Como Alugar Apartamentos na Suécia: Guia 2025

O aluguel de apartamentos na Suécia pode ser uma excelente oportunidade para gerar uma renda passiva estável. Neste país, há uma alta e insatisfeita demanda por imóveis para locação, especialmente em cidades-chave como Estocolmo, Gotemburgo, Malmö e Uppsala, onde a oferta de apartamentos é limitada. No entanto, o processo de aluguel de imóveis na Suécia não é tão simples quanto publicar um anúncio. Ele requer um conhecimento profundo das leis locais, cumprimento dos requisitos legais e fiscais, além de compreender como funciona este específico mercado de locação.

Quer saber como alugar um apartamento na Suécia? Na Globihome, junto com especialistas amigos no mercado sueco, elaboramos um artigo no qual você encontrará tudo o que precisa saber, para alugar seu apartamento na Suécia de maneira segura, legal e rentável.

Mercado de Locação Suécia 2025: Por Que Vale a Pena Alugar um Apartamento?

O mercado imobiliário na Suécia possui características únicas que o tornam atraente tanto para proprietários que desejam lucrar com seu apartamento quanto para investidores que buscam diversificar seus ativos em um país estável.

Preços Altos de Aluguel Suécia: A Demanda Supera a Oferta de Apartamentos

Na Suécia, encontrar um apartamento para alugar não é uma tarefa fácil. Nas grandes cidades, existem longas listas de espera para um contrato direto de locação (förstahandskontrakt). Para o proprietário, isso significa que a probabilidade de vacância é muito baixa, desde que se estabeleça um preço razoável e se mantenha o apartamento em boas condições.

Estabilidade e Segurança Jurídica para Locadores na Suécia

A Suécia é um dos países europeus com maior estabilidade econômica, com uma baixa taxa de inadimplência e um sistema jurídico que protege efetivamente tanto o inquilino quanto o locador. Embora a legislação de locação na Suécia limite a liberdade total na definição de preços, ela também oferece garantias contra abusos e conflitos. As regras do jogo são claras e os mecanismos jurídicos permitem resolver eficazmente quaisquer disputas.

Especialistas Estrangeiros e Estudantes – Inquilinos Ideais no Mercado Sueco

Em cidades como Estocolmo, Malmö ou Gotemburgo, o número de especialistas internacionais e estudantes em busca de acomodações temporárias ou de longo prazo está crescendo rapidamente. Esse perfil de inquilino geralmente é financeiramente estável e disposto a pagar por um apartamento bem localizado, o que se traduz em renda regular de aluguel para o proprietário.

Quanto custa alugar um apartamento na Suécia? Preços de aluguel em 2025

Os preços de aluguel na Suécia variam significativamente dependendo da cidade e do tipo de apartamento. No mercado de locação na Suécia em 2025, observamos as seguintes taxas médias:

Preços de Aluguel de Apartamento em Estocolmo:

• Estúdio (1 rum och kök): 8 000 - 13 000 SEK/mês
• 2 quartos: 12 000 - 20 000 SEK/mês
• 3 quartos: 15 000 - 25 000 SEK/mês

Preços de Aluguel de Apartamento em Gotemburgo:

• Estúdio: 6 500 - 10 000 SEK/mês
• 2 quartos: 9 000 - 15 000 SEK/mês
• 3 quartos: 12 000 - 19 000 SEK/mês

Preços de Aluguel de Apartamentos em Malmö:

• Estúdio: 5 500 - 9 000 SEK/mês
• 2 quartos: 8 000 - 13 000 SEK/mês
• 3 quartos: 10 000 - 16 000 SEK/mês

Preços de Aluguel de Apartamentos em Uppsala:

• Estúdio: 6 000 - 9 500 SEK/mês
• 2 quartos: 8 500 - 14 000 SEK/mês
• 3 quartos: 11 000 - 17 000 SEK/mês

Quanto custa alugar um apartamento na Suécia também depende se é um contrato de förstahand (primeira mão) com aluguel regulado pela regra de bruksvärde, ou andrahand (segunda mão) com preços mais flexíveis.

Tipos de Contratos de Aluguel na Suécia: Förstahand vs. Andrahand – Qual Escolher?

Na Suécia, existem várias formas de aluguel de imóveis, cada uma com regras específicas e diferentes níveis de proteção tanto para o proprietário quanto para o inquilino. Conhecer as características de cada contrato é crucial para tomar a melhor decisão de acordo com sua situação pessoal, tipo de imóvel e seus objetivos.

