Immobilier à Durrës (Albanie) — Prix, procédures, ROI

Durres est la deuxième plus grande ville d'Albanie et l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques de toute l'Europe du Sud-Est. Achat d'un bien immobilier à Durres attire de plus en plus d'investisseurs étrangers – notamment d'Italie, d'Allemagne, de Pologne et des pays scandinaves – qui voient un énorme potentiel d'appréciation ainsi que des rendements locatifs attrayants.

Durrës s'impose comme le leader incontesté des investissements sur l'Adriatique. En 2025, grâce à des projets d'infrastructure monumentaux et à l'intérêt croissant du capital étranger, l'achat d'un bien immobilier à Durrës a cessé d'être seulement une alternative à la coûteuse Croatie ou à Grèce – il est devenu une cible prioritaire pour les investisseurs en quête d'un fort retour sur investissement (ROI) et de prestige.

Chez Globihome, en collaborant avec des experts locaux, nous analysons les marchés immobiliers du monde entier. Ci-dessous, nous présentons toutes les informations les plus importantes que vous devez connaître si vous prévoyez d'acheter un appartement à Durres en 2026. À la fin de l'article, vous trouverez les coordonnées de l'expert local que nous recommandons, qui peut préparer pour vous des offres immobilières à Durres.

Pourquoi acheter un bien immobilier à Durres ?

Faut-il investir dans l'immobilier à Durres ? Notre analyse indique sans équivoque des perspectives positives. Les investissements dans l'immobilier en Albanie offrent une combinaison exceptionnelle de prix d'entrée bas, d'une forte appréciation et d'une rentabilité locative élevée.

Durres – principaux avantages d'un investissement immobilier :

• Augmentation des prix de l'immobilier de 56-73% au cours des 5 dernières années (de 2020 à 2025)
• Augmentation annuelle de la valeur de 10-15% – l'une des plus élevées d'Europe
• Aucune restriction pour les étrangers à l'achat d'appartements et de maisons
• Faibles coûts de transaction : 3-4% de la valeur du bien
• Pas de taxe sur l'achat de biens immobiliers en Albanie
• Emplacement stratégique – 30 km de Tirana et liaisons ferry directes avec l'Italie
• Perspective d'adhésion de l'Albanie à Union européenne – potentiel de hausse de la valeur des biens

L'Albanie figure sur la liste des pays candidats à l'UE, ce qui, selon les analystes, pourrait entraîner une augmentation des prix de l'immobilier de 40 à 60 % au cours des prochaines années. Les biens immobiliers à Durrës constituent donc non seulement une source de revenus passifs locatifs, mais aussi un investissement prometteur à long terme.

Durrës en chiffres : tourisme et demande en 2026

L'Albanie n'est plus une « destination cachée ». Selon INSTAT, en 2025, 12 466 038 étrangers sont entrés en Albanie, ce qui représente une hausse par rapport à 2024. Pour le marché immobilier, c'est crucial, car Durrës est l'un des principaux bénéficiaires du mouvement « sea & city break ».

Parallèlement, l'accès au financement dans l'économie augmente – la Banque d'Albanie a indiqué que le crédit au secteur privé a augmenté en moyenne d'environ 16 % en 2025, et les banques assouplissaient les conditions de crédit. Cela ne signifie pas que la majorité des transactions à Durrës sont financées par crédit (beaucoup d'achats restent payés en liquide), mais : la demande intérieure fonctionne elle aussi, et pas seulement l'étranger.

Prix de l'immobilier à Durrës 2026 – analyse actuelle de Globihome

Prix des appartements à Durrës en 2025 varient considérablement selon l'emplacement, la distance par rapport à la mer et le niveau de finition. En 2020, les appartements dans de bons emplacements coûtaient 1150–1300 EUR/m². Aujourd'hui, en 2025, des biens similaires atteignent 1800–2000 EUR/m², soit une augmentation de 56 à 73 %.

