Kiinteistöt Etelä-Kyproksella 2026 – Vältä kalliit virheet

Etelä-Kypros on yksi halutuimmista paikoista kiinteistöihin sijoittamiseen Välimeren altaalla. Afroditen saari on vuosien ajan houkutellut sijoittajia ympäri maailmaa – ja syystäkin. Poliittinen vakaus, EU-jäsenyys, suotuisa verojärjestelmä ja ennätyksellinen matkailijoiden virta tekevät siitä niin, kiinteistön osto Etelä-Kyproksella vuonna 2026 on päätös, jota kannattaa vakavasti harkita.

Globihomessa analysoimme Euroopan kiinteistömarkkinoita ja teemme yhteistyötä paikallisten asiantuntijoiden kanssa. Tässä artikkelissa esittelemme kaiken, mitä sinun tulee tietää kiinteistösijoittamisesta Etelä-Kyproksella – alkaen nykyisistä hinnoista ja ostoproseduureista aina pysyvän oleskeluluvan mahdollisuuksiin Golden Visa -ohjelman kautta.

Asuntojen hinnat Etelä-Kyproksella ovat kuten aina sijainnista riippuvaisia. Limassolin kiinteistöt säilyttävät johtavan asemansa keskimääräisellä hinnalla asuntojen ollen 4.850 euroa neliömetriltä premium-rantaprojekteissa, kun taas Pafoksen asunnot tarjoavat edullisemman aloituspisteen alkaen 2.900 euroa/m² sijainneissa 500 metrin etäisyydellä merestä. Viimeisimpien Kyproksen tilastoviraston tietojen mukaan, talohinnat Kyproksella 2024

nousivat keskimäärin 12,3%, ja ennusteet tuleville vuosille osoittavat kasvutrendin jatkuvan noin 8–10% vuositasolla. Etelä-Kyproksen kiinteistösijoitus vuonna 2026 on käynnissä kolmen keskeisen ostajasegmentin vauhdittamana: Israelin kansalaiset (31% kaikista kansainvälisistä kaupoista), Keski- ja Itä-Euroopan sijoittajat (24%) sekä Lähi-idän ostajat (19%). Riippumatta kansalaisuudestasi, turvallinen kiinteistön osto Etelä-Kyproksella vaatii paikallisen asiantuntijan tukea. Globihomessa panostamme laatuun, joten transaktioprosessissa sinua auttaa meidän suosittelema kokeneen kiinteistönvälittäjän Etelä-Kyproksella. Tämä asiantuntija tuntee paikallisen markkinan erinomaisesti. Löydät suoran yhteystiedon tähän asiantuntijaan artikkelin lopusta – voit luottaa

Miksi Etelä-Kypros houkuttelee sijoittajia?

Etelä-Kypros (Kyproksen tasavalta) on ollut Euroopan unionin täysjäsen vuodesta 2004. Tämä on perustavanlaatuinen ero verrattuna kansainvälisesti tunnustamattomaan saaren pohjoisosaan. Sijoittajille se tarkoittaa täyttä oikeudellista turvallisuutta, omistusoikeuden suojaa ja läpinäkyviä menettelyjä, jotka perustuvat brittiläiseen oikeusjärjestelmään.

Etelä-Kyproksen keskeiset sijoitusvahvuudet:

• Oikeudellinen turvallisuus – oikeusjärjestelmä, joka perustuu brittiläiseen common law -järjestelmään, täysi omistusoikeuden suoja kiinteistörekisterissä (Title Deed)
• Ennätyksellinen matkailu – vuonna 2024 Kypros ylitti ensimmäistä kertaa historiansa aikana 4 miljoonaa matkailijaa, rikkoen vuoden 2019 ennätyksen
• Jäsenyys Euroopan unionissa – Kypros on ollut täysjäsen EU:ssa vuodesta 2004, mikä takaa oikeudellisen vakauden, perustuen brittiläiseen oikeuteen, ja täyden omistusoikeuden suojan. EU-kansalaisille kiinteistön ostaminen ei vaadi lisälupia.
• Suotuisa verojärjestelmä – ei kiinteistöveroa, mahdollisuus hyödyntää alennettua 5%:n ALV-kantaa ensimmäisen kiinteistön ostossa (19% sijaan) sekä pääomatuloveron puuttuminen ei-residenteille tekevät Kyproksesta todellisen paratiisin sijoittajille.
• Pysyvä oleskeluohjelma – uuden kiinteistön osto vähintään 300 000 EUR netto avaa nopean tien oleskeluluvan saamiseen koko perheelle.
• Sijoitusilmasto – yli 300 aurinkoista päivää vuodessa, lämpötilat 19-30°C, lämmin meri ympäri vuoden

