Investir à Zanzibar: guide immobilier, sécurité et prix
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Oubliez les rêves de cabane en feuilles de palmier. Le marché immobilier de Zanzibar en 2026 est un jeu dur offrant des rendements élevés et une protection du capital en dehors de l'Europe. Voici un article complet, sur la manière d'acheter en toute sécurité des terrains et des appartements à Zanzibar, en évitant les mines juridiques.
Zanzibar n'est plus une simple carte postale exotique. À l'ère de l'incertitude mondiale et de l'inflation dans la zone euro, cette région autonome de la Tanzanie est devenue l'un des marchés émergents les plus recherchés dans le secteur de l'immobilier. Grâce à une politique gouvernementale agressive, à de nouvelles réglementations en matière de visas et à l'agrandissement de l'aéroport Abeid Amani Karume, l'île attire des capitaux depuis Dubaï, le Royaume-Uni, l'Europe de l'Ouest et de plus en plus – depuis les États-Unis.
En tant qu'experts Globihome, nous n'allons pas parler de la couleur de l'océan. Nous parlerons de ROI, d'impôts, du droit de propriété et des risques. Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier à Zanzibar, cet article est une lecture incontournable. De plus, à la fin de l'article, nous fournissons gratuitement le contact d'un expert du marché immobilier de Zanzibar qui préparera des biens exactement selon vos besoins.
Pourquoi l'immobilier à Zanzibar prend-il de l'ampleur ?
Si nous devions indiquer un facteur solide de la demande pour l'immobilier Zanzibar, c'est le tourisme – et à une échelle qui commence à faire une différence pour le marché locatif, les prix des terrains et les nouvelles investissements.
Qu'est-ce qui a changé à Zanzibar en 5 ans ?
En 2020, 260 644 touristes sont venus à Zanzibar. En 2025 ? Plus de 917 000 – et ce seulement jusqu'à la fin de l'année civile.
Ce n'est pas un bruit statistique. C'est une trajectoire de +250% en cinq ans, qui a transformé l'île d'une destination alternative pour backpackers en un véritable hub mondial du tourisme premium.
Selon des données citées par les médias régionaux, le nombre d'arrivées de touristes est passé d'environ 736 000 en 2024 à environ 917 000 en 2025 (environ +25% d'une année sur l'autre). En décembre 2025, on rapportait plus de 100 000 arrivées en un seul mois.
Qu'est-ce que cela signifie en pratique pour les investisseurs et les agents immobiliers ?
- La location de courte durée cesse d'être une « curiosité saisonnière » – elle devient un marché que l'on peut modéliser dans Excel.
- L'offre premium est limitée : le littoral, les zones touristiques, les contraintes d'urbanisme et les procédures (ZIPA, permis) font que le « prime beachfront » n'augmente pas aussi vite que la demande.
- Les clients internationaux veulent une « structure de propriété sécurisée » – et ici Zanzibar a des règles claires : bail emphytéotique (leasehold) prolongé au lieu du freehold.
Révolution juridique : Un étranger peut-il vraiment acheter des terres à Zanzibar ?
C'est le mythe le plus important que nous devons démystifier pour que vous puissiez comprendre la structure de l'investissement. De nombreuses informations contradictoires circulent sur Internet. Voici la situation factuelle en 2026.
Mythe de la propriété absolue (Freehold)
À Zanzibar il n'existe pas de droit de propriété foncière de type Freehold pour personne – ni pour les locaux, ni pour les étrangers. Toute la terre appartient au gouvernement.
Réalité : Leasehold standard vs. Condominium Act
En tant qu'investisseur étranger, vous disposez de deux voies pour légaliser un achat. Le choix de l'une ou l'autre détermine la sécurité de votre argent.
- Leasehold standard (bail foncier) : Vous obtenez le droit d'utiliser la terre pour 33, 66 ou 99 ans. Après cette période, le contrat est généralement renouvelable.
- Risque : Si vous achetez la terre directement à un agriculteur local (ou par des contrats flous), vous risquez que le gouvernement annule la transaction.
- Loi sur les condominiums (Condominium Act) : C'est un « game changer » pour les investisseurs. Elle permet aux étrangers d'acheter un lot privatif (appartement/villa) dans le cadre d'un grand projet de développement et d'obtenir un titre de propriété (Title Deed) pour le bâtiment lui-même, tout en participant au bail du terrain.
Conseil clé de Globihome : En 2026, la seule voie que nous recommandons aux investisseurs passifs est l'achat dans des projets certifiés par ZIPA (Zanzibar Investment Promotion Authority). Seule ZIPA garantit le transfert légal des devises et la protection des investissements au niveau gouvernemental.
Prix de l'immobilier à Zanzibar – Analyse par emplacement
Zanzibar n'est pas homogène. Chaque littoral correspond à un type de clientèle et à des prix différents.
Nord (Nungwi, Kendwa) : Zone premium
Ici, l'océan ne « s'éloigne » pas lors des marées basses, ce qui fait de ces plages les meilleures de l'île.
