Инвестиране в имоти на Занзибар: ROI и правни съвети
Содержание
Забравете за мечтите за колиба от палмови листа. Пазарът на недвижими имоти в Занзибар през 2026 г. е сурова игра за висока възвръщаемост и защита на капитала извън Европа. Ето пълната статия, как безопасно да купите земя и апартаменти в Занзибар, избягвайки правните мини.
Занзибар вече не е само екзотична картичка. В ерата на глобалната несигурност и инфлацията в еврозоната, този автономен регион на Танзания се превърна в един от най-желаните възходящи пазари в сектора на недвижимите имоти. Благодарение на агресивната политика на правителството, новите иммиграционни правила и разширяването на летище Абейд Аман Каруме, островът привлича капитал от Дубай, Великобритания, Западна Европа и все по-често – от САЩ.
Като експерти на Globihome, няма да пишем за цвета на океана. Ще говорим за възвръщаемост, данъци, право на собственост и рискове.
Защо недвижимите имоти в Занзибар набират сила?
Ако трябва да посочим един твърд фактор за търсене на недвижими имоти Занзибар, то това е туризмът – и то в мащаб, който започва да прави разлика за пазара на наеми, цените на парцелите и новите инвестиции.
Какво се промени в Занзибар през последните 5 години?
През 2020 г. в Занзибар пристигнаха 260 644 туристи. През 2025 г.? Над 917 000 – и това е само до края на календарната година.
Това не е статистически шум. Това е траектория +250% за пет години, която преобрази острова от алтернативна дестинация за бекпекъри в пълноценен, глобален център за премиум туризъм.
Според данни, цитирани в регионалните медии, бройката на пристигащите туристи се е увеличила от около 736 хил. през 2024 г. до около 917 хил. през 2025 г. (ок. +25% г/г). През декември 2025 беше съобщено за над 100 хил. пристигащи за един месец.
Какво означава това на практика за инвеститорите и агенциите за недвижими имоти?
- Краткосрочният наем спира да бъде „сезонна екзотика“ – превръща се в пазар, който може да се пресметне в Excel.
- Предлагането на премиум имоти е ограничено: крайбрежната линия, туристическите зони, ограничителните планови режими и процедури (ZIPA, разрешителни) правят така, че „prime beachfront“ да не расте толкова бързо, колкото търсенето.
- Международните клиенти искат „сигурна структура на собствеността“ – и тук Занзибар има ясни правила: дългосрочен наем (leasehold) вместо freehold.
Правна революция: Може ли чужденецът наистина да купи земя на Занзибар?
Това е най-важният мит, който трябва да развенчаем, за да разберете инвестиционната структура. В интернет циркулират много противоречиви информации. Ето фактите към 2026 година.
Митът за абсолютната собственост (Freehold)
На Занзибар не съществува право на собственост върху земята тип Freehold за никого – нито за местните, нито за чужденците. Цялата земя принадлежи на правителството.
Реалност: Стандартен Leasehold срещу Condominium Act
Като чуждестранен инвеститор имате два пътя за легализиране на покупката. Изборът на правилния определя сигурността на вашите пари.
- Стандартен Leasehold (договор за наем на земя): Получавате право на ползване на земята за 33, 66 или 99 години. След този период договорът обикновено е подновяем.
- Риск: Ако купувате земя директно от местен земеделец (или чрез неясни договори), рискувате правителството да анулира сделката.
- Законът за кондоминиумите (Condominium Act): Това е "game changer" за инвеститорите. Той позволява на чужденци да закупят изолиран имот (апартамент/вила) в рамките на голям проект и да получат Право на собственост (Title Deed) до самата сграда, като същевременно участвате в наемането на земята.
Ключов съвет от Globihome: През 2026 година единственият път, който ние препоръчваме за пасивни инвеститори, е покупка в проекти сертифицирани от ZIPA (Zanzibar Investment Promotion Authority).
Цени на имотите на Занзибар – анализ по локации
Занзибар не е еднообразен. Всеки бряг е различен клиент и различни цени.
Север (Нунгви, Кендва): Премиум зона
Тук океанът не „изчезва“ по време на отливите, което прави тези плажове най-добрите на острова.
- Характеристика: Луксозни 5* хотели, скъпи земи, масов туризъм.
- За кого: Инвеститори с голям портфейл (>300 000 USD), търсещи стабилна заетост 10-11 месеца в годината.
- Цена на нощ: 250 - 800 USD за апартамент.
