Investir em Imóveis em Zanzibar: Guia Completo e Preços
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Esqueça os sonhos de uma cabana de folhas de palmeira. O mercado imobiliário em Zanzibar em 2026 é um jogo duro por altos retornos e proteção de capital fora da Europa. Aqui está o artigo completo, sobre como comprar terra e apartamentos em Zanzibar com segurança, evitando minas legais.
Zanzibar deixou de ser apenas um cartão-postal exótico. Na era da incerteza global e da inflação na zona do Euro, esta região autônoma da Tanzânia tornou-se um dos mercados emergentes mais desejados no setor imobiliário. Graças à política governamental agressiva, às novas regras de visto e à expansão do aeroporto Abeid Amani Karume, a ilha atrai capital de Dubai, Reino Unido, Europa Ocidental e cada vez mais – dos EUA.
Como especialistas da Globihome, não vamos escrever sobre a cor do oceano. Vamos escrever sobre ROI, impostos, direito de propriedade e risco. Se você planeja comprar imóvel em Zanzibar, este artigo é leitura obrigatória. Além disso, no final do artigo disponibilizamos gratuitamente o contato de um especialista do mercado imobiliário em Zanzibar, que preparará propriedades exatamente de acordo com suas necessidades.
Por que os Imóveis em Zanzibar Estão Crescendo?
Se tivéssemos que apontar um fator sólido de demanda por imóveis Zanzibar, é o turismo – e em uma escala que começa a fazer diferença para o mercado de aluguel, os preços dos terrenos e novos investimentos.
O Que Mudou em Zanzibar nos Últimos 5 Anos?
Em 2020, 260.644 turistas visitaram Zanzibar. Em 2025? Mais de 917.000 – e isso apenas até o final do ano civil.
Isto não é ruído estatístico. É a trajetória de +250% em cinco anos, que transformou a ilha de um destino alternativo para mochileiros em um verdadeiro hub global de turismo premium.
Segundo dados citados na mídia regional, o número de chegadas de turistas aumentou de cerca de 736 mil em 2024 para cerca de 917 mil em 2025 (aprox. +25% a/a). Em dezembro de 2025 foi reportado mais de 100 mil chegadas em um único mês.
O Que Isso Significa na Prática para Investidores e Corretores?
- Aluguel de curta duração deixa de ser uma “curiosidade sazonal” – torna-se um mercado que pode ser calculado no Excel.
- A oferta premium é limitada: a linha costeira, zonas turísticas, restrições de planejamento e procedimentos (ZIPA, licenças) fazem com que o “prime beachfront” não aumente tão rápido quanto a demanda.
- Clientes internacionais querem uma “estrutura de propriedade segura” – e aqui Zanzibar tem regras claras: arrendamento de longa duração (leasehold) em vez de freehold.
Revolução Legal: Um Estrangeiro Realmente Pode Comprar Terra em Zanzibar?
Este é o mito mais importante que precisamos derrubar para que você entenda a estrutura do investimento. Na internet circulam muitas informações contraditórias. Aqui está o estado factual em 2026 ano.
Mito da Propriedade Absoluta (Freehold)
Em Zanzibar não existe direito de propriedade de terra do tipo Freehold para ninguém – nem para locais, nem para estrangeiros. Toda a terra pertence ao governo.
Realidade: Leasehold Padrão vs. Condominium Act
Como investidor estrangeiro você tem dois caminhos para legalizar a compra. A escolha certa determina a segurança do seu dinheiro.
- Leasehold Padrão (Arrendamento de Terreno): Você recebe o direito de uso da terra por 33, 66 ou 99 anos. Após esse período o contrato geralmente é renovável.
- Risco: Se você compra terra diretamente de um agricultor local (ou por contratos pouco claros), corre o risco de o governo anular a transação.
- Lei dos Condomínios (Condominium Act): Isto é um "game changer" para investidores. Permite que estrangeiros comprem uma unidade destacada (apartamento/villa) dentro de um grande projeto de desenvolvimento e obtenham Título de Propriedade (Title Deed) do próprio edifício, com participação simultânea no arrendamento do terreno.
Dica chave da Globihome: Em 2026 o único caminho que recomendamos para investidores passivos é a compra em projetos certificados pela ZIPA (Zanzibar Investment Promotion Authority). Apenas a ZIPA garante transferência legal de divisas e proteção do investimento a nível governamental.
Preços dos Imóveis em Zanzibar – Análise por Localização
Zanzibar não é homogénea. Cada litoral tem um cliente diferente e preços diferentes.
Norte (Nungwi, Kendwa): Zona Premium
Aqui o oceano não "foge" durante as marés baixas, o que torna estas praias as melhores da ilha.
- Características: Hotéis de luxo 5*, terrenos caros, turismo em massa.
