Immobilier à Durrës (Albanie) — Prix, procédures, ROI

Durres est la deuxième plus grande ville d’Albanie et l’un des marchés immobiliers à la croissance la plus dynamique de toute l’Europe du Sud-Est. L’achat d’un bien immobilier à Durres attire de plus en plus d’investisseurs étrangers – en particulier d’Italie, d’Allemagne, de Pologne et des pays scandinaves – qui y voient un énorme potentiel de hausse de la valeur ainsi que des rendements locatifs attractifs.

Durrës s’impose comme le leader incontesté de l’investissement sur l’Adriatique. En 2025, grâce à des projets d’infrastructure monumentaux et à l’intérêt croissant des capitaux étrangers, l’achat d’un bien immobilier à Durrës n’est plus seulement une alternative à la Croatie coûteuse ou à la Grèce – il est devenu une cible prioritaire pour les investisseurs à la recherche d’un rendement élevé (ROI) et de prestige.

Chez Globihome, en collaboration avec des experts locaux, nous analysons les marchés immobiliers dans le monde. Ci-dessous, nous présentons toutes les informations les plus importantes que vous devez connaître si vous envisagez l’achat d’un appartement à Durres en 2026. À la fin de l’article, vous trouverez le contact de l’expert local que nous recommandons, qui peut préparer pour vous des offres immobilières à Durres.

Pourquoi vaut-il la peine d’acheter un bien immobilier à Durres ?

Faut-il investir dans l’immobilier à Durres ? Notre analyse indique clairement des perspectives positives. Les investissements dans l’immobilier en Albanie offrent une combinaison exceptionnelle de prix d’entrée bas, de croissance dynamique de la valeur et d’une rentabilité locative élevée.

Durres – principaux avantages d’un investissement immobilier :

• Hausse des prix immobiliers de 56-73% au cours des 5 dernières années (de 2020 à 2025)
• Croissance annuelle de la valeur de 10-15% – l’une des plus élevées d’Europe
• Absence de restrictions pour les étrangers lors de l’achat d’appartements et de maisons
• Frais de transaction faibles : 3-4% de la valeur du bien
• Absence de taxe d’achat immobilier en Albanie
• Emplacement stratégique – 30 km de Tirana et liaisons directes par ferry avec l’Italie
• Perspective d’adhésion de l’Albanie à l’Union européenne – potentiel de hausse de la valeur du bien

L’Albanie figure sur la liste des pays candidats à l’UE, ce qui, selon les analystes, pourrait entraîner une hausse des prix de l’immobilier pouvant atteindre 40 à 60 % dans les années à venir. Les biens immobiliers à Durres constituent donc non seulement une source de revenus passifs grâce à la location, mais aussi un investissement long terme prometteur.

Durrës en chiffres : tourisme et demande en 2026

L’Albanie n’est plus une « destination cachée ». Selon INSTAT, en 2025, 12 466 038 étrangers sont entrés en Albanie, ce qui représente une hausse par rapport à 2024. Pour le marché immobilier, c’est crucial, car Durrës est l’un des principaux bénéficiaires du flux « sea & city break ».

Parallèlement, l’accès au financement dans l’économie s’améliore – la Banque d’Albanie indiquait que le crédit au secteur privé progressait en 2025 d’environ 16 % en glissement annuel, et les banques assouplissaient les conditions de crédit. Cela ne signifie pas que la majorité des transactions à Durrës se font à crédit (de nombreuses acquisitions restent en espèces), mais : la demande intérieure est aussi à l’œuvre, et pas seulement celle de l’étranger.

Prix de l’immobilier à Durres 2026 – analyse actuelle de Globihome

Les prix des appartements à Durres en 2025 varient considérablement selon l’emplacement, la distance à la mer et le niveau de finition. En 2020, les appartements dans de bons emplacements coûtaient 1150-1300 EUR/m². Aujourd’hui, en 2025, des biens similaires atteignent 1800-2000 EUR/m², ce qui représente une hausse de 56-73 %.