Vuonna 2026 Kypros aikoo myös liittyä Schengen-alueeseen, mikä lisää saaren vetovoimaa entisestään sijoittajille ja muuttoa suunnitteleville.

Kiinteistömarkkinat Kyproksella – ajankohtaiset tiedot ja ennusteet 2026

Kyproksen kiinteistömarkkinat on luonteeltaan vakaa ja terveessä kasvuvaiheessa. Dynaamisen pandemian jälkeisen elpymisen jälkeen markkina on siirtynyt tasapainoisen kasvun vaiheeseen.

Edellinen diaSeuraava dia

Kiinteistömarkkinoiden tärkeimmät tilastot Kyproksella 2024-2025:

• Asuntojen hintojen nousu maaliskuussa 2025 oli 4,83% edellisvuoteen verrattuna
• Ennustettu kasvu vuodelle 2025: 5-10% sijainnista riippuen
• RICS/KPMG-hintaindeksi IV neljännekseltä 2024 osoitti kasvua huoneistojen hinnat 12,7% ja omakotitalojen hinnat 5,7%
• Asuntokauppojen keskimääräinen arvo vuonna 2024 oli noin 259 000 EUR
• 72% kaikista kaupoista koskee huoneistoja

Tietojen mukaan Kyproksen Maan ja geodeesian osasto, ulkomaalaisten osuus kaupoista viime vuonna kasvoi kymmenillä prosenteilla. Asiantuntijat ennustavat tämän trendin jatkuvan erityisesti premium- ja rannikkokiinteistösegmenteissä.

Etelä-Kyproksen kiinteistömarkkinoita vauhdittavat tekijät:

• Ennätysmäinen turistivirta, joka luo kysyntää lyhytaikaiselle vuokraukselle
• Ohjelma " Kultainen viisumi houkuttelee EU:n ulkopuolisia sijoittajia
• Rajoitettu tonttitarjonta huippusijainneissa
• Infrastruktuurin kehitys – satamien, lentokenttien ja uusien asuinalueiden modernisointi
• Kasvava kiinnostus Lähi-idän ja Aasian sijoittajilta

Kiinteistöjen hinnat Etelä-Kyproksella vuonna 2026

Kiinteistöjen hinnat Etelä-Kyproksella eroavat merkittävästi sijainnin, meren läheisyyden ja viimeistelyn tason mukaan. Alta esittelemme Etelä-Kyproksen kiinteistöhinnat Globihomen analyysin jälkeen. Jos haluat saada ajantasaisimmat tarjoukset, ota yhteyttä suosittelemamme kiinteistönvälittäjän kanssa, jonka yhteystiedot annamme artikkelin lopussa maksutta.

Limassol – mitä maksavat premium‑kiinteistöt Etelä-Kyproksella?

Limassol on saaren liike- ja finanssikeskus, jossa hinnat nousevat korkeimmiksi. Asuntojen keskihinta vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä oli 372 000 EUR (kasvua 12,4% v/v), mikä tekee niistä kalleimmat koko Kyproksella. Ihanteellinen sijainti henkilöille, jotka etsivät ylellisiä huoneistoja.

• Keskusta: alkaen 4000 EUR/m²
• Limassol Marina (arvostettu kaupunginosa): alkaen 6000 EUR/m²
• Germasogeia (turistialue): alkaen 3500 EUR/m²
• Suoraan rannalla olevat huoneistot: alkaen 5500 EUR/m²

Pafos – millaiset ovat kiinteistöjen hinnat?

