Acheter un bien à Dubaï : fiscalité, rendement, Golden Visa

Est-il intéressant d'acheter un appartement à Dubaï en 2026? Combien coûte un bien immobilier aux Émirats? Comment obtenir la Golden Visa en achetant un appartement? Quel est le rendement de l'investissement? Ce sont des questions que se pose tout investisseur potentiel intéressé par le marché immobilier des Émirats arabes unis.

Le marché immobilier à Dubaï connaît un boom record, attirant des investisseurs du monde entier intéressés par l'achat d'un bien immobilier à Dubaï, tant dans le segment d'appartements à vendre, ainsi que de villas à Dubaï. Selon les données les plus récentes du Dubai Land Department (DLD), au cours des six premiers mois de 2025, environ 94 000 transactions immobilières d'une valeur totale de 262,7 milliards AED (environ 71,5 milliards USD), ce qui représente une hausse de 40% d'une année sur l'autre. À notre avis, Dubaï reste l'un des plus dynamiques des marchés immobiliers au monde, offrant une combinaison exceptionnelle de hauts taux de rendement (ROI), l'absence d'impôts, ainsi que la possibilité d'obtenir la Golden Visa de résidence de longue durée.

En 2024, les prix des appartements à Dubaï ont augmenté de 20% d'une année sur l'autre, atteignant une valeur moyenne de 1597 AED par pied carré selon le rapport de Deloitte. Quant à Knight Frank, les prix des biens résidentiels à Dubaï ont atteint un niveau record de 1685 AED (459 USD) par pied carré au quatrième trimestre 2024, dépassant de 13,3% le précédent sommet de 2014. Le Dubai Land Department a enregistré en 2024 plus de 169 000 transactions de vente immobilière, d'une valeur totale de 488 milliards AED, dont 67% étaient des biens immobiliers sur le marché secondaire à Dubaï, et 33% biens off-plan, souvent choisis par les investisseurs en raison de plans de paiement flexibles et d'un fort potentiel d'appréciation de la valeur.

Chez Globihome, en suivant les tendances d'investissement mondiales, nous observons que les appartements à Dubaï et les appartements de luxe à Dubaï attirent de plus en plus de clients, qui apprécient non seulement l'absence d'impôt sur le revenu locatif, l'absence d'impôt sur les gains en capital, mais aussi stabilité politique, une infrastructure développée et la facilité d'achat de biens immobiliers par des étrangers à Dubaï.

Toutes les données basées sur des sources officielles: Dubai Land Department (DLD), RERA, Property Finder, Bayut, Knight Frank, CBRE, Cavendish Maxwell, Fitch Ratings et des analyses propres à Globihome. À la fin de l'article, nous fournissons le contact d'un professionnel et recommandé par nos soins agent immobilier à Dubaï, qui vous soutiendra à chaque étape si vous souhaitez acheter un bien immobilier à Dubaï.

Pourquoi acheter un bien immobilier à Dubaï en 2026?

L'investissement immobilier à Dubaï est-il rentable? Est-il intéressant d'acheter un appartement à Dubaï comme investissement? Ce sont des questions fondamentales que nous entendons chaque jour de la part des lecteurs de Globihome. La réponse est : OUI! Pourquoi? Tout d'abord parce que l'investissement immobilier à Dubaï se distingue sur le marché mondial par un climat fiscal exceptionnel. Les Émirats arabes unis n'imposent ni d'impôt sur le revenu des personnes physiques, ni d'impôt foncier, ni d'impôt sur les plus-values, ce qui signifie que la totalité des revenus locatifs ainsi que le gain provenant de la vente restent dans la poche de l'investisseur. En même temps, vous devez vous souvenir des frais d'enregistrement, dont nous parlerons plus loin dans l'article.

