Нерухомість Дуррес (Албанія): ціни, процедура, ROI

Дуррес це друге за величиною місто Албанії та один із ринків нерухомості, що найдинамічніше розвиваються в усій Південно-Східній Європі. Купівля нерухомості в Дуррес приваблює дедалі більше іноземних інвесторів — особливо з Італії, Німеччини, Польщі та скандинавських країн — які бачать величезний потенціал зростання вартості та привабливі ставки дохідності від оренди.

Дуррес стає беззаперечним інвестиційним лідером на Адріатиці. У 2025 році, завдяки масштабним інфраструктурним проєктам і зростаючому інтересу іноземного капіталу, купівля нерухомості в Дуррес перестала бути лише альтернативою дорогій Хорватії чи Греції – вона стала пріоритетною ціллю для інвесторів, які шукають високу дохідність (ROI) та престиж.

У Globihome, співпрацюючи з місцевими експертами, ми аналізуємо ринки нерухомості у світі. Нижче подаємо всю найважливішу інформацію, яку тобі потрібно знати, якщо ти плануєш купівлю квартири в Дуррес у 2026 році. Наприкінці статті ти знайдеш контакт до рекомендованого нами місцевого експерта, який може підготувати для тебе актуальні пропозиції нерухомості в Дуррес.

Чому варто купити нерухомість у Дуррес?

Чи варто інвестувати в нерухомість у Дуррес? Наш аналіз однозначно вказує на позитивні перспективи. Інвестиції в нерухомість в Албанії пропонують унікальне поєднання низьких цін входу, динамічного зростання вартості та високої прибутковості оренди.

Дуррес – ключові переваги інвестиції в нерухомість:

• Зростання цін на нерухомість на 56-73% за останні 5 років (з 2020 до 2025)
• Щорічне зростання вартості на рівні 10-15% – одне з найвищих у Європі
• Відсутність обмежень для іноземців під час купівлі квартир і будинків
• Низькі трансакційні витрати: 3-4% вартості нерухомості
• Відсутність податку на купівлю нерухомості в Албанії
• Стратегічне розташування – 30 км від Тирани і прямі поромні сполучення з Італією
• Перспектива вступу Албанії до Європейського Союзу – потенційне зростання вартості нерухомості

Албанія входить до списку країн-кандидатів на вступ до ЄС, що, на думку аналітиків, може спричинити зростання цін на нерухомість навіть на 40-60% у перспективі найближчих років. Нерухомість у Durres тож є не лише джерелом пасивного доходу від оренди, а й перспективною довгостроковою інвестицією.

Durrës у цифрах: туризм і попит у 2026 році

Албанія вже не є «прихованим напрямком». За даними INSTAT, у 2025 році до Албанії в'їхало 12 466 038 іноземців, що означає зростання порівняно з 2024 роком. Для ринку нерухомості це ключовий фактор, адже Durrës є одним із головних бенефіціарів руху «sea & city break».

Паралельно зростає доступність фінансування в економіці – Банк Албанії зазначав, що кредитування приватного сектору у 2025 році зростало в середньому приблизно на 16% р/р, а банки пом'якшували кредитні умови. Це не означає, що більшість угод у Durrës відбувається в кредит (і досі багато покупок готівкові), але: внутрішній попит також працює, а не лише закордонний.

Ціни на нерухомість у Durres 2026 – актуальний аналіз Globihome

Ціни квартир у Durres у 2025 році суттєво різняться залежно від локації, відстані до моря та рівня оздоблення. У 2020 році апартаменти в хороших локаціях коштували 1150-1300 EUR/m². Сьогодні, у 2025 році, подібна нерухомість досягає цін 1800-2000 EUR/m², що означає зростання на 56-73%.

Актуальні ціни на нерухомість у Durres за локаціями:

Апартаменти на першій лінії берега (beachfront):

• Durres Plazh: 1500 – 1800 EUR/m²
• Golem: 1200 – 1600 EUR/m²
• Qerret: 1400 – 1800 EUR/m²
• Gjiri i Lalzit: 1300 – 1700 EUR/m²

Апартаменти в центрі міста:

• Центр Durres: 900 – 1300 EUR/m²
• Житлові райони: 800 – 1100 EUR/m²

Преміальна нерухомість із видом на море:

• Нові апарт-комплекси: 1800 – 2500 EUR/m²
• Проєкти з доступом до Marina: від 3000 EUR/m²