Prix actuels de l'immobilier à Durrës selon l'emplacement :

Appartements en front de mer (beachfront) :

• Durres Plazh : 1500 – 1800 EUR/m²
• Golem : 1200 – 1600 EUR/m²
• Qerret : 1400 – 1800 EUR/m²
• Gjiri i Lalzit : 1300 – 1700 EUR/m²

Appartements au centre-ville :

• Centre de Durrës : 900 – 1300 EUR/m²
• Quartiers résidentiels : 800 – 1100 EUR/m²

Biens premium avec vue sur la mer :

• Nouveaux immeubles d'appartements : 1800 – 2500 EUR/m²
• Projets avec accès à la marina : à partir de 3000 EUR/m²

Prix indicatifs des appartements à Durrës 2025 :

• Studio 30-40 m² : 42 000 – 55 000 EUR
• Appartement 1+1 (50-70 m²) : 60 000 – 95 000 EUR
• Appartement 2+1 (80-100 m²) : 90 000 – 150 000 EUR
• Appartement 3+1 (110-130 m²) : 130 000 – 200 000 EUR
• Maison avec jardin (150-250 m²) : 180 000 – 350 000 EUR

Les prix de l'immobilier à Durrës ont augmenté de 15-20 % en 2024 dans les zones côtières, et la tendance haussière s'est poursuivie en 2025. Selon les prévisions, on peut s'attendre à de nouvelles augmentations entre 2025 et 2027, compte tenu du développement de l'Albanie - candidate à l'adhésion à l'Union européenne.

Où acheter un appartement à Durrës ? Meilleurs quartiers pour investir

Le choix de l'emplacement approprié est la clé du succès dans real estate Albania. Voici le classement subjectif des experts de Globihome :

1. Durrës Yacht & Marina – Épiphanie du luxe

C'est ici que se construisent les appartements modernes avec vue sur la mer. En investissant ici, vous n'achetez pas seulement des mètres carrés, mais une part du projet le plus prestigieux des Balkans. C'est le choix idéal pour les investisseurs visant la location courte durée destinée aux touristes aisés et aux nomades numériques.

2. Dzielnica Currila – Prestige et tranquillité

Currila est le lieu préféré des élites locales et des expatriés. Situé sur les collines, il offre des couchers de soleil spectaculaires et un accès direct aux meilleurs restaurants de poissons. Les biens immobiliers à Currila se caractérisent par une grande liquidité – ils se louent facilement et se revendent encore plus aisément avec profit.

3. Golem – Cœur touristique de la région

Bien que formellement une entité distincte, Golem fonctionne comme une banlieue de Durrës. C'est un concentré d'hôtels et de complexes. Si votre objectif est le revenu passif provenant de l'immobilier, Golem offre les taux d'occupation les plus élevés pendant la saison estivale (juin-septembre). Vous y trouverez des appartements bon marché en bord de mer, qui sont idéaux pour débuter une aventure sur le marché albanais.

Durres Yachts & Marina – projet phare de 2 milliards d'euros

Durres Yachts & Marina est un investissement révolutionnaire qui transformera complètement l'image de la ville. Ce mégaprojet d'une valeur d'environ 2 milliards d'euros est réalisé par Eagle Hills Real Estate Development en vertu d'un accord signé avec le gouvernement albanais le 30 janvier 2023.

Paramètres clés du projet Durres Yachts & Marina :

• Superficie totale : 450 hectares
• Nombre prévu d'appartements : environ 13 000 unités
• Chambres d'hôtel : plus de 850
• Places pour yachts : 280 postes
• Emplois prévus : 12 000 nouveaux postes
• Espaces verts : 8 hectares
• Littoral : jusqu'à 700 mètres

Jusqu'à la fin de 2024, le promoteur a recueilli environ 42 millions d'euros grâce à la vente d'appartements en cours de construction. Les prix du projet sont passés des 1500-1600 EUR/m² initiaux à plus de 3000 EUR/m².

Un étranger peut-il acheter un appartement à Durrës ?

Pour la plupart des acheteurs, la réponse est : oui – l'achat d'un appartement est possible. Les restrictions concernent principalement les terres agricoles, que les étrangers ne peuvent en principe pas acheter sans une structure appropriée (par ex. achat via une société). En pratique, si vous achetez un logement (appartement) à Durrës, le processus est simple et accessible à tous.

Procédure d'achat d'un bien immobilier en Albanie étape par étape

Comment acheter un bien à Durres en tant qu'étranger ? Le processus est relativement simple et dure généralement 4 à 8 semaines avec un accompagnement professionnel.

ÉTAPE 1 : Définir le budget et l'objectif de l'investissement

Avant de commencer les recherches, déterminez votre budget total en tenant compte : du prix du bien + environ 3-4% pour les coûts supplémentaires (impôts, notaire, avocat, enregistrement).

ÉTAPE 2 : Choix du bien

Faites appel à une agence immobilière agréée ou à des portails dédiés. Nous recommandons une visite sur place d'une durée de 3-5 jours ou une visite virtuelle en ligne. À la fin de l'article vous trouverez le contact d'un agent immobilier recommandé et vérifié par nos soins à Durres.

