Купуване на имот в Дубай: без данъци и Golden Visa

Струва ли си да купите апартамент в Дубай през 2026 г.? Колко струва имотът в Емирствата? Как да получите Golden Visa чрез покупка на апартамент? Каква е възвръщаемостта на инвестицията? Това са въпросите, които си задава всеки потенциален инвеститор, заинтересуван от пазара на недвижими имоти в Обединените арабски емирства.

Пазарът на недвижимите имоти в Дубай преживява рекорден бум, привличайки инвеститори от цял свят, заинтересовани от покупка на имот в Дубай, zarówno w segmencie апартаменти за продажба, jak i вили в Дубай. Според най-новите данни на Dubai Land Department (DLD), през първите шест месеца на 2025 г. бяха регистрирани около 94 000 сделки с недвижими имоти с обща стойност 262,7 милиарда AED (приблизително 71,5 милиарда USD), което представлява ръст от 40% на годишна база. По наше мнение Дубай остава един от най-динамичните пазари на недвижими имоти в света, предлагащ изключително съчетание високи нива на възвръщаемост (ROI), липса на данъци, както и възможност за получаване на дългосрочна престойна виза Golden Visa.

През 2024 г. цените на жилищата в Дубай се повишиха с 20% на годишна база, достигайки средна стойност 1597 AED за квадратен фут според доклада на Deloitte. От своя страна според Knight Frank, средните цени на жилищните имоти в Дубай достигнаха рекорден връх от 1685 AED (459 USD) за квадратен фут през четвъртото тримесечие на 2024 г., надхвърляйки с 13,3% предишния пик от 2014 г. Dubai Land Department регистрира през 2024 г. над 169 000 сделки за продажба на имоти, с обща стойност 488 милиарда AED, от които 67% представляваха имоти на вторичния пазар в Дубай, а 33% off-plan имоти, често избирани от инвеститори заради гъвкави планове за плащане и висок потенциал за повишаване на стойността.

В Globihome, следейки глобалните инвестиционни тенденции, наблюдаваме, че апартаменти в Дубай и луксозните апартаменти в Дубай привличат все повече клиенти, които оценяват не само липса на данък върху доходите от наеми, липса на данък върху капиталовите печалби, но също така политическа стабилност, развита инфраструктура и леснота на покупката на имот от чужденци в Дубай.

Всички данни са базирани на официални източници: Dubai Land Department (DLD), RERA, Property Finder, Bayut, Knight Frank, CBRE, Cavendish Maxwell, Fitch Ratings и собствените анализи на Globihome. В края на статията предоставяме контакт на професионален и от нас препоръчан агент по недвижими имоти в Дубай, който ще ви подкрепи на всеки етап ако искате да купите имот в Дубай.

Защо си струва да купите имот в Дубай през 2026 г.?

Изгодна ли е инвестицията в имоти в Дубай? Струва ли си да купите апартамент в Дубай като инвестиция? Това са фундаментални въпроси, които чуем от читателите на Globihome всеки ден. Отговорът е: ДА! Защо? На първо място, защото инвестицията в имоти в Дубай се отличава на фона на световния пазар с изключителен данъчен климат. Обединените Арабски Емирства не налагат данък върху доходите на физически лица, данък върху имоти или данък върху капиталовите печалби, което означава, че целият доход от наем и печалбата от продажба остават в джоба на инвеститора. В същото време трябва да имате предвид регистрационната такса, за която ще напишем по-нататък в статията.

Липса на данъци – най-голямото предимство на инвестициите в ОАЕ

Дубай предлага една от най-привлекателните данъчни системи за инвеститори в имоти в света:

• 0% данък върху имотите – не плащате годишен данък върху имота
• 0% данък върху доходите – няма данък върху доходите от наеми
• 0% данък върху капиталовите печалби – продажбата на имот не поражда данъчни задължения
• 0% данък върху наследствата – наследяването на имот е освободено от облагане

Единствената значима такса е еднократна регистрационна такса DLD в размер на 4% от стойността на имота при покупката.

Високи възвръщаемости на инвестициите – какъв е ROI в Дубай?

Според данни от 2025 г., средната възвръщаемост на инвестициите в Дубай е 6-8% годишно, което значително превъзхожда други световни пазари:

• Лондон: 2-4% годишно
• Ню Йорк: 2-4% годишно
• Hong Kong: 2-3% rocznie
• Warszawa: 4-5% rocznie

Niektóre dzielnice w Dubaju oferują jeszcze wyższe zwroty:

• Jumeirah Village Circle (JVC): 7% dla studio, 6- 7% dla większych mieszkań
• Al Furjan: 7% dla studio, 6-7% dla apartamentów
• Arjan: do 5-8 % dla małych jednostek

Golden Visa – Jak Otrzymać Wizę Rezydenta w Dubaju?

