Податки на нерухомість в Італії — купівля, оренда, продаж

Італія постійно приваблює міжнародних інвесторів та покупців другорядних будинків завдяки стилю життя, культурі та відносно доступному ринку нерухомості. У Globihome ми вважаємо, що кожна людина, яка купує нерухомість у цій країні, повинна добре розуміти італійську податкову систему щодо нерухомості.

Незалежно від того, чи плануєш купувати, продавати чи здавати нерухомість в Італії, податки можуть застосовуватися на різних етапах її володіння. Власники нерухомості, які не є резидентами, повинні дотримуватися італійських податкових правил щодо власності на нерухомість, доходів від оренди та капіталових прибутків.

У цій статті ми показуємо найважливіші податки на нерухомість в Італії для іноземних власників, включаючи податки за володіння нерухомістю, правила звітування про доходи від оренди та норми, пов’язані з продажем.

Податкова резидентність і податки на нерухомість в Італії

Перед тим як аналізувати різні податки, важливо зрозуміти правила податкової резидентності.

В Італії для податкових цілей ви вважаєтеся нерезидентом, якщо:

• ви проводите в Італії менше ніж 183 дні на рік,
• не маєте там свого основного місця проживання,
• не маєте в цій країні основних господарських інтересів.

Нерезиденти оподатковуються виключно з доходів, що походять з італійських джерел, до яких належать:

• доходи від оренди нерухомості, розташованої в Італії,
• капіталові прибутки від продажу італійської нерухомості.

Саме володіння нерухомістю в Італії не обов’язково автоматично створює зобов’язання зі сплати податку на доходи, але все одно можуть застосовуватися певні місцеві податки на нерухомість та звітні обов’язки.

Податки на нерухомість в Італії для іноземних власників

Власники нерухомості в Італії зазвичай підпадають під два основні муніципальні податки: IMU і TARI.

Ці податки застосовуються незалежно від громадянства власника.

IMU (муніципальний податок на нерухомість)

IMU (Imposta Municipale Unica) — це базовий податок на нерухомість в Італії.

Він стосується головним чином:

• других будинків,
• інвестиційної нерухомості,
• нерухомості, що належить нерезидентам.

Найважливіші характеристики IMU:

• сплачується двічі на рік (у червні та грудні),
• розраховується на основі кадастрової вартості нерухомості,
• ставки відрізняються залежно від комуни,
• зазвичай становлять від 0,4% до 1,06%.

Основне місце проживання зазвичай звільнене від IMU, але оскільки іноземні власники часто використовують нерухомість як будинки для відпочинку або інвестиції, IMU зазвичай застосовується в їхньому випадку.

TARI (податок за вивезення сміття)

TARI (Tassa sui Rifiuti) — це муніципальний податок, призначений для фінансування збору сміття та управління відходами.

Його розмір залежить від:

• площі нерухомості (у квадратних метрах),
• кількості мешканців або користувачів,
• місцевих муніципальних ставок.

Графік платежів відрізняється залежно від комуни і може передбачати кілька внесків.

У випадку довгострокової оренди TARI часто оплачує безпосередньо орендар. При короткостроковій оренді цей обов’язок зазвичай покладається на власника.

Незалежно від того, чи шукаєте ви нерухомість в Італії для себе, чи для здачі в оренду, ви можете знайти найновіші пропозиції від агентів з нерухомості у наших статтях про конкретні міста в Італії:

• Нерухомість Умбрія
• Нерухомість Сансеполькро

Податок з доходів від оренди в Італії

Якщо ви здаєте свою нерухомість в Італії — як у рамках довгострокової, так і короткострокової оренди — ви маєте задекларувати цей дохід італійським податковим органам. Це правило діє навіть якщо ви проживаєте за межами Італії.

Власники нерухомості можуть обрати між двома основними податковими режимами.

Cedolare Secca: фіксований податок на доходи від оренди

Система Cedolare Secca to спрощена система лінійного оподаткування, застосовувана до доходів від оренди житлової нерухомості.

Ставки податку:

• 21% лінійного податку для більшості договорів оренди житлових приміщень,
• 26% може застосовуватися в випадках, що стосуються численних нерухомостей, що здаються в короткострокову оренду.

Переваги Cedolare Secca:

• спрощений розрахунок податку,
• відсутність регіональних і муніципальних податків на доходи,
• звільнення від деяких реєстраційних та нотаріальних зборів, пов’язаних із договором.

Однак в рамках цієї системи не дозволяється віднімати витрати, такі як ремонти чи плата за управління нерухомістю.

Стандартний податок на доходи (IRPEF)

Альтернативно, дохід від оренди може оподатковуватися за стандартною прогресивною системою податку на доходи IRPEF.

Поточні податкові ставки включають:

• 23% до 28 000 євро,
• 35% від 28 001 євро до 50 000 євро,
• 43% понад 50 000 євро.

У цій системі:

• зазвичай оподатковується 95% доходу від оренди,
• можуть застосовуватися певні відрахування та податкові пільги.

Для деяких інвесторів із високими витратами ця система іноді може бути вигіднішою за лінійний податок.

Правила оподаткування короткострокової оренди в Італії

Якщо ви здаєте нерухомість через платформи короткострокової оренди, можуть діяти особливі правила.