Приклади цін на квартири в Durres 2025:

• Квартира-студія 30-40 м²: 42 000 – 55 000 EUR
• Квартира 1+1 (50-70 м²): 60 000 – 95 000 EUR
• Квартира 2+1 (80-100 м²): 90 000 – 150 000 EUR
• Квартира 3+1 (110-130 m²): 130 000 – 200 000 EUR
• Будинок із садом (150-250 m²): 180 000 – 350 000 EUR

Ціни на нерухомість у Дурресі зросли на 15-20% у 2024 році в прибережних локаціях, а зростальний тренд продовжився й у 2025 році. За прогнозами, у 2025-2027 роках можна очікувати подальшого зростання, з огляду на те, як розвивається Албанія - кандидат на вступ до Європейського Союзу.

Де купити квартиру в Дурресі? Найкращі райони для інвестицій

Вибір правильної локації — ключ до успіху в real estate Albania. Ось суб’єктивний рейтинг експертів Globihome:

1. Durrës Yacht & Marina – Ознака розкоші

Саме тут з’являються найжаданіші сучасні апартаменти з видом на море. Інвестуючи тут, ви купуєте не лише квадратні метри, а й частку в найпрестижнішому проєкті на Балканах. Це ідеальний вибір для інвесторів, які орієнтуються на короткострокову оренду для заможних туристів і цифрових кочівників.

2. Район Currila – Престиж і спокій

Currila — улюблене місце місцевих еліт і експатів. Розташований на пагорбах, він пропонує вражаючі заходи сонця та прямий доступ до найкращих рибних ресторанів. Нерухомість у Currila вирізняється високою ліквідністю — її легко здати в оренду і ще легше перепродати з прибутком.

3. Golem – Туристичне серце регіону

Хоча формально це окрема одиниця, Golem функціонує як передмістя Дурреса. Це осередок готелів і курортів. Якщо ваша мета — пасивний дохід від нерухомості, Golem пропонує найвищу заповнюваність у курортний сезон (червень-вересень). Тут ви знайдете дешеві квартири біля моря, які ідеально підходять для старту пригоди з албанським ринком.

Durres Yachts & Marina – флагманський проєкт за 2 мільярди євро

Durres Yachts & Marina це проривна інвестиція, яка повністю змінить обличчя міста. Цей мегапроєкт вартістю близько 2 мільярдів євро реалізується компанією Eagle Hills Real Estate Development за угодою, підписаною з урядом Албанії 30 січня 2023 року.

Ключові параметри проєкту Durres Yachts & Marina:

• Загальна площа: 450 гектарів
• Запланована кількість апартаментів: близько 13 000 одиниць
• Кількість готельних номерів: >850
• Місця для яхт: 280 стоянок
• Запланована зайнятість: 12 000 нових робочих місць
• Зелені зони: 8 гектарів
• Берегова лінія: до 700 метрів

До кінця 2024 року девелопер зібрав близько 42 мільйонів євро від продажу апартаментів на етапі будівництва. Ціни в проєкті зросли від початкових 1500-1600 EUR/m² до понад 3000 EUR/m².

Чи може іноземець купити квартиру в Дурресі?

Для більшості покупців відповідь така: так – купівля квартири можлива. Обмеження стосуються переважно сільськогосподарських земель, які іноземці, як правило, не можуть купувати без належної структури (наприклад, купівля як компанія). На практиці, якщо ви купуєте житлове приміщення (апартамент) у Дурресі, процес простий і доступний для кожного.

Процедура купівлі нерухомості в Албанії крок за кроком

Як купити нерухомість у Дурресі як іноземець? Процес відносно простий і зазвичай триває 4-8 тижнів за професійної підтримки.

ЕТАП 1: Визначення бюджету та мети інвестиції

Перед початком пошуків визнач свій загальний бюджет, враховуючи: ціну нерухомості + близько 3-4% на додаткові витрати (податки, нотаріус, юрист, реєстрація).

ЕТАП 2: Вибір нерухомості

Скористайтеся послугами ліцензованої агенції нерухомості або спеціалізованих порталів. Рекомендуємо візит на місце тривалістю 3-5 днів або віртуальний онлайн-тур. Наприкінці статті ви знайдете контакт рекомендованого та перевіреного нами агента з нерухомості в Дурресі.

