Tendances du marché immobilier européen - À investir en 2025
Table des matières
Situation actuelle du marché immobilier en Europe
Où acheter une propriété en Europe en 2025 ? Les prix des logements vont-ils baisser ? Le marché immobilier résidentiel européen traverse une période de changements dynamiques et de transformation. Chez Globihome, nous analysons les meilleurs pays pour investir dans l'immobilier. Selon les dernières données du rapport Mordor Intelligence, la taille de ce secteur est estimée à un impressionnant 2,04 trillions USD en 2025, avec une prévision de croissance atteignant 2,54 trillions USD d'ici 2030, avec un taux de croissance annuel moyen (CAGR) de 4,5 %.
Le marché immobilier diffère d'un pays à l'autre en Europe. Dans certains pays, il est encore possible de trouver des biens immobiliers bon marché en Europe. Pour les investisseurs, les promoteurs et les acheteurs potentiels, il est essentiel de comprendre les tendances actuelles ainsi que les orientations futures. Dans cet article, vous trouverez les analyses de Globihome et des données issues de rapports internationaux comme ceux de Deloitte, Eurostat, Bankier ou Mordor Intelligence.
Où les prix de l'immobilier en Europe augmentent-ils et où baissent-ils ?
Le marché immobilier européen en 2023-2024 s'est caractérisé par une grande diversité en termes de rythme de croissance des prix. Selon les données de la 13e édition du Deloitte Property Index - Overview of European Residential Markets, certains pays ont connu des augmentations spectaculaires, tandis que d'autres ont enregistré des baisses.
Le rapport de Deloitte montre qu'en 2023, les prix de l'immobilier ont augmenté dans 15 des 24 pays étudiés, confirmant une tendance générale à la hausse sur le marché résidentiel européen malgré les défis économiques.
Augmentation des prix de l'immobilier en Europe :
- Hongrie: augmentation de 13,3 %
- Pologne: augmentation de 12,1 %
- Portugal: augmentation de 11,5 %
- République tchèque: augmentation de 9,3 %
Où les prix de l'immobilier baissent-ils ?
- Italie: baisse de 10,7 %
- Israël: baisse de 4,6 %
- Danemark: baisse de 3,8 %
- Norvège: baisse de 3,5 %
En examinant la dynamique dans les monnaies locales, qui donne une meilleure image des changements réels, la plus forte augmentation des prix des nouveaux logements a été enregistrée en Hongrie (+10,56 %), en Norvège (+9,05 %) et en Pologne (+7,94 %). A l'inverse, les plus fortes baisses des prix transactionnels en monnaie locale ont touché le Danemark (-3,61 %) et le Royaume-Uni (-3,29 %).
Les dernières données d'Eurostat pour le troisième trimestre 2024 confirment une poursuite de l'augmentation des prix dans de nombreux pays de l'UE. En Pologne, les prix de l'immobilier ont augmenté en moyenne de 14,4 % d'une année sur l'autre, ce qui constitue la deuxième plus forte hausse dans l'UE-27. Une hausse plus importante n'a été enregistrée qu'en Bulgarie (16,5 %). Au cours de la même période, l'augmentation moyenne des prix dans les pays de l'UE-27 a été de 6,5 %, et de 4,1 % dans la zone euro.
Prix moyens de l'immobilier dans les pays européens
L'analyse des prix moyens des transactions des nouvelles maisons en 2024 révèle des différences significatives entre les différents pays européens. Ci-dessous, nous présentons la liste des prix en EUR par mètre carré.
Les prix immobiliers les plus élevés en Europe :
- Israël: 5439 EUR/m²
- Autriche: 4920 EUR/m²
- Allemagne: 4700 EUR/m²
- France: 4538 EUR/m²
- Pays-Bas: 4266 EUR/m²
Prix moyens de l'immobilier en Europe :
- Espagne: 2745 EUR/m²
- Hongrie: 2605 EUR/m²
- Slovénie: 2610 EUR/m²
- Pologne: 2219 EUR/m²
- Croatie: 2246 EUR/m²
- Italie: 2118 EUR/m²
Les prix immobiliers les plus bas en Europe :
- Bosnie-Herzégovine: 1315 EUR/m²
- Grèce: 1463 EUR/m²
- Roumanie: 1504 EUR/m²
La ville la plus chère d'Europe en termes de prix au mètre carré pour un nouveau logement est Paris, où le prix moyen atteint 14 900 EUR/m². Vient ensuite Tel Aviv (13 886 EUR/m²), suivi de Munich (10 900 EUR/m²).
