Пазар на имоти в Европа: цени, тенденции и прогнози
Статията представя подробен анализ на пазара на недвижими имоти в Европа с данни за цените, достъпността на жилищата, новото строителство и жилищните сделки. Разглеждат се държавите с най-силен ръст и спад на цените, както и най-скъпите и най-евтините пазари за покупка на имот. Особен акцент е поставен върху Испания като атрактивна дестинация за инвестиции, както и върху страните от Централна и Източна Европа. В края са обобщени прогнозите за 2026 г., според които се очаква постепенно възстановяване на активността на европейския пазар.
Текущата ситуация на пазара на недвижими имоти в Европа
Къде да купите недвижим имот в Европа през 2026 г.? Ще паднат ли цените на жилищата? Европейският пазар на жилищни недвижими имоти преминава през период на динамични промени и трансформация. В Globihome анализираме най-добрите страни за инвестиции в недвижими имоти. Според най-новите данни от raportu Mordor Intelligence, размерът на този сектор се оценява на впечатляващите 2,04 трилиона USD през 2025 година, с прогноза за ръст до 2,54 трилиона USD до 2030 година, при средногодишен темп на растеж (CAGR) от 4,5%.
Пазарът на недвижими имоти в отделните европейски държави се различава. В някои страни все още могат да се намерят евтини имоти в Европа. За инвеститорите, строителните предприемачи и потенциалните купувачи е ключово да разбират настоящите тенденции и бъдещите насоки на развитие. В тази статия ще намерите собствени анализи на Globihome, както и данни от международни доклади на Deloitte, Eurostat, Bankier и Mordor Intelligence.
Къде цените на имотите в Европа растат и къде спадат?
Европейският пазар на недвижими имоти през 2023-2024 г. се характеризираше със значително различие по отношение на темпа на растеж на цените. Според данните от 13-тото издание на доклада Deloitte Property Index - Overview of European Residental Markets, някои страни отчетоха впечатляващи ръстове, докато други отбелязаха спадове.
Докладът на Deloitte показва, че през 2023 г. цените на имотите са се повишили в 15 от 24-те изследвани държави, което потвърждава общата възходяща тенденция на европейския жилищен пазар въпреки икономическите предизвикателства.
Ръст на цените на имотите в Европа:
- Унгария: ръст от 13,3%
- Полша: ръст от 12,1%
- Португалия: ръст от 11,5%
- Чехия: ръст от 9,3%
Къде цените на имотите спадат?
- Италия: спад от 10,7%
- Израел: спад от 4,6%
- Дания: спад от 3,8%
- Норвегия: спад от 3,5%
Ако погледнем динамиката в местните валути, която дава по-добра представа за реалните промени, най-голям ръст на цените на новите жилища е отчетен в Унгария (+10,56%), Норвегия (+9,05%) и Полша (+7,94%). От друга страна, най-големите спадове в транзакционните цени в местна валута засегнаха Дания (-3,61%) и Великобритания (-3,29%).
Най-новите данни на Евростат от III тримесечие на 2024 година потвърждават по-нататъшен ръст на цените в много страни от ЕС. В Полша цените на имотите са се увеличили средно с 14,4% на годишна база, което представлява втория най-висок ръст в ЕС-27. По-висок ръст е отчетен единствено в България (16,5%). През същия период средният ръст на цените в страните от ЕС-27 е бил 6,5%, а в еврозоната 4,1%.
Средни цени на недвижимите имоти в страните на Европа
Анализът на средните транзакционни цени на новите къщи през 2024 г. показва значителни разлики между отделните европейски държави. По-долу представяме съпоставка на цените в EUR за квадратен метър.
Най-високи цени на недвижимите имоти в Европа:
- Израел: 5439 EUR/m²
- Австрия: 4920 EUR/m²
- Германия: 4700 EUR/m²
- Франция: 4538 EUR/m²
- Нидерландия: 4266 EUR/m²
Средни цени на недвижимите имоти в Европа:
- Испания: 2745 EUR/m²
- Унгария: 2605 EUR/m²
- Словения: 2610 EUR/m²
- Полша: 2219 EUR/m²
- Хърватия: 2246 EUR/m²
- Италия: 2118 EUR/m²
Най-ниски цени на недвижимите имоти в Европа:
- Босна и Херцеговина: 1315 EUR/m²
- Гърция: 1463 EUR/m²
- Румъния: 1504 EUR/m²
Най-скъпият град в Европа по цена на квадратен метър нов апартамент е Париж, където средната цена достига цели 14 900 EUR/m². Втори е Тел Авив (13 886 EUR/m²), а след него Мюнхен (10 900 EUR/m²).