ÉTAPE 3 : Vérification juridique (Due Diligence)

Un avocat local doit vérifier : le titre de propriété et l'inscription au cadastre, l'absence de charges et d'hypothèques, l'historique de propriété, les permis de construire (pour les nouvelles constructions), le statut de légalisation (pour les bâtiments plus anciens). Une vérification juridique approfondie est absolument cruciale.

ÉTAPE 4 : Contrat préliminaire et acompte

Après une vérification positive, vous signez un contrat préliminaire et versez un acompte – généralement 1000 – 5000 EUR.

ÉTAPE 5 : Acte final chez le notaire

La transaction finale se déroule en présence d'un notaire. Vous pouvez agir en personne ou par procuration avec une procuration notariée.

ÉTAPE 6 : Enregistrement au cadastre

Le bien est inscrit à ton nom au Service national du cadastre. L’inscription est nécessaire pour le transfert complet de la propriété.

Impôts et coûts d’achat d’un appartement à Durrës

Les coûts d’achat d’un bien immobilier en Albanie font partie des plus bas d’Europe. Les coûts transactionnels totaux s’élèvent à 3-4 % de la valeur du bien.

Coûts transactionnels détaillés :

Les coûts clés liés à l’achat d’un appartement à Durrës sont :

• Notaire : 150-450 EUR
• Traducteur : 60-150 EUR
• Changement de propriétaire et des services : 100-200 EUR
• Certificats nécessaires : 100 EUR
• Taxe d’achat immobilier : 0 %

Un des principaux avantages d’investir en Albanie est l’absence de taxe sur l’achat immobilier, ce qui réduit considérablement les coûts transactionnels totaux par rapport à d’autres pays européens. Pour acheter un bien à Durrës, une carte d’identité ou un passeport suffit, et les coûts liés à l’achat s’élèvent au maximum à 1500 EUR.

Rentabilité locative et ROI à Durrës

La rentabilité locative à Durrës atteint en moyenne 5-6 % par an, et en location courte durée dans les zones côtières même 9-12 %.

Tarifs de location courte durée en haute saison :

• Studio : 40-70 EUR/nuit
• Appartement 1+1 : 60-100 EUR/nuit
• Appartement 2+1 : 80-140 EUR/nuit
• Appartement premium avec vue mer : 120-200 EUR/nuit

Tarifs de location longue durée :

• Studio : 250-400 EUR/mois
• Appartement 1+1 : 350-550 EUR/mois
• Appartement 2+1 : 450-700 EUR/mois

Coûts de gestion d’un bien immobilier en Albanie

Coûts d’entretien d’un appartement en Albanie sont sensiblement plus bas que dans l'Europe de l'Ouest, ce qui augmente le taux de rendement réel des investissements.

Taxe foncière annuelle :

La taxe foncière annuelle en Albanie s'élève à seulement 0,05 % de la valeur, ce qui signifie qu'une villa d'une valeur de 200 000 EUR coûte seulement environ 100 EUR par an en impôts.

Frais d'exploitation mensuels (appartement 70 m²) :

• Électricité : 30-50 EUR
• Eau : 10-15 EUR
• Internet : 15-25 EUR
• Charges administratives : 20-40 EUR
• TOTAL : 75-130 EUR/mois

Les coûts annuels d'entretien d'un appartement en Albanie s'élèvent à environ 1400-2500 EUR – nettement moins qu'en Espagne (4000-7000 EUR).

Résumé : perspectives d'investissement à Durrës 2026

Le marché immobilier à Durrës se trouve dans une phase de croissance dynamique stimulée par des projets d'infrastructure transformationnels, une demande étrangère croissante et la perspective d'intégration européenne. Les prix de l'immobilier ont doublé depuis 2019, mais restent encore nettement inférieurs à ceux des voisins comme la Croatie ou la Grèce.

Principaux facteurs soutenant les investissements :

• Projet Durres Yachts & Marina d'une valeur de 2 milliards EUR
• Croissance continue du tourisme – plus de 4,7 millions de touristes au premier semestre 2025
• Faibles coûts d'entrée et d'entretien
• Taux de rendement locatif élevés (5-12% par an)
• Perspective d'adhésion à l'UE

Pour les investisseurs recherchant une combinaison de prix abordables, de forte rentabilité et de potentiel d'appréciation, Durres représente l'un des emplacements les plus prometteurs de tout le bassin méditerranéen. Si vous souhaitez recevoir des offres immobilières actualisées correspondant à vos attentes, contactez l'expert que nous recommandons, qui vous conseillera à chaque étape de l'achat d'un bien immobilier à Durres.