Absence d'impôts – le principal atout de l'investissement aux ÉAU

Dubaï offre l'un des systèmes fiscaux les plus attractifs au monde pour les investisseurs immobiliers:

• 0% de taxe foncière – vous ne payez pas de taxe foncière annuelle
• 0% d'impôt sur le revenu – pas d'impôt sur le revenu (PIT) sur les revenus locatifs
• 0% d'impôt sur les plus-values – la vente d'un bien immobilier ne génère pas d'obligations fiscales
• 0% d'impôt sur les successions – la transmission d'un bien immobilier est exonérée d'impôts

La seule charge significative est la taxe d'enregistrement unique du DLD de 4% de la valeur du bien immobilier lors de l'achat.

Forte rentabilité des investissements – quel est le ROI à Dubaï?

Selon les données de 2025, le rendement moyen des investissements à Dubaï est de 6-8% par an, ce qui surpasse nettement d'autres marchés mondiaux:

• Londres: 2-4% par an
• New York: 2-4% par an
• Hong Kong: 2-3% par an
• Warszawa: 4-5% par an

Niektóre dzielnice w Dubaju oferują jeszcze wyższe zwroty:

• Jumeirah Village Circle (JVC): 7% pour un studio, 6- 7% pour des appartements plus grands
• Al Furjan: 7% pour un studio, 6-7% pour des appartements
• Arjan: jusqu'à 5-8 % pour les petites unités

Golden Visa – Comment obtenir le visa de résident à Dubaï?

En achetant un bien d'une valeur minimale 2 millions AED (environ 545,000 USD), vous obtenez le droit de demander la Golden Visa de 10 ans, qui offre:

• Un visa de résident à long terme sans nécessité de sponsor
• Possibilité de parrainer la famille (conjoint, enfants, parents)
• Droit de travailler et de diriger une entreprise aux ÉAU
• Possibilité de séjourner en dehors des ÉAU plus de 6 mois sans perdre le visa
• Possibilité de renouveler le visa après 10 ans

À partir de 2025, il existe également des seuils d'investissement plus bas:

• 750,000 AED – visa de 2 ans
• 2 miliony AED – Golden Visa de 10 ans
• Propriétés off-plan również kwalifikują się do wizy

Croissance de la population et de la demande locative à Dubaï

La population de Dubaï augmente d'environ 5% par an, atteignant obecnie ponad 3,8 miliona mieszkańców, et selon le Dubai Urban Master Plan 2040, elle devrait atteindre 7,8 milionów do 2040 roku. Cette croissance démographique systématique est principalement alimentée par des étrangers, qui représentent environ 90% de la population de l'émirat. Des professionnels hautement qualifiés, des entrepreneurs et des personnes à hauts revenus choisissent Dubaï en raison de l'environnement sans impôts, de la haute qualité de vie, de la sécurité et de l'accès à des infrastructures de classe mondiale. L'afflux constant de nouveaux résidents se traduit par une demande de logements constamment élevée, ce qui stabilise le marché locatif et minimise le risque de vacance. De plus, en 2024, Dubaï a été visité par 18.7 miliona międzynarodowych turystów, ce qui stimule la demande pour la location de courte durée.

Prix des appartements à Dubaï: Analyse détaillée du marché 2026

Selon le rapport de Deloitte "Dubai Real Estate Predictions 2025", les prix de l'immobilier résidentiel ont augmenté de 20%, et les loyers ont augmenté de 19%. Particulièrement forte a été la hausse dans le segment des villas – 27,9% en glissement annuel, tandis que les appartements ont pris de la valeur d'environ 18%.

Immobilier de luxe Le segment ultra-luxueux connaît un véritable essor. En 2024, on a enregistré 948 transactions immobilières de luxe (au-dessus de 15 millions AED), et les ventes de biens d'une valeur supérieure à 10 millions AED ont atteint 7,6 milliards AED. Dubaï a devancé dans ce segment des villes telles que Londres ou New York.

Combien coûte un appartement à Dubaï en 2025 ?

Le prix moyen au pied carré en 2025 est de 1,755 AED (environ 477 USD).

