Недвижими имоти в Южен Кипър: инвестиране и съвети
Содержание
Южен Кипър е едно от най-желаните места за инвестиране в недвижими имоти в басейна на Средиземно море. Островът на Афродита от години привлича инвеститори от цял свят – и то по много конкретни причини. Политическата стабилност, членството в Европейския съюз, благоприятната данъчна система и рекордният прилив на туристи правят така, че покупката на имот в Южен Кипър през 2026 г. е решение, което си струва да се обмисли сериозно.
В Globihome анализираме европейските пазари на недвижими имоти и работим с местни експерти. В тази статия представяме всичко, което трябва да знаете за инвестирането в недвижими имоти в Южен Кипър – от актуалните цени, през процедурите за покупка до възможностите за получаване на постоянно пребиваване по програмата Golden Visa.
Цени на апартаменти в Южен Кипър са както винаги зависими от местоположението. Имотите в Лимасол запазват лидерската позиция със средна цена на апартаментите възлизаща на 4.850 euro на квадратен метър в премиум проекти на крайбрежието, докато апартаментите в Пафос предлагат по-достъпна входна точка от 2.900 euro/m² в локации до 500 метра от морето. Според последните данни на Кипърския статистически отдел, се повишиха средно с 12,3%, а прогнозите за следващите години сочат продължаване на възходящия тренд от порядъка на 8-10% годишно.
Инвестиция в недвижими имоти в Южен Кипър през 2026 г. е задвижвана от три ключови сегмента купувачи: граждани на Израел (съставляващи 31% от всички международни сделки), инвеститори от страните от Централна и Източна Европа (24%) и купувачи от региона на Близкия изток (19%). Независимо от вашето гражданство, сигурната покупката на имот в Южен Кипър изисква подкрепата на местен експерт. В Globihome залагаме на качество, затова в процеса на сделката ще ви помогне препоръчаният от нас опитен агент по недвижими имоти в Южен Кипър. Това е експерт, който отлично познава местния пазар. Пряк контакт до този специалист ще намерите в края на статията – можете да разчитате на професионално обслужване на всяка стъпка от инвестицията.
Защо Южен Кипър привлича инвеститори?
Южен Кипър (Република Кипър) е пълноправен член на Европейския съюз от 2004 г. Това е фундаментална разлика в сравнение с международно непризнатата северна част на острова. За инвеститорите това означава пълна правна сигурност, защита на собствеността и прозрачни процедури, базирани на британската правна система.
Ключови инвестиционни предимства на Южен Кипър:
- Правна сигурност – правна система, базирана на британския common law, пълна защита на правото на собственост в регистрите (Title Deed)
- Рекорден туризъм – през 2024 г. Кипър за първи път в историята надмина 4 милиона туристи, като надмина рекорда от 2019 г.
- Членство в Европейския съюз – Кипър е пълноправен член на ЕС от 2004 г., което гарантира правна стабилност, основана на британското право, както и пълна защита на собствеността. За гражданите на ЕС покупката на имот не изисква допълнителни разрешения.
- Благоприятна данъчна система – липса на кадастрален данък, възможност за ползване на намален ДДС от 5% при покупка на първи имот (вместо стандартните 19%) и нулев данък върху капиталовите печалби за нерезиденти правят Кипър истински оазис за инвеститорите.
- Програма за постоянно пребиваване – покупка на нов имот на стойност мин. 300 000 EUR нето отваря бърз път за получаване на резидентство за цялото семейство.
- Инвестиционен климат – над 300 слънчеви дни годишно, температури 19-30°C, топло море през цялата година
През 2026 г. Кипър също планира присъединяване към Шенгенската зона, което ще увеличи още повече привлекателността на острова за инвеститори и лица, планиращи релокация.
Пазар на недвижими имоти в Кипър – актуални данни и прогнози за 2026 г.
Кипърски пазар на недвижими имоти характеризира се със стабилен, здравословен растеж. След динамичното възстановяване след пандемията пазарът навлезе във фаза на балансирано развитие.
Най-важните статистики на пазара на недвижими имоти в Кипър 2024-2025:
- Увеличение на цените на жилищата през март 2025 г. възлезе на 4,83% в сравнение на годишна база
- Прогнозирано увеличение за 2025 г.: 5-10% в зависимост от местоположението
- Индексът на цените RICS/KPMG за IV тримесечие 2024 г. показа увеличение на апартаментите с 12,7% и на къщите с 5,7%
- Средната стойност на жилищната транзакция през 2024 г. възлезе на около 259 000 EUR
- 72% от всички транзакции се отнася до апартаменти
Според данни на Кипърския департамент по земи и геодезия, броят на транзакциите с участието на чужденци през последната година се е увеличил с няколко процента. Експертите прогнозират запазване на тази тенденция, особено в сегмента на премиум и крайморски недвижими имоти.
