Як орендувати квартиру у Швеції: поради про ринок

Оренда квартири у Швеції може стати чудовою можливістю для створення постійного пасивного доходу. У цій країні існує високий і незадоволений попит на оренду нерухомості, особливо у ключових містах, таких як Стокгольм, Гетеборг, Мальме та Уппсала, де пропозиція квартир обмежена. Однак процес оренди нерухомості у Швеції не є таким простим, як розміщення оголошення. Він вимагає глибокого знання місцевих законів, дотримання правових та податкових вимог, а також розуміння того, як працює цей специфічний ринок оренди.

Хочете дізнатися як орендувати квартиру у Швеції? У Globihome разом із дружніми експертами на шведському ринку ми підготували статтю, в якій ви знайдете все, що вам необхідно знати, щоб безпечно, легально та вигідно орендувати свою квартиру у Швеції .

Ринок Оренди Швеція 2025: Чому Варто Здати Квартиру в Оренду?

Ринок житла у Швеції має унікальні особливості, що робить його привабливим як для власників, які бажають отримувати прибуток від своєї квартири, так і для інвесторів, що прагнуть диверсифікувати свої активи у стабільній країні.

Високі Ціни Оренди Швеція: Попит Перевищує Пропозицію Квартир

У Швеції знайти квартиру в оренду не є легким завданням. У великих містах існують багаторічні списки очікування на договір оренди з першої руки (förstahandskontrakt). Для власника це означає, що ймовірність простою є дуже низькою, за умови встановлення розумної ціни та підтримання доброго технічного стану квартири.

Стабільність і Правова Безпека для Орендарів у Швеції

Швеція є однією з європейських країн з найбільшою економічною стабільністю, з низьким рівнем заборгованості по платежах і правовою системою, що ефективно захищає як орендаря, так і орендодавця. Хоча закон про оренду у Швеції обмежує повну свободу у встановленні цін, він також пропонує гарантії проти зловживань та конфліктів. Правила гри є чіткими, а правові механізми дозволяють ефективно вирішувати будь-які суперечки.

Іноземні Спеціалісти та Студенти – Ідеальні Орендарі на Шведському Ринку

У таких містах, як Стокгольм, Мальме чи Гетеборг, динамічно зростає кількість міжнародних спеціалістів та студентів, які шукають тимчасове або довгострокове житло. Такий профіль орендаря зазвичай є фінансово стабільним і готовим платити за добре розташовану квартиру, що перетворюється на регулярні доходи від оренди для власника.

Скільки коштує оренда квартири у Швеції? Ціни оренди у 2025 році

Ціни оренди Швеція суттєво відрізняються залежно від міста та типу квартири. На ринку оренди Швеція у 2025 році ми спостерігаємо такі середні ставки:

Ціни Оренди Квартири Стокгольм:

• Гарсониєра (1 rum och kök): 8 000 - 13 000 SEK/місяць
• 2-кімнатна: 12 000 - 20 000 SEK/місяць
• 3-кімнатна: 15 000 - 25 000 SEK/місяць

Ціни Оренди Квартири Гетеборг:

• Гарсониєра: 6 500 - 10 000 SEK/місяць
• 2-кімнатна: 9 000 - 15 000 SEK/місяць
• 3-кімнатна: 12 000 - 19 000 SEK/місяць

Ціни на Оренду Квартир у Мальме:

• Однокімнатна: 5 500 - 9 000 SEK/місяць
• 2-кімнатна: 8 000 - 13 000 SEK/місяць
• 3-кімнатна: 10 000 - 16 000 SEK/місяць

Ціни на Оренду Квартир в Упсалі:

• Однокімнатна: 6 000 - 9 500 SEK/місяць
• 2-кімнатна: 8 500 - 14 000 SEK/місяць
• 3-кімнатна: 11 000 - 17 000 SEK/місяць

Скільки коштує оренда квартири в Швеції також залежить від того, чи це договір förstahand (перша рука) з регульованою орендою за принципом bruksvärde, чи andrahand (друга рука) з більш гнучкими тарифами.

Види Договорів Оренди в Швеції: Förstahand проти Andrahand – Що Обрати?

У Швеції існують різні форми оренди нерухомості, кожна з яких має специфічні правила і різний ступінь захисту як для орендодавця, так і для орендаря. Знання особливостей кожного договору є ключовим для прийняття найкращого рішення в залежності від вашої особистої ситуації, виду нерухомості та ваших цілей.