Pafos on kasvanut nopeasti ja vuoden 2024 IV neljänneksellä se kirjasi suurimman asuntojen hintojen indeksin nousun kaikista alueista. Omakotitalojen keskihinta saavutti 693 000 EUR. Pafos tunnetaan UNESCO-kohteistaan ja rauhallisesta ilmastostaan. Suosittu paikka perheille, jotka etsivät toista kotia. Hinnat ovat alemmat kuin Limassolissa, mutta kasvun dynamiikka on erittäin korkea.

• Historiallinen keskusta: alkaen 2500 EUR/m²
• Kato Pafos (rannalla): alkaen 3500 EUR/m²
• Chloraka (asuinalue): alkaen 2000 EUR/m²
• Coral Bay (lomakohde): alkaen 3000 EUR/m²
• Jälleenmyyntimarkkinat: 2400 EUR/m²

Larnaka – kuinka paljon talot maksavat?

Larnaka on voimakkaassa kehitysvaiheessa, ja siellä on moderneja satama- ja lentoasema-investointeja. Talojen keskihinta on noussut 389 000 EUR. Kaupunki kehittyy voimakkaasti, päälentokentän läheisyys on merkittävä etu. Ihanteellinen lähtökohta uusille sijoittajille.

• Keskusta: alkaen 1800 EUR/m²
• Finikoudes (promenadi): alkaen 3000 EUR/m²
• Mackenzie (rantakaupunginosa): alkaen 2500 EUR/m²
• Jälleenmyyntimarkkinat: 2200 EUR/m²

Nikozja – kuinka paljon halvimmat kiinteistöt Etelä-Kyproksella maksavat?

Nikozja on markkina, joka on vähemmän suosittu ulkomaisten sijoittajien keskuudessa meren puuttumisen vuoksi, mutta se tarjoaa alhaisimmat hinnat ja vakaan pitkäaikaisten vuokrien markkinan.

• Keskusta: alkaen 1500 EUR/m²
• Asuinalueet: alkaen 1200 EUR/m²
• Asuntojen keskihinta: 191 000 EUR
• Jälleenmyyntimarkkinat: 2000 EUR/m²

Ayia Napa ja Protaras – kuinka paljon kiinteistöt lomakohteissa Etelä-Kyproksella maksavat?

Nämä suositut lomakohteet houkuttelevat sijoittajia, jotka etsivät korkeaa tuottoa lyhytaikaisesta vuokrauksesta. Nämä lomakohteet houkuttelevat miljoonia turisteja ja tarjoavat korkeimman tuoton lyhytaikaisesta vuokrauksesta. Sesonkiluonteisuus on haaste, mutta sesongin huippuna huoneistot tuottavat suuria tuloja.

• Ayia Napan keskusta: alkaen 2500 EUR/m²
• Rantaviivan ensimmäinen rivi: alkaen 4000 EUR/m²
• Protaras: alkaen 2800 EUR/m²
• Käytettyjen asuntojen markkinat: 2300 EUR/m²

Kiinteistön osto Etelä-Kyproksella – askel askeleelta

Prosessi kiinteistön ostosta Etelä-Kyproksella on suhteellisen yksinkertainen EU-kansalaisille. Tässä yksityiskohtainen opas:

Vaihe 1: Kiinteistön valinta ja neuvottelut

Kun sopiva kiinteistö on löytynyt, alkavat hintaneuvottelut. Kyproksen markkinoilla neuvottelut ovat normaali käytäntö – marginaali neuvoteltavissa on yleensä 5-10%.

Vaihe 2: Varaussopimus

Varaussopimuksen allekirjoitus ja talletuksen maksaminen (yleensä 1-2% kiinteistön arvosta tai 5 000-10 000 EUR) takaa, että tarjous poistetaan markkinoilta.