Фактори, движещи пазара на недвижими имоти в Южния Кипър:
- Рекордният приток на туристи, генериращ търсене за краткосрочни наеми
- Програма Златна виза привличащ инвеститори извън ЕС
- Oграничено предлагане на земя в топ локации
- Развитие на инфраструктурата – модернизация на пристанищата, летищата и нови жилищни квартали
- Нарастващ интерес от инвеститори от Близкия Изток и Азия
Цени на недвижимите имоти в Южния Кипър през 2026 г.
Цени на недвижимите имоти в Южния Кипър се различават значително в зависимост от местоположението, близостта до морето и стандарта на довършителните работи. По-долу представяме цените на недвижимите имоти в Южния Кипър според нашия анализ в Globihome. Ако искате да получите най-актуалните оферти, моля, свържете се с нас с препоръчания от нас агент по недвижими имоти, чиито данни за контакт предоставяме безплатно в края на статията.
Лимасол – колко струват премиум имотите в Южния Кипър?
Лимасол е бизнес и финансов център на острова, където цените достигат най-високи нива. Средната цена на апартаментите през I тримесечие на 2025 г. беше 372 000 EUR (ръст с 12,4% г/г), което ги прави най-скъпите в целия Кипър. Идеално местоположение за хора, търсещи луксозни апартаменти. Най-високи цени, но и най-висока стойност на наема.
- Център на града: от 4000 EUR/m²
- Марина Лимасол (престижен квартал): от 6000 EUR/m²
- Гермасогея (туристически район): от 3500 EUR/m²
- Апартаменти на първа брегова линия: от 5500 EUR/m²
Пафос - какви са цените на недвижимите имоти?
Пафос динамично нараства и през IV тримесечие на 2024 г. регистрира най-голямото увеличение на индекса на цените на жилищата сред всички региони. Средната цена на къщите достигна 693 000 EUR. Пафос е известен с паметниците на ЮНЕСКО и спокойния си климат. Любимо място на семейства, търсещи втори дом. Цените са по-ниски отколкото в Лимасол, динамиката на растежа е много висока.
- Исторически център: от 2500 EUR/m²
- Като Пафос (до плажа): от 3500 EUR/m²
- Хлорака (жилищен район): от 2000 EUR/m²
- Корал Бей (туристически курорт): od 3000 EUR/m²
- Wторичен пазар: 2400 EUR/m²
Ларнака – колко струват къщите?
Ларнака това е пазар в етап на интензивно развитие с модерни пристанищни и летищни инвестиции. Средната цена на къщите се увеличи до 389 000 EUR.
- Център на града: от 1800 EUR/m²
- Финикудес (променада): от 3000 EUR/m²
- Макензи (плажен квартал): от 2500 EUR/m²
- Wторичен пазар: 2200 EUR/m²
Никозия – колко струват най-евтините имоти в южната част на Кипър?
Никозия това е по-малко популярен пазар сред чуждестранните инвеститори поради липсата на достъп до море, но предлага най-ниските цени и стабилен пазар за дългосрочни наеми.
- Център: от 1500 EUR/m²
- Жилищни квартали: от 1200 EUR/m²
- Средна цена на апартаментите: 191 000 EUR
- Wторичен пазар: 2000 EUR/m²
Айя Напа и Протарас – колко струват имотите в курортите в южната част на Кипър?
Тези популярни курорти привличат инвеститори, търсещи висока доходност от краткосрочни наемиТези курорти привличат милиони туристи и предлагат най-висока доходност от краткосрочни наеми.
- Център на Айя Напа: от 2500 EUR/m²
- Първа брегова линия: от 4000 EUR/m²
- Протарас: от 2800 EUR/m²
- Wторичен пазар: 2300 EUR/m²
Процедура за покупка на имот в южната част на Кипър стъпка по стъпка
Процес на покупка на имот в южната част на Кипър е относително прост за гражданите на ЕС. Ето подробно ръководство:
Стъпка 1: Избор на имот и преговори
След като намерите подходящ имот, започват преговорите за цена. На кипърския пазар преговорите са стандартна практика – маржът за договаряне обикновено е 5-10%.
Стъпка 2: Договор за резервация
Подписване на договор за резервация и внасяне на депозит (обикновено 1-2% от стойността на имота или 5 000-10 000 EUR) гарантира премахване на офертата от пазара.
Стъпка 3: Правна проверка (due diligence)
Това е ключов етап. На Кипър това е адвокатът, а не нотариусът, играе основна роля в сделката. Адвокатът проверява:
- Документ за собственост (Title Deed)
- Липса на ипотечни тежести
- Съответствие с местния план за застрояване
Стъпка 4: Получаване на данъчен номер и банкова сметка
Преди подписване на договор за продажба е необходимо да се получи кипърски данъчен номер и да се отвори сметка в местна банка.