Les prix moyens 2025, par type de bien, sont les suivants:

• Appartements: 354,000 USD)
• Villas: 1,8 million USD)
• Immobilier commercial: 572,000 USD)
• Terrains: 1,82 million USD)

Un appartement standard d'une surface de 75 mètres carrés (environ 807 pieds carrés) coûte en moyenne 1,36 million AED (environ 370 000 USD). Le prix moyen d'un appartement sur le marché primaire est actuellement de 1,3 million AED (354 000 USD), tandis que les villas atteignent en moyenne 3,54 millions AED (964 000 USD). Il convient de souligner que les prix varient fortement en fonction de l'emplacement, du type de bien et du niveau de finition.

Si vous souhaitez recevoir des offres immobilières actuelles adaptées à vos attentes, contactez l'agent immobilier que nous recommandons à la fin de l'article. Sur notre blog Globihome, nous recommandons uniquement des agents immobiliers professionnels et vérifiés. Nous le faisons gratuitement. Nous tenons à offrir un service professionnel à nos lecteurs.

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Prix de l'immobilier dans les différents quartiers de Dubaï

Prix de l'immobilier à Palm Jumeirah

• Studio : à partir de 1,2 million AED (327,000 USD)
• 1 chambre : à partir de 2,5 millions AED (680,000 USD)
• 2 chambres : à partir de 4 millions AED (1,09 million USD)
• Villas: 10-110 millions AED (2,72 - 30 millions USD)
• Rendement locatif: 5-9% (studio rendement le plus élevé)

Prix de l'immobilier à Business Bay

• Studio: 800,000 - 1,2 million AED (218,000-327,000 USD)
• 1 chambre: 1,5 - 2,5 million AED (408,000-680,000 USD)
• 2 chambres: 2,5 - 4 millions AED (680,000-1,09 million USD)
• 3 chambres: 4 - 8 millions AED (1,09-2,18 million USD)
• Rendement locatif: 5- 7.5% (studio le plus élevé)

Dubai Marina

• Studio: 700,000 - 1,1 million AED (191,000-300,000 USD)
• 1 chambre: 1,3 - 2,2 million AED (354,000-600,000 USD)
• 2 chambres: 2,2 - 3,8 millions AED (600,000-1,03 million USD)
• Rendement locatif: 6-7% (studio le plus élevé)

Damac Hills

• Studio: à partir de 450,000 AED (122,500 USD)
• 1 chambre: à partir de 700,000 AED (190,500 USD)
• 2 chambres: à partir de 1,1 million AED (300,000 USD)
• 3 chambres: à partir de 1,5 million AED (408,000 USD)
• Rentabilité locative: 6.-7%

Comment acheter un appartement à Dubaï : processus étape par étape

L'achat d'un appartement à Dubaï est bien plus simple que dans de nombreux pays occidentaux, et tout le processus peut prendre seulement quelques jours pour des biens déjà construits.

Étape 1 : Déterminez quel est votre objectif d'achat d'appartement à Dubaï

Avant de commencer les recherches, vous devez préciser si vous achetez le bien en tant que:

• Un investissement pour la location longue durée – revenu mensuel stable
• Un investissement pour la location courte durée – rendement plus élevé, mais exigences temporelles plus importantes
• Un appartement pour soi – pour vous et votre famille
• Un investissement spéculatif – achat en vue de la revente avec bénéfice (flipping)

Étape 2 : Définir le budget et la source de financement

Achat au comptant d'après nos observations chez Globihome, la majorité des transactions à Dubaï sont des opérations au comptant, ce qui témoigne de la richesse des acheteurs. L'achat au comptant élimine la nécessité de demander un prêt hypothécaire et accélère le processus.

Prêt hypothécaire à Dubaï Les étrangers peuvent obtenir un prêt hypothécaire à Dubaï, mais les conditions sont plus strictes que pour les résidents :

• Apport personnel pour les non-résidents: à partir de 40% de la valeur du bien pour les biens poniżej 5 milionów AED
• Apport personnel pour les résidents: 20%
• Durée maximale du prêt: 25 ans
• Exigences de revenus: Les banques exigent généralement un revenu mensuel minimum 15,000-20,000 AED

Au premier trimestre 2025, on a enregistré 9,300 transactions de prêts hypothécaires sur des biens résidentiels, soit une augmentation de 24% d'une année sur l'autre. La valeur totale de ces transactions a atteint 20.4 milliards AED (+46.8% d'une année sur l'autre).

