Durresin kiinteistöt Albania – hinnat ja sijoitusopas

Durres on Albanian toiseksi suurin kaupunki ja yksi nopeasti kehittyvistä kiinteistömarkkinoista koko Kaakkois-Euroopassa. Kiinteistön osto Durrësissä vetää puoleensa yhä enemmän ulkomaisia sijoittajia – erityisesti Italiasta, Saksasta, Puolasta ja Pohjoismaista – jotka näkevät valtavan arvonnousupotentiaalin ja houkuttelevat vuokratuotot.

Durrës nousee kiistattomaksi investointijohtajaksi Adrianmeren rannikolla. Vuonna 2025, monumentaalisten infrastruktuurihankkeiden ja kasvavan ulkomaisen pääomainteressin ansiosta, kiinteistön osto Durrësissä ei ole enää pelkästään vaihtoehto kalliille Kroatialle tai Kreikalle – siitä on tullut ensisijainen kohde sijoittajille, jotka hakevat korkeaa tuottoa (ROI) ja prestiisiä.

Globihomessa teemme yhteistyötä paikallisten asiantuntijoiden kanssa ja analysoimme kiinteistömarkkinoita maailmanlaajuisesti. Alla esittelemme kaikki tärkeimmät tiedot, jotka sinun on tiedettävä, jos suunnittelet asunnon ostoa Durrësissä vuonna 2026. Artikkelin lopussa löydät yhteystiedot suosittelemaamme paikalliseen asiantuntijaan, joka voi laatia sinulle ajantasaiset kiinteistötarjoukset Durrësissä.

Miksi ostaa kiinteistö Durrësissä?

Kannattaako sijoittaa kiinteistöihin Durrësissä? Analyysimme osoittaa yksiselitteisesti myönteiset näkymät. Sijoitukset kiinteistöihin Albaniassa tarjoavat poikkeuksellisen yhdistelmän alhaista aloituskustannusta, dynaamista arvonnousua ja korkeaa vuokratuottoa.

Durrës – keskeiset edut kiinteistösijoitukselle:

• Kiinteistöjen hintojen nousu 56-73% viimeisen 5 vuoden aikana (vuosina 2020–2025)
• Vuosittainen arvonnousu tasolla 10-15% – yksi Euroopan korkeimmista
• Ei rajoituksia ulkomaalaisille asuin- ja omakotikiinteistöjen ostossa
• Matalat transaktiokustannukset: 3-4% kiinteistön arvosta
• Ei varainsiirtoveroa Albanian kiinteistönostossa
• Strateginen sijainti – 30 km Tiranaasta ja suorat lauttayhteydet Italiaan
• Näkymä Albanian EU-jäsenyyteen Euroopan unioni – potentiaalinen kiinteistöarvon kasvu

Albania on EU:n ehdokasmaiden listalla, mikä analyytikoiden mukaan voi nostaa kiinteistöjen hintoja jopa 40–60 % seuraavien vuosien aikana. Kiinteistöt Durrësissä ovat siis paitsi passiivisen vuokratulon lähde myös lupaava pitkäaikainen sijoitus.

Durrës numeroina: matkailu ja kysyntä vuonna 2026

Albania ei ole enää ”piilotettu kohde”. Tilastojen mukaan INSTAT, vuonna 2025 Albaniaan saapui 12 466 038 ulkomaista matkailijaa, mikä merkitsee kasvua verrattuna vuoteen 2024. Kiinteistömarkkinoille tämä on keskeistä, sillä Durrës on yksi ”sea & city break” -liikenteen suurimmista hyötyjistä.

Samanaikaisesti rahoituksen saatavuus taloudessa kasvaa – Albanian keskuspankki totesi, että yksityiselle sektorille myönnetyt luotot kasvoivat vuonna 2025 keskimäärin noin 16 % vuodessa, ja pankit löysäsivät luottoehtoja. Tämä ei tarkoita, että suurin osa kaupoista Durrësissä tehtäisiin lainalla (vieläkin paljon ostoja tehdään käteisellä), mutta: kotimainen kysyntäkin toimii, eikä pelkästään ulkomaiset ostajat.