Стъпка 5: Подписване на договор за продажба (Contract of Sale)
След внасяне на следващата вноска (обикновено 20-30% от стойността) се подписва основният договор за продажба, който адвокатът регистрира в District Land Office в рамките на 60 дни.
Стъпка 6: Прехвърляне на собствеността
След уреждане на пълната сума и всички данъци следва прехвърляне на Title Deed на Вашето име.
В целия процес от намиране до покупка на имот ще Ви помогне проверен и препоръчан от нас агент недвижими имоти, който е експерт на този пазар. Контактът предоставяме в края на статията. В разговора можете да се позовете на Globihome.
Данъци и такси при покупка на имот в южната част на Кипър 2026
Планирайки покупка на имот в южната част на Кипър, трябва да включите допълнителни разходи извън покупната цена. Данъчната система на Кипър е благоприятна за инвеститорите, но изисква подробно разбиране.
ДДС при покупка на нов имот от застроител в южната част на Кипър
Стандартна ставка на ДДС е 19% и се отнася за всички нови имоти, закупени от застройвача.
Pреференциална ставка 5% ДДС се полага на лица, които отговарят на следните условия (от юли 2023):
- Купувачът трябва да бъде физическо лице (не фирма)
- Имотът трябва да служи като постоянно място за живеене за минимум 10 години
- Максимална полезна площ: 130 m²
- Максимална стойност на имота: 350 000 EUR (без ДДС)
Ако имотът надвишава 130 m² или 350 000 EUR, първите 130 m² и до 350 000 EUR се облагат с 5%, а излишъкът се облага с 19%.
Важно: Намалена ставка на ДДС не се прилага, ако имотът надвишава и 190 m², както и 475 000 EUR – тогава се прилага пълната ставка от 19%.
Transfer Fee - данък при прехвърляне за имоти от вторичния пазар в южната част на Кипър
Отнася се за имоти от вторичния пазар които не подлежат на ДДС:
- До 85 000 EUR: 3%
- 85 001 - 170 000 EUR: 5%
- Над 170 001 EUR: 8%
Ако имотът подлежи на ДДС, Transfer Fee не се начислява.
Такса герб (Stamp Duty) при покупка на имот в южната част на Кипър
Таксата герб трябва да бъде платена в срок от 30 дни от подписване на договора:
- 1,50 EUR за всеки 1000 EUR до сумата 170 860 EUR
- 2,00 EUR за всеки 1000 EUR над тази сума
Правни разходи и други такси при покупка на имот в южната част на Кипър
- Юридически услуги: 1-2% от стойността на имота
- Такса за разглеждане на кредитното заявление: 300-500 EUR
- Банкова оценка: 400-600 EUR
- Нотариални такси: 800-1200 EUR
Разходи за поддръжка на имоти в южната част на Кипър
Добрата новина е, че в Кипър няма класически кадастрален данък върху имотите.
- Данък върху имота: Беше отменен през 2017 г.! Плаща се само местни общински такси (извозване на боклука, улично осветление), в размер на приблизително 100-200 EUR годишно.
- Общи такси (Common Expenses): В комплекси с басейн и градина тези такси обикновено са от 50 до 150 EUR на месец, в зависимост от стандарта.
- Комунални услуги: Токът и водата се плащат според потреблението. Трябва да се има предвид климатизацията, която през лятото генерира по-високи сметки.
Финансиране на покупката – ипотечен кредит за чужденци
Ипотечни кредити в южната част на Кипър са достъпни и за чужденци. Bank of Cyprus, като най-голямата финансова институция на острова, предлага следните условия:
- Финансиране до 70% от стойността на имота за нерезиденти
- Минимален месечен доход: 2 500 EUR
- Срок на кредита: до 25-30 години
- Лихвен процент: 3,5-5,5% годишно
Необходими документи включват удостоверение за доходи, кредитна история от страната на произход и потвърждение на заетостта. Процесът на разглеждане на заявлението обикновено отнема 4-6 седмици.
Програмата Golden Visa в южната част на Кипър – постоянно пребиваване срещу инвестиция в имот
Програмата Golden Visa е една от най-бързите и най-лесните програми за резидентство в Европа. Позволява получаването на постоянен престой в Кипър в замяна на инвестиция в недвижими имоти.