Kupując nieruchomość o wartości minimum 2 miliony AED (około 545,000 USD), otrzymujesz prawo do aplikacji o 10-letnią Golden Visa, która daje:

• Długoterminową wizę rezydenta bez potrzeby sponsora
• Możliwość sponsorowania rodziny (małżonka, dzieci, rodziców)
• Prawo do pracy i prowadzenia biznesu w ZEA
• Możliwość przebywania poza ZEA dłużej niż 6 miesięcy bez utraty wizy
• Możliwość odnowienia wizy po 10 latach

Od 2025 roku istnieją również niższe progi inwestycyjne:

• 750,000 AED – wiza 2-letnia
• 2 miliony AED – Golden Visa na 10 lat
• Off-plan properties również kwalifikują się do wizy

Wzrost populacji i popytu na wynajem w Dubaju

Populacja Dubaju rośnie w tempie około 5% rocznie, osiągając obecnie ponad 3,8 miliona mieszkańców, a według Dubai Urban Master Plan 2040 ma wzrosnąć do 7,8 milionów do 2040 roku. Ten systematyczny wzrost demograficzny napędzany jest głównie przez cudzoziemców, którzy stanowią około 90% populacji emiratu. Wysoko wykwalifikowani specjaliści, przedsiębiorcy oraz osoby o wysokich dochodach wybierają Dubaj ze względu na bezpodatkowe środowisko, wysoką jakość życia, bezpieczeństwo oraz dostęp do światowej klasy infrastruktury. Stały napływ nowych rezydentów przekłada się na konsekwentnie wysokie zapotrzebowanie na mieszkania, co stabilizuje rynek najmu i minimalizuje ryzyko pustostanów. Dodatkowo, w 2024 roku Dubai odwiedziło 18.7 miliona międzynarodowych turystów, co napędza popyt na wynajem krótkoterminowy.

Ceny Mieszkań w Dubaju: Szczegółowa Analiza Rynku 2026

Според доклада на Deloitte "Dubai Real Estate Predictions 2025", цените на жилищните имоти през 2024 г. се повишиха с 20%, а наемите с 19%. Особено силен е ръстът в сегмента на вилите – 27.9% годишно, докато апартаментите поскъпнаха с около 18%.

Луксозни имоти Сегментът на ултралуксозните имоти преживява истински разцвет. През 2024 г. бяха регистрирани 948 сделки с луксозни имоти (над 15 милиона AED), а продажбите на имоти със стойност над 10 милиона AED достигнаха 7.6 милиарда AED. Дубай изпревари в този сегмент градове като Лондон и Ню Йорк.

Колко струва апартамент в Дубай през 2025 г.?

Средна цена за квадратен фут през 2025 г. е 1,755 AED (около 477 USD).

Средните цени за 2025 г. по вид имот са както следва:

• Апартаменти: 1,3 милиона AED (около 354,000 USD)
• Вили: 6,6 милиона AED (около 1,8 милиона USD)
• Комерсиални имоти: 2,1 милиона AED (около 572,000 USD)
• Парцели: 6,7 милиона AED (около 1,82 милиона USD)

Стандартен апартамент с площ 75 квадратни метра (около 807 квадратни фута) струва средно 1,36 милиона AED (около 370 000 USD). Средната цена на апартамент на първичния пазар в момента е 1,3 милиона AED (354 000 USD), докато вилите достигат средно 3,54 милиона AED (964 000 USD). Струва си да се подчертае, че цените значително варират в зависимост от местоположението, типа имот и стандарта на завършване.

Ако искате да получите актуални оферти за имоти, съобразени с вашите очаквания, свържете се с агент по недвижими имоти, когото препоръчваме в края на статията. В блога ни Globihome препоръчваме само и единствено професионални и проверени агенти по недвижими имоти. Правим това безплатно. Ние държим на професионално обслужване за нашите читатели.