- Caractéristiques : Hôtels de luxe 5*, terrains chers, tourisme de masse.
- Pour qui : Investisseurs disposant d'un grand portefeuille (>300 000 USD), recherchant un taux d'occupation stable 10 à 11 mois par an.
- Prix par nuit : 250 - 800 USD par appartement.
Est (Paje, Jambiani, Matemwe) : Mecque de la nouvelle vague
C'est ici que bat le cœur du « nouveau Zanzibar ». Kitesurf, coworking et vie nocturne.
- Caractéristiques : Forts courants de marée (l'océan se retire de plusieurs centaines de mètres), mais compensés par un climat unique « boho-luxury ».
- Potentiel de croissance : Très élevé. Les prix des terrains à Paje augmentent le plus rapidement (jusqu'à 15–20% an/an).
- Modèle d'investissement : Villas avec piscines privées et aparthotels orientés vers la location courte durée.
Sud et Fumba Town : la Nouvelle Ville
Le projet Fumba Town est un lotissement moderne construit entièrement à partir de zéro.
- Caractéristiques : Infrastructure urbaine, écoles, sécurité.
- Pour qui : Expatriés prévoyant de s'installer définitivement et investisseurs recherchant la location longue durée (Long-Term Rental), rare dans le nord.
Combien coûte une villa, un appartement et un terrain à Zanzibar – Prix réels 2026
Oubliez les prix « moyens à Zanzibar ». Le marché est tellement diversifié qu'annoncer un seul chiffre serait trompeur. Voici les fourchettes réelles :
Appartements
| Type | Emplacement | Prix (USD) |
|---|---|---|
| Studio 30–40 m² | Stone Town | 50 000 – 80 000 |
| 1 chambre 50–70 m² | Paje / Jambiani | 80 000 – 150 000 |
| 2 chambres 80–120 m² | Nungwi / Kendwa | 150 000 – 280 000 |
| Penthouse avec terrasse | Fumba | 200 000 – 400 000 |
Villas
| Type | Emplacement | Prix (USD) |
|---|---|---|
| 2 chambres avec piscine | Jambiani | 200 000 – 350 000 |
| 3 chambres avec piscine | Paje | 300 000 – 500 000 |
| Villa de luxe 4+ chambres | Nungwi / Matemwe | 450 000 – 800 000 |
| Villa en première ligne de plage | Kendwa | 700 000 – 2 000 000+ |
Terrains
| Type | Emplacement | Prix (USD/m²) |
|---|---|---|
| Terrain rural (sans plage) | Intérieur | 20 – 40 |
| Terrain proche de la plage | Jambiani / Michamvi | 40 – 80 |
| Terrain côtier premium | Nungwi / Kendwa | 80 – 120 |
Rentabilité de l'investissement – Rendements de la location immobilière à Zanzibar
Taux de rendement locatif à Zanzibar dépassent significativement d'autres destinations de l'océan Indien et la plupart des marchés européens de villégiature. La clé du succès est le choix d'un emplacement approprié et une gestion professionnelle du bien.
Rentabilité par segment :
| Segment | Emplacement | Rentabilité | Tarif moyen à la nuit |
|---|---|---|---|
| Villas de luxe | Nungwi, Kendwa, Paje | 12–15% | 150–500 USD |
| Appartements en bord de mer | Paje, Jambiani | 10–12% | 80–150 USD |
| Appartements urbains | Stone Town, Fumba | 6–8% | 50–100 USD |
Si vous souhaitez comparer Zanzibar à d'autres destinations, consultez les dernières actualités immobilières sur Chypre du Sud, Dubaï, Espagne ou d'autres pays d'Europe.
Comment les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Zanzibar ?
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Zanzibar ? Oui – mais sous les conditions de leasing à long terme (jusqu'à 99 ans). Zanzibar est l'un des rares pays tropicaux où les étrangers peuvent acquérir un bien immobilier sans avoir besoin d'un partenaire local.
Système de propriété à Zanzibar :
Toute la terre à Zanzibar appartient à l'État. Les étrangers obtiennent le droit sur une propriété par le biais de leasehold (bail à long terme) pour une durée de 33, 66 ou 99 ans – avec possibilité de renouvellement et de revente. Le leasehold est également héréditaire, ce qui signifie qu'il peut être transmis aux héritiers.
8 étapes pour acheter un bien immobilier à Zanzibar :
- Identification du bien – collaboration avec un agent immobilier agréé
- Signature de l'Offer to Purchase – versement d'un dépôt de 10% sur un compte séquestre
- Due diligence juridique – vérification du titre de propriété, des charges, des limites du terrain
- Obtention de l'approbation de ZIPA – Certificate of No Objection (obligatoire pour les étrangers)
- Rédaction du contrat de vente – par un avocat local (en anglais et en swahili)
- Paiement des taxes et des frais – stamp duty, frais d'enregistrement
- Enregistrement du leasehold – au Zanzibar Land Registry
- Transfert de la propriété – remise des clés et des documents
Durée moyenne de la procédure: 2–3 mois à partir de l'acceptation de l'offre jusqu'à l'enregistrement du bail à long terme. Les transactions simples (revente dans des projets approuvés) peuvent se conclure en 60–90 jours.