Aluguel de Primeira Mão (Förstahandskontrakt): Estabilidade e Segurança

O contrato de aluguel de primeira mão é a forma mais estável e segura de aluguel na Suécia. Ele é assinado diretamente com o proprietário ou, na maioria dos casos, com empresas habitacionais municipais ou privadas conhecidas como bostadsbolag.

Uma de suas principais características é que o valor do aluguel é regulado por lei e se baseia no chamado “aluguel justo” (bruksvärde), o que impede aumentos arbitrários por parte do proprietário. Isso oferece ao inquilino previsibilidade financeira e evita abusos no mercado. Além disso, esse tipo de contrato oferece forte proteção legal: enquanto o inquilino cumprir suas obrigações (pagamentos pontuais e cuidado com o apartamento), o proprietário não pode rescindir o contrato sem justificativa. Por sua vez, o proprietário deve garantir a manutenção do imóvel, realizar reparos necessários e assegurar o acesso a serviços básicos, como aquecimento, água e eletricidade.

Na prática, förstahandskontrakt é a opção mais procurada por aqueles que desejam morar permanentemente na Suécia, pois oferece estabilidade ao longo do tempo e a possibilidade de constituir um lar com maior segurança jurídica.

Aluguel de Segunda Mão (Subarrendamento): Flexibilidade e Regras de Subarrendamento

O subarrendamento ocorre quando um locatário, já com um contrato de aluguel direto, decide sublocar total ou parcialmente o apartamento para outra pessoa. Este tipo de contrato é muito comum em cidades com alta demanda por moradia, pois permite que pessoas sem um contrato direto acessem um alojamento temporário. Ao contrário dos contratos diretos, os preços no subarrendamento são mais flexíveis e, em muitos casos, mais altos. No entanto, existem restrições legais:

• O locatário principal deve definir um preço razoável, vinculado ao aluguel original e aos custos adicionais que possam estar incluídos (por exemplo, mobília ou serviços).
• Se o sublocatário considerar que o preço está inflacionado, tem o direito de registrar uma queixa no Conselho de Aluguel (Hyresnämnden) e solicitar o reembolso do valor pago em excesso.

É importante destacar que o subarrendamento sempre requer o consentimento expresso do proprietário ou, no caso de apartamentos gerenciados por cooperativas habitacionais (bostadsrättsförening), do conselho. Se o consentimento não for obtido, o locatário principal pode correr o risco de perder seu contrato original, e o sublocatário pode ficar sem proteção legal.

Em suma, o subarrendamento oferece flexibilidade e pode ser uma solução prática para estadias temporárias, mas envolve menos segurança legal do que um contrato direto e requer maior cautela para evitar conflitos legais.

Como encontrar um apartamento para alugar em Estocolmo com contrato direto?

A maneira mais popular de conseguir um contrato direto em Estocolmo é por meio do bostadsförmedlingen , um sistema fila municipal. Para alugar através do bostadsförmedlingen, como funciona:

• Registre-se na plataforma bostadsförmedlingen.se
• Pague uma taxa mensal de associação (aprox. 250 SEK/ano)
• Acumule "dias na fila" (kötid) - quanto mais tempo você espera, maiores são suas chances
• Candidate-se a apartamentos disponíveis
• O tempo médio de espera no centro de Estocolmo é de 7-10 anos

Direito de Aluguel na Suécia: Requisitos Legais para Proprietários

Condição do Apartamento: Como Preparar a Propriedade para Aluguel?

Antes de colocar seu apartamento para alugar na Suécia, é essencial que ele atenda às condições mínimas de habitação. A legislação sueca protege o locatário e estipula que certos elementos devem estar em perfeitas condições:

• Instalações elétricas seguras: todos os encaixes, tomadas, interruptores e sistemas elétricos devem funcionar corretamente e estar de acordo com as normas vigentes. Uma falha pode representar risco de incêndio ou resultar em sanções legais.
• Sistema de água e esgoto em boas condições: torneiras, tubulações, escoamentos e sistemas de aquecimento de água devem estar operacionais e sem vazamentos. Problemas hidráulicos são uma das causas mais frequentes de conflitos entre proprietários e locatários.
• Aquecimento adequado e isolamento térmico: devido ao clima frio na Suécia, possuir um sistema de aquecimento funcional e bom isolamento é obrigatório. Um apartamento sem aquecimento adequado não só é inadequado para se viver no inverno, mas também pode levar a multas ou rescisão de contrato por não cumprimento dos requisitos.
• Apartamento limpo em estado pronto para uso imediato : antes da entrega das chaves, o apartamento deve estar limpo e todas as instalações básicas em funcionamento. Inclui cozinha, banheiro e eletrodomésticos, se fornecidos.