Основни изисквания за Golden Visa 2026:
- Закупуване нова недвижимост с минимална стойност 300 000 EUR (+ДДС)
- Документиране на годишен доход извън Кипър
- Внасяне на депозит в кипърска банка
Ползи от програмата Golden Visa:
- Постоянен престой – валиден безсрочно, изисква подновяване на картата на всеки 10 години
- Семейство, включено в програмата – съпруг/а и деца до 18 години (деца на възраст 18-25 години, които учат, могат да подадат отделни заявления)
- Минимални изисквания за пребиваване – достатъчно е да посетите Кипър веднъж на 2 години
- Път към гражданство – след 8 години законен престой можете да кандидатствате за кипърски паспорт
- Бърза процедура – времето за разглеждане на заявлението е около 2-3 месеца
Програмата обхваща цялото семейство (съпруг/а и деца до 25 години) и се предоставя пожизнено. Допълнително предимство е възможността да се получи статус Non-Domicile, който осигурява:
- 0% данък върху дивидентите за 17 години
- 0% данък върху лихвите
- 0% данък върху капиталовите печалби (с изключение на продажбата на имот в Кипър)
Важно: Средствата за инвестицията трябва да произхождат от чужбина – покупката не може да се финансира с кредит от кипърска банка.
Доходност на инвестициите и отдаване под наем на имоти в южната част на Кипър
Инвестиция в недвижими имоти в южната част на Кипър може да генерира атрактивни приходи както от растеж на стойността на капитала, както и отдаване под наем. Рекордният приток на туристи през 2024 г. (над 4 милиона) потвърждава потенциала на пазара.
Доходност от дългосрочни наеми в Южната част на Кипър
Средната доходност от дългосрочни наеми в Кипър е 4-6% годишно. Това е стабилен пасивен доход, особено привлекателен в градове като Никозия и Ларнака, където търсенето се генерира от студенти, корпоративни служители и семейства.
Средни цени на дългосрочен наем:
- Едностаен апартамент: 750-930 EUR/месец
- Тристаен апартамент: 1400-1750 EUR/месец
Доходност от краткосрочни наеми в Южната част на Кипър
В туристическите курорти като Айя Напа, Протарас или Пафос, доходността от краткосрочни наеми може да достигне 7-12% годишно.
Ключови данни за туризма в Кипър 2024:
- Над 4 милиона туристи годишно (рекорд за всички времена)
- Приходи от туризма: над 2,5 милиарда EUR
- Полша на трето място (337 000 туристи, ръст от 23%)
- Великобритания доминира с 34,5% дял на пазара
- Израелският пазар: 11% дял
Инвестиционни капани: Северен Кипър срещу Южен Кипър
Като професионалисти трябва категорично да предупредим за недвижимите имоти в Северен Кипър. Въпреки че цените там могат да изглеждат с 30-40% по-ниски, правният риск е огромен.
Липса на признати титли за собственост: Много земи на север формално принадлежат на кипърски гърци, изселени през 1974 г. Международните съдилища постановяват в тяхна полза, което създава риск инвеститорът да загуби имота.
Липса на защита от ЕС: Северен Кипър е извън юрисдикцията на европейските съдилища.
Проблеми при препродажба: Ликвидността на пазара на север е значително по-ниска, а европейските банки не финансират тамошните покупки.
W Globihome препоръчваме изключително сигурни имоти на територията на Република Кипър (Южен Кипър).
Имоти на Южен Кипър срещу други дестинации – сравнение
Jak nieruchomości na Cyprze wypadają na tle innych popularnych kierunków inwestycyjnych w Europie?
Pраг за влизане за Golden Visa:
Годишен данък върху имотите:
Доходност от краткосрочен наем:
Кипър се отличава с липсата на данък върху притежаването на имот, конкурентен праг за Golden Visa oraz bardzo atrakcyjną rentownością wynajmu krótkoterminowego.
ЧЗВ: Най-често задаваните въпроси за имотите в Южен Кипър
Обобщение: струва ли си да купите имот в Южния Кипър през 2026 г.?
Имотите в Южния Кипър през 2026 година това е съчетание от стабилна инвестиция и високо качество на живот. Членството в ЕС, благоприятната данъчна система, програмата Golden Visa и нарастващият туристически пазар правят острова привлекателен за все повече инвеститори от цяла Европа.
Ключови факти, които да запомните:
- Цените на имотите растат с 5-10% годишно
- Доходност от наем: 5-12% в зависимост от стратегията
- Минимален праг за Golden Visa: 300 000 EUR
- Намален ДДС 5% при първи имот
- Няма данък върху притежанието на имот
Планирате ли покупка на апартамент или къща в Кипър? В Globihome работим с местни експерти, които ще ви помогнат да намерите идеалния имот, съобразен с вашите нужди и инвестиционни цели. Свържете се с препоръчания от нас агент по недвижими имоти, за да получите актуални оферти от Пафос, Лимасол или Ларнака.