Оренда з Першої Руки (Förstahandskontrakt): Стабільність та Безпека

Договір оренди з першої руки є найбільш стабільною та безпечною формою оренди в Швеції. Він підписується безпосередньо з власником нерухомості або, у більшості випадків, з комунальними або приватними житловими компаніями, відомими як bostadsbolag.

Однією з його головних особливостей є те, що розмір орендної плати регулюється законом і базується на так званій «справедливій оренді» (bruksvärde), що унеможливлює довільні підвищення з боку орендодавця. Це надає орендарю фінансову передбачуваність і запобігає зловживанням на ринку. Крім того, цей тип договору пропонує сильний правовий захист: поки орендар виконує свої обов'язки (своєчасні платежі і догляд за квартирою), власник не може розірвати договір без вагомої причини. Орендодавець повинен забезпечити утримання нерухомості, виконувати необхідні ремонти і гарантувати доступ до основних послуг, таких як опалення, вода і електрика.

На практиці förstahandskontrakt є найбажанішим варіантом для осіб, які бажають оселитися в Швеції на постійній основі, оскільки забезпечує стабільність в часі і можливість створити домівку з більшим правовим захистом.

Оренда з Другої Руки (Оренда вторинного житла): Гнучкість і Правила Поднайму

Оренда вторинного житла відбувається, коли орендар, який вже має первинний договір оренди, вирішує здати в оренду всю квартиру або її частину іншій особі. Цей тип договору дуже поширений у містах з високим попитом на житло, оскільки дозволяє особам, які не отримали förstahandskontrakt, доступ до тимчасового житла. На відміну від первинних договорів, ціни на поднаєм є більш гнучкими і в багатьох випадках вищими. Однак існують правові обмеження:

• Головний орендар повинен встановити розумну ціну, яка пов'язана з початковою орендною платою та додатковими витратами, які можуть бути включені (наприклад, меблі або послуги).
• Якщо орендар вторинного житла вважає, що ціна завищена, він має право подати скаргу до Ради з оренди (Hyresnämnden) і вимагати повернення переплаченої суми.

Важливо підкреслити, що поднаєм завжди вимагає чіткої згоди власника або, у випадку з квартирами, які управляються житловими кооперативами (bostadsrättsförening), правління. Якщо згода не отримана, первинний орендар може ризикувати втратою свого основного договору, а поднаємник може залишитися без правового захисту.

Підсумовуючи, andrahandsuthyrning пропонує гнучкість і може бути практичним рішенням для тимчасового проживання, але пов'язаний з меншою правовою безпекою, ніж первинний договір, і вимагає більшої обережності, щоб уникнути правових конфліктів.

Як знайти житло для оренди в Стокгольмі з договором förstahand?

Найпопулярнішим способом отримання förstahandskontrakt у Стокгольмі є bostadsförmedlingen - муніципальна черга. Щоб орендувати через bostadsförmedlingen як працює:

• Зареєструйтесь на платформі bostadsförmedlingen.se
• Сплачуйте щомісячний членський внесок (близько 250 SEK/рік)
• Збирайте "дні в черзі" (kötid) - чим довше чекаєте, тим більші шанси
• Подайте заявку на доступні квартири
• Середній час очікування в центрі Стокгольма становить 7-10 років

Закон про оренду в Швеції: Юридичні вимоги для власників

Технічний стан квартири: як підготувати нерухомість до оренди?

Перш ніж виставити своє житло для оренди в Швеції, важливо, щоб воно відповідало мінімальним вимогам для проживання. Шведське законодавство захищає орендаря і визначає, що певні елементи мають бути в бездоганному стані:

• Безпечні електричні установки: усі з'єднання, розетки, перемикачі та електричні системи повинні працювати правильно і відповідати чинним нормам. Несправності можуть становити ризик пожежі або призвести до юридичних санкцій.
• Сантехнічна система в доброму стані: крани, труби, дренажні та системи підігріву води повинні бути справними і без витоків. Проблеми з сантехнікою є однією з найчастіших причин конфліктів між власниками і орендарями.
• Належне опалення та термоізоляція: через холодний клімат у Швеції, наявність справного опалення і хорошої ізоляції є обов'язковими. Приміщення без належного опалення не тільки непридатне для проживання взимку, але також може призвести до штрафів або розірвання договору через невиконання умов.
• Чисте помешкання у стані готовому до негайного використання: перед передачею ключів помешкання має бути чистим, а всі основні інсталяції справними. Це включає кухню, ванну кімнату та побутову техніку, якщо вона надається.