Достъпност на жилищата в европейските страни
Въпреки ръста на цените в някои страни, покупателната способност на жителите се различава значително в отделните държави на Европа. Индексът за достъпност на жилищата, изразен чрез броя на средните годишни брутни заплати, необходими за покупка на жилище с площ 70 m², показва голямо разнообразие според данните на доклада на Deloitte:
- Чехия: 13,3 средни годишни заплати (най-трудна достъпност)
- Словакия: 12,7 средни годишни заплати
- Израел: 10,2 средни годишни заплати
- Ирландия: 10,2 средни годишни заплати
- Унгария: 10,2 средни годишни заплати
- Сърбия: 9,8 средни годишни заплати
- Франция: 9,8 средни годишни заплати
- Хърватия: 8,3 средни годишни заплати
- Полша: 7,9 средни годишни заплати
- Босна и Херцеговина: 7,7 средни годишни заплати
- Нидерландия: 7,2 средни годишни заплати
- Великобритания: 7,2 средни годишни заплати
- Словения: 6,9 средни годишни заплати
- Гърция: 6,8 средни годишни заплати
- Румъния: 6,8 средни годишни заплати
- Италия: 5,3 средни годишни заплати
- Норвегия: 4,8 средни годишни заплати (най-добра достъпност)
- Дания: 4,7 средни годишни заплати
В Чехия средностатистическият гражданин се нуждае от цели 13,3 средни годишни брутни заплати, за да купи стандартен нов апартамент с площ 70 m² - това е най-лошият резултат в цяла Европа.
Къде в Европа се строят най-много жилища?
От най-новите данни в доклада на Deloitte става ясно, че Франция, Германия и Полша са сред страните с най-висок брой новопостроени жилища. по брой жилища, въведени в експлоатация на 1000 жители, лидер в Европа е Ирландия, непосредствено пред Израел и Полша. Тези три държави ясно доминират в Европа по отношение на интензивността на новото жилищно строителство.
Колко недвижими имоти се строят в Европа:
- Ирландия: 6,19 жилища на 1000 жители
- Израел: 5,88 жилища на 1000 жители
- Полша: 5,86 жилища на 1000 жители
По отношение на абсолютния брой жилища, въведени в експлоатация през 2023 г., водещи бяха:
- Франция: над 373 хил. жилища
- Германия: 245 хил. жилища
- Полша: над 220 хил. жилища
Къде са евтините недвижими имоти в Европа?
Raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego z IV kwartału 2024 roku показва разнообразието в цените на жилищата в големите градове на Централна и Източна Европа:
- Прага (Чехия): 5,6 хил. EUR/m² - най-скъпият град
- Бърно (Чехия): 4,6 хил. EUR/m²
- Варшава (Полша): 4,3 хил. EUR/m²
През четвъртото тримесечие на 2024 г. пазарът на недвижими имоти в Централна и Източна Европа отбеляза значително поскъпване на жилищата, като Полша и Чехия се открояваха на фона на другите държави. В Гданск цените на жилищата се повишиха средно с 14% на годишна база, подобно на чешките градове Пилзен и Бърно, където беше отчетен 13-процентов ръст. Двуцифрени ръстове бяха наблюдавани също във Варшава, Братислава, Прага и Либерец. През същия период Естония отчете най-бавен ръст на цените, колебаещ се около 1% както в Талин, така и в Тарту. Най-високите цени на недвижимите имоти бяха наблюдавани в Чехия, където в Прага средната цена на квадратен метър беше 5,6 хил. EUR, надминавайки цените във Варшава (4,3 хил. EUR) и Бърно (4,6 хил. EUR). В Братислава цените надхвърлиха 4 хил. EUR за квадратен метър, докато в останалите големи градове на Централна и Източна Европа цените се движеха в диапазона 2,2-4 хил. EUR за квадратен метър.
Цените на жилищата в Испания
Испания в момента е един от най-привлекателните пазари на недвижими имоти в Европа, което се потвърждава от последните данни за инвестициите на чужденци в тази страна.
Според данни от Registradores de España, делът на покупките на недвижими имоти в Испания от чужденци е възлязъл на 14,48%. Сред най-често купуващите националности са: британци (8,57%), германци (6,67%), холандци (5,91%), мароканци (5,30%), французи (5,28%), румънци (5,17%) и италианци (4,76%).
Най-висок дял на сделките, сключвани от чужденци, е отчетен на Балеарските острови (32,8%), във Валенсия (29,6%), на Канарските острови (24,5%), в Мурсия (22,8%), Каталуния (16,5%) и Андалусия (14%).
