Einkommen von Immobilienmaklern: Analyse & Strategien

Ist die Arbeit in der Immobilienbranche ein sicherer Weg zur finanziellen Freiheit? Im Zeitalter von Serien wie „Selling Sunset“ oder „Million Dollar Listing“ hat der Beruf des Immobilienmaklers den Status eines Symbols für Luxus und riesige Provisionen erlangt. Die Realität ist jedoch deutlich komplexer. Als Fachleute auf dem internationalen Markt analysieren wir bei Globihome ausschließlich harte Daten.

In diesem Artikel, gewidmet Immobilienmaklern in Europa und den USA, zerlegen wir die Einkommensstruktur in ihre Einzelteile, analysieren die neuesten Berichte von National Association of Realtors (NAR), Glassdoor, Eurostat sowie lokale Verbände (u. a. PFRN, IVD) und beantworten die zentrale Frage: wie viel verdient ein Immobilienmakler wirklich? Wenn du über eine Karriere in dieser Branche nachdenkst oder dein Einkommen optimieren möchtest, ist dieser Artikel für dich.

Wie verdient ein Immobilienmakler? Vergütungsmodelle

Bevor wir zu konkreten Zahlen kommen, müssen wir verstehen, dass Einkommen in der Immobilienbranche selten auf einem festen Gehalt basieren. Im Gegensatz zu üblichen Festanstellungen ist das Einkommen eines Maklers eng an seine Leistung gekoppelt.

Provisionsmodell (Commission-Based Model)

Grundlage der Vergütung ist die Provision aus dem Verkauf einer Immobilie oder deren Vermietung. Marktstandards unterscheiden sich je nach Kontinent erheblich:

• USA: Die Provision beträgt in der Regel 5% bis 6% des Transaktionswertes, geteilt zwischen Käufer- und Verkäuferseite (wobei Gerichtsurteile aus dem Jahr 2024 hier bedeutende Änderungen im Hinblick auf die Entkopplung der Provisionen bringen).
• Europa: Die Provisionen sind vielfältiger und reichen von 1,5% im Vereinigten Königreich bis hin zu 5–7% in Polen oder Deutschland (häufig zwischen Kunde und Agentur geteilt oder nur von einer Seite getragen).

Modelle der Gewinnaufteilung (Splits)

Dass die Agentur 3% Provision erhebt, bedeutet nicht, dass der gesamte Betrag in die Tasche des Maklers fließt. Entscheidend ist hier Provisionsteilung mit dem Immobilienbüro. Die beliebtesten Modelle sind:

1. Traditioneller Split (50/50 oder 60/40): Der Agent erhält 50–60% der erzielten Provision, während das Büro Marketing, Büroinfrastruktur, Leads und rechtliche Unterstützung bereitstellt.
2. High-Split-Modell (80/20, 90/10): Erfahrene Makler erhalten den Löwenanteil der Provision, zahlen aber oft hohe monatliche Gebühren "für den Schreibtisch" (desk fees) und übernehmen selbst die Marketingkosten.
3. Modell 100% Provision: Beliebt in den USA (z. B. Realty ONE Group), wo der Agent 100% der Provision behält und lediglich eine feste Transaktionsgebühr und ein monatliches Abonnement zahlt.
4. Cyling/Capping: Ein von Keller Williams populär gemachtes Modell. Nach Erreichen einer bestimmten Umsatzgrenze für das Büro (Cap) behält der Agent für den restlichen Abrechnungsjahr 100% der weiteren Provisionen.

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Wie viel verdient ein Immobilienmakler in den USA? Marktbericht aus Amerika

Der Markt in den Vereinigten Staaten ist in Bezug auf Daten am transparentesten. Laut den neuesten Berichten der National Association of Realtors (NAR) und den Daten des Bureau of Labor Statistics, sieht die Lage wie folgt aus.

Durchschnitts- und Medianverdienste:

• Median des Jahresverdienstes: Laut dem neuesten Bericht NAR Member Profile 2025, beträgt der Median des Jahresverdienstes eines amerikanischen Immobilienmaklers 58 100 USD – ein Anstieg um 4% im Vergleich zum Vorjahr.
• Erfahrung zählt: Makler mit weniger als 2 Jahren Erfahrung verdienen oft weniger als 10 000 USD netto (viele geben im ersten Jahr auf). Dagegen berichten Vermittler mit über 16 Jahren Berufserfahrung von einem Medianverdienst von über 85.000 – 100.000 USD.

