Euroopan kiinteistömarkkinat 2025 - Valitse parhaat kohteet

Nykyinen asuntomarkkinatilanne Euroopassa

Missä ostaa kiinteistö Euroopassa vuonna 2025? Laskevatko asuntojen hinnat? Eurooppalaiset asuntomarkkinat ovat käymässä läpi dynaamisia muutoksia ja muodonmuutoksia. Globihome tutkii parhaita maita kiinteistösijoittamiseen. Mordor Intelligencen raportin mukaan tämän sektorin arvoksi arvioidaan olevan vaikuttavat 2,04 biljoonaa Yhdysvaltain dollaria vuonna 2025, ja sen ennustetaan kasvavan 2,54 biljoonaan Yhdysvaltain dollariin vuoteen 2030 mennessä, keskimääräisellä vuosikasvuvauhdilla (CAGR) 4,5 %.

Kiinteistömarkkinat Euroopan eri maissa poikkeavat merkittävästi toisistaan. Joissakin maissa voi yhä löytää halpoja kiinteistöjä Euroopassa. Sijoittajille, kehittäjille ja mahdollisille ostajille on keskeistä ymmärtää nykyisiä trendejä ja tulevia kehityssuuntia. Tässä artikkelissa esittelemme Globihomen omia analyysejä ja tietoja kansainvälisistä Deloitte, Eurostat, Bankier ja Mordor Intelligence -raporteista.

Missä Euroopassa kiinteistöjen hinnat nousevat ja missä ne laskevat?

Eurooppalaiset asuntomarkkinat vuosina 2023-2024 olivat merkittävästi erilaiset hintojen nousunopeuden suhteen. Deloitte Property Index -raportin 13. painoksen katsauksen mukaan jotkut maat kokivat merkittäviä nousuja, kun taas toiset kokivat laskuja.

Deloitte raportti osoittaa, että vuonna 2023 kiinteistöjen hinnat nousivat 15:ssa 24:stä tutkitusta maasta, mikä osoittaa yleistä noususuuntausta Euroopan asuntomarkkinoilla, huolimatta taloudellisista haasteista.

Kiinteistöjen hintojen nousu Euroopassa:

• Unkari: nousu 13,3 %
• Puola: nousu 12,1 %
• Portugali: nousu 11,5 %
• Tšekki: nousu 9,3 %

Missä kiinteistöjen hinnat laskevat?

• Italia: lasku 10,7 %
• Israel: lasku 4,6 %
• Tanska: lasku 3,8 %
• Norja: lasku 3,5 %

Paikallisilla valuutoilla tarkasteltuna, mikä antaa todellisemman kuvan muutoksista, merkittävin uusien asuntojen hintojen nousu havaittiin Unkarissa (+10,56 %), Norjassa (+9,05 %) ja Puolassa (+7,94 %). Suurimmat laskut paikallisessa valuutassa tapahtuneissa kauppahinnoissa koettiin Tanskassa (-3,61 %) ja Yhdistyneessä kuningaskunnassa (-3,29 %).

Eurostatin uusimmat tiedot vuoden 2024 kolmannella neljänneksellä vahvistavat hintojen nousun jatkumisen monissa EU-maissa. Puolassa kiinteistöjen hinnat nousivat keskimäärin 14,4 % vuodessa, mikä on EU-27 -korkein kasvu. Korkeampaa nousua raportoitiin vain Bulgariassa (16,5 %). Samana ajanjaksona keskimääräinen hintojen nousu EU-27:ssa oli 6,5 %, ja euroalueella 4,1 %.

Keskimääräiset kiinteistöhinnat Euroopan maissa

Vuoden 2024 uusien talojen keskimääräisten kauppahintojen analyysi osoittaa merkittäviä eroja Euroopan maiden välillä. Seuraavassa on hinnat EUR/m².