Най-популярните региони на Испания за инвестиции в недвижими имоти:
Според данни от четвъртото тримесечие на 2024 г. средната цена на квадратен метър е възлизала на 2745 EUR, което представлява ръст от 2,4% спрямо предходното тримесечие. Важно е да се отбележи, че тези цени надхвърлиха нивата от 2007 г., достигайки нов исторически рекорд, като е с 12,5% по-високо от периода на пика на предишния бум на недвижимите имоти. Този ръст беше движен както от пазара на употребявани жилища, който отбеляза увеличение от 1,6%, така и от новите, където цените се повишиха с 3,7%. Тази тенденция отразява нарастващото търсене на недвижими имоти.
Експертите на пазара отбелязват, че след руската инвазия в Украйна, испанските строителни предприемачи са наблюдавали повишен интерес към апартаменти сред гражданите на Полша, Украйна и балтийските страни. Много купувачи от Централна Европа посочват „мотивът за сигурност“ като съществен фактор при покупка на имот в Испания.
Жилищни сделки в Европа
2023 г. донесе спад в броя на жилищните сделки в повечето страни от ЕС. Според данни на Евростат, публикувани в доклада, броят на сделките е намалял в 13 от 16-те страни от ЕС, за които са налични данни. Най-големите спадове бяха отчетени в:
- Люксембург: -43,3%
- Австрия: -26,4%
- Унгария: -24,5%
- Финландия: -24,5%
Само три страни отчетоха ръст в броя на сделките:
- Кипър: +31%
- Полша: +3,9%
- Ирландия: +0,6%
Глобалните жилищни сделки също отчетоха спадове през последните години. През второто тримесечие на 2024 г. се появиха първите признаци на стабилизация, но при обща сума от 175 млрд. евро през последните 12 месеца обемът остава с 33% по-нисък от второто тримесечие на 2023 г.
Според доклада "European Residential Markets 2024/2025" публикуван от PATRIZIA, делът на Европа се стабилизира на ниво около 22% от глобалния обем на сделките, което представлява спад спрямо над 30% през 2020-2021 г., но значително подобрение в сравнение с най-ниската точка през 2023 г.
Цени на имотите в Европа 2026
Според анализаторите през 2026 г. може да се очаква постепенно увеличение на броя на сделките на европейския пазар на недвижими имоти. По-нататъшните намаления на лихвените проценти би трябвало да облекчат натиска върху сектора и да възстановят умерен растеж.
Международната консултантска компания CBRE прогнозира 15% ръст на инвестиционната активност в недвижими имоти във Великобритания и на други основни европейски пазари. Компанията определи 2025 г. като „преломна“ за сектора на недвижимите имоти.
Премиум имоти в Европа
Агенция Knight Frank в своите прогнози за премиум имоти за 2025 г. посочва Стокхолм, Марбея и Мадрид като лидери на растежа. Прогнозираният ръст на цените на премиум имотите в тези локации възлиза на над 5%.
Докладът Deloitte Property Index 2024 представя също прогнози за промените на жилищните пазари в Европа. Експертите предвиждат, че основните области на промяна ще бъдат:
- Подход към критериите ESG (31% от анкетираните)
- Законодателство, отнасящо се до наемния пазар (25%)
- Правила за планиране (25%)
- Регулации относно ипотечните кредити (19%)
На немския пазар се прогнозира ръст на стойността на сделките до 40-42 милиарда евро през 2026 г., което би означавало по-нататъшен ръст в сравнение с 35 милиарда евро през 2024 г.
Агенции за недвижими имоти в Европа
Европейският пазар на агенции за недвижими имоти през 2023 г. изглеждаше както следва според данни Report Linker:
Брой на агенциите за недвижими имоти в Европа:
- Франция: 64 780
- Испания: 47 220
- Италия: 35 390
- Германия: 32 310
Най-голям ръст на броя на агенциите за недвижими имоти на годишна база е отчетен в Португалия (5,69%).
Често задавани въпроси къде е най-добре да се инвестира в недвижими имоти в Европа?
Обобщение
Въпреки забавянето в някои страни, прогнозите за 2026 г. сочат постепенно съживяване на пазара, подкрепено от очаквани понижения на лихвените проценти.
За инвеститорите и потенциалните купувачи ключово значение ще имат по-нататъшните решения на централните банки относно лихвените проценти, както и общата икономическа ситуация в отделните страни. Ако искате да научите подробности за конкретна страна, разгледайте нашите препоръчани статии по-долу.