Prix actuels de l’immobilier à Durres selon l’emplacement :

Appartements en première ligne de mer (beachfront) :

• Durres Plazh: 1500 – 1800 EUR/m²
• Golem: 1200 – 1600 EUR/m²
• Qerret: 1400 – 1800 EUR/m²
• Gjiri i Lalzit: 1300 – 1700 EUR/m²

Appartements en centre-ville :

• Centre de Durres: 900 – 1300 EUR/m²
• Quartiers résidentiels: 800 – 1100 EUR/m²

Biens immobiliers premium avec vue sur mer :

• Nouveux immeubles d’appartements: 1800 – 2500 EUR/m²
• Projets avec accès à la marina: à partir de 3000 EUR/m²

Exemples de prix des appartements à Durres 2025 :

• Studio 30-40 m²: 42 000 – 55 000 EUR
• Appartement 1+1 (50-70 m²): 60 000 – 95 000 EUR
• Appartement 2+1 (80-100 m²): 90 000 – 150 000 EUR
• Appartement 3+1 (110-130 m²): 130 000 – 200 000 EUR
• Maison avec jardin (150-250 m²): 180 000 – 350 000 EUR

Les prix de l’immobilier à Durres ont augmenté de 15-20% en 2024 dans les zones côtières, et la tendance haussière s’est poursuivie en 2025. Selon les prévisions, entre 2025 et 2027, une nouvelle hausse est à attendre, au vu du développement de l’Albanie - candidate à l’adhésion à l’Union européenne.

Où acheter un appartement à Durrës ? Les meilleurs quartiers pour investir

Le choix du bon emplacement est la clé du succès dans le real estate Albania. Voici le classement subjectif des experts de Globihome :

1. Durrës Yacht & Marina – Symbole du luxe

C’est ici que naissent les appartements modernes avec vue sur la mer. En investissant ici, vous n’achetez pas seulement des mètres carrés, mais une part du projet le plus prestigieux des Balkans. C’est le choix idéal pour les investisseurs visant la location courte durée auprès de touristes fortunés et de nomades numériques.

2. Quartier Currila – Prestige et tranquillité

Currila est l’endroit préféré des élites locales et des expatriés. Situé sur les collines, il offre des couchers de soleil spectaculaires et un accès direct aux meilleurs restaurants de poissons. Les biens immobiliers à Currila se caractérisent par une forte liquidité – ils se louent facilement et se revendent encore plus facilement avec profit.

3. Golem – Cœur touristique de la région

Bien qu’il s’agisse officiellement d’une unité distincte, Golem fonctionne comme une banlieue de Durrës. C’est un haut lieu des hôtels et des complexes touristiques. Si votre objectif est un revenu passif grâce à l’immobilier, Golem offre le taux d’occupation le plus élevé pendant la saison estivale (juin-septembre). Vous y trouverez des appartements bon marché en bord de mer, qui sont idéals pour débuter votre aventure sur le marché albanais.

Durres Yachts & Marina – projet phare de 2 milliards d’euros

Durres Yachts & Marina est un investissement révolutionnaire qui transformera complètement le visage de la ville. Ce mégaprojet d’une valeur d’environ 2 milliards d’euros est réalisé par Eagle Hills Real Estate Development sur la base d’un accord signé avec le gouvernement albanais le 30 janvier 2023.

Paramètres clés du projet Durres Yachts & Marina :

• Surface totale : 450 hectares
• Nombre d’appartements prévu : environ 13 000 unités
• Chambres d’hôtel : >850
• Places pour yachts : 280 emplacements
• Emploi prévu : 12 000 nouveaux emplois
• Espaces verts : 8 hectares
• Ligne côtière : jusqu’à 700 mètres

À la fin de 2024, le promoteur avait जुटé environ 42 millions d’euros grâce à la vente d’appartements en phase de construction. Les prix du projet sont passés des 1500-1600 EUR/m² initiaux à plus de 3000 EUR/m².

Un étranger peut-il acheter un appartement à Durrës ?

Pour la plupart des acheteurs, la réponse est : oui – l’achat d’un appartement est possible. Les restrictions concernent principalement les terrains agricoles, que les étrangers ne peuvent en principe pas acheter sans structure appropriée (par ex. achat via une société). En pratique, si vous achetez un logement (appartement) à Durrës, le processus est simple et accessible à tous.

Procédure d’achat d’un bien immobilier en Albanie étape par étape

Comment acheter un bien immobilier à Durres en tant qu’étranger ? Le processus est relativement simple et dure généralement 4-8 semaines avec un accompagnement professionnel.

ÉTAPE 1 : Définition du budget et de l’objectif d’investissement

Avant de commencer vos recherches, définissez votre budget total en tenant compte de : prix du bien + environ 3-4% pour les coûts supplémentaires (impôts, notaire, avocat, enregistrement).

ÉTAPE 2 : Choix du bien immobilier

Faites appel à une agence immobilière agréée ou à des portails dédiés. Nous recommandons une visite sur place d’une durée de 3-5 jours ou une visite virtuelle en ligne. À la fin de l’article, vous trouverez le contact de l’agent immobilier que nous recommandons et que nous avons vérifié à Durrës.