Disponibilité des logements dans les pays européens
Malgré la hausse des prix dans certains pays, le pouvoir d'achat des habitants varie considérablement d'un pays à l'autre en Europe. L'indice d'accessibilité au logement, exprimé par le nombre de salaires annuels bruts nécessaires pour acheter un appartement de 70 m², montre une grande diversité selon les données du rapport Deloitte :
- Tchéquie: 13,3 salaires annuels moyens (accès le plus difficile)
- Slovaquie: 12,7 salaires annuels moyens
- Israël: 10,2 salaires annuels moyens
- Irlande: 10,2 salaires annuels moyens
- Hongrie: 10,2 salaires annuels moyens
- Serbie: 9,8 salaires annuels moyens
- France: 9,8 salaires annuels moyens
- Croatie: 8,3 salaires annuels moyens
- Pologne: 7,9 salaires annuels moyens
- Bosnie-Herzégovine: 7,7 salaires annuels moyens
- Pays-Bas: 7,2 salaires annuels moyens
- Royaume-Uni: 7,2 salaires annuels moyens
- Slovénie: 6,9 salaires annuels moyens
- Grèce: 6,8 salaires annuels moyens
- Roumanie: 6,8 salaires annuels moyens
- Italie: 5,3 salaires annuels moyens
- Norvège: 4,8 salaires annuels moyens (meilleure accessibilité)
- Danemark: 4,7 salaires annuels moyens
En Tchéquie, un citoyen moyen a besoin de 13,3 salaires annuels bruts pour acheter un appartement neuf standard de 70 m² - c'est le pire résultat en Europe.
Où en Europe construit-on le plus de logements ?
Selon les dernières données du rapport Deloitte, la France, l'Allemagne et la Pologne figurent parmi les pays avec le plus grand nombre de logements nouvellement construits. En termes de nombre de logements livrés pour 1000 habitants, l'Irlande est leader en Europe, juste devant Israël et la Pologne. Ces trois pays dominent nettement l'Europe en termes d'intensité de la nouvelle construction résidentielle.
Combien de propriétés sont construites en Europe :
- Irlande: 6,19 logements pour 1000 habitants
- Israël: 5,88 logements pour 1000 habitants
- Pologne: 5,86 logements pour 1000 habitants
En termes de nombre absolu de logements livrés en 2023, les leaders étaient :
- France: plus de 373 000 logements
- Allemagne: 245 000 logements
- Pologne: plus de 220 000 logements
Où se trouvent les propriétés bon marché en Europe ?
Le rapport de l'Institut Économique Polonais du quatrième trimestre 2024 présente la diversité des prix des logements dans les grandes villes d'Europe centrale et orientale:
- Prague (Tchéquie) : 5,6 milliers EUR/m² - ville la plus chère
- Brno (Tchéquie) : 4,6 milliers EUR/m²
- Varsovie (Pologne) : 4,3 milliers EUR/m²
Au quatrième trimestre 2024, le marché immobilier en Europe centrale et orientale a enregistré des augmentations significatives des prix des logements, la Pologne et la Tchéquie se démarquant par rapport aux autres pays. À Gdańsk, les prix des logements ont augmenté en moyenne de 14 % d'une année sur l'autre, de même que dans les villes tchèques de Pilsen et Brno, où une augmentation de 13 % a été enregistrée. Des augmentations à deux chiffres ont également été observées à Varsovie, Bratislava, Prague et Liberec. Pendant la même période, l'Estonie a enregistré la plus faible augmentation de prix, oscillant autour de 1 % tant à Tallinn qu'à Tartu. Les prix immobiliers les plus élevés ont été observés en Tchéquie, où à Prague, le prix moyen au mètre carré était de 5,6 milliers EUR, dépassant les prix à Varsovie (4,3 milliers EUR) et à Brno (4,6 milliers EUR). À Bratislava, les prix ont dépassé 4 milliers EUR par mètre carré, tandis que dans les autres grandes villes d'Europe centrale et orientale, les prix variaient entre 2,2 et 4 milliers EUR par mètre carré.