Kiinteistöjen hinnat Durrësissä 2026 – Globihomen ajantasainen analyysi

Asuntojen hinnat Durrësissä vuonna 2025 vaihtelevat merkittävästi sijainnin, etäisyyden merenrannasta ja viimeistelytason mukaan. Vuonna 2020 hyvillä paikoilla sijaitsevat asunnot maksoivat 1150–1300 EUR/m². Nykyään vuonna 2025 vastaavat kohteet tavoittavat hintoja 1800–2000 EUR/m², mikä tarkoittaa 56–73 %:n kasvua.

Ajantasaiset kiinteistöhinnat Durrësissä sijainnin mukaan:

Asunnot ensimmäisellä rantaviivalla (beachfront):

• Durres Plazh: 1500 – 1800 EUR/m²
• Golem: 1200 – 1600 EUR/m²
• Qerret: 1400 – 1800 EUR/m²
• Gjiri i Lalzit: 1300 – 1700 EUR/m²

Asunnot kaupungin keskustassa:

• Durrësin keskusta: 900 – 1300 EUR/m²
• Asuinalueet: 800 – 1100 EUR/m²

Premium-kiinteistöt merinäköalalla:

• Uudet kerrostalot: 1800 – 2500 EUR/m²
• Hankkeet, joissa on pääsy satamaan: alkaen 3000 EUR/m²

Esimerkkihintoja asunnoista Durrësissä 2025:

• Yksiö (studio) 30-40 m²: 42 000 – 55 000 EUR
• Asunto 1+1 (50-70 m²): 60 000 – 95 000 EUR
• Asunto 2+1 (80-100 m²): 90 000 – 150 000 EUR
• Asunto 3+1 (110-130 m²): 130 000 – 200 000 EUR
• Talo puutarhalla (150-250 m²): 180 000 – 350 000 EUR

Kiinteistöjen hinnat Durrësissä nousivat 15–20 % vuonna 2024 rannikkokohteissa, ja nousutrendi jatkui myös vuonna 2025. Ennusteiden mukaan vuosina 2025–2027 voidaan odottaa lisäkasvua, kun tarkastellaan Albanian kehitystä — ehdokasmaana liittyä Euroopan unioniin.

Missä ostaa asunto Durrësissä? Parhaat kaupunginosat sijoitukseen

Oikean sijainnin valinta on avain menestykseen real estate Albania. Tässä on Globihomen asiantuntijoiden subjektiivinen ranking:

1. Durrës Yacht & Marina – Luksuksen ilmentymä

Täällä rakentuvat halutuimmat modernit merinäkymäiset huoneistot. Sijoittaessasi tänne et osta pelkästään neliöitä, vaan osuuden alueen arvostetuimmasta hankkeesta Balkanilla. Se on ihanteellinen valinta sijoittajille, jotka tähtäävät lyhytaikaiseen vuokraukseen varakkaille turisteille ja digitaalisille nomadeille.

2. Dzielnica Currila – Prestigio ja rauha

Currila on paikallisten eliitin ja expatien suosikkipaikka. Kukkulalla sijaitseva alue tarjoaa upeita auringonlaskuja ja suoran pääsyn parhaisiin kalaravintoloihin. Nieruchomości w Currila erottuvat korkealla likviditeetillään – ne on helppo vuokrata ja vielä helpompi myydä eteenpäin voitolla.

3. Golem – Alueen turistinen sydän

Vaikka muodollisesti erillinen yksikkö, Golem toimii Durrësin esikaupunkina. Se on hotellien ja lomakeskusten keskittymä. Jos tavoitteesi on passiivinen tulo kiinteistöistä, Golem tarjoaa kauden (kesä–syksy) korkeimman käyttöasteen. Täältä löydät edullisia merenrantatasoisia asuntoja, jotka ovat täydellisiä aloitukseen Albanian markkinoilla.