Предишен слайдСледващ слайд

Цени на имотите в различните квартали на Дубай

Цени на имотите в Palm Jumeirah

• Студио: от 1,2 милиона AED (327,000 USD)
• 1-спалня: от 2,5 милиона AED (680,000 USD)
• 2-спалня: от 4 милиона AED (1,09 милиона USD)
• Вили: 10-110 милиона AED (2,72 - 30 милиона USD)
• Доходност от наем: 5-9% (студио най-висока възвръщаемост)

Цени на имотите в Business Bay

• Студио: 800,000 - 1,2 милиона AED (218,000-327,000 USD)
• 1-спалня: 1,5 - 2,5 милиона AED (408,000-680,000 USD)
• 2-спалня: 2,5 - 4 милиона AED (680,000-1,09 милиона USD)
• 3-спалня: 4 - 8 милиона AED (1,09-2,18 милиона USD)
• Доходност от наем: 5- 7.5% (студио най-висок)

Дубай Марина

• Студио: 700,000 - 1,1 милиона AED (191,000-300,000 USD)
• 1-спалня: 1,3 - 2,2 милиона AED (354,000-600,000 USD)
• 2-спалня: 2,2 - 3,8 милиона AED (600,000-1,03 милиона USD)
• Доходност от наем: 6-7% (студио най-висока възвръщаемост)

Damac Hills

• Студио: от 450,000 AED (122,500 USD)
• 1-спалня: от 700,000 AED (190,500 USD)
• 2-спалня: от 1,1 милиона AED (300,000 USD)
• 3-спалня: от 1,5 милиона AED (408,000 USD)
• Rentowność wynajmu: 6.-7%

Jak kupić mieszkanie w Dubaju: Proces krok po kroku

Zakup mieszkania w Dubaju jest znacznie prostszy niż w wielu krajach zachodnich, a cały proces może zająć zaledwie kilka dni dla już wybudowanych nieruchomości.

Krok 1: Określ jaki jest Twój cel zakupu mieszkania w Dubaju

Przed rozpoczęciem poszukiwań musisz określić, czy kupujesz nieruchomość jako:

• Inwestycję na wynajem długoterminowy – stabilny miesięczny dochód
• Inwestycję na wynajem krótkoterminowy – wyższa rentowność, ale większe wymagania czasowe
• Własne mieszkanie – dla siebie i rodziny
• Inwestycję spekulacyjną – kupno w celu odsprzedaży z zyskiem (flipping)

Krok 2: Ustalenie budżetu i źródła finansowania

Zakup gotówkowy z naszych obserwacji w Globihome najwięcej transakcji w Dubaju to transakcje gotówkowe, co świadczy o zamożności nabywców. Zakup za gotówkę eliminuje konieczność ubiegania się o kredyt hipoteczny i przyspiesza proces.

Kredyt hipoteczny w Dubaju Cudzoziemcy mogą uzyskać kredyt hipoteczny w Dubaju, jednak warunki są bardziej restrykcyjne niż dla rezydentów:

• Wkład własny dla nie-rezydentów: od 40% wartości nieruchomości dla nieruchomości poniżej 5 milionów AED
• Wkład własny dla rezydentów: 20%
• Maksymalny okres kredytowania: 25 lat
• Wymagania dochodowe: Banki wymagają zazwyczaj miesięcznego dochodu minimum 15,000-20,000 AED

W pierwszym kwartale 2025 roku odnotowano 9,300 transakcji kredytów hipotecznych na nieruchomości mieszkalne, co stanowi wzrost o 24% rok do roku. Łączna wartość tych transakcji osiągnęła 20.4 miliarda AED (+46.8% rok do roku).

Krok 3: Wybór lokalizacji i typu nieruchomości

Dubai oferuje ponad wiele dzielnic, gdzie klienci mogą nabywać nieruchomości. Jeśli nie znasz dobrze Dubaju, polecamy omówić poszczególne dzielnice z profesjonalistą mieszkającym na co dzień w Dubaju. Kontakt do takiej osoby znajdziesz bezpłatnie na końcu artykułu.

Krok 4: Wybór agenta nieruchomości

Wybór profesjonalnego agenta nieruchomości to kluczowy krok, szczególnie jeśli na co dzień nie mieszkasz w Dubaju. Agent pomoże w:

• Znalezieniu odpowiedniej nieruchomości
• Negocjacji ceny
• Weryfikacji dokumentów
• Przeprowadzeniu procesu zakupu

Krok 5: Weryfikacja nieruchomości i due diligence

Przed podpisaniem umowy przeprowadź dokładną weryfikację:

• Title Deed – проверете дали продавачът е законният собственик
• NOC (Удостоверение за липса на възражения) – ако имотът има ипотека, продавачът трябва да получи NOC от банката
• Takси за обслужване – проверете неизплатените експлоатационни такси
• Ejari – регистриран договор за наем (ако имотът е отдаден под наем)
• Техническо състояние – помислете за наемане на строителен инспектор

Стъпка 6: Подписване на договора

След като намерят подходящ имот, страните подписват договор с инвеститора или физическо лице ( в случай на вторичния пазар).

Договорът включва:

• Данни за имота
• Договорена цена
• График на плащанията
• Условия на сделката
• Глоби за забавяне

Депозит: Обикновено 10% от стойността на имота на вторичния пазар, внасяни по доверителна сметка на агент, лицензиран от RERA.