Änderungen nach dem NAR-Vergleich 2024

Im August 2024 traten die Änderungen in Kraft, die sich aus dem NAR-Vergleichergaben und die die Berechnung der Provisionen veränderten. LautRedfin betrug die durchschnittliche Provision für den Käuferagenten im Q2 2025 2,43%

Marktelite (Top Producers)

Die besten Immobilienmakler in den USA (oberste 10 %) verdienen deutlich mehr als 150.000 USD pro Jahr, und „Super-Agents“ in Luxusstandorten (New York, Los Angeles, Miami) erzielen Einkommen in Millionenhöhe. Es ist jedoch zu beachten, dass die Geschäftskosten in den USA (Marketing, Versicherung, Lizenzen, MLS) zu den höchsten der Welt gehören.

Die ertragsreichsten Bundesstaaten für Makler

Wenn Sie eine Karriere über dem Ozean planen, ist der Standort entscheidend. Die höchsten durchschnittlichen Einkünfte werden verzeichnet in:

1. New York: Hohe Immobilienpreise treiben die Provisionen in die Höhe.
2. Kalifornien: Der Markt im Bay Area und in Los Angeles ist ein Mekka für Luxusmakler.
3. Florida: Dynamischer Bevölkerungszuwachs und ausländische Investoren.

Simulation: Transaktion in den USA (Florida/Texas)

Verkauf eines Hauses zum Medianwert von 420.000 USD.

• Gesamtprovision: 5% (zur Aufteilung zwischen Käufer- und Verkäuferseite).
• Provision der Agentenseite: 2,5% = 10.500 USD (GCI).

Abrechnung des Agenten:

1. Broker-Split (z. B. 80/20): Der Agent behält 8.400 USD. (Das Büro erhält 2.100 USD).
2. Transaktionskosten (E&O-Versicherung, Transaction Coord.): ca. 400 USD.
3. Steuern (Federal + State + Self-Employment Tax): ok. 30% = 2 520 USD.
4. Eigenes Marketing (Fotos, Home Staging): 1 000 USD (in den USA zahlt der Makler das oft selbst).
5. Nettogewinn: ok. 4 480 USD.

Man sieht deutlich, dass die Erlöskosten in der Immobilienbranche durchschnittlich zwischen 30% und 50% GCI.

Tipp von Globihome: In den USA ist Spezialisierung der Schlüssel zu hohen Einkünften. Makler mit Zertifikaten wie CRS (Certified Residential Specialist) oder CCIM (Certified Commercial Investment Member) verdienen im Durchschnitt 2–3 Mal mehr als Makler ohne zusätzliche Qualifikationen.

Wie viel verdient ein Immobilienmakler in Europa? Marktüberblick

Europa ist ein äußerst heterogener Markt. Es gibt keinen einheitlichen "europäischen Satz". Die Einkommen hängen von rechtlichen Regelungen, der Zahlungsbereitschaft für Dienstleistungen und den Immobilienpreisen in der jeweiligen Region ab.

Großbritannien – Volumenmarkt

Im Vereinigten Königreich ist das Arbeitsmodell etwas anders. Viele Makler arbeiten mit einem niedrigen Grundgehalt (base salary) plus Provision.

• Durchschnittliche Verdienste: Einsteiger (Trainee Negotiator) können mit 20 000 – 25 000 GBP Grundgehalt + Provisionen rechnen, was insgesamt etwa 30 000 – 40 000 GBP.
• Senioren: Erfahrene Filialleiter in London erzielen Einkommen von etwa 100 000 GBP+.
• Spezifika: Die Verkaufsprovisionen sind niedrig (oft 1–2%), daher basiert das Einkommen auf einer großen Anzahl von Transaktionen (Volumen).

Deutschland (DACH) – Präzision und hohe Hürden

Der deutsche Markt zeichnet sich durch hohe Verkaufspreise und solide Provisionen (Maklerprovision) aus, die oft insgesamt bis zu 7,14% (inkl. MwSt.) betragen und üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden.

• Durchschnittsverdienst: Ein Immobilienmakler in Deutschland verdient im Durchschnitt von 50 000 EUR bis 80 000 EUR pro Jahr.
• Top-Agenten: In Städten wie München, Frankfurt oder Hamburg sind jährliche Einkünfte über 150 000 – 200 000 EUR für erfolgreiche Makler nicht selten.