Durres Yachts & Marina – lippulaivahanke, arvoltaan 2 miljardia euroa

Durres Yachts & Marina on läpimurtosijoitus, joka muuttaa kaupungin ilmettä täysin. Tämä noin 2 miljardin euron megahanke toteutetaan Eagle Hills Real Estate Developmentin toimesta voimassa olevan sopimuksen perusteella, jonka hallitus Albanian kanssa allekirjoitti 30. tammikuuta 2023..

Durres Yachts & Marina -projektin keskeiset parametrit:

• Kokona-ala: 450 hehtaaria
• Suunniteltu asuntomäärä: noin 13 000 yksikköä
• Hotellihuoneet: yli 850
• Paikat jahdeille: 280 venepaikkaa
• Suunniteltu työllisyys: 12 000 uutta työpaikkaa
• Viheralueet: 8 hehtaaria
• Rantaviiva: jopa 700 metriä

Vuoteen 2024 loppuun mennessä kehittäjä oli kerännyt noin 42 miljoonaa euroa myymällä rakennusvaiheen asuntoja. Projektin hinnat nousivat alun 1500–1600 EUR/m² tasosta yli 3000 EUR/m².

Voiko ulkomaalainen ostaa asunnon Durrësissä?

Suurimmalle osalle ostajista vastaus on: kyllä – asunnon osto on mahdollista. Rajoitukset koskevat pääasiassa maatalousmaita, joita ulkomaalaiset periaatteessa eivät voi ostaa ilman sopivaa rakennetta (esim. osto yhtiön kautta). Käytännössä, jos ostat asuinhuoneiston (huoneiston) Durrësissä, prosessi on yksinkertainen ja avoin kaikille.

Kiinteistön ostoprosessi Albaniassa askel askeleelta

Kuinka ostaa kiinteistöä Durresissa ulkomaalaisena? Prosessi on suhteellisen yksinkertainen ja kestää ammattilaisavulla yleensä 4–8 viikkoa.

VAIHE 1: Budjetin ja sijoitustavoitteen määrittely

Ennen etsinnän aloittamista määrittele kokonaisbudjettisi ottaen huomioon: kiinteistön hinta + noin 3–4% lisäkustannuksiin (verot, notaarin palkkio, asianajaja, rekisteröinti).

VAIHE 2: Kiinteistön valinta

Käytä lisensoidun kiinteistönvälitysyrityksen tai omistautuneiden portaaleiden palveluja. Suosittelemme vierailua paikan päällä kestoltaan 3–5 päivää tai virtuaalista kierrosta verkossa. Artikkelin lopusta löydät yhteystiedot suosittelemallemme ja tarkistamallemme kiinteistönvälittäjälle Durresissa.

VAIHE 3: Oikeudellinen tarkastus (Due Diligence)

Paikallisen asianajajan on tarkistettava: omistusoikeus ja kiinteistörekisterimerkintä, rasitukset ja pantit, omistushistoria, rakennusluvat (uusia hankkeita varten), laillistamisstatus (vanhemmille rakennuksille). Tarkka oikeudellinen tarkastus on ehdottoman tärkeä.

VAIHE 4: Ennakkosopimus ja käsiraha

Myönteisen tarkistuksen jälkeen allekirjoitat ennakkosopimuksen ja maksat käsirahan – yleensä 1000 – 5000 EUR.

VAIHE 5: Lopullinen sopimus notaarin luona

Lopullinen kauppa tehdään notaarin läsnä ollessa. Voit toimia henkilökohtaisesti tai valtuutetun edustajan kautta notaarisesti vahvistetulla valtakirjalla.

VAIHE 6: Rekisteröinti kiinteistörekisteriin

Kiinteistö merkitään sinun nimiisi Valtion kiinteistörekisteriviranomaiseen. Merkintä on välttämätön omistusoikeuden täydelliseen siirtymiseen.

Asunnon oston verot ja kustannukset Durresissa

Kiinteistön ostokustannukset Albaniassa kuuluvat Euroopan alhaisimpiin. Kokonaissopimuskustannukset ovat 3–4 % kiinteistön arvosta.