Cumprir esses requisitos não só ajuda a evitar multas, mas também aumenta a satisfação do inquilino e reduz a probabilidade de danos decorrentes do uso incorreto de instalações defeituosas.

Hyreskontrakt: O que Deveria Conter um Contrato de Aluguel? Cláusulas Obrigatórias

Na Suécia, todos os contratos de aluguel devem ser formalizados por escrito. Um contrato sólido protege tanto o proprietário quanto o inquilino e serve como ponto de referência em caso de disputas legais. Deve conter, no mínimo:

• Dados do proprietário e do inquilino : nomes completos, endereço e detalhes de contato.
• Endereço exato e descrição do apartamento : área, número de cômodos, móveis incluídos, etc.
• Duração do contrato : pode ser por tempo determinado (ex. 6 meses ou 1 ano) ou indeterminado, com condições claras de renovação ou rescisão.
• Preço do aluguel e taxas incluídas : deve-se especificar quais serviços estão cobertos (água, aquecimento, eletricidade, taxas comunitárias, internet) e como serão ajustados os pagamentos.
• Regras de convivência : regras sobre barulho, animais de estimação, uso de áreas comuns, manutenção e pequenos reparos.
• Procedimentos para rescisão antecipada do contrato : como deve ser comunicado e quais prazos devem ser observados.

Um contrato completo reduz os riscos, previne mal-entendidos e facilita a resolução rápida de conflitos.

Protocolo de Entrega: Como Documentar Efetivamente o Estado do Apartamento?

Recomenda-se fazer um inventário detalhado do estado da propriedade antes da entrega das chaves. Este documento pode incluir:

• Fotos com data, mostrando cada cômodo, os móveis incluídos e quaisquer danos.
• Descrições escritas do estado dos pisos, paredes, eletrodomésticos e acessórios.
• Lista assinada por ambas as partes, confirmando a revisão conjunta.

Um registro como este será crucial em caso de disputa sobre o depósito após o término do contrato. Se surgir uma disputa, ter evidências objetivas protege o proprietário de reivindicações infundadas e o inquilino de cobranças indevidas por danos pré-existentes.

Depósito (Hyresdeposition): Como Gerir de Forma Legal e Segura?

O depósito, conhecido como hyresdeposition, é uma garantia que protege o proprietário de possíveis danos ou inadimplências. Normalmente, seu valor varia de um a três aluguéis mensais. Algumas recomendações:

• Conta separada : mantenha o depósito em uma conta diferente das suas finanças pessoais, para maior transparência.
• Devolução integral : após o término do contrato, o depósito deve ser devolvido, se o apartamento estiver em bom estado.
• Justificativa para deduções : se houver danos ou taxas pendentes, eles devem ser documentados com faturas, fotos ou relatórios detalhados.

Uma gestão adequada do depósito aumenta a confiança do locatário e reduz o risco de litígios legais.

Impostos sobre Aluguel na Suécia: Como Declarar a Renda e Aproveitar as Deduções?

Todas as rendas de aluguel na Suécia estão sujeitas ao imposto de renda. Como proprietário, você deve garantir que esteja em conformidade com as leis para evitar multas e penalidades.

• Declaração de rendimentos: todos os pagamentos recebidos devem ser incluídos na declaração anual de impostos.
• Deduções possíveis: os custos de manutenção, reparos e administração podem ser deduzidos, reduzindo o encargo tributário.
• Consultoria profissional: caso não resida na Suécia ou não conheça o sistema fiscal, recomenda-se utilizar os serviços de um consultor local.

A declaração incorreta de rendimentos pode levar a juros, taxas adicionais e penalidades severas, por isso, transparência e planejamento são a chave para uma gestão segura. Se precisar de aconselhamento sobre impostos de aluguel na Suécia, pode contactar a Skatteverket (Agência Tributária Sueca).

Como Definir o Aluguel de um Apartamento na Suécia para que Seja Legal e Competitivo?