- Para quem: Investidores com grande portfólio (>300 000 USD), procurando ocupação estável por 10-11 meses ao ano.
- Preço por noite: 250 - 800 USD por apartamento.
Leste (Paje, Jambiani, Matemwe): Meca da Nova Onda
É aqui que bate o coração do "novo Zanzibar". Kitesurf, coworking e vida noturna.
- Característica: Marés fortes (o oceano recua centenas de metros), mas compensado pelo clima único "boho-luxury".
- Potencial de crescimento: Muito alto. Os preços dos terrenos em Paje estão a crescer mais rápido (até 15–20% a.a.).
- Modelo de investimento: Villas com piscinas privadas e aparthotéis orientados para aluguer de curta duração.
Sul e Fumba Town: Cidade Nova
O projeto Fumba Town é um empreendimento moderno construído a partir do zero.
- Característica: Infraestrutura urbana, escolas, segurança.
- Para quem: Expatriados a planear mudança permanente e investidores à procura de aluguer de longa duração (Long-Term Rental), que é raro no norte.
Quanto Custa uma Villa, Apartamento e Terreno em Zanzibar – Preços Reais 2026
Esqueça os preços médios "em Zanzibar". O mercado é tão diversificado que dar um único número seria enganoso. Aqui estão os intervalos reais:
Apartamentos
| Tipo | Localização | Preço (USD) |
|---|---|---|
| Estúdio 30–40 m² | Stone Town | 50 000 – 80 000 |
| 1 quarto 50–70 m² | Paje / Jambiani | 80 000 – 150 000 |
| 2 quartos 80–120 m² | Nungwi / Kendwa | 150 000 – 280 000 |
| Penthouse com terraço | Fumba | 200 000 – 400 000 |
Villas
| Tipo | Localização | Preço (USD) |
|---|---|---|
| 2 quartos com piscina | Jambiani | 200 000 – 350 000 |
| 3 quartos com piscina | Paje | 300 000 – 500 000 |
| Villa de luxo 4+ quartos | Nungwi / Matemwe | 450 000 – 800 000 |
| Villa em primeira linha de praia | Kendwa | 700 000 – 2 000 000+ |
Terrenos
| Tipo | Localização | Preço (USD/m²) |
|---|---|---|
| Terreno rural (sem praia) | Interior | 20 – 40 |
| Terreno perto da praia | Jambiani / Michamvi | 40 – 80 |
| Terreno costeiro premium | Nungwi / Kendwa | 80 – 120 |
Rentabilidade do Investimento – Taxas de Retorno do Aluguel em Zanzibar
Taxas de retorno de aluguel em Zanzibar superam significativamente outros destinos do Oceano Índico e a maioria dos mercados europeus de férias. A chave para o sucesso é escolher a localização certa e gerir a propriedade de forma profissional.
Rentabilidade por segmento:
| Segmento | Localização | Rentabilidade | Tarifa média por noite |
|---|---|---|---|
| Villas de luxo | Nungwi, Kendwa, Paje | 12–15% | 150–500 USD |
| Apartamentos à beira-mar | Paje, Jambiani | 10–12% | 80–150 USD |
| Apartamentos urbanos | Stone Town, Fumba | 6–8% | 50–100 USD |
Se quiser comparar Zanzibar com outros destinos, convidamo-lo a consultar as notícias imobiliárias atuais sobre Chipre do Sul, Dubai, Espanha ou outros países da Europa.
Como um estrangeiro pode comprar imóvel em Zanzibar?
Os estrangeiros podem comprar imóveis em Zanzibar? Sim — mas sob as condições de arrendamento de longo prazo (até 99 anos). Zanzibar é um dos poucos países tropicais onde estrangeiros podem adquirir propriedade sem a necessidade de um parceiro local.
Sistema de propriedade em Zanzibar:
Toda a terra em Zanzibar é propriedade do Estado. Estrangeiros obtêm o direito sobre a propriedade através de leasehold (arrendamento de longo prazo) por um período de 33, 66 ou 99 anos – com possibilidade de renovação e revenda. O leasehold também é hereditário, o que significa que pode ser transmitido aos herdeiros.
8 passos para comprar um imóvel em Zanzibar:
- Identificação do imóvel – cooperação com um agente imobiliário licenciado
- Assinatura da Offer to Purchase – pagamento de depósito de 10% em conta escrow
- Due diligence legal – verificação do título de propriedade, ónus, limites do terreno
- Obtenção da aprovação do ZIPA – Certificate of No Objection (obrigatório para estrangeiros)
- Elaboração do contrato de venda – por um advogado local (em inglês e suaíli)
- Pagamento de impostos e taxas – stamp duty, taxas de registo
- Registo do arrendamento – no Zanzibar Land Registry
- Entrega do imóvel – receção das chaves e documentos
Tempo médio do processo: 2–3 meses desde a aceitação da oferta até o registo do arrendamento financeiro. Transacções simples (revenda em projectos aprovados) podem ser concluídas em 60–90 dias.