Polen – Dynamisches Wachstum und Deregulierung

Der polnische Markt hat einen enormen Wandel durchlaufen. Seit der Deregulierung des Berufs ist die Eintrittsbarriere niedrig, was zu einer großen Bandbreite bei den Einkünften führt.

• Anfänger: Arbeiten oft ausschließlich auf Provisionsbasis und verdienen unregelmäßig (im Schnitt 3 000 – 5 000 PLN monatlich über das Jahr gesehen).
• Erfahrene Makler: Üblich werden 2–3% Provision pro Seite + Boni. Ein guter Makler in einer Großstadt (Warschau, Krakau, Breslau) verdient im Schnitt 10 000 – 20 000 PLN netto monatlich.
• Luxus und Investments: Spezialisten für den Premium- und Investmentmarkt (gemäß den Trends, die in unserem Leitfaden zu Investitionen in Europa) erzielen Einkommen in der Höhe von 300 000 – 500 000 PLN pro Jahr.

Rangliste der Einkommen von Immobilienmaklern in den TOP 15 Ländern Europas (Analyse 2025)

Nachfolgend stellen wir geschätzte durchschnittliche jährliche Einkünfte (einschließlich Grundgehalt und Provisionen) eines Immobilienmaklers in den einzelnen Ländern Europas.

Wovon hängen die Einkünfte eines Maklers ab? 7 entscheidende Faktoren

Warum zeigen die Statistiken eine so große Kluft zwischen dem Landesdurchschnitt und den Einnahmen der TOP‑Makler? In der Immobilienbranche ist das Einkommen keine Konstante – es ist das Ergebnis einer Gleichung, die aus mehreren kritischen Variablen besteht. Unten definieren wir 7 entscheidende Faktoren, die darüber entscheiden, ob du Tausende oder Millionen verdienst.

1. Lage (Location): Die Immobilienpreise in einer bestimmten Zone beeinflussen direkt die Höhe der Provision. Der Verkauf einer Wohnung im Zentrum von Paris oder auf Manhattan kann dem Verkauf von 10 Häusern auf dem Land entsprechen.
2. Kooperationsmodell: Arbeitest du im 50/50-Modell mit Unterstützung oder 90/10 als selbstständiger Experte?
3. Netzwerk (Networking): In dieser Branche ist „dein Netzwerk dein Vermögen“. Empfehlungen sind kostenlose Leads mit der höchsten Konversionsrate.
4. Marketing und persönliche Marke: Agenten, die in SEO, Social Media und Videomarketing investieren, generieren mehr eingehende Leads.
5. Nische:
   • Beliebte Wohnungen: Großer Volumen, geringere Provision, starke Konkurrenz.
   • Luxusimmobilien: Geringes Volumen, gigantische Provisionen, sehr hohe Eintrittsbarriere.
   • Gewerbeimmobilien: Sehr hohe Einnahmen, aber der Transaktionsprozess kann sich über Monate hinziehen.
6. Bildung und Technologie: Die Kenntnis von Tools wie CRM, KI zum Verfassen von Angeboten oder virtuelle Rundgänge ermöglicht es, mehr Transaktionen in kürzerer Zeit abzuschließen.
7. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Zinssätze haben direkte Auswirkungen auf die Nachfrage. Ein Agent muss sowohl auf dem Käufer- als auch auf dem Verkäufermarkt verdienen können.

Wie steigert man das Einkommen mit Immobilien? Bewährte Strategien

Als Globihome setzen wir stets auf Praxis. Wenn du Agent bist und die „Glasdecke“ deiner Einnahmen durchbrechen willst, hier sind bewährte Strategien von Immobilienmaklern, mit denen wir zusammenarbeiten:

1. Baue passives Einkommen auf (Revenue Share)

Moderne Agenturen bieten Systeme Revenue Share. Wenn du andere Makler in die Firma einlädst, erhältst du einen Prozentsatz ihrer Einnahmen (aus dem Anteil des Brokers, nicht des Maklers). Das ermöglicht es, sich von ständigen Verkaufsabschlüssen unabhängig zu machen.

2. Werde Experte für Relocation und Investitionen

Beschränke dich nicht auf den lokalen Markt. Kunden suchen "Zweitwohnungen" in Spanien, in Italien oder auf Madeira. Arbeite mit internationalen Agenturen zusammen und verdiene an Vermittlungsprovisionen, die in der Regel 25–30 % der Provision der aufnehmenden Seite betragen.