Aluguel Regulado: Regras de Estabelecimento de Preço em Contratos Förstahand

Preços de aluguel Suécia no sistema förstahand devem estar em conformidade com o princípio do bruksvärde (aluguel justo). Isso significa que quanto custa alugar um apartamento na Suécia não pode ser determinado livremente pelo proprietário, mas deve corresponder a:

• Localização do apartamento
• Área e layout
• Condição do apartamento
• Serviços incluídos
• Preços de apartamentos comparáveis na área

O sistema bruksvärde garante que os preços de aluguel Suécia permaneçam razoáveis e previsíveis para os locatários.

Aluguel Andrahand - Flexibilidade de Preços em Subarrendamentos

No caso de andrahand pode-se definir o preço de forma mais livre, entretanto, ainda existem restrições. Se o locatário considerar que pagou demais, ele pode apresentar uma queixa ao Hyresnämnden (Conselho de Arrendamento).

Dicas para Locatários na Suécia: Como Gerenciar Aluguéis Sem Conflitos?

Ser proprietário e alugar imóveis na Suécia não se resume apenas a seguir as regulamentações legais, mas também a aplicar boas práticas que assegurem relações tranquilas com os inquilinos e reduzam riscos. Abaixo estão algumas dicas-chave para aqueles que desejam administrar sua propriedade de maneira eficaz e segura.

Verificação do Inquilino: Como Avaliar a Capacidade Financeira e Referências?

Escolher o inquilino certo é um passo crucial para evitar problemas futuros. Além de critérios pessoais, vale a pena estabelecer um processo de seleção claro e objetivo:

• Peça referências profissionais: a confirmação de que o candidato possui emprego estável ou renda regular é essencial para garantir a pontualidade nos pagamentos.
• Peça referências de locadores anteriores: isso permitirá que você conheça o histórico de comportamento do inquilino em locações anteriores, incluindo pontualidade nos pagamentos, cuidado com o imóvel e relações de vizinhança.
• Verifique a capacidade financeira: além da renda, é importante assegurar que o inquilino não tenha dívidas significativas registradas. Você pode verificar isso em Kronofogden (Serviço de Execuções Sueco)

Uma verificação cuidadosa minimiza riscos e aumenta a probabilidade de estabelecer uma relação estável e duradoura entre locador e inquilino.

Boas Práticas na Relação com o Inquilino

Uma boa gestão do aluguel no dia a dia não só protege o valor do imóvel, mas também contribui para construir confiança com o inquilino. Dentre as recomendações mais úteis destacam-se:

• Responder rapidamente às ocorrências: lidar rapidamente com reparos ou problemas de manutenção demonstra responsabilidade e evita que problemas se agravem.
• Manter o imóvel em excelente estado: revisões regulares, pintura de tempos em tempos e substituição de equipamentos desgastados aumentam a satisfação do inquilino e elevam o valor da propriedade.
• Manter toda a documentação organizada: contratos, comprovantes de pagamento e correspondência devem ser mantidos de forma organizada, pois podem ser decisivos em caso de disputa legal ou fiscal.

Prevenção e comunicação aberta são geralmente a chave para evitar conflitos e manter relações harmoniosas.

Gestão de Aluguel por Agência: Quando Vale a Pena?

Muitas vezes, os proprietários preferem não lidar diretamente com a gestão do aluguel, seja porque moram no exterior, falta de tempo ou simplesmente querem evitar complicações administrativas. Nessas situações, delegar essa tarefa a uma agência imobiliária profissional pode ser a melhor solução. As agências oferecem um serviço completo, que inclui:

• Busca e seleção de inquilinos de confiança.
• Elaboração e assinatura de contratos conforme a lei sueca.
• Manutenção preventiva e reparos do imóvel.
• Cobrança de aluguel e monitoramento dos pagamentos.

Embora este serviço envolva custos adicionais, pode ser compensador, garantindo tranquilidade, segurança legal e gestão eficaz do imóvel.

Alugar ou Vender? Alternativas para Proprietários de Imóveis

O aluguel é lucrativo, mas também exige tempo e responsabilidade. Se preferir liquidez imediata e se quer esquecer a gestão, pode vender seu apartamento a uma empresa especializada em desenvolvimento imobiliário. Mqvist Fastigheter é uma empresa de desenvolvimento que compra apartamentos diretamente dos proprietários, reforma-os e posteriormente os aluga no mercado sueco.

• Você recebe o dinheiro rapidamente e com segurança.
• Não se preocupa com contratos, impostos ou manutenção.
• Obtém total tranquilidade.