Vaihe 3: Oikeudellinen due diligence

Tämä on keskeinen vaihe. Kyproksella asianajaja, ei notaari, on transaktiossa pääroolissa. Asianajaja tarkistaa:

• Omistusoikeustodistus (Title Deed)
• Ei asuntolainakiinnityksiä
• Yhteensopivuus paikallisen kaavoituksen kanssa

Vaihe 4: Veronumeron ja pankkitilin hankkiminen

Ennen kauppasopimuksen allekirjoittamista on hankittava kyproslaisen veronumero ja avattava tili paikallisessa pankissa.

Vaihe 5: Kauppasopimuksen allekirjoitus (Contract of Sale)

Seuraavan erän maksun (yleensä 20-30% arvosta) jälkeen allekirjoitetaan varsinainen kauppasopimus, jonka asianajaja rekisteröi District Land Officeen 60 päivän kuluessa.

Vaihe 6: Omistuksen siirto

Kun koko kauppahinta ja kaikki verot on maksettu, omistusoikeustodistus (Title Deed) siirretään sinun nimeesi.

Koko prosessissa etsinnästä oston loppuun auttaa luotettava ja meidän suosittelema kiinteistönvälittäjä, joka on tämän markkinan asiantuntija. Yhteystiedot annamme artikkelin lopussa. Keskustelussa voit mainita Globihomen.

Verot ja maksut kiinteistön ostossa Etelä-Kyproksella 2026

Suunnitellessasi kiinteistön ostoa Etelä-Kyproksella, sinun on otettava huomioon lisäkustannukset oston hinnan lisäksi. Kyproksen verojärjestelmä on suotuisa sijoittajille, mutta vaatii huolellista ymmärrystä.

ALV uuden asunnon ostosta rakennuttajalta Etelä-Kyproksella

ALV:n yleinen verokanta on 19% ja koskee kaikkia kehittäjältä ostettavia uusia kiinteistöjä.

Alennettu 5 % ALV myönnetään henkilöille, jotka täyttävät seuraavat ehdot (heinäkuusta 2023):

• Ostajan on oltava yksityishenkilö (ei yritys)
• Kiinteistön on oltava vakituinen asuinpaikka vähintään 10 vuotta
• Maksimipinta-ala: 130 m²
• Kiinteistön enimmäisarvo: 350 000 EUR (ilman ALV:tä)

Jos kiinteistö ylittää 130 m² tai 350 000 EUR, ensimmäiset 130 m² ja enintään 350 000 EUR verotetaan 5 %, ja ylimenevä osa verotetaan 19 %:n mukaan.

Tärkeää: Alennettu ALV-kanta ei myönnetä, jos kiinteistö ylittää sekä 190 m² ja 475 000 EUR – silloin sovelletaan täyttä 19 %:n verokantaa.

Transfer Fee - varainsiirtovero käytetyille kiinteistöille Etelä-Kyproksella

Koskee kiinteistöjä jälkimarkkinoilta jotka eivät kuulu ALV:n piiriin:

• Enintään 85 000 EUR: 3 %
• 85 001 - 170 000 EUR: 5 %
• Yli 170 001 EUR: 8 %

Jos kiinteistö kuuluu ALV:n piiriin, Transfer Fee:tä ei peritä.

Leimavero (Stamp Duty) kiinteistön ostossa Etelä-Kyproksella

Leimavero on maksettava 30 päivän kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta:

• 1,50 EUR jokaista 1000 EUR:ta kohti aina 170 860 EUR asti
• 2,00 EUR jokaista 1000 EUR:ta kohti tämän summan ylittävältä osalta

Oikeudelliset kulut ja muut kiinteistökaupan maksut Etelä-Kyproksella

• Usługi prawnika: 1-2% kiinteistön arvosta
• Opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego: 300-500 EUR
• Wycena bankowa: 400-600 EUR
• Opłaty notarialne: 800-1200 EUR

Edellinen diaSeuraava dia

Kiinteistön ylläpitokustannukset Etelä-Kyproksella

Hyvä uutinen on se, että Kyproksella nie ma klasycznego podatku katastralnego od nieruchomości.