Платформи або посередники можуть бути зобов’язані утримувати 21% податку у джерела від орендних платежів, отриманих від гостей.

Цей податок повідомляється італійським податковим органам і може бути використаний як аванс чи податковий кредит при поданні річної податкової декларації.

Повідомлення про доходи від оренди в Італії

Нерезиденти, які є власниками нерухомості, повинні повідомляти про доходи від оренди за допомогою італійської податкової форми Modello Redditi PF.

Цей процес зазвичай включає:

1. звіт про річний дохід від оренди,
2. вибір податкового режиму (Cedolare Secca або IRPEF),
3. сплату можливого додаткового податку.

Податкові декларації зазвичай подаються в році, наступному за отриманням доходу.

Неподання повідомлення про дохід від оренди може призвести до значних штрафів, які можуть перевищувати навіть подвійний розмір несплаченого податку.

Додаткові податки, що стосуються орендованої нерухомості

Залежно від способу використання нерухомості можуть виникати додаткові місцеві зобов'язання.

Туристичний податок (Imposta di Soggiorno)

Багато італійських міст вимагають від гостей, які користуються короткостроковою орендою, сплати туристичного податку.

Власники нерухомості або господарі повинні:

• стягувати податок з гостей,
• звітно подавати його та перераховувати до муніципалітету.

Розмір податку відрізняється залежно від міста та типу розміщення.

Податок на приріст капіталу при продажу нерухомості в Італії

При продажу нерухомості в Італії може застосовуватися податок на приріст капіталу, залежно від того, як довго нерухомість належала власникові.

Правила щодо приросту капіталу:

• відсутність податку на приріст капіталу, якщо нерухомість знаходилася у власності більше п'яти років,
• якщо вона продається протягом п'яти років, може застосовуватися 26% податок на приріст капіталу.

Оподатковуваний дохід обчислюється як різниця між:

• ціною продажу,
• первісною ціною покупки разом із деякими витратами на придбання.

Якщо ви розглядаєте купівлю нерухомості в інших країнах, на нашому блозі Globihome ви можете порівняти нерухомість в Албанії, Іспанії, Греції, Кіпрі чи Болгарії.

Угоди про уникнення подвійного оподаткування

Італія має підписані угоди про уникнення подвійного оподаткування з багатьма країнами.

Ці угоди допомагають запобігти ситуації, коли іноземні інвестори оподатковуються двічі з одного й того самого доходу.

Зазвичай:

• дохід від оренди оподатковується в Італії,
• власник може претендувати на пільгу або податковий кредит у своїй країні проживання.

Оскільки положення договорів відрізняються залежно від країни, часто рекомендується проконсультуватися з податковим консультантом.

Управління податками на нерухомість в Італії

Володіння нерухомістю в Італії вимагає ретельного контролю за місцевими податками, обов'язками зі звітності та термінами.

Іноземні власники нерухомості повинні зберігати документацію щодо:

• договір оренди,
• одержаних доходів,
• сплачених податків,
• витрат, пов'язаних з нерухомістю.

ItalianTaxes.com

Для кожного, хто планує переїзд або покупку нерухомості в Італії, професійна податкова консультація є ключовим елементом успішного входу в нову реальність.

На нашу думку в Globihome, варто розглянути ItalianTaxes.com Це цифрова платформа, створена з метою спростити податкові розрахунки в Італії для експатів, нерезидентів та осіб, які повертаються до Італії. Поєднуючи передові технології з індивідуальною підтримкою ліцензованих фахівців, вона допомагає користувачам орієнтуватися в податкових процесах, оптимізувати податкову ситуацію та залишатися в рамках законодавства.

Податки на нерухомість в Італії – Підсумок

Італія — один із найпопулярніших напрямків для міжнародних інвесторів, що приваблює способом життя, багатою культурою та доступними цінами на нерухомість. Однак ключем до успіху будь‑якої інвестиції на Апеннінському півострові є глибоке розуміння місцевої податкової системи.

Найважливіші аспекти, про які має пам’ятати кожен власник нерухомості в Італії:

• Податкове резидентство: Особи, що проводять в Італії менше ніж 183 дні на рік і не мають там основних економічних інтересів, вважаються нерезидентами. Вони оподатковуються лише від доходів з італійських джерел, таких як оренда чи прибуток від продажу.
• Податки на володіння (IMU і TARI): Власники зазвичай сплачують муніципальний податок на нерухомість (IMU) — від 0,4% до 1,06% від кадастрової вартості — та податок за вивіз сміття (TARI), розмір якого залежить від площі приміщення та кількості мешканців.
• Оренда нерухомості: Доходи від оренди можна декларувати двома способами: фіксованим податком Cedolare Secca (зазвичай 21%) або за прогресивною шкалою IRPEF (від 23% до 43%). Вибір залежить від виникаючих витрат і кількості здаваних об’єктів.
• Продаж і капіталові прибутки: Продаж нерухомості до закінчення 5 років з моменту купівлі пов’язаний із обов’язком сплатити 26% податок на капіталовий прибуток. Після 5 років володіння прибуток від продажу зазвичай звільнений від оподаткування.
• Звітні обов’язки: Нерезиденти зобов’язані подавати річну податкову декларацію у формі Modello Redditi PF. Відсутність декларування доходів може спричинити суворі фінансові санкції.