Yksityiskohtaiset sopimuskustannukset:

Keskeiset ostoihin liittyvät kustannukset asunnon ostossa Durresissa ovat:

• Notaario: 150–450 EUR
• Kääntäjä: 60–150 EUR
• Omistajuuden ja palvelujen siirto: 100–200 EUR
• Tarvittavat todistukset: 100 EUR
• Kiinteistön oston vero: 0 %

Yksi sijoittamisen suurista eduista Albaniassa on kiinteistön oston veron puuttuminen, mikä alentaa merkittävästi kokonaiskustannuksia verrattuna muihin Euroopan maihin. Kiinteistön ostamiseen Durresissa riittää henkilökortti tai passi, ja oston yhteydessä aiheutuvat kustannukset ovat enintään 1 500 EUR.

Vuokratuotto ja sijoitetun pääoman tuotto (ROI) Durresissa

Vuokratuotto Durresissa on keskimäärin 5–6 % vuodessa, ja rannikkokohteiden lyhytaikaisessa vuokrauksessa jopa 9–12 %.

Lyhytaikaisten vuokrausten huippusesongin hinnat:

• Yksiö: 40–70 EUR/yö
• Asunto 1+1: 60–100 EUR/yö
• Asunto 2+1: 80–140 EUR/yö
• Premium-asunto merinäköalalla: 120–200 EUR/yö

Pitkäaikaisten vuokrausten hinnat:

• Yksiö: 250–400 EUR/kk
• Asunto 1+1: 350–550 EUR/kk
• Asunto 2+1: 450–700 EUR/kk

Kiinteistön ylläpitokustannukset Albaniassa

Asunnon ylläpitokustannukset Albaniassa ovat huomattavasti alhaisemmat kuin Länsi-Euroopassa, mikä nostaa sijoituksen reaalituottoa.

Vuosittainen kiinteistövero:

Vuosittainen kiinteistövero Albaniassa on vain 0,05% arvosta, mikä tarkoittaa, että 200 000 euron arvoinen huvila maksaa veroa vain noin 100 euroa vuodessa.

Kuukausittaiset ylläpitokulut (70 m² asunto):

• Sähkö: 30-50 EUR
• Vesi: 10-15 EUR
• Internet: 15-25 EUR
• Hallintovuokra: 20-40 EUR
• YHTEENSÄ: 75-130 EUR/kk

Asunnon vuotuiset ylläpitokustannukset Albaniassa ovat noin 1400-2500 EUR – huomattavasti vähemmän kuin Espanjassa (4000-7000 EUR).

Yhteenveto: sijoitusnäkymät Durresissa 2026

Durresin kiinteistömarkkinat ovat dynaamisen kasvuvaiheen keskellä, jota ajaa läpimurtotason infrastruktuurihankkeet, kasvava ulkomainen kysyntä ja eurooppaan integroitumisen näkymät. Kiinteistöjen hinnat ovat kaksinkertaistuneet vuodesta 2019, mutta ovat silti huomattavasti alhaisempia kuin naapurimaassa Kroatiassa tai Kreikassa.

Keskeiset sijoituksia tukevat tekijät:

• Projekti Durres Yachts & Marina arvoltaan 2 miljardia euroa
• Vakaa matkailun kasvu – yli 4,7 miljoonaa matkailijaa vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla
• Matalat sisäänpääsy- ja ylläpitokustannukset
• Korkeat vuokratuotot (5–12% vuodessa)
• EU-jäsenyyden näkymä

Sijoittajille, jotka etsivät yhdistelmää edullisia hintoja, korkeaa kannattavuutta ja arvonnousupotentiaalia, Durres on yksi lupaavimmista sijainneista koko Välimeren altaalla. Jos haluat saada ajantasaisia kiinteistötarjouksia, jotka vastaavat odotuksiasi, ota yhteyttä suosittelemaamme asiantuntijaan, joka neuvoo sinua jokaisessa Durresin kiinteistökaupan vaiheessa.