Louer un Appartement en Suède : Guide Complet pour 2025

La location d'un appartement en Suède peut être une excellente occasion de générer un revenu passif régulier. Dans ce pays, il existe une demande élevée et insatisfaite de biens immobiliers à louer, notamment dans les villes clés telles que Stockholm, Göteborg, Malmö et Uppsala, où l'offre de logements est limitée. Cependant, le processus de location d'un bien immobilier en Suède n'est pas aussi simple que de publier une annonce. Il nécessite une connaissance approfondie des lois locales, le respect des exigences légales et fiscales ainsi qu'une compréhension du fonctionnement de ce marché locatif spécifique.

Vous voulez savoir comment louer un appartement en Suède ? Chez Globihome, avec nos experts partenaires sur le marché suédois, nous avons rédigé un article dans lequel vous trouverez tout ce que vous devez savoir, pour louer votre appartement en Suède de manière sûre, légale et rentable.

Le Marché Locatif en Suède 2025 : Pourquoi Louer un Appartement ?

Le marché immobilier en Suède présente des caractéristiques uniques qui le rendent attractif tant pour les propriétaires souhaitant tirer profit de leur appartement que pour les investisseurs désireux de diversifier leur patrimoine dans un pays stable.

Prix élevés de la location en Suède : La demande dépasse l'offre de logements

En Suède, trouver un appartement à louer n'est pas une tâche facile. Dans les grandes villes, il y a des listes d'attente de plusieurs années pour un contrat de location en première main (förstahandskontrakt). Pour le propriétaire, cela signifie que la probabilité de vacance est très faible, à condition de fixer un prix raisonnable et de maintenir le bon état technique de l'appartement.

Stabilité et Sécurité Juridique pour les Loueurs en Suède

La Suède est l'un des pays européens avec la plus grande stabilité économique, un faible taux d'arriérés de paiement et un système juridique qui protège efficacement tant le locataire que le bailleur. Bien que la législation locative en Suède limite la pleine liberté de fixation des prix, elle offre également des garanties contre les abus et les conflits. Les règles du jeu sont claires, et les mécanismes légaux permettent de résoudre efficacement tous les litiges.

Spécialistes et Étudiants Étrangers - Locataires Idéaux sur le Marché Suédois

Dans des villes comme Stockholm, Malmö ou Göteborg, le nombre de spécialistes et d'étudiants internationaux à la recherche d'un logement temporaire ou à long terme est en forte croissance. Ce profil de locataire est généralement stable financièrement et prêt à payer pour un appartement bien situé, ce qui se traduit par des revenus locatifs réguliers pour le propriétaire.

Quel est le coût de la location d'un appartement en Suède ? Prix de la location en 2025

Les prix des locations en Suède varient considérablement selon la ville et le type d'appartement. Sur le marché locatif en Suède en 2025, nous observons les tarifs moyens suivants :

Prix de Location des Appartements à Stockholm :

• Studio (1 rum och kök) : 8 000 - 13 000 SEK/mois
• 2 pièces : 12 000 - 20 000 SEK/mois
• 3 pièces : 15 000 - 25 000 SEK/mois

Prix de Location des Appartements à Göteborg :

• Studio : 6 500 - 10 000 SEK/mois
• 2 pièces : 9 000 - 15 000 SEK/mois
• 3 pièces : 12 000 - 19 000 SEK/mois

Prix de Location à Malmö :

• Studio : 5 500 - 9 000 SEK/mois
• 2 pièces : 8 000 - 13 000 SEK/mois
• 3 pièces : 10 000 - 16 000 SEK/mois

Prix de Location à Uppsala :

• Studio : 6 000 - 9 500 SEK/mois
• 2 pièces : 8 500 - 14 000 SEK/mois
• 3 pièces : 11 000 - 17 000 SEK/mois

Le coût de la location d'un appartement en Suède dépend également du fait qu'il s'agit d'un contrat förstahand (première main) avec un loyer réglementé selon le principe de la valeur d'usage, ou d'un contrat andrahand (seconde main) avec un tarif plus flexible.

Types de Contrats de Location en Suède : Förstahand vs. Andrahand – Que Choisir ?

En Suède, il existe différentes formes de location de propriétés, chacune ayant des règles spécifiques et un degré de protection varié tant pour le bailleur que pour le locataire. Connaître les caractéristiques de chaque contrat est crucial pour prendre la meilleure décision en fonction de votre situation personnelle, du type de propriété et de vos objectifs.