Korkeimmat kiinteistöhinnat Euroopassa:

• Israel: 5439 EUR/m²
• Itävalta: 4920 EUR/m²
• Saksa: 4700 EUR/m²
• Ranska: 4538 EUR/m²
• Alankomaat: 4266 EUR/m²

Keskihintaiset kiinteistöt Euroopassa:

• Espanja: 2745 EUR/m²
• Unkari: 2605 EUR/m²
• Slovenia: 2610 EUR/m²
• Puola: 2219 EUR/m²
• Kroatia: 2246 EUR/m²
• Italia: 2118 EUR/m²

Alhaisimmat kiinteistöhinnat Euroopassa:

• Bosnia ja Hertsegovina: 1315 EUR/m²
• Kreikka: 1463 EUR/m²
• Romania: 1504 EUR/m²

Euroopan kallein kaupunki uuden asunnon neliömetriltä on Pariisi, jossa keskihinta on jopa 14 900 EUR/m². Toiseksi on Tel Aviv (13 886 EUR/m²), ja sen jälkeen München (10 900 EUR/m²).

Asuntojen saatavuus Euroopan maissa

Joissakin maissa tapahtuneesta hintojen noususta huolimatta, asukkaiden ostovoima vaihtelee huomattavasti eri Euroopan maissa. Asuntojen saatavuusindikaattori, joka ilmaistaan keskimääräisen bruttovuosipalkan määränä tarvittavana 70 m²:n asunnon ostamiseksi, osoittaa suurta vaihtelua Deloitte-raportin mukaan.

• Tšekki: 13,3 keskimääräistä vuosipalkkaa (vaikein saatavuus)
• Slovakia: 12,7 keskimääräistä vuosipalkkaa
• Israel: 10,2 keskimääräistä vuosipalkkaa
• Irlanti: 10,2 keskimääräistä vuosipalkkaa
• Unkari: 10,2 keskimääräistä vuosipalkkaa
• Serbia: 9,8 keskimääräistä vuosipalkkaa
• Ranska: 9,8 keskimääräistä vuosipalkkaa
• Kroatia: 8,3 keskimääräistä vuosipalkkaa
• Puola: 7,9 keskimääräistä vuosipalkkaa
• Bosnia ja Hertsegovina: 7,7 keskimääräistä vuosipalkkaa
• Alankomaat: 7,2 keskimääräistä vuosipalkkaa
• Yhdistynyt kuningaskunta: 7,2 keskimääräistä vuosipalkkaa
• Slovenia: 6,9 keskimääräistä vuosipalkkaa
• Kreikka: 6,8 keskimääräistä vuosipalkkaa
• Romania: 6,8 keskimääräistä vuosipalkkaa
• Italia: 5,3 keskimääräistä vuosipalkkaa
• Norja: 4,8 keskimääräistä vuosipalkkaa (paras saatavuus)
• Tanska: 4,7 keskimääräistä vuosipalkkaa

Tšekissä keskimääräisen kansalaisen tarvitsee jopa 13,3 keskimääräistä bruttovuosipalkkaa ostaakseen tavanomaisen uuden 70 m²:n asunnon - tämä on huonoin tulos koko Euroopassa.

Missä Euroopassa rakennetaan eniten asuntoja?

Deloitten raportin uusimpien tietojen mukaan Ranska, Saksa ja Puola ovat johtavia maita uusien asuntojen määrässä. Kun tarkastellaan 1000 asukasta kohti käyttöön otettujen asuntojen määrää, Euroopan johtajana on Irlanti, heti Israelin ja Puolan edellä. Nämä kolme maata dominoivat selvästi Euroopassa uuden asuntorakentamisen intensiteetin osalta.

Kuinka monta kiinteistöä syntyy Euroopassa:

• Irlanti: 6,19 asuntoa per 1000 asukasta
• Israel: 5,88 asuntoa per 1000 asukasta
• Puola: 5,86 asuntoa per 1000 asukasta

Kun tarkastellaan absoluuttista uusien asuntojen määrää vuonna 2023, johtivat:

• Ranska: yli 373 tuhatta asuntoa
• Saksa: 245 tuhatta asuntoa
• Puola: yli 220 tuhatta asuntoa

Missä Euroopassa on halpoja kiinteistöjä?