Prix de l'immobilier en Espagne
L'Espagne est actuellement l'un des marchés immobiliers les plus attractifs en Europe, comme le confirment les dernières données sur les investissements des étrangers dans ce pays.
Selon les données de Registradores de España, le pourcentage d'achats immobiliers en Espagne par des étrangers s'est élevé à 14,48%. Parmi les nationalités les plus fréquemment acheteuses figuraient : les Britanniques (8,57%), les Allemands (6,67%), les Néerlandais (5,91%), les Marocains (5,30%), les Français (5,28%), les Roumains (5,17%) et les Italiens (4,76%).
La plus forte part des transactions conclues par des étrangers a été enregistrée dans les Baléares (32,8%), à Valence (29,6%), dans les îles Canaries (24,5%), en Murcie (22,8%), en Catalogne (16,5%) et en Andalousie (14%).
Les régions les plus populaires d'Espagne pour l'investissement immobilier :
Selon les données du quatrième trimestre 2024, le prix moyen par mètre carré s'élevait à 2745 EUR, soit une augmentation de 2,4% par rapport au trimestre précédent. Il est notable que ces prix ont dépassé les niveaux de 2007, atteignant un nouveau record historique, étant de 12,5% plus élevés que lors du pic du précédent boom immobilier. Cette augmentation a été alimentée à la fois par le marché des logements d'occasion, qui a enregistré une hausse de 1,6%, et par le neuf, où les prix ont augmenté de 3,7%. Cette tendance reflète une demande croissante pour l'immobilier.
Des experts du marché remarquent qu'après l'invasion russe de l'Ukraine, les promoteurs espagnols ont observé un intérêt accru pour les logements parmi les citoyens polonais, ukrainiens et des pays baltes. De nombreux acheteurs d'Europe centrale indiquent les "motifs de sécurité" comme facteur important lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne.
Transactions résidentielles en Europe
L'année 2023 a vu une baisse du nombre de transactions résidentielles dans la plupart des pays de l'UE. Selon les données d'Eurostat publiées dans le rapport, le nombre de transactions a diminué dans 13 des 16 pays de l'UE pour lesquels des données sont disponibles. Les plus fortes baisses ont été enregistrées au :
- Luxembourg: -43,3%
- Autriche: -26,4%
- Hongrie: -24,5%
- Finlande: -24,5%
Seuls trois pays ont enregistré une hausse du nombre de transactions :
- Chypre: +31%
- Pologne: +3,9%
- Irlande: +0,6%
Les transactions immobilières mondiales ont également enregistré des baisses ces dernières années. Au deuxième trimestre 2024, les premiers signes de stabilisation sont apparus, cependant, avec un montant total de 175 milliards d'euros au cours des 12 derniers mois, le volume reste de 33% inférieur à celui du deuxième trimestre 2023.
Selon le rapport "European Residential Markets 2024/2025" publié par PATRIZIA, la part de l'Europe se stabilise à environ 22% du volume des transactions mondiales, ce qui représente une baisse par rapport à plus de 30% en 2020-2021, mais une amélioration significative par rapport au point le plus bas en 2023.
Prix immobiliers en Europe 2025
Selon les analystes, en 2025, on peut s'attendre à une augmentation progressive du nombre de transactions sur le marché immobilier européen. De nouvelles baisses des taux d'intérêt devraient atténuer la pression sur le secteur et restaurer une croissance modérée.
La société de conseil international CBRE prévoit une augmentation de l'activité d'investissement dans l'immobilier de 15% au Royaume-Uni et sur les autres principaux marchés européens. Elle a identifié l'année 2025 comme "charnière" pour le secteur immobilier.