Location de Première Main (Förstahandskontrakt) : Stabilité et Sécurité

Le contrat de location de première main est la forme de location la plus stable et sécurisée en Suède. Il est signé directement avec le propriétaire de l'immeuble ou, dans la plupart des cas, avec des sociétés municipales ou privées d'habitation appelées bostadsbolag.

L'une de ses principales caractéristiques est que le montant du loyer est réglementé par la loi et basé sur ce qu'on appelle le « loyer équitable » (bruksvärde), ce qui empêche les augmentations arbitraires de la part du bailleur. Cela offre au locataire une prévisibilité financière et évite les abus sur le marché. De plus, ce type de contrat propose une forte protection juridique : tant que le locataire remplit ses obligations (paiements à temps et entretien du logement), le propriétaire ne peut résilier le contrat sans motif valable. Par ailleurs, le bailleur doit entretenir la propriété, effectuer les réparations nécessaires et garantir l'accès aux services essentiels comme le chauffage, l'eau et l'électricité.

En pratique, le förstahandskontrakt est l'option la plus recherchée par les personnes souhaitant s'installer durablement en Suède, car il offre stabilité dans le temps et la possibilité de fonder un foyer avec une plus grande sécurité juridique.

Location de Seconde Main (Location secondaire): Flexibilité et Règles de Sous-location

La location secondaire se produit lorsque le locataire disposant déjà d'un bail principal décide de sous-louer tout ou partie de son logement à une autre personne. Ce type de contrat est très courant dans les villes où la demande de logements est élevée, car il permet aux personnes qui n'ont pas obtenu de bail principal, d'accéder à un logement temporaire. Contrairement aux contrats principaux, les prix en sous-location sont plus flexibles et souvent plus élevés. Cependant, il existe des restrictions légales :

• Le locataire principal doit fixer un prix raisonnable, lié au loyer d'origine ainsi qu'aux coûts supplémentaires qui peuvent être inclus (par exemple, le mobilier ou les services).
• Si le locataire en sous-location estime que le prix est surtaxé, il a le droit de déposer une plainte auprès de la Commission des Baux (Hyresnämnden) et de demander le remboursement de l'excédent.

Il est important de souligner que la sous-location nécessite toujours l'accord explicite du propriétaire ou, dans le cas de logements gérés par des coopératives résidentielles (bostadsrättsförening), du conseil d'administration. Si l'accord n'est pas obtenu, le locataire principal risque de perdre son contrat principal, et le sous-locataire peut rester sans protection légale.

En résumé, la location secondaire offre de la flexibilité et peut être une solution pratique pour des séjours temporaires, mais elle est associée à une moindre sécurité juridique par rapport à un contrat principal et nécessite davantage de prudence pour éviter les conflits légaux.

Comment trouver un logement à louer à Stockholm avec un contrat principal?

Le moyen le plus populaire pour obtenir un bail principal à Stockholm est bostadsförmedlingen - le système de file d'attente communal. Pour louer via bostadsförmedlingen comment ça fonctionne :

• Inscrivez-vous sur la plateforme bostadsförmedlingen.se
• Payez une cotisation annuelle (environ 250 SEK/an)
• Accumulez des "jours en file d'attente" (kötid) - plus vous attendez, plus vos chances augmentent
• Candidatez aux logements disponibles
• Le temps d'attente moyen dans le centre de Stockholm est de 7 à 10 ans

Loi sur la Location en Suède : Exigences Légales pour les Propriétaires

État Technique de l'Appartement : Comment Préparer un Bien pour la Location ?

Avant de proposer votre appartement à la location en Suède, il est essentiel qu'il réponde aux conditions minimales d'habitabilité. La législation suédoise protège le locataire et stipule que certains éléments doivent être en état impeccable :

• Installations électriques sûres : toutes les connexions, prises, interrupteurs et systèmes électriques doivent fonctionner correctement et être conformes aux règlementations en vigueur. Une défaillance peut présenter un risque d'incendie ou entraîner des sanctions légales.
• Installations de plomberie en bon état : les robinets, tuyaux, drains et systèmes de chauffage de l'eau doivent être opérationnels et sans fuites. Les problèmes de plomberie sont l'une des causes les plus courantes de conflits entre propriétaires et locataires.
• Chauffage et isolation thermique adéquats : en raison du climat froid en Suède, disposer d'un chauffage fonctionnel et d'une bonne isolation est obligatoire. Un logement sans chauffage adéquat est non seulement inhabitable en hiver, mais peut également entraîner des amendes ou la résiliation du contrat en raison du non-respect des conditions.
• Appartement propre prêt à être utilisé immédiatement: avant la remise des clés, l'appartement doit être propre et toutes les installations de base doivent fonctionner. Cela inclut la cuisine, la salle de bain et les appareils électroménagers, si fournis.