3. Nutze SEO und Content-Marketing

Anstatt „kalt“ anzurufen (Cold Calling), sorge dafür, dass Kunden dich von selbst finden. Führe einen Blog, einen YouTube-Kanal oder Instagram. Biete deiner Zielgruppe kostenlos wertvolle Inhalte, um so viele Follower wie möglich zu gewinnen.

Unbedingt lesen einen Artikel über Techniken zum Aufbau der persönlichen Marke eines Immobilienmaklers.

4. Technologie und Automatisierung

Verwenden Sie CRM-Systeme für automatisches Follow-up. Statistiken zeigen, dass die meisten Transaktionen zwischen dem 5. und 12. Kontakt zustande kommen. Ein Makler ohne Automatisierung verliert Geld.

Versteckte Kosten, über die niemand spricht

Wenn wir die Frage „wie viel verdient ein Makler“ analysieren, müssen wir die Einnahmen brutal den Kosten gegenüberstellen, die in Analysen oft übersehen werden. Tatsächlich ist ein Immobilienmakler ein „Einzelunternehmen“, was mit laufenden Investitionen einhergeht.

Die größte Belastung des Budgets ist normalerweise Sichtbarkeit der Angebote. Die monatliche Gebühr für den Zugang zu den führenden Portalen, auf denen man Angebote veröffentlichen kann, liegt bei etwa 100 – 700 EUR pro Monat, abhängig von der Anzahl der Anzeigenschlitze. In den USA ist die Lage ähnlich – obwohl der Basiszugang zum MLS oft von der Agentur bezahlt wird, kostet die effektive Leadgewinnung über Programme wie Zillow Premier Agent einen aktiven Vermittler zwischen 300 und sogar 1 000 USD pro Monat.

Dazu kommen die marketingbezogenen Einzelkosten jeder Immobilie: professionelle Fotosessions, Home Staging oder Drohnenvideos kosten etwa 300 – 1 000 EUR für jede vermittelte Immobilie.

Zur zweiten Gruppe gehören logistische und administrative Kosten, ohne die Außendienst unmöglich wäre. Das Auto ist für den Makler ein zweites Büro, daher verschlingen Kraftstoff- und Abschreibungskosten etwa 400 – 600 EUR pro Monat.

Das letzte, aber entscheidende Element ist die Weiterbildung. Um die Lizenz (in den USA) oder den Wettbewerbsvorteil (in Europa) zu erhalten, muss der Makler in Schulungen und branchenspezifische Kurse investieren, was das Jahresbudget um weitere 500 – 2 000 EUR.

Zusammengefasst können die realen Kosten eines Immobilienmaklers sogar 30% des erwirtschafteten Umsatzes ausmachen, was bei der Finanzplanung berücksichtigt werden sollte.

Die Zukunft des Berufs: Wird KI Immobilienmakler ersetzen?

Suchmaschinen wie Gemini oder ChatGPT lieben dieses Thema. Die kurze Antwort lautet: Nein, aber Makler, die KI nutzen, werden jene ersetzen, die es nicht tun.

KI-basierte Werkzeuge helfen bei:

• Bewertung von Immobilien
• Verfassen von Angebotsbeschreibungen, optimiert für SEO.
• Analyse von Markttrends.

Der menschliche Faktor – Verhandlungen, Emotionen, Vertrauen – bleibt jedoch unersetzlich, besonders im Premium-Segment und bei internationalen Transaktionen.

Zusammenfassung: Ihre Karriere in den Händen von Daten

Die Antwort auf die Frage "wie viel ein Immobilienmakler verdient" ist fließend. Es können 0 zł in einem schlechten Monat sein, oder 10.000 Euro bei einer erfolgreichen Transaktion.

Der Schlüssel zum Erfolg ist nicht, "härter", sondern "klüger" zu arbeiten – indem man die Hebel der Technologie nutzt, eine persönliche Marke aufbaut und auf passende Marktnischen abzielt. Unabhängig davon, ob Sie in Warschau, New York oder Lissabon tätig sind, sind die Prinzipien ähnlich: Vertrauen, Professionalität und Wissen sind die Währungen, die sich am besten monetarisieren lassen.

Möchten Sie mehr darüber wissen, wie Investoren Immobilien im Ausland kaufen? Schauen Sie sich unbedingt den Bericht über Trends in Europa.