Immobilier premium en Europe
L'agence Knight Frank dans ses prévisions pour l'immobilier premium pour 2025 indique Stockholm, Marbella et Madrid comme leaders de la croissance. La hausse estimée des prix de l'immobilier premium dans ces emplacements sera de plus de 5%.
Le rapport Deloitte Property Index 2024 présente également des prévisions concernant les changements sur les marchés résidentiels en Europe. Les experts prévoient que les principales régions de changement concerneront :
- L'approche des critères ESG (31% des répondants)
- Législation sur le marché de la location (25%)
- Réglementations d'urbanisme (25%)
- Régulations des crédits hypothécaires (19%)
En Allemagne, on prévoit une augmentation de la valeur des transactions à 40-42 milliards d'euros en 2025, ce qui marquerait une augmentation par rapport à 35 milliards d'euros en 2024.
Agences immobilières en Europe
Le marché européen des agences immobilières en 2023 se présentait comme suit, selon les données de Report Linker :
Nombre d'agences immobilières en Europe :
- France: 64 780
- Espagne: 47 220
- Italie: 35 390
- Allemagne: 32 310
Le plus grand taux de croissance annuel du nombre d'agences immobilières a été enregistré au Portugal (5,69 %).
Questions fréquentes sur les meilleurs investissements immobiliers en Europe
Où est-il rentable d'investir dans l'immobilier en Europe ?
Parmi les marchés les plus rentables figurent : Espagne : prix stables, crédits hypothécaires attractifs. Portugal : demande croissante, règlements fiscaux avantageux pour les investisseurs étrangers. Pologne : développement rapide du marché et haute rentabilité locative.
Quelle est la prévision des prix de l'immobilier en Europe pour 2025 ?
Le marché immobilier résidentiel européen passera de 2,04 trillions USD en 2025 à 2,54 trillions USD d'ici 2030 (CAGR de 4,5 %). CBRE prévoit une augmentation de 15 % de l'activité d'investissement au Royaume-Uni et sur d'autres principaux marchés européens. Knight Frank désigne Stockholm, Marbella et Madrid comme les leaders de la hausse des prix de l'immobilier premium en 2025.
Où en Europe les prix de l'immobilier augmentent-ils ?
Les leaders de la hausse des prix de l'immobilier sont la Hongrie (13,3 %), la Pologne (12,1 %), le Portugal (11,5 %) et la Tchéquie (9,3 %). Selon les dernières données d'Eurostat, la Bulgarie (16,5 %) et la Pologne (14,4 %) enregistrent les taux de croissance les plus élevés de l'UE, avec une moyenne européenne de 6,5 %.
Où peut-on trouver les biens immobiliers les plus chers en Europe ?
Les propriétés les plus chères se trouvent en Israël (5439 EUR/m²), Autriche (4920 EUR/m²), Allemagne (4700 EUR/m²), France (4538 EUR/m²) et Pays-Bas (4266 EUR/m²). Paris est la ville la plus chère d'Europe (14 900 EUR/m²), devant Tel-Aviv (13 886 EUR/m²) et Munich (10 900 EUR/m²).
Quels pays européens proposent des biens immobiliers abordables ?
Les propriétés les moins chères d'Europe se trouvent en Bosnie-Herzégovine (1315 EUR/m²), Grèce (1463 EUR/m²) et Roumanie (1504 EUR/m²). L'Espagne, la Hongrie, la Slovénie, la Pologne, la Croatie et l'Italie offrent également des prix avantageux (de 2118 à 2745 EUR/m²).
Résumé
Malgré un ralentissement dans certains pays, les prévisions pour 2025 indiquent une reprise progressive du marché, soutenue par les baisses de taux d'intérêt attendues.
Pour les investisseurs et les acheteurs potentiels, les décisions futures des banques centrales concernant les taux d'intérêt et la situation économique générale dans chaque pays seront cruciales. Si vous souhaitez découvrir les détails d'un pays particulier, consultez nos articles recommandés ci-dessous.