Puolan taloudellisen instituutin vuoden 2024 neljännen neljänneksen raportti esittelee asuntojen hintojen vaihtelua Itä- ja Keski-Euroopan suurissa kaupungeissa:

• Praha (Tšekki): 5,6 tuhatta EUR/m² - kallein kaupunki
• Brno (Tšekki): 4,6 tuhatta EUR/m²
• Varsova (Puola): 4,3 tuhatta EUR/m²

Vuoden 2024 neljännellä neljänneksellä Itä- ja Keski-Euroopan kiinteistömarkkinat kokivat merkittäviä asuntojen hintojen nousuja, ja Puola ja Tšekki korostuivat muiden maiden joukossa. Gdańskissa asuntojen hinnat nousivat keskimäärin 14% vuoden takaisesta, samoin kuin tšekkiläisissä kaupungeissa Pilsen ja Brno, joissa kirjattiin 13-prosenttinen kasvu. Kaksinumeroisia nousuja havaittiin myös Varsovassa, Bratislavassa, Prahassa ja Liberecissä. Samana aikana Virossa kirjattiin hitain hintojen nousu, joka vaihteli 1%:n paikkeilla sekä Tallinnassa että Tartossa. Korkeimmat kiinteistöhinnat havaittiin Tšekissä, jossa Prahassa keskimääräinen neliöhinta ylitti 5,6 tuhatta EUR, ollen korkeampi kuin Varsovassa (4,3 tuhatta EUR) ja Brnossa (4,6 tuhatta EUR). Bratislavassa hinnat ylittivät 4 tuhatta EUR per neliömetri, kun taas muissa Itä- ja Keski-Euroopan suurkaupungeissa hinnat vaihtelivat 2,2-4 tuhannen EUR:n välillä neliömetriltä.

Asuntojen hinnat Espanjassa

Espanja on tällä hetkellä yksi Euroopan houkuttelevimmista kiinteistömarkkinoista, mitä tukevat uusimmat tiedot ulkomaalaisten sijoituksista tässä maassa.

Registradores de Españan, ulkomaalaisten osuus Espanjassa tehdyistä kiinteistökaupoista oli 14,48 %. Useimmiten ostajia olivat: britit (8,57 %), saksalaiset (6,67 %), hollantilaiset (5,91 %), marokkolaiset (5,30 %), ranskalaiset (5,28 %), romanialaiset (5,17 %) sekä italialaiset (4,76 %).

Suurin osa ulkomaalaisten tekemistä kiinteistökaupoista kirjattiin Baleaareilla (32,8 %), Valenciassa (29,6 %), Kanariansaarilla (24,5 %), Murciassa (22,8 %), Kataloniassa (16,5 %) ja Andalusiassa (14 %).

Espanjan suosituimmat alueet kiinteistösijoituksiin:

• Katalonia
• Valencia
• Marbella
• Costa Blanca
• Andalusia (mukaan lukien suosittu Costa del Sol)
• Teneriffa

Vuoden 2024 neljänneltä neljännekseltä saatujen tietojen mukaan keskimääräinen neliöhinta oli 2745 euroa, mikä on 2,4 % nousu edelliseen neljännekseen verrattuna. On merkittävää, että hinnat ylittivät vuoden 2007 tasot, saavuttaen uuden historiallisen ennätyksen, ollen 12,5 % korkeammat kuin edellisen kiinteistöbuumin huippukaudella. Tämä kasvu johtui sekä käytettyjen asuntojen markkinoista, jossa hinnat nousivat 1,6 %, että uusien asuntojen markkinoista, joissa hinnat nousivat 3,7 %. Tämä trendi heijastaa kasvavaa kysyntää kiinteistöihin.

Markkina-asiantuntijat huomauttavat, että Venäjän hyökättyä Ukrainaan espanjalaiset kehittäjät ovat havainneet kasvavaa kiinnostusta asunnoista Puolan, Ukrainan ja Baltian maiden kansalaisten keskuudessa. Monet Keski-Euroopan ostajat mainitsevat "turvallisuusmotivaatiot" tärkeänä tekijänä hankkiessaan kiinteistön Espanjasta.