Étape 3 : Choisir l'emplacement et le type de bien

Dubaï propose de nombreux quartiers où les clients peuvent acquérir des biens. Si vous ne connaissez pas bien Dubaï, nous vous recommandons de discuter des quartiers avec un professionnel résidant sur place. Vous trouverez le contact d'une telle personne gratuitement à la fin de l'article.

Étape 4 : Choisir un agent immobilier

Choisir un agent immobilier professionnel est une étape clé, surtout si vous ne vivez pas quotidiennement à Dubaï. L'agent vous aidera à :

• Trouver le bien approprié
• Négocier le prix
• Vérifier les documents
• Conduire le processus d'achat

Étape 5 : Vérification du bien et due diligence

Avant de signer le contrat, effectuez une vérification approfondie :

• Titre de propriété – vérifiez si le vendeur est le propriétaire légal
• NOC (certificat de non-objection) – si le bien a une hypothèque, le vendeur doit obtenir un NOC de la banque
• Frais de service – vérifiez les charges d'exploitation impayées
• Ejari – contrat de location enregistré (si le bien est loué)
• État technique – envisagez d'engager un inspecteur en bâtiment

Étape 6 : Signature du contrat

Après avoir trouvé le bien approprié, les parties signent un contrat avec le promoteur ou une personne physique ( dans le cas du marché secondaire).

Le contrat comprend :

• Détails du bien
• Prix convenu
• Calendrier des paiements
• Conditions de la transaction
• Pénalités pour retard

Dépôt: Généralement 10% de la valeur du bien sur le marché secondaire, versé sur un compte séquestre d'un agent licencié par la RERA.

Étape 7 : Financement et paiements

Pour les biens achevés : Le paiement est généralement effectué dans les 30 à 60 jours suivant la signature du contrat.

Dla nieruchomości off-plan: Les plans de paiement les plus populaires en 2025 sont les plans 80/20, 60/40 ou 50/50. Le montant des tranches dépend de l'avancement des travaux de construction, et les promoteurs offrent de plus en plus la possibilité de paiements échelonnés sans intérêts.

Étape 8 : Enregistrement au Dubai Land Department (DLD)

Après le règlement du paiement du bien, la transaction doit être enregistrée au DLD w ciągu 60 dni. L'enregistrement de la propriété au Dubai Land Department est une étape clé et finale du transfert de propriété. Les parties à la transaction (ou leurs mandataires) doivent se présenter dans l'un des Trustee Centers autorisés ou utiliser le service DLD Smart Services pour l'enregistrement électronique. Lors de l'enregistrement, des frais de transfert de 4% de la valeur du bien, qui est généralement partagé à parts égales entre l'acheteur et le vendeur, bien que cela puisse être négocié.

Étape 9 : Obtention du Title Deed

Après l'enregistrement de la transaction, vous recevrez :

• Title Deed – document officiel attestant de la propriété du bien, délivré par le DLD
• e-Certificate – version électronique du Title Deed

Le Title Deed contient :

• Données du propriétaire
• Détails du bien (emplacement, superficie, type)
• Numéro de parcelle
• Valeur de la propriété

Golden Visa: Visa de résidence par investissement immobilier

Programme Golden Visa aux Émirats arabes unis c'est actuellement l'une des solutions les plus attractives pour les personnes envisageant un investissement immobilier à Dubaï et à long terme achat immobilier à Dubaï dans le segment freehold. Golden Visa de 10 ans Golden Visa Dubaï garantit un droit de séjour stable sans nécessité de disposer d'un sponsor émirien ou d'un employeur local, ce qui la distingue des visas de résidence traditionnels liés à l'emploi. Le visa est renouvelable tous les 10 ans, à condition que l'investisseur conserve un bien éligible un bien immobilier à Dubaï.

