Immobilier à Chypre du Sud — investir sans erreurs
Table des matières
Chypre du Sud est l'un des endroits les plus prisés pour investir dans l'immobilier dans le bassin de la mer Méditerranée. L'île d'Aphrodite attire depuis des années des investisseurs du monde entier — et pour des raisons très concrètes. La stabilité politique, l'appartenance à l'Union européenne, un régime fiscal avantageux ainsi qu'un afflux record de touristes font que l'achat d'un bien immobilier à Chypre du Sud en 2026 est une décision à considérer sérieusement.
Chez Globihome, nous analysons les marchés immobiliers européens et collaborons avec des experts locaux. Dans cet article, nous présentons tout ce que vous devez savoir sur l'investissement immobilier à Chypre du Sud – des prix actuels, aux procédures d'achat, jusqu'aux possibilités d'obtenir le statut de résident permanent dans le cadre du programme Golden Visa.
Les prix des appartements à Chypre du Sud sont, comme toujours, dépendants de l'emplacement. Les biens immobiliers à Limassol maintiennent leur position de leader avec un prix moyen de des appartements s'élevant à 4.850 euro par mètre carré dans des projets haut de gamme en bord de mer, tandis que les appartements de Paphos offrent un point d'entrée plus abordable à partir de 2.900 euro/m² dans des emplacements jusqu'à 500 mètres de la mer. Selon les dernières données du Département chypriote des statistiques, les prix des maisons à Chypre en 2024
ont augmenté en moyenne de 12,3 %, et les prévisions pour les prochaines années indiquent une poursuite de la tendance haussière de l'ordre de 8 à 10 % par an. L'investissement immobilier à Chypre du Sud en 2026 est alimenté par trois segments clés d'acheteurs : les citoyens d'Israël (représentant 31 % de toutes les transactions internationales), les investisseurs des pays d'Europe centrale et orientale (24 %) et les acheteurs de la région du Moyen-Orient (19 %). Indépendamment de votre nationalité, un achat immobilier sécurisé l'achat d'un bien immobilier à Chypre du Sud nécessite l'aide d'un expert local. Chez Globihome, nous privilégions la qualité, c'est pourquoi, dans le processus transactionnel, nous mettons à votre disposition, recommandé par nos soins un agent immobilier expérimenté à Chypre du Sud. C'est un expert qui connaît parfaitement le marché local. Vous trouverez les coordonnées directes de ce spécialiste à la fin de l'article – vous pouvez compter sur un service professionnel à chaque étape de l'investissement.
Pourquoi Chypre du Sud attire-t-elle les investisseurs?
Chypre du Sud (République de Chypre) est un membre à part entière de l'Union européenne depuis 2004. C'est une différence fondamentale par rapport à la partie nord de l'île, non reconnue internationalement. Pour les investisseurs, cela signifie une sécurité juridique complète, la protection de la propriété et des procédures transparentes basées sur le système de droit britannique.
Atouts clés pour l'investissement à Chypre du Sud :
- Sécurité juridique – système juridique fondé sur le common law britannique, protection complète des droits de propriété dans les registres fonciers (Title Deed)
- Tourisme record – en 2024, Chypre a, pour la première fois de son histoire, dépassé 4 millions de touristes, battant le record de 2019
- Appartenance à l'Union européenne – depuis 2004, Chypre est un membre à part entière de l'UE, ce qui garantit une stabilité juridique fondée sur le droit britannique ainsi qu'une protection complète de la propriété. Pour les citoyens de l'UE, l'achat d'un bien immobilier ne nécessite aucune autorisation supplémentaire.
- Régime fiscal avantageux – absence de taxe foncière, possibilité de bénéficier d'un taux de TVA réduit de 5 % lors de l'achat du premier bien immobilier (au lieu du taux standard de 19 %) ainsi qu'une imposition nulle des plus-values pour les non-résidents, ce qui fait de Chypre une véritable oasis pour les investisseurs.
- Programme de résidence permanente – achat d'un bien immobilier neuf d'une valeur min. 300 000 EUR net ouvre une voie rapide pour obtenir la résidence pour toute la famille.
- Climat d'investissement – plus de 300 jours ensoleillés par an, températures 19-30°C, mer chaude toute l'année
En 2026, Chypre prévoit également d'adhérer à l'espace Schengen, ce qui augmentera encore l'attractivité de l'île pour les investisseurs et les personnes envisageant une relocalisation.