Asuntokaupat Euroopassa

Vuosi 2023 toi mukanaan asuntojen kauppamäärän laskua useimmissa EU-maissa. Eurostatin raportin mukaan kauppojen määrä laski 13:ssä 16:sta EU-maasta, joille oli saatavilla tietoja. Suurimmat laskut rekisteröitiin:

• Luxemburgissa: -43,3%
• Itävallassa: -26,4%
• Unkarissa: -24,5%
• Suomessa: -24,5%

Vain kolme maata kirjasi kasvua kauppamäärissä:

• Kypros: +31%
• Puola: +3,9%
• Irlanti: +0,6%

Globaalit asuntokaupat ovat myös vähentyneet viime vuosina. Vuoden 2024 toisella neljänneksellä ilmestyi ensimmäisiä merkkejä vakautumisesta, mutta vuoden 2023 toiseen neljännekseen verrattuna volyymi on pysynyt 33 % matalammalla tasolla, ollen yhteensä 175 miljardia euroa viimeisten 12 kuukauden aikana.

​Raportin "European Residential Markets 2024/2025" mukaan, jonka on julkaissut PATRIZIA, Euroopan osuus vakaantuu noin 22 %:iin globaalista kauppavolyymista, mikä on lasku verrattuna yli 30 %:iin vuosina 2020-2021, mutta merkittävä parannus verrattuna matalimpaan kohtaan vuonna 2023.

Kiinteistöjen hinnat Euroopassa 2025

Analyytikoiden mukaan vuodelle 2025 voidaan odottaa asteittaista kasvua kauppojen määrässä Euroopan kiinteistömarkkinoilla. Korkojen lisäalennukset pitäisi lievittää alan painetta ja palauttaa maltillinen kasvu.

Kansainvälinen konsulttiyhtiö CBRE ennustaa, että kiinteistösijoitusten aktiivisuus kasvaa 15 % Isossa-Britanniassa ja muilla suurilla Euroopan markkinoilla. Yhtiö kuvailee vuotta 2025 "käännekohdaksi" kiinteistöalalle.

Premium-kiinteistöt Euroopassa

Knight Frank -yhtiö huomauttaa vuonna 2025, että Tukholma, Marbella ja Madrid ovat hintojen kasvun johtajia. Näillä alueilla premium-kiinteistöjen hinnannousu on arvioitu yli 5 %.

Deloitte Property Index 2024 -raportti tarjoaa myös ennusteita Euroopan asuntojen markkinoiden muutoksista. Asiantuntijat ennustavat, että suurimmat muutokset kohdistuvat:

• ESG-kriteerien huomiointi (31 % vastaajista)
• Vuokramarkkinoiden lainsäädäntö (25 %)
• Kaavoitusmääräykset (25 %)
• Asuntoluottosääntely (19 %)

Saksan markkinoilla ennustetaan kauppojen arvon nousevan 40-42 miljardin euron tasolle vuonna 2025, mikä tarkoittaisi kasvua verrattuna 35 miljardiin euroon vuonna 2024.

Kiinteistönvälittäjät Euroopassa

Euroopan kiinteistönvälitysmarkkinat vuonna 2023 olivat seuraavat Report Linkerin mukaan:

Kiinteistönvälitysliikkeiden määrä Euroopassa:

• Ranska: 64 780
• Espanja: 47 220
• Italia: 35 390
• Saksa: 32 310

Suurinta kasvua asunnonvälitystoimistojen määrässä vuodesta toiseen kirjattiin Portugalissa (5,69%).

Yhteenveto

Huolimatta laskusta joissakin maissa, vuoden 2025 ennusteet osoittavat markkinoiden asteittaista elpymistä, mikäli odotetut korkojen laskut tapahtuvat.

Sijoittajille ja potentiaalisille ostajille keskeisellä sijalla ovat keskuspankkien tulevat päätökset korkotasoista sekä yleinen taloustilanne kussakin maassa. Jos haluat tietää enemmän tietystä maasta, tutustu suositeltuihin artikkeleihimme alla.