Виконання цих вимог не лише дозволяє уникнути штрафів, але й підвищує задоволення орендаря та зменшує ймовірність пошкоджень, які можуть виникнути через неправильне користування несправними інсталяціями.

Hyreskontrakt: Що Повинна Містити Угода Оренди? Обов'язкові Клаузули

В Швеції всі орендні відносини повинні бути формалізовані у письмовій формі. Надійна угода захищає як власника, так і орендаря і служить точкою відліку у випадку правових спорів. Вона повинна містити принаймні:

• Дані власника та орендаря: повні імена та прізвища, адреса й контактні дані.
• Точна адреса і опис помешкання: площа, кількість кімнат, включені меблі тощо.
• Тривалість угоди: може бути строковою (наприклад, 6 місяців або 1 рік) або безстроковою, з чітким зазначенням умов продовження або розірвання.
• Ціна оренди та включені оплати: слід визначити, які послуги покриваються (вода, опалення, електрика, спільні платежі, інтернет) і як будуть коригуватися платежі.
• Правила співжиття: правила щодо шуму, домашніх тварин, користування спільними частинами, обслуговування і дрібних ремонтів.
• Процедури в разі дострокового розірвання угоди: як слід повідомляти про це та яких строків слід дотримуватися.

Комплексна угода знижує ризик, запобігає непорозумінням і полегшує швидке вирішення конфліктів.

Протокол Передачі: Як Ефективно Задокументувати Стан Помешкання?

Перед передачею ключів рекомендується скласти детальний опис стану нерухомості. Цей документ може містити:

• Фотографії з датою, що показують кожне приміщення, включені меблі та можливі пошкодження.
• Письмові описи стану підлог, стін, побутової техніки та аксесуарів.
• Список підписаний обома сторонами, підтверджуючий спільний огляд.

Такий реєстр буде ключовим у випадку спору щодо депозиту після закінчення угоди. Якщо виникне спір, наявність об'єктивних доказів захищає власника від несправедливих претензій, а орендаря від невиправданих зборів за вже існуючі пошкодження.

Застава (Hyresdeposition): Як Законно та Безпечно Нею Управляти?

Застава, відома як hyresdeposition, є забезпеченням, яке захищає власника від можливих збитків або заборгованостей по платежах. Зазвичай її вартість коливається від одного до трьох місячних орендних плат. Кілька рекомендацій:

• Окремий рахунок: зберігайте заставу на рахунку, окремому від ваших особистих фінансів, для більшої прозорості.
• Повернення у повному обсязі: після закінчення угоди застава має бути повернута, якщо помешкання в гарному стані.
• Обґрунтування утримань: якщо є пошкодження або заборговані платежі, вони мають бути задокументовані за допомогою рахунків, фотографій або детальних звітів.

Правильне управління заставою збільшує довіру орендаря й зменшує ризик правових суперечок.

Податки на Оренду у Швеції: Як Декларувати Доходи та Скористатися Вирахуваннями?

Усі доходи від оренди у Швеції підлягають оподаткуванню податком на прибуток. Як власник, ви повинні переконатися, що дотримуєтеся правил, щоб уникнути штрафів і санкцій.

• Декларування доходів: усі отримані платежі повинні бути враховані у річній податковій декларації.
• Можливі відрахування: витрати на утримання, ремонт і адміністрацію можна відняти, зменшуючи податковий тягар.
• Професійне консультування: якщо ви не проживаєте у Швеції або не знаєте податкової системи, рекомендується скористатися послугами місцевого консультанта.

Неправильне декларування доходів може призвести до нарахування відсотків, додаткових зборів і серйозних санкцій, тому прозорість і планування є ключем до безпечного управління. Якщо вам потрібна порада щодо податків на оренду у Швеції, ви можете зв'язатися з Skatteverket (Шведська податкова служба).

Як Встановити Оренду за Квартиру у Швеції, щоб Була Легальною та Конкурентоспроможною?