• Podatek od nieruchomości: Został zniesiony w 2017 roku! Płaci się jedynie lokalne opłaty komunalne (wywóz śmieci, oświetlenie ulic), rzędu 100-200 EUR rocznie.
• Czynsz (Common Expenses): W kompleksach z basenem i ogrodem opłaty te wynoszą zazwyczaj od 50 do 150 EUR miesięcznie, w zależności od standardu.
• Media: Prąd i woda są płatne wg zużycia. Należy pamiętać o klimatyzacji, która latem generuje wyższe rachunki.

Finansowanie zakupu – kredyt hipoteczny dla obcokrajowców

Kredyty hipoteczne na Cyprze Południowym są dostępne również dla obcokrajowców. Bank of Cyprus, jako największa instytucja finansowa na wyspie, oferuje następujące warunki:

• Finansowanie do 70% wartości nieruchomości dla nierezydentów
• Minimalny dochód miesięczny: 2 500 EUR
• Okres kredytowania: do 25-30 lat
• Oprocentowanie: 3,5-5,5% rocznie

Wymagane dokumenty obejmują zaświadczenie o dochodach, historię kredytową z kraju pochodzenia oraz potwierdzenie zatrudnienia. Proces rozpatrywania wniosku trwa zazwyczaj 4-6 tygodni.

Program Golden Visa na Cyprze Południowym – stały pobyt za inwestycję w nieruchomości

Program Golden Visa to jeden z najszybszych i najprostszych programów rezydenckich w Europie. Umożliwia uzyskanie pysyvä oleskeluoikeus Kyproksella vastineeksi kiinteistösijoituksesta.

Golden Visa 2026:n perusvaatimukset:

• Ostosta uudesta kiinteistöstä arvoltaan vähintään 300 000 EUR (+ALV)
• Vuositulojen dokumentointi Kyproksen ulkopuolelta
• Talletuksen tekeminen kyproslaisessa pankissa

Golden Visa -ohjelman edut:

• Pysyvä oleskeluoikeus – voimassa toistaiseksi, vaatii kortin uusimisen 10 vuoden välein
• Perhe ohjelman piirissä – puoliso ja alle 18-vuotiaat lapset (18–25-vuotiaat opiskelijat voivat hakea erikseen)
• Vähimmäisresidenssivaatimukset – riittää vierailla Kyproksella kerran kahdessa vuodessa
• Tie kansalaisuuteen – 8 vuoden laillisen oleskelun jälkeen voi hakea Kyproksen passia
• Nopea käsittely – hakemuksen käsittelyaika on noin 2-3 kuukautta

Ohjelma kattaa koko perheen (puolison ja alle 25-vuotiaat lapset) ja myönnetään elinikäisesti. Lisäetuna on mahdollisuus saada Non-Domicile-status, joka tarjoaa:

• 0 % osinkoveroa 17 vuoden ajan
• 0 % korkoveroa
• 0 % pääomatuloveroa (poikkeuksena Kyproksella tapahtuva kiinteistön myynti)

Tärkeää: Varat sijoitukseen on oltava peräisin ulkomailta – ostoa ei voi rahoittaa lainalla kyproslaisesta pankista.

Sijoituksen tuotto ja kiinteistöjen vuokraus Etelä-Kyproksella

Sijoitus kiinteistöihin Etelä-Kyproksella voi tuottaa houkuttelevia tuloja sekä pääoman arvonnoususta, sekä vuokrauksesta. Vuonna 2024 turistien ennätysmäärä (yli 4 miljoonaa) vahvistaa markkinapotentiaalin.

Pitkäaikaisvuokrien tuotto Etelä-Kyproksella

Pitkäaikaisvuokrauksen keskimääräinen tuotto Kyproksella on 4-6% vuodessa. Tämä on vakaa passiivinen tulo, erityisen houkutteleva kaupungeissa kuten Nikosia ja Larnaka, joissa kysyntää luovat opiskelijat, yritystyöntekijät ja perheet.

Pitkäaikaisvuokrien keskimääräiset hinnat:

• 1 huoneen asunto: 750-930 EUR/kuukausi
• 3 huoneen asunto: 1400-1750 EUR/kuukausi

Lyhytaikaisten vuokrien tuotto Etelä-Kyproksella

Matkailukohteissa kuten Ayia Napa, Protaras tai Pafos, tuotto lyhytaikaisvuokrauksesta voi saavuttaa 7-12% vuodessa.