Изток (Падже, Джамбиани, Матемуе): Мека на новата вълна
Тук бие сърцето на „новия Занзибар“. Кайтсърф, коворкинг и нощен живот.
- Характеристика: Силни отливи (океанът се отдръпва с няколкостотин метра), но това се компенсира от уникален „boho-luxury“ климат.
- Потенциал за растеж: Най-висок. Цените на земите в Paje растат най-бързо (дори 15-20% г/г).
- Инвестиционен модел: Вили с частни басейни и апартхотели, насочени към краткосрочни наеми.
Юг и Fumba Town: Новият град
Проектът Fumba Town е модерен квартал, изграждан от нулата.
- Характеристика: Градска инфраструктура, училища, сигурност.
- За кого: Експати, които планират да се преместят постоянно, както и инвеститори, търсещи дългосрочен наем (Long-Term Rental), който е рядкост на север.
Колко струва вила, апартамент и парцел на Занзибар – реални цени 2026
Забравете за средните цени „на Занзибар“. Пазарът е толкова разнообразен, че посочването на едно число би било измама. Ето реалните диапазони:
Апартаменти
| Тип | Местоположение | Цена (USD) |
|---|---|---|
| Студио 30–40 m² | Stone Town | 50 000 – 80 000 |
| 1 спалня 50–70 m² | Paje / Jambiani | 80 000 – 150 000 |
| 2 спални 80–120 m² | Nungwi / Kendwa | 150 000 – 280 000 |
| Пентхаус с тераса | Fumba | 200 000 – 400 000 |
Вили
| Тип | Местоположение | Цена (USD) |
|---|---|---|
| 2 спални с басейн | Jambiani | 200 000 – 350 000 |
| 3 спални с басейн | Paje | 300 000 – 500 000 |
| Луксозна вила 4+ спални | Нунгви / Матемве | 450 000 – 800 000 |
| Вила на първа крайбрежна линия | Кендва | 700 000 – 2 000 000+ |
Парцели
| Тип | Локация | Цена (USD/m²) |
|---|---|---|
| Селски парцел (без плаж) | Интериор | 20 – 40 |
| Парцел близо до плажа | Джамбиани / Мичамви | 40 – 80 |
| Премиален крайбрежен парцел | Нунгви / Кендва | 80 – 120 |
Приходност на инвестицията – възвращаемост от наеми на имоти в Занзибар
Възвращаемостта от наеми в Занзибар значително надхвърля други направления в Индийския океан и повечето европейски ваканционни пазари. Ключът към успеха е изборът на подходящо местоположение и професионалното управление на имота.
Приходност по сегменти:
| Сегмент | Локация | Възвращаемост | Средна нощувка |
|---|---|---|---|
| Луксозни вили | Нунгви, Кендва, Падже | 12–15% | 150–500 USD |
| Крайбрежни апартаменти | Падже, Джамбиани | 10–12% | 80–150 USD |
| Градски апартаменти | Стоун Таун, Фумба | 6–8% | 50–100 USD |
Ако искате да сравните Занзибар с други дестинации, разгледайте актуалните новини за имоти в Южен Кипър, Дубай, Испания или други страни в Европа.
Как чужденци да купят имот на Занзибар?
Могат ли чужденци да купуват имот на Занзибар? Да – но на условията на дългосрочен лизинг (до 99 години). Занзибар е една от малкото тропически дестинации, където чужденците могат да придобият имот без необходимост от местен партньор.
Система на собственост на Занзибар:
Цялата земя на Занзибар е държавна собственост. Чужденците получават правото върху имот чрез leasehold (дългосрочен наем) за период 33, 66 или 99 години – с възможност за удължаване и препродажба. Leasehold е също наследствен, което означава, че може да бъде прехвърлен на наследници.
8 стъпки за покупка на имот на Занзибар:
- Идентифициране на имота – сътрудничество с лицензиран агент недвижими имоти
- Подписване на Offer to Purchase – внасяне на депозит от 10% в ескроу сметка
- Правна дю дилиджънс проверка – проверка на правния титул, тежести, граници на парцела
- Получаване на съгласие от ZIPA – Certificate of No Objection (задължително за чужденци)
- Изготвяне на договор за продажба – от местен адвокат (на английски и суахили)
- Плащане на данъци и такси – stamp duty, регистрационни такси
- Регистрация на лизинга – в Zanzibar Land Registry
- Прехвърляне на имота – получаване на ключове и документи
Средно време на процедурата: 2–3 месеца от приемане на офертата до регистрация на лизинга. Прости сделки (препродажба в одобрени проекти) могат да се завършат за 60–90 дни.