Remplir ces obligations non seulement évite les pénalités, mais augmente également la satisfaction du locataire et réduit le risque de dommages dus à une mauvaise utilisation d'installations défectueuses.

Hyreskontrakt : Que doit contenir le contrat de location ? Clauses obligatoires

En Suède, tous les rapports de location doivent être formalisés par écrit. Un contrat solide protège à la fois le propriétaire et le locataire, et sert de référence en cas de litiges juridiques. Il doit contenir au minimum :

• Données du propriétaire et du locataire: noms complets, adresse et informations de contact.
• Adresse précise et description de l'appartement: superficie, nombre de pièces, meubles inclus, etc.
• Durée du contrat: elle peut être définie (par exemple, 6 mois ou 1 an) ou indéfinie, avec des conditions claires pour une extension ou une résiliation.
• Prix de la location et charges incluses: il faut préciser quels services sont couverts (eau, chauffage, électricité, charges de copropriété, internet) et comment les paiements seront ajustés.
• Règles de vie en communauté: règles concernant le bruit, les animaux domestiques, l'utilisation des parties communes, la maintenance et les petites réparations.
• Procédures en cas de résiliation anticipée du contrat: comment signaler et quels délais respecter.

Un contrat complet réduit le risque, prévient les malentendus et facilite la résolution rapide des conflits.

Protocole de Remise : Comment documenter efficacement l'état de l'appartement ?

Avant la remise des clés, il est recommandé de dresser un inventaire détaillé de l'état de la propriété. Ce document peut contenir :

• Photos datées, montrant chaque pièce, les meubles inclus et les éventuels dommages.
• Descriptions écrites de l'état des sols, murs, appareils électroménagers et accessoires.
• Liste signée par les deux parties, confirmant la revue commune.

Un tel registre sera crucial en cas de litige concernant le dépôt de garantie après la fin du contrat. En cas de différend, avoir des preuves objectives protège le propriétaire contre les réclamations injustifiées et le locataire contre les frais injustifiés pour des dommages préexistants.

Dépôt de garantie (Hyresdeposition) : Comment gérer légalement et en toute sécurité ?

Le dépôt de garantie, connu sous le nom de hyresdeposition, est une assurance qui protège le propriétaire contre d'éventuels dommages ou retards de paiement. Sa valeur varient généralement d'un à trois mois de loyer. Quelques recommandations :

• Compte séparé: conservez le dépôt de garantie sur un compte distinct de vos finances personnelles, pour plus de transparence.
• Remboursement intégral: à la fin du contrat, le dépôt doit être restitué si l'appartement est en bon état.
• Justification des déductions: si des dommages ou des frais impayés existent, ils doivent être documentés par des factures, photos ou rapports détaillés.

Une gestion appropriée du dépôt de garantie augmente la confiance du locataire et réduit le risque de litiges juridiques.

Impôts sur la Location en Suède : Comment Déclarer le Revenu et Profiter des Déductions ?

Tous les revenus locatifs en Suède sont soumis à l'impôt sur le revenu. En tant que propriétaire, vous devez vous assurer de respecter les règlements pour éviter amendes et pénalités.

• Déclarer les revenus: tous les paiements reçus doivent être inclus dans la déclaration de revenus annuelle.
• Déductions possibles: les frais d'entretien, de réparations et d'administration peuvent être déduits pour réduire la charge fiscale.
• Conseil professionnel: si vous ne résidez pas en Suède ou ne connaissez pas le système fiscal, il est recommandé de faire appel à un conseiller local.

Une mauvaise déclaration des revenus peut entraîner des intérêts, des frais supplémentaires et de lourdes sanctions, c'est pourquoi la transparence et la planification sont essentielles pour une gestion sécurisée. Si vous avez besoin de conseils sur la fiscalité des locations en Suède, vous pouvez contacter Skatteverket (Office Fiscal Suédois).

Comment Fixer le Loyer d'un Appartement en Suède pour qu'il soit Légal et Concurrentiel ?