ÉTAPE 3 : Vérification juridique (Due Diligence)

Un avocat local doit vérifier : le titre de propriété et l’inscription au cadastre, l’absence de charges et d’hypothèques, l’historique de propriété, les permis de construire (pour les nouveaux projets), le statut de légalisation (pour les bâtiments plus anciens). Une vérification juridique approfondie est absolument essentielle.

ÉTAPE 4 : Promesse de vente et acompte

Après une vérification positive, vous signez une promesse de vente et versez un acompte – généralement 1000 – 5000 EUR.

ÉTAPE 5 : Acte final chez le notaire

La transaction finale se déroule en présence d’un notaire. Vous pouvez agir en personne ou par l’intermédiaire d’un mandataire disposant d’une procuration notariée.

ÉTAPE 6 : Enregistrement au cadastre

Le bien est inscrit à votre nom auprès de l’Agence cadastrale d’État. L’inscription est nécessaire pour le transfert complet de propriété.

Taxes et coûts d’achat d’un appartement à Durrës

Les coûts d’achat d’un bien immobilier en Albanie figurent parmi les plus bas d’Europe. Les coûts totaux de transaction s’élèvent à 3-4% de la valeur du bien.

Coûts détaillés de la transaction :

Les principaux coûts annexes à l’achat d’un appartement à Durres sont :

• Notaire : 150-450 EUR
• Traducteur : 60-150 EUR
• Transfert de propriété et des compteurs : 100-200 EUR
• Certificats nécessaires : 100 EUR
• Taxe d’achat immobilier : 0%

L’un des principaux avantages de l’investissement en Albanie est l’absence de taxe d’achat immobilier, ce qui réduit considérablement le coût total de la transaction par rapport à d’autres pays européens. Pour acheter un bien à Durres, il suffit d’une carte d’identité ou d’un passeport, et les coûts annexes s’élèvent au maximum à 1500 EUR.

Rentabilité locative et ROI à Durres

La rentabilité locative à Durres atteint en moyenne 5-6 % par an, et pour la location de courte durée dans les zones côtières, même 9-12 %.

Tarifs de location de courte durée en haute saison :

• Studio : 40-70 EUR/nuit
• Appartement 1+1 : 60-100 EUR/nuit
• Appartement 2+1 : 80-140 EUR/nuit
• Appartement premium avec vue sur la mer : 120-200 EUR/nuit

Tarifs de location de longue durée :

• Studio : 250-400 EUR/mois
• Appartement 1+1 : 350-550 EUR/mois
• Appartement 2+1 : 450-700 EUR/mois

Coûts d’entretien d’un bien immobilier en Albanie

Les coûts d’entretien d’un appartement en Albanie sont nettement inférieurs à ceux de l’Europe occidentale, ce qui augmente le rendement réel de l’investissement.

Taxe foncière annuelle :

La taxe foncière annuelle en Albanie n’est que de 0,05 % de la valeur, ce qui signifie qu’une villa d’une valeur de 200 000 euros ne coûte qu’environ 100 euros par an en impôts.

Charges mensuelles d’exploitation (appartement 70 m²) :

• Électricité : 30-50 EUR
• Eau : 10-15 EUR
• Internet : 15-25 EUR
• Frais de gestion : 20-40 EUR
• TOTAL : 75-130 EUR/mois

Les coûts annuels d’entretien d’un appartement en Albanie s’élèvent à environ 1400-2500 EUR – bien moins qu’en Espagne (4000-7000 EUR).

Résumé : perspectives d’investissement à Durres en 2026

Le marché immobilier à Durres se trouve dans une phase de croissance dynamique portée par des projets d’infrastructure transformationnels, une demande étrangère en hausse et la perspective de l’intégration européenne. Les prix de l’immobilier ont doublé depuis 2019, mais restent encore nettement inférieurs à ceux de la Croatie voisine ou de la Grèce.

Principaux facteurs soutenant l’investissement :

• Le projet Durres Yachts & Marina d’une valeur de 2 milliards d’euros
• Croissance continue du tourisme – plus de 4,7 millions de touristes au premier semestre 2025
• Faibles coûts d’entrée et d’entretien
• Hauts rendements locatifs (5-12% par an)
• Perspective d’adhésion à l’UE

Pour les investisseurs à la recherche d’une combinaison de prix abordables, forte rentabilité et potentiel de hausse de la valeur, Durres constitue l’un des emplacements les plus prometteurs de tout le bassin méditerranéen. Si vous souhaitez recevoir des offres immobilières actualisées répondant à vos attentes, contactez notre expert recommandé, qui vous conseillera à chaque étape de l’achat d’un bien immobilier à Durres.