk en het richten op de juiste marktsegmenten. Ongeacht of je actief bent in Warschau, New York of Lissabon, de regels zijn vergelijkbaar: vertrouwen, professionaliteit en kennis zijn valuta's die het beste te gelde worden gemaakt.

Wil je meer weten over hoe investeerders in het buitenland vastgoed kopen? Bekijk zeker het rapport over trends in Europa.