Marché immobilier à Chypre – données actuelles et prévisions 2026
Chypriote marché immobilier se caractérise par une croissance stable et saine. Après un rebond dynamique post-pandémie, le marché est entré dans une phase de développement équilibré.
Principales statistiques du marché immobilier à Chypre 2024-2025:
- Hausse des prix des appartements en mars 2025 s'est élevé à 4,83 % par rapport à l'année précédente
- Croissance prévue pour 2025 : 5-10 % selon l'emplacement
- L'indice des prix RICS/KPMG pour le 4e trimestre 2024 a montré une augmentation des appartements de 12,7 % et des maisons de 5,7 %
- La valeur moyenne d'une transaction résidentielle en 2024 s'est élevée à environ 259 000 EUR
- 72 % de toutes les transactions concerne les appartements
Selon les données du Département chypriote des Terres et de la Géodésie, le nombre de transactions impliquant des étrangers a augmenté de plusieurs pour cent au cours de la dernière année. Les experts prévoient le maintien de cette tendance, particulièrement dans le segment des biens immobiliers haut de gamme et côtiers.
Facteurs stimulant le marché immobilier du sud de Chypre :
- Afflux record de touristes générant la demande pour la location courte durée
- Programme Golden Visa przyciągający inwestorów spoza UE
- Offre limitée de terrains dans les emplacements prisés
- Développement des infrastructures – modernisation des ports, des aéroports et de nouveaux quartiers résidentiels
- Intérêt croissant des investisseurs du Moyen-Orient et d'Asie
Prix de l'immobilier dans le sud de Chypre en 2026
Prix de l'immobilier dans le sud de Chypre różnią się znacząco w zależności od lokalizacji, bliskości morza i standardu wykończenia. Poniżej przedstawiamy ceny nieruchomości na Cyprze Południowym po naszej analizie w Globihome. Jeśli chcesz otrzymać najbardziej aktualne oferty, zapraszamy do kontaktu z polecanym przez nas agentem nieruchomości, do którego kontakt przekazujemy bezpłatnie na końcu artykułu.
Limassol – combien coûtent les biens immobiliers premium dans le sud de Chypre?
Limassol est le centre d'affaires et financier de l'île, où les prix atteignent les niveaux les plus élevés. Le prix moyen des appartements au 1er trimestre 2025 s'est élevé à 372 000 EUR (augmentation de 12,4 % d'une année sur l'autre), ce qui en fait les plus chers de l'ensemble de Chypre. Emplacement idéal pour les personnes à la recherche de d'appartements de luxe. Les prix les plus élevés, mais aussi la valeur locative la plus élevée.
- Centre-ville: od 4000 EUR/m²
- Marina de Limassol (quartier prestigieux): od 6000 EUR/m²
- Germasogeia (quartier touristique): od 3500 EUR/m²
- Appartements en première ligne brzegowej: od 5500 EUR/m²
Pafos - quels sont les prix de l'immobilier?
Pafos connaît une croissance dynamique et au 4e trimestre 2024 a enregistré la plus forte hausse de l'indice des prix des appartements parmi toutes les régions. Le prix moyen des maisons a atteint 693 000 EUR. Pafos est réputée pour ses monuments inscrits au patrimoine mondial de l'UNESCO et son climat paisible. L'endroit préféré des familles à la recherche d'une résidence secondaire. Les prix sont inférieurs à ceux de Limassol, mais la dynamique de croissance est très élevée.
- Centre historique: od 2500 EUR/m²
- Kato Pafos (au bord de la plage): od 3500 EUR/m²
- Chloraka (quartier résidentiel): od 2000 EUR/m²
- Coral Bay (station balnéaire): de 3000 EUR/m²
- Marché secondaire: 2400 EUR/m²
Larnaca – combien coûtent les maisons?
Larnaca c'est un marché en pleine expansion, avec des projets portuaires et aéroportuaires modernes. Le prix moyen des maisons a augmenté pour atteindre 389 000 EUR. La ville se développe rapidement, la proximité du principal aéroport est un atout considérable. Point d'entrée idéal pour les nouveaux investisseurs.