Documentos necessários:
- Passaporte (cópia autenticada notarialmente)
- Comprovativo da origem dos fundos
- Contrato de compra e venda (Sale and Purchase Agreement)
- Certificado ZIPA (Certificate of No Objection)
- Comprovativo do pagamento do stamp duty
- Cópia registada do arrendamento financeiro
Importante: A legislação da Tanzânia e de Zanzibar difere significativamente. Zanzibar possui um sistema jurídico separado da Tanzânia continental. Utilize sempre os serviços de um advogado especializado em direito de Zanzibar. No final do artigo encontrará o contacto do especialista imobiliário em Zanzibar que recomendamos. Pode referir-se à Globihome.
Custos de Compra e Manutenção de Imóveis em Zanzibar
Ao planear a compra de imóvel em Zanzibar, considere custos adicionais de transacção na ordem de 6–12% do valor do imóvel.
Custos de transacção:
| Custo | Taxa |
|---|---|
| Stamp duty (imposto) | 5% do valor do imóvel |
| Taxas de registo | 1–2% |
| Honorários do advogado | 1–3% (mínimo ~500 USD) |
| Avaliação e inspeção | 300–600 USD |
| Taxa ZIPA | 200–500 USD |
Custos anuais de manutenção:
| Custo | Taxa |
|---|---|
| Pagamento por leasehold (ground rent) | 1–5 USD/m² por ano (dependendo da localização) |
| Seguro da propriedade | 0,15–0,35% do valor |
| Gestão de arrendamento | 20–25% da receita de aluguer |
| Manutenção do apartamento (serviços, limpeza) | 100–200 USD/mês |
Golden Visa Zanzibar – Como Obter Autorização de Residência em Zanzibar
A partir de meados de 2024, Zanzibar oferece Class C11 Real Estate Residence Permit – popularmente chamado de Golden Visa Zanzibar. O programa permite obter uma autorização de residência em troca de um investimento em imóveis.
Condições do Programa Golden Visa Zanzibar:
| Elemento | Detalhes |
|---|---|
| Investimento mínimo | 100 000 USD num projeto aprovado pela ZIPA |
| Período de validade | 2 anos (renovável automaticamente enquanto a propriedade for mantida) |
| Taxa de emissão | ~550 USD (300 USD para cidadãos da EAC) |
| Pessoas incluídas | Investidor + cônjuge + até 4 filhos |
| Direito ao trabalho | Não (autorização de residência, não de trabalho) |
FAQ – Perguntas Frequentes sobre a Compra de Imóveis em Zanzibar
Resumo: Vale a pena comprar um imóvel em Zanzibar?
O mercado imobiliário em Zanzibar em 2026 oferece uma combinação única de factores que o tornam atraente para investidores internacionais. A ilha passou por uma transformação em destino premium de luxo comparável aos resorts caribenhos.
Zanzibar – Principais Vantagens do Investimento Imobiliário:
- Turismo recorde: Em 2025, Zanzibar registou mais de 917 000 turistas internacionais – um aumento de 25% em relação a 2024. As previsões apontam para mais de 1 milhão de visitantes.
- Altos retornos: Villas à beira-mar geram 12–15% de rentabilidade anual com aluguer de curta duração.
- Crescimento estável do valor: Os preços dos imóveis aumentam em média 7–10% ao ano, e em localizações premium (Nungwi, Paje) até 10–15%.
- Sistema de arrendamento de 99 anos: Estrangeiros podem adquirir propriedades sem um parceiro local — uma raridade em países tropicais.
- Golden Visa: Um investimento a partir de 100 000 USD em um projecto aprovado dá direito a uma autorização de residência de 2 anos (renovável), abrangendo o cônjuge e até 4 filhos.
- Desenvolvimento dinâmico da infraestrutura: Modernização do aeroporto internacional Abeid Amani Karume (Terminal 3), novas estradas e ligações de ferry com o continente.
O turismo representa actualmente cerca de 30% do PIB de Zanzibar, e o sector emprega directa ou indirectamente milhares de residentes. O governo apoia activamente o investimento estrangeiro através da Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA), oferecendo incentivos fiscais e procedimentos simplificados.
Na Globihome, trabalhamos com especialistas imobiliários locais em Zanzibar. Se planeia comprar um imóvel em Zanzibar e procura contactos fiáveis de agentes e consultores, entre em contacto. O nosso parceiro ajudará a encontrar um imóvel adequado aos seus objetivos