Регульована Оренда: Правила Встановлення Ціни в Договорах Förstahand

Ціни оренди Швеція у системі förstahand повинні відповідати принципу bruksvärde (справедлива оренда). Це означає, що скільки коштує оренда квартири у Швеції не може бути встановлено довільно власником, але має відповідати:

• Розташуванню квартири
• Площі та плануванню
• Стану квартири
• Включеним послугам
• Цінам подібних квартир у районі

Система bruksvärde забезпечує, що ціни оренди Швеція залишаються розумними та передбачуваними для орендарів.

Оренда Andrahand - Гнучкість Цін у Піднаймі

У випадку andrahand можливо встановити ціну більш вільно, проте все ж таки існують обмеження. Якщо орендар вважає, що переплатив, може подати скаргу до Hyresnämnden (Ради з Оренди).

Поради для орендодавців у Швеції: Як управляти орендою без конфліктів?

Бути власником і здавати нерухомість в оренду у Швеції - це не лише дотримання законодавчих норм, а й застосування добрих практик, які забезпечать плавні відносини з орендарями і зменшать ризики. Нижче наведено кілька ключових рекомендацій для тих, хто хоче ефективно та безпечно управляти своєю нерухомістю.

Перевірка орендаря: Як перевірити фінансову спроможність та рекомендації?

Вибір відповідного орендаря є ключовим кроком для уникнення майбутніх проблем. Окрім особистих критеріїв, варто встановити чіткий і об'єктивний процес відбору:

• Запитайте про професійні рекомендації: підтвердження, що кандидат має стабільне працевлаштування або регулярний дохід, є необхідним для забезпечення своєчасності платежів.
• Запитайте про рекомендації від попередніх орендодавців: це дозволить вам дізнатися історію поведінки орендаря в попередніх орендах, включаючи своєчасність платежів, догляд за квартирою та стосунки з сусідами.
• Перевірте фінансову спроможність: окрім доходів, варто переконатися, що орендар не має зареєстрованих значних боргів. Це можна перевірити у Kronofogden (Шведський виконавчий уряд)

Ретельна перевірка мінімізує ризик і збільшує ймовірність встановлення стабільних і тривалих відносин між орендодавцем та орендарем.

Добрі практики у відносинах з орендарем

Добре щоденне управління орендою не лише захищає вартість нерухомості, а й сприяє встановленню довіри з орендарем. Серед найбільш корисних рекомендацій варто відзначити:

• Швидке реагування на інциденти: швидке вирішення ремонтів або проблем з обслуговуванням свідчить про відповідальність і запобігає поглибленню аварій.
• Утримання квартири у відмінному стані: регулярні огляди, періодичне фарбування та заміна зношеного обладнання підвищують задоволення орендаря і збільшують вартість нерухомості.
• Зберігання всієї документації: договори, квитанції і кореспонденція повинні зберігатися в організованому вигляді, оскільки вони можуть бути вирішальними у випадку юридичного або податкового спору.

Запобігання і відкрита комунікація зазвичай є ключем до уникнення конфліктів і підтримання гармонійних відносин.

Управління орендою через агентство: Коли це варто робити?

У багатьох випадках власники вважають за краще не займатися безпосередньо управлінням орендою, чи то тому, що живуть за кордоном, мають обмаль часу, або просто хочуть уникнути адміністративних ускладнень. У таких ситуаціях доручення цього завдання професійному агентству нерухомості може бути найкращим рішенням. Агентства пропонують комплексне обслуговування, яке включає:

• Пошук і відбір надійних орендарів.
• Складання і підписання договорів відповідно до шведського законодавства.
• Запобігання і ремонтне обслуговування квартири.
• Збирання орендної плати та моніторинг платежів.

Хоча ця послуга пов'язана з додатковими витратами, вона може бути вигідною, забезпечуючи спокій, правову безпеку і ефективне управління нерухомістю.

Оренда чи продаж? Альтернативні рішення для власників нерухомості

Оренда є вигідною, але також вимагає часу і відповідальності. Якщо ви віддаєте перевагу негайній фінансовій ліквідності і хочете забути про управління, ви можете продати свою квартиру спеціалізованій девелоперській компанії. Mqvist Fastigheter - це девелоперська компанія, яка купує квартири безпосередньо від власників, ремонтує їх, а потім здає в оренду на шведському ринку.

• Ви отримуєте гроші швидко і безпечно.
• Ви не переймаєтеся договорами, податками чи обслуговуванням.
• Ви отримуєте повний спокій.