Documents nécessaires :
- Passeport (copie certifiée conforme par un notaire)
- Attestation de la provenance des fonds
- Contrat de vente (Sale and Purchase Agreement)
- Certificat ZIPA (Certificate of No Objection)
- Justificatif du paiement du droit de timbre
- Copie enregistrée du bail à long terme
Important: Le droit tanzanien et le droit zanzibariens diffèrent sensiblement. Zanzibar dispose d'un système juridique distinct de la Tanzanie continentale. Faites toujours appel à un avocat spécialisé en droit zanzibarien. À la fin de l'article, vous trouverez les coordonnées de l'expert immobilier que nous recommandons à ZanzibarVous pouvez mentionner Globihome.
Coûts d'achat et d'entretien d'une propriété à Zanzibar
En planifiant l'achat d'une propriété à Zanzibar, prenez en compte des coûts transactionnels supplémentaires de l'ordre de 6–12% de la valeur du bien.
Frais transactionnels :
| Coût | Taux |
|---|---|
| Stamp duty (droit de timbre) | 5% de la valeur du bien |
| Frais d'enregistrement | 1–2% |
| Honoraires d'avocat | 1–3% (minimum ~500 USD) |
| Évaluation et inspection | 300–600 USD |
| Frais ZIPA | 200–500 USD |
Coûts annuels d'entretien :
| Coût | Taux |
|---|---|
| Frais de leasehold (ground rent) | 1–5 USD/m² par an (selon l'emplacement) |
| Assurance du bien immobilier | 0,15–0,35% de la valeur |
| Gestion locative | 20–25% des revenus locatifs |
| Entretien de l'appartement (services publics, nettoyage) | 100–200 USD/mois |
Golden Visa Zanzibar – Comment obtenir un permis de séjour à Zanzibar
Depuis la mi‑2024, Zanzibar propose Class C11 Real Estate Residence Permit – communément appelé Golden Visa Zanzibar. Le programme permet d'obtenir un permis de séjour en échange d'un investissement immobilier.
Conditions du programme Golden Visa Zanzibar :
| Élément | Détails |
|---|---|
| Investissement minimum | 100 000 USD dans un projet approuvé par ZIPA |
| Durée de validité | 2 ans (renouvelable automatiquement si la propriété est maintenue) |
| Frais de délivrance | ~550 USD (300 USD pour les citoyens de la CAE) |
| Personnes couvertes | Investisseur + conjoint + jusqu'à 4 enfants |
| Droit au travail | Non (permis de séjour, pas de permis de travail) |
FAQ – Questions fréquemment posées sur l'achat immobilier à Zanzibar
Résumé : Faut-il acheter un bien immobilier à Zanzibar ?
Le marché immobilier de Zanzibar en 2026 offre une combinaison unique de facteurs qui le rendent attractif pour les investisseurs internationaux. L'île a subi une transformation en destination de luxe premium comparable aux stations des Caraïbes.
Zanzibar – Principaux avantages d'investir dans l'immobilier :
- Tourisme record: En 2025, Zanzibar a enregistré plus de 917 000 touristes internationaux – une hausse de 25% par rapport à 2024. Les prévisions indiquent un dépassement d'1 million de visiteurs.
- Forts rendements: Les villas en bord de mer génèrent 12–15% de rendement annuel provenant de la location court terme.
- Croissance stable de la valeur: Les prix de l'immobilier augmentent en moyenne de 7–10% par an, et dans les emplacements premium (Nungwi, Paje) même de 10–15%.
- Bail de 99 ans: Les étrangers peuvent acquérir des biens sans partenaire local – une rareté dans les pays tropicaux.
- Golden Visa: Un investissement à partir de 100 000 USD dans un projet approuvé donne droit à un permis de séjour de 2 ans (renouvelable), couvrant le conjoint et jusqu'à 4 enfants.
- Développement dynamique des infrastructures: Modernisation de l'aéroport international Abeid Amani Karume (Terminal 3), nouvelles routes et liaisons par ferry avec le continent.
Le tourisme représente actuellement environ 30% du PIB de Zanzibar, et ce secteur emploie directement ou indirectement des milliers d'habitants. Le gouvernement soutient activement les investissements étrangers via la Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA), offrant des incitations fiscales et des procédures simplifiées.
Chez Globihome, nous collaborons avec des experts locaux du marché immobilier à Zanzibar. Si vous prévoyez d'acheter un bien immobilier à Zanzibar et cherchez des contacts fiables pour des agents et des conseillers, n'hésitez pas à nous contacter. Notre partenaire vous aidera à trouver un bien adapté à vos objectifs