Loyer Régulé : Règles de Fixation des Prix dans les Contrats Förstahand

Prix de location en Suède dans le système förstahand doivent respecter le principe de bruksvärde (loyer équitable). Cela signifie que combien coûte la location d'un appartement en Suède ne peut pas être fixé arbitrairement par le propriétaire, mais doit être conforme à :

• La localisation de l'appartement
• La surface et l'agencement
• L'état de l'appartement
• Les services inclus
• Les prix des appartements comparables dans le quartier

Le système de bruksvärde garantit que les prix de la location en Suède restent raisonnables et prévisibles pour les locataires.

Location Andrahand - Flexibilité des Prix en Sous-Location

Dans le cas de andrahand , le prix peut être fixé plus librement, mais des limitations existent néanmoins. Si le locataire estime avoir payé trop cher, il peut déposer une plainte auprès de Hyresnämnden (Conseil du Logement).

Conseils pour les Propriétaires en Suède : Comment Gérer la Location sans Conflits ?

Être propriétaire et louer des biens immobiliers en Suède ne consiste pas seulement à respecter les lois, mais aussi à adopter de bonnes pratiques qui garantiront des relations fluides avec les locataires et réduiront les risques. Voici quelques recommandations clés pour ceux qui souhaitent gérer leur propriété de manière efficace et sécurisée.

Vérification du Locataire : Comment Évaluer la Capacité Financière et les Références ?

Choisir le bon locataire est une étape clé pour éviter les problèmes futurs. En plus des critères personnels, il est conseillé d'établir un processus de sélection clair et objectif :

• Demandez des références professionnelles: la confirmation que le candidat a un emploi stable ou des revenus réguliers est essentielle pour assurer la ponctualité des paiements.
• Demandez des références de locataires précédents: cela vous permettra de connaître l'historique du comportement du locataire lors des locations précédentes, y compris la ponctualité des paiements, l'entretien du logement et les relations de voisinage.
• Vérifiez la capacité financière: en plus des revenus, il est important de s'assurer que le locataire n'a pas de dettes importantes enregistrées. Vous pouvez le vérifier auprès de Kronofogden (Office Suédois des Exécutions)

Un examen minutieux minimise les risques et augmente la probabilité d'établir une relation stable et durable entre le bailleur et le locataire.

Bonnes Pratiques dans la Relation avec le Locataire

Une bonne gestion quotidienne de la location non seulement protège la valeur du bien, mais contribue également à créer un climat de confiance avec le locataire. Parmi les recommandations les plus utiles figurent :

• Répondre rapidement aux incidents: agir rapidement sur les réparations ou les problèmes d'entretien témoigne de responsabilité et prévient des dysfonctionnements plus importants.
• Maintenir le logement en parfait état: des inspections régulières, une peinture périodique et le remplacement des équipements usés augmentent la satisfaction du locataire et la valeur du bien.
• Conserver toute la documentation: les contrats, preuves de paiement et correspondance doivent être organisés, car ils peuvent être décisifs en cas de litige juridique ou fiscal.

La prévention et une communication ouverte sont généralement la clé pour éviter les conflits et maintenir des relations harmonieuses.

Gestion de la Location par une Agence : Quand est-ce Utile ?

Dans de nombreux cas, les propriétaires préfèrent ne pas gérer directement la location, que ce soit parce qu'ils vivent à l'étranger, manquent de temps ou souhaitent simplement éviter les complications administratives. Dans ces situations, confier cette tâche à une agence immobilière professionnelle peut être la meilleure solution. Les agences offrent un service complet qui comprend :

• La recherche et la sélection de locataires fiables.
• L'élaboration et la signature des contrats conformément au droit suédois.
• La maintenance préventive et corrective du logement.
• La collecte des loyers et le suivi des paiements.

Bien que ce service entraîne des coûts supplémentaires, il peut se révéler avantageux en offrant tranquillité d'esprit, sécurité légale et gestion efficace des biens.

Location ou Vente ? Solutions Alternatives pour les Propriétaires Immobiliers

La location est rentable, mais elle nécessite également du temps et des responsabilités. Si vous préférez une liquidité immédiate et souhaitez éviter la gestion, vous pouvez vendre votre appartement à une société de développement spécialisée. Mqvist Fastigheter est une société de développement qui achète directement des appartements aux propriétaires, les rénove, puis les loue sur le marché suédois.

• Vous recevez de l'argent rapidement et en toute sécurité.
• Vous n'avez pas à vous soucier des contrats, des taxes ou de l'entretien.
• Vous gagnez une tranquillité d'esprit totale.