- Centre-ville: de 1800 EUR/m²
- Finikoudes (promenade): de 3000 EUR/m²
- Mackenzie (quartier balnéaire): de 2500 EUR/m²
- Marché secondaire: 2200 EUR/m²
Nicosie – combien coûtent les biens immobiliers les moins chers à Chypre du Sud?
Nicosie c'est un marché moins prisé par les investisseurs étrangers en raison de l'absence d'accès à la mer, mais il offre les prix les plus bas et un marché locatif à long terme stable.
- Centre: de 1500 EUR/m²
- Quartiers résidentiels: de 1200 EUR/m²
- Prix moyen des appartements: 191 000 EUR
- Marché secondaire: 2000 EUR/m²
Ayia Napa et Protaras – combien coûtent les biens immobiliers dans les stations balnéaires du sud de Chypre?
Ces stations populaires attirent les investisseurs à la recherche d'une rentabilité élevée provenant de la location de courte durée. Ces stations attirent des millions de touristes et offrent la plus haute rentabilité de la location de courte durée. La saisonnalité est un défi, mais en haute saison les appartements génèrent des revenus élevés.
- Centre d'Ayia Napa: de 2500 EUR/m²
- Front de mer: de 4000 EUR/m²
- Protaras: de 2800 EUR/m²
- Marché secondaire : 2300 EUR/m²
Procédure d'achat d'un bien immobilier à Chypre du Sud étape par étape
Processus d'achat d'un bien immobilier à Chypre du Sud est relativement simple pour les citoyens de l'UE. Voici un guide détaillé :
Étape 1 : Choix du bien et négociations
Après avoir trouvé le bien approprié, les négociations sur le prix commencent. Sur le marché chypriote, la négociation est une pratique courante – la marge négociable est généralement de 5-10%.
Étape 2 : Contrat de réservation
La signature du contrat de réservation et le versement d'un dépôt (généralement 1-2% de la valeur du bien ou 5 000-10 000 EUR) garantit le retrait de l'offre du marché.
Étape 3 : Due diligence juridique
C'est une étape clé. À Chypre, c'est l'avocat, et non le notaire, qui joue le rôle principal dans la transaction. L'avocat vérifie :
- Titre de propriété (Title Deed)
- Absence d'hypothèques
- Conformité avec le plan d'urbanisme local
Étape 4 : Obtention d'un numéro fiscal et d'un compte bancaire
Avant de signer l'acte de vente, il est nécessaire d'obtenir un numéro fiscal chypriote et d'ouvrir un compte dans une banque locale.
Étape 5 : Signature du contrat de vente (Contract of Sale)
Après le paiement d'un autre acompte (généralement 20-30% de la valeur), le contrat principal de vente est signé, que l'avocat enregistre au District Land Office dans un délai de 60 jours.
Étape 6 : Transfert de propriété
Après le paiement du montant total et de tous les impôts, le Title Deed est transféré à votre nom.
Tout au long du processus, de la recherche à l'achat du bien, un agent immobilier fiable et recommandé par nos soins, expert de ce marché, vous aidera. Nous fournissons les coordonnées à la fin de l'article. Dans la conversation, vous pouvez mentionner Globihome.
Taxes et frais lors de l'achat d'un bien immobilier à Chypre du Sud en 2026
En prévoyant l'achat d'un bien immobilier à Chypre du Sud, vous devez prendre en compte des coûts supplémentaires en dehors du prix d'achat. Le système fiscal chypriote est favorable aux investisseurs, mais nécessite une compréhension approfondie.
TVA à l'achat d'un bien neuf auprès d'un promoteur à Chypre du Sud
Le taux standard de TVA est de 19% et concerne toutes les nouvelles propriétés achetées auprès du promoteur.
Taux de TVA préférentiel de 5 % s'applique aux personnes remplissant les conditions suivantes (à partir de juillet 2023):
- L'acheteur doit être une personne physique (pas une entreprise)
- Le bien doit servir de résidence principale pendant au moins 10 ans
- Surface habitable maximale: 130 m²
- Valeur maximale du bien: 350 000 EUR (hors TVA)
Si le bien dépasse 130 m² ou 350 000 EUR, les premiers 130 m² et jusqu'à 350 000 EUR sont soumis au taux de 5 %, et l'excédent est taxable à 19 %.