ЕТАП 3: Юридична перевірка (Due Diligence)

Місцевий юрист має перевірити: право власності та запис у кадастрі, відсутність обтяжень і іпотек, історію власності, будівельні дозволи (для нових інвестицій), статус легалізації (для старіших будівель). Ретельна юридична перевірка є абсолютно ключовою.

ЕТАП 4: Попередній договір і завдаток

Після позитивної перевірки ви підписуєте попередній договір і вносите завдаток – зазвичай 1000 – 5000 EUR.

ЕТАП 5: Остаточний договір у нотаріуса

Фінальна угода відбувається в присутності нотаріуса. Ви можете діяти особисто або через уповноваженого представника з нотаріальною довіреністю.

ЕТАП 6: Реєстрація в кадастрі

Нерухомість вноситься на ваше ім’я в Державному кадастровому агентстві. Внесення запису є необхідним для повного переходу права власності.

Податки та витрати на купівлю квартири в Дурресі

Витрати на купівлю нерухомості в Албанії належать до найнижчих у Європі. Загальні транзакційні витрати становлять 3-4% вартості нерухомості.

Детальні транзакційні витрати:

Основні супутні витрати під час купівлі квартири в Дурресі такі:

• Нотаріус: 150-450 EUR
• Перекладач: 60-150 EUR
• Переоформлення права власності та комунальних послуг: 100-200 EUR
• Необхідні сертифікати: 100 EUR
• Податок на купівлю нерухомості: 0%

Однією з головних переваг інвестицій в Албанії є відсутність податку на купівлю нерухомості, що значно знижує загальні транзакційні витрати порівняно з іншими європейськими країнами. Щоб купити нерухомість у Дурресі, достатньо посвідчення особи або паспорта, а супутні витрати становлять максимум 1500 EUR.

Рентабельність оренди та ROI в Дурресі

Рентабельність оренди в Дурресі становить у середньому 5-6% на рік, а при короткостроковій оренді в прибережних локаціях навіть 9-12%.

Ставки короткострокової оренди в пік сезону:

• Студія: 40-70 EUR/ніч
• Квартира 1+1: 60-100 EUR/ніч
• Квартира 2+1: 80-140 EUR/ніч
• Преміум-апартаменти з видом на море: 120-200 EUR/ніч

Ставки довгострокової оренди:

• Студія: 250-400 EUR/місяць
• Квартира 1+1: 350-550 EUR/місяць
• Квартира 2+1: 450-700 EUR/місяць

Витрати на утримання нерухомості в Албанії

Витрати на утримання квартири в Албанії значно нижчі, ніж у Західній Європі, що підвищує реальну норму прибутковості інвестиції.

Річний податок на нерухомість:

Річний податок на нерухомість в Албанії становить лише 0,05% від вартості, що означає, що вілла вартістю 200 000 євро коштує лише близько 100 євро на рік у податках.

Щомісячні експлуатаційні витрати (апартамент 70 м²):

• Електроенергія: 30-50 EUR
• Вода: 10-15 EUR
• Інтернет: 15-25 EUR
• Адміністративний збір: 20-40 EUR
• РАЗОМ: 75-130 EUR/місяць

Річні витрати на утримання квартири в Албанії становлять близько 1400-2500 EUR – значно менше, ніж у Іспанії (4000-7000 EUR).

Підсумок: інвестиційні перспективи в Дурресі 2026

Ринок нерухомості в Дурресі перебуває у фазі динамічного зростання, зумовленого трансформаційними інфраструктурними проєктами, зростанням іноземного попиту та перспективою європейської інтеграції. Ціни на нерухомість подвоїлися з 2019 року, але досі залишаються значно нижчими, ніж у сусідніх Хорватії чи Греції.

Ключові чинники, що підтримують інвестиції:

• Проєкт Durres Yachts & Marina вартістю 2 мільярди євро
• Стабільне зростання туризму – понад 4,7 мільйона туристів у першому півріччі 2025 року
• Низькі витрати на вхід і утримання
• Високі ставки дохідності від оренди (5-12% річних)
• Перспектива вступу до ЄС

Для інвесторів, які шукають поєднання доступних цін, високої дохідності та потенціалу зростання вартості, Дуррес є одним із найперспективніших місць у всьому Середземноморському басейні. Якщо ви хочете отримати актуальні пропозиції нерухомості, що відповідають вашим очікуванням, зв’яжіться з рекомендованим нами експертом, який порадить вам на кожному етапі купівлі нерухомості в Дурресі.