Необходими документи:
- Паспорт (нотариално заверено копие)
- Удостоверение за източника на средства
- Договор за продажба (Sale and Purchase Agreement)
- Сертификат ZIPA (Certificate of No Objection)
- Потвърждение за плащане на stamp duty
- Регистрирано копие на лизинга
Важно: Танзанийското и занзибарското право се различават съществено. Занзибар има отделна правна система от континентална Танзания. Винаги ползвайте услугите на адвокат, специализиран в занзибарско право. В края на статията ще намерите контакт на наш препоръчан експерт по имоти в Занзибар. Можете да посочите Globihome.
Разходи за покупка и поддръжка на имот в Занзибар
Планирайки покупка на имот в Занзибар, вземете предвид допълнителни транзакционни разходи в размер на 6–12% от стойността на имота.
Транзакционни разходи:
| Разход | Тарифa |
|---|---|
| Stamp duty (данъчна такса) | 5% от стойността на имота |
| Регистрационни такси | 1–2% |
| Адвокатско възнаграждение | 1–3% (минимум ~500 USD) |
| Оценка и инспекция | 300–600 USD |
| Такса ZIPA | 200–500 USD |
Годишни разходи за поддръжка:
| Разход | Тарифа |
|---|---|
| Такса за leasehold (ground rent) | 1–5 USD/m² годишно (в зависимост от местоположението) |
| Застраховка на имота | 0,15–0,35% от стойността |
| Управление на наем | 20–25% от приходите от наем |
| Поддръжка на апартамента (комунални услуги, почистване) | 100–200 USD/месечно |
Golden Visa Zanzibar – Как да получите разрешение за престой в Занзибар
От средата на 2024 г. Занзибар предлага Class C11 Real Estate Residence Permit – популярно наричано Golden Visa Zanzibar.
Условия на програмата Golden Visa Zanzibar:
| Елемент | Детайли |
|---|---|
| Минимална инвестиция | 100 000 USD в проект, одобрен от ZIPA |
| Срок на валидност | 2 години (автоматично подновяем при запазване на собствеността) |
| Такса за издаване | ~550 USD (300 USD за граждани на EAC) |
| Обхванати лица | Инвеститор + съпруг/съпруга + до 4 деца |
| Право на работа | Не (разрешение за престой, не за работа) |
ЧЗВ – Най-често задавани въпроси относно покупката на имот на Занзибар
Резюме: Струва ли си да купя имот в Занзибар?
Пазарът на недвижими имоти в Занзибар през 2026 г. предлага изключителна комбинация от фактори, които го правят привлекателен за международните инвеститори. Островът е преминал трансформация в луксозна премиум дестинация , сравнима с карибските курорти.
Занзибар – ключови предимства на инвестициите в недвижими имоти:
- Рекорен туризъм: През 2025 г. Занзибар регистрира над 917 000 международни туристи – ръст от 25% спрямо 2024 г. Прогнозите сочат надминаване на 1 милион посетители.
- Високи нива на връщаемост: Крайбрежните вили генерират 12–15% годишна доходност от краткосрочни наеми.
- Стабилен ръст на стойността: Цените на имотите нарастват средно с 7–10% годишно, а в премиум локации (Нунгви, Падже) дори с 10–15%.
- 99-годишна система на земеползване (lease): Чужденците могат да придобиват имоти без местен партньор – рядкост в тропическите страни.
- Златна виза: Инвестиция от 100 000 USD в одобрен проект дава право на 2-годишно разрешение за престой (подновяемо), обхващащо съпруг/а и до 4 деца.
- Динамично развитие на инфраструктурата: Модернизация на международното летище Abeid Amani Karume (Терминал 3), нови пътища и фериботни връзки с континента.
Туризмът в момента съставлява около 30% от БВП на Занзибар, а секторът заема пряко или косвено хиляди жители. Правителството активно подкрепя чуждестранните инвестиции чрез Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA), предлагайки данъчни облекчения и опростени процедури.
В Globihome работим с местни експерти по пазара на недвижими имоти в Занзибар. Ако планирате покупка на имот в Занзибар и търсите проверени контакти за агенти и консултанти, свържете се с нас. Нашият партньор ще ви помогне да намерите имот, съобразен с вашите цели.