Keskeiset tiedot Kyproksen matkailusta 2024:

• Yli 4 miljoonaa matkailijaa vuodessa (ennätys)
• Matkailutulot: yli 2,5 miljardia EUR
• Puola kolmannella sijalla (337 000 matkailijaa, kasvu 23 %)
• Iso-Britannia dominoi 34,5 % markkinaosuudella
• Israelin markkinat: 11 % osuutta

Sijoitusansat: Pohjoinen vs Eteläinen Kypros

Ammattilaisina meidän on selkeästi varoitettava Pohjois-Kyproksen kiinteistöistä. Vaikka hinnat voivat siellä vaikuttaa 30–40 % alhaisemmilta, oikeudellinen riski on valtava.

Hyväksyttyjen omistusoikeuksien puute: Monet pohjoisen maa-alueet kuuluvat laillisesti vuonna 1974 karkotetuille kyproslaisille kreikkalaisille. Kansainväliset tuomioistuimet ovat päättäneet heidän hyväkseen, mikä aiheuttaa riskin sijoittajalle menettää omaisuutta.

Ei EU-suojaa: Pohjois-Kypros ei kuulu eurooppalaisten tuomioistuinten toimivallan piiriin.

Ongelmat jälleenmyynnissä: Pohjoisen markkinoiden likviditeetti on huomattavasti alhaisempi, eikä eurooppalaiset pankit myönnä lainoja siellä tehtyihin ostoksiin.

Me Globihome suosittelemme ainoastaan turvallisia kiinteistöjä alueella Kyproksen tasavalta (Etelä-Kypros).

Etelä-Kyproksen kiinteistöt vs muut kohteet – vertailu

Miten kiinteistöt Kyproksella sijoittuvat verrattuna muihin suosittuihin sijoituskohteisiin Euroopassa?

Golden Visan minimisijoitus:

• Kypros: 300 000 EUR
• Espanja: 500 000 EUR
• Kreikka: 250 000-800 000 EUR (riippuen alueesta)

Vuotuinen kiinteistövero:

• Kypros: ei
• Espanja: 0,4-1,1% arvosta
• Kreikka: 0,1-0,5% arvosta

Lyhytaikaisten vuokrien tuotto:

• Kypros: 8-12% vuosittain
• Espanja: 4-7% vuosittain
• Kreikka: 4-8% vuosittain

Kypros erottuu kiinteistöjen omistamisen verottomuudella, kilpailukykyisellä Golden Visa -kynnysvaatimuksella sekä erittäin houkuttelevalla lyhytaikaisten vuokrien tuotolla.

Yhteenveto: kannattaako ostaa kiinteistö Etelä-Kyprokselta vuonna 2026?

Kiinteistöt Etelä-Kyproksella vuonna 2026 on yhdistelmä vakaata sijoitusta ja korkeaa elämänlaatua. EU-jäsenyys, suotuisa verojärjestelmä, Golden Visa -ohjelma sekä kasvava matkailumarkkina tekevät saaresta yhä houkuttelevamman sijoittajille ympäri Eurooppaa.

Keskeiset asiat muistettavaksi:

• Asuntojen hinnat nousevat 5-10% vuodessa
• Vuokratuotto: 5-12% riippuen strategiasta
• Golden Visa -sisäänpääsyn kynnys: 300 000 EUR
• Alennettu ALV 5% ensimmäiseen asuntoon
• Ei kiinteistöjen omistamisesta perittävää veroa

Suunnitteletko asunnon tai talon ostoa Kyprokselta? Globihomessa teemme yhteistyötä paikallisten asiantuntijoiden kanssa, jotka auttavat sinua löytämään täydellisen kiinteistön tarpeisiisi ja sijoitustavoitteisiisi. Ota yhteyttä suosittelemaamme kiinteistönvälittäjään saadaksesi ajankohtaiset tarjoukset Pafoksesta, Limassolista tai Larnakasta.