La valeur minimale d'investissement requise pour obtenir la Golden Visa via l'immobilier s'élève à 2 millions AED (env. 545 000 USD). Cela peut être une seule propriété ou un portefeuille de plusieurs actifs, à condition qu'ils se trouvent dans une zone freehold à Dubaï. Les biens peuvent également être financés par un prêt hypothécaire, mais dans ce cas un NOC (No Objection Certificate) de la banque, ce qui est une procédure standard lors d'investissements dans les biens immobiliers premium à Dubaï.

La réforme des règles en 2022 a considérablement facilité aux investisseurs l'obtention de Golden Visa aux ÉAU, en particulier pour les personnes achetant des biens off-plan à Dubaï. Il n'est actuellement pas exigé de verser 50% de fonds propres — un NOC suffit, et la qualification dépend de la valeur marchande actuelle confirmée par Dubai Land Department (DLD). Il est important de noter que même un bien acheté il y a plusieurs années à un prix inférieur peut être éligible si sa valeur actuelle dépasse le seuil de 2 millions AED. Dans le cas de projets off-plan à Dubaï, le visa peut être accordé lorsque l'achèvement des travaux dépasse 50% ou lorsque le promoteur confirme des paiements d'une valeur minimale de 2 millions AED.

Pour la demande, sont notamment requis passeport, photo récente, Title Deed, Emirates ID (si disponible) et la documentation prouvant la propriété d'un bien freehold à Dubaï.

Coûts d'obtention de Golden Visa Dubaï comprennent notamment : examen médical (700 AED), Emirates ID pour 10 ans (1153 AED), frais de résidence (2856,75 AED), frais DLD (4020 AED) ainsi que frais administratifs (1155 AED). Le coût total de la procédure pour l'investisseur est d'environ 9884,75 AED. La Golden Visa permet également de sponsoriser des membres de la famille, y compris des enfants sans limite d'âge, ce qui accroît encore son attractivité pour les personnes investissant dans des biens immobiliers à Dubaï destinés à la location ou à des fins de relocalisation.

De plus, des frais de service peuvent s'appliquer en fonction de l'entreprise aidant à l'obtention du visa.

Pour les investisseurs disposant d'un capital plus faible, il existe également un visa d'investisseur de 2 ans à Dubaï avec un seuil minimum de 750 000 AED, destiné aux propriétaires de biens résidentiels achevés. L'alternative est un Green Residence UAE, destinée aux entrepreneurs et aux investisseurs d'affaires, constituant un complément flexible à la stratégie de visas lors d'investissements dans le marché immobilier de Dubaï.

Résumé : Faut-il acheter un bien immobilier à Dubaï en 2026 ?

L'achat d'un bien immobilier à Dubaï est une combinaison unique : des rendements locatifs élevés, l'absence d'impôts sur le revenu, sur les plus-values ou sur la propriété, ainsi que la possibilité d'obtenir la Golden Visa Dubaï de 10 ans. investissement dans l'immobilier à Dubaï est l'une des stratégies les plus rentables et sûres pour les investisseurs recherchant une diversification mondiale et un revenu passif.

Selon nous, chez Globihome, les facteurs clés de succès sont :

1. Le choix du bon emplacement – des quartiers comme JVC offrent une rentabilité de 8-9%, tandis que Downtown Dubai apporte du prestige

2. Choix d'un promoteur réputé – vérifiez qui garantit la livraison dans les délais et une qualité élevée. Si vous avez besoin d'aide à ce sujet, vous pouvez compter sur l'expert que nous recommandons chez Globihome. Vous trouverez le contact à la fin de l'article.

3. Collaboration avec un agent professionnel – si vous ne résidez pas à Dubaï au quotidien, profitez des services d'un agent immobilier local qui est sur place et vous assistera de manière fiable à chaque étape de l'achat d'un bien immobilier.