Important: Le taux réduit de TVA ne s'applique pas, si le bien dépasse à la fois 190 m² et 475 000 EUR – alors le taux plein de 19 % s'applique.
Transfer Fee - taxe sur les biens immobiliers du marché secondaire à Chypre du Sud
Concerne les biens du marché secondaire non soumis à la TVA:
- Jusqu'à 85 000 EUR: 3 %
- 85 001 - 170 000 EUR: 5 %
- Plus de 170 001 EUR: 8 %
Si le bien est soumis à la TVA, le Transfer Fee n'est pas appliqué.
Droit d'enregistrement (Stamp Duty) à l'achat d'un bien immobilier à Chypre du Sud
Le droit d'enregistrement doit être payé dans les 30 jours suivant la signature du contrat:
- 1,50 EUR pour chaque 1000 EUR jusqu'à 170 860 EUR
- 2,00 EUR pour chaque 1000 EUR au-dessus de ce montant
Frais juridiques et autres coûts d'achat d'un bien immobilier à Chypre du Sud
- Honoraires d'avocat: 1-2 % de la valeur du bien immobilier
- Frais de traitement de la demande de prêt: 300-500 EUR
- Évaluation bancaire: 400-600 EUR
- Frais notariaux: 800-1200 EUR
Coûts d'entretien d'un bien immobilier à Chypre du Sud
La bonne nouvelle, c'est qu'à Chypre il n'existe pas de taxe cadastrale classique sur les biens immobiliers. Czytelnicy naszego bloga Globihome często pytają: "ile kosztuje życie na Cyprze?". Koszty utrzymania nieruchomości są relatywnie niskie w porównaniu do Europy Zachodniej.
- Taxe foncière: Został zniesiony w 2017 roku! Płaci się jedynie lokalne opłaty komunalne (wywóz śmieci, oświetlenie ulic), rzędu 100-200 EUR rocznie.
- Charges (Common Expenses): W kompleksach z basenem i ogrodem opłaty te wynoszą zazwyczaj od 50 do 150 EUR miesięcznie, w zależności od standardu.
- Services publics: Prąd i woda są płatne wg zużycia. Należy pamiętać o klimatyzacji, która latem generuje wyższe rachunki.
Financement de l'achat – prêt hypothécaire pour les étrangers
Les prêts hypothécaires à Chypre du Sud są dostępne również dla obcokrajowców. Bank of Cyprus, jako największa instytucja finansowa na wyspie, oferuje następujące warunki:
- Financement jusqu'à 70% de la valeur du bien immobilier dla nierezydentów
- Revenu mensuel minimum: 2 500 EUR
- Durée du prêt: jusqu'à 25-30 ans
- Taux d'intérêt: 3,5-5,5% par an
Les documents requis comprennent une attestation de revenus, l'historique de crédit du pays d'origine et une confirmation d'emploi. Le processus d'examen de la demande dure généralement 4-6 semaines.
Programme Golden Visa à Chypre du Sud – résidence permanente en échange d'un investissement immobilier
Programme Golden Visa est l'un des programmes de résidence les plus rapides et les plus simples d'Europe. Il permet d'obtenir de séjour permanent à Chypre en échange d'un investissement immobilier.
Exigences de base du Golden Visa 2026:
- Achat d'un bien neuf d'une valeur minimale 300 000 EUR (+TVA)
- Justification d'un revenu annuel provenant de l'étranger
- Versement d'un dépôt dans une banque chypriote
Avantages du programme Golden Visa:
- Résidence permanente – valable indéfiniment, la carte doit être renouvelée tous les 10 ans
- Famille incluse dans le programme – le conjoint et les enfants jusqu'à 18 ans (les enfants de 18 à 25 ans étudiant peuvent déposer des demandes séparées)
- Exigences minimales de résidence – il suffit de visiter Chypre une fois tous les 2 ans
- Voie vers la citoyenneté – après 8 ans de séjour légal, on peut demander un passeport chypriote
- Procédure rapide – le délai de traitement de la demande est d'environ 2-3 mois
Le programme couvre toute la famille (conjoint et enfants jusqu'à 25 ans) et est accordé à vie. Un avantage supplémentaire est la possibilité d'obtenir le statut de Non-Domicile, qui offre :
- 0% d'impôt sur les dividendes pendant 17 ans
- 0% d'impôt sur les intérêts
- 0% d'impôt sur les gains en capital (sauf la vente de biens immobiliers à Chypre)
Important: Les fonds destinés à l'investissement doivent provenir de l'étranger – il n'est pas possible de financer l'achat par un crédit auprès d'une banque chypriote.
Rentabilité des investissements et location de biens immobiliers dans le sud de Chypre
Investir dans l'immobilier dans le sud de Chypre peut générer des revenus attractifs à la fois grâce à l'appréciation du capital, ainsi que la location. L'afflux record de touristes en 2024 (plus de 4 millions) confirme le potentiel du marché.
Rendement de la location longue durée au sud de Chypre
Le rendement moyen de la location longue durée à Chypre est de 4-6% par an. Il s'agit d'un revenu passif stable, particulièrement attractif dans des villes comme Nicosie et Larnaca, où la demande est portée par les étudiants, les salariés d'entreprises et les familles.
Loyers moyens pour la location longue durée :
- Appartement 1 pièce : 750-930 EUR/mois
- Appartement 3 pièces : 1400-1750 EUR/mois
Rendement de la location de courte durée au sud de Chypre
Dans les stations balnéaires telles qu'Ayia Napa, Protaras ou Paphos, le rendement de la location de courte durée peut atteindre 7-12% par an.
Données clés sur le tourisme à Chypre 2024 :
- Plus de 4 millions de touristes par an (record historique)
- Revenus du tourisme : plus de 2,5 milliards EUR
- La Pologne à la troisième place (337 000 de touristes, hausse de 23 %)
- Le Royaume-Uni domine avec 34,5 % de part de marché
- Marché israélien : 11 % de part
Pièges d'investissement : Chypre du Nord vs Chypre du Sud
En tant que professionnels nous devons clairement mettre en garde contre les biens immobiliers au nord de Chypre. Bien que les prix puissent y sembler inférieurs de 30-40 %, le risque juridique est énorme.
Absence de titres de propriété reconnus : De nombreux terrains au nord appartiennent légalement aux Chypriotes grecs expulsés en 1974. Les tribunaux internationaux statuent en leur faveur, ce qui crée un risque de perte de propriété pour l'investisseur.
Absence de protection de l'UE : Le nord de Chypre est hors de la juridiction des tribunaux européens.
Problèmes de revente : La liquidité du marché au nord est nettement plus faible, et les banques européennes ne financent pas les achats là-bas.
Chez Globihome recommandons uniquement des biens immobiliers sûrs sur le territoire de la République de Chypre (Chypre du Sud).
Immobilier à Chypre du Sud vs autres destinations – comparaison
Comment l'immobilier à Chypre se compare-t-il aux autres destinations d'investissement populaires en Europe?
Próg wejścia dla Golden Visa:
Taxe annuelle sur la propriété:
Rendement de la location courte durée:
Chypre se distingue par l'absence d'impôt sur la propriété, un seuil compétitif pour la Golden Visa ainsi qu'un rendement locatif très attractif pour la location courte durée.
FAQ: Questions fréquemment posées sur l'immobilier à Chypre du Sud
Résumé : vaut-il la peine d'acheter un bien immobilier à Chypre du Sud en 2026 ?
L'immobilier à Chypre du Sud en 2026 est la combinaison d'un investissement stable et d'une haute qualité de vie. L'appartenance à l'UE, un régime fiscal avantageux, le programme Golden Visa et l'essor du tourisme attirent de plus en plus d'investisseurs de toute l'Europe.
Faits clés à retenir :
- Les prix de l'immobilier augmentent de 5-10% par an
- Rendement locatif : 5-12% selon la stratégie
- Seuil d'entrée pour la Golden Visa : 300 000 EUR
- TVA réduite à 5% pour le premier bien immobilier
- Pas d'impôt sur la propriété
Prévoyez-vous d'acheter un appartement ou une maison à Chypre? Chez Globihome, nous travaillons avec des experts locaux qui vous aideront à trouver le bien idéal adapté à vos besoins et à vos objectifs d'investissement. Contactez l'agent immobilier recommandé par nos soins pour recevoir des offres actualisées de Paphos, Limassol ou Larnaca.