Стъпка 7: Финансиране и плащания

За готови имоти: Плащането обикновено се извършва в рамките на 30-60 дни след подписване на договора.

За имоти off-plan: Най-популярните планове за плащане през 2025 г. са плановете 80/20, 60/40 или 50/50. Размерът на вноските зависи от напредъка на строителните дейности, а инвеститорите все по-често предлагат възможност за изплащане на вноски без лихви.

Стъпка 8: Регистрация в Dubai Land Department (DLD)

След уреждането на плащанията за имота, сделката трябва да бъде регистрирана в DLD в рамките на 60 дни. Регистрацията на имота в Dubai Land Department е ключов и окончателен етап от прехвърлянето на собствеността. Страните в сделката (или техните пълномощници) трябва да се явят в един от упълномощените Trustee Centers или да използват услугата DLD Smart Services за електронна регистрация. По време на регистрацията се заплаща такса за трансфер в размер на 4% от стойността на имота, която обикновено се разделя по равно между купувача и продавача, въпреки че това може да се договаря.

Стъпка 9: Получаване на Title Deed

След регистрирането на сделката, ще получите:

• Title Deed – официален документ, потвърждаващ собствеността на имота, издаден от DLD
• e-Certificate – електронна версия на Title Deed

Title Deed съдържа:

• Данни за собственика
• Детайли за имота (местоположение, площ, тип)
• Номер на парцела
• Стойност на имота

Golden Visa: Виза за пребиваване чрез инвестиция в имот

Програмата Golden Visa в Обединените арабски емирства това в момента е едно от най-привлекателните решения за хора, които планират инвестиция в недвижими имоти в Дубай и дългосрочно закупуване на имот в Дубай в сегмента freehold. 10-годишната Golden Visa Дубай осигурява стабилно право на пребиваване без необходимост от емирски спонсор или местен работодател, което я отличава от традиционните резидентни визи, свързани с трудовата заетост. Визата се подновява на всеки 10 години, при условие че инвеститорът поддържа квалифициращ се имот в Дубай.

Минималната стойност на инвестицията, изисквана за получаване на Golden Visa чрез недвижими имоти възлиза на 2 милиона AED (ок. 545 000 USD). Това може да бъде един имот или портфейл от няколко актива, при условие че те се намират в зоната freehold в Дубай. Имотите могат да бъдат финансирани и чрез ипотечен кредит, но в такъв случай се изисква NOC (No Objection Certificate) от банката, което е стандартна процедура при инвестиции в премиум имоти в Дубай

. Реформата на правилата през 2022 г. значително улесни инвеститорите да получат Golden Visa в ОАЕ , особено за хора, купуващи имоти off-plan в Дубай . В момента няма изискване за внасяне на 50% собствен капитал — достатъчен е NOC, а за квалификацията решава текущата пазарна стойност, потвърдена от Департамент за земята на Дубай (DLD) . Важно е, че дори имот, купен преди няколко години за по-ниска цена, може да се квалифицира, ако днес стойността му надвишава прага от 2 млн AED. В случай на проекти off-plan в Дубай

, виза може да бъде предоставена, когато завършването на строежа надхвърли 50% или когато девелопърът потвърди вноски на стойност минимум 2 млн AED. За кандидатстването са необходими, наред с други, паспорт, актуална снимка, Свидетелство за собственост (Title Deed) , Emirates ID (ако е налично) и документация, потвърждаваща собствеността на freehold имот в Дубай

Разходи за получаване на Golden Visa Дубай включват, между другото: медицински преглед (700 AED), Emirates ID за 10 години (1153 AED), такса за пребиваване (2856,75 AED), такси DLD (4020 AED) и административни разходи (1155 AED). Общата цена на процедурата за инвеститора е около 9884,75 AED. Golden Visa също позволява спонсориране на членове на семейството, включително деца без ограничение на възрастта, което допълнително повишава нейната привлекателност за лица, инвестиращи в имоти в Дубай за отдаване под наем или с цел релокация.

Освен това може да възникне такса за обслужване в зависимост от компанията, която помага за получаването на визата.

Dla inwestorów z niższym kapitałem dostępna jest także 2-годишна инвеститорска виза в Дубай с минимален праг 750 000 AED, предназначена за собственици на завършени жилищни имоти. Алтернатива е 5-годишна Green Residence UAE, насочена към предприемачи и бизнес инвеститори, представляваща гъвкаво допълнение към визовата стратегия при инвестиране в дубайския пазар на недвижими имоти.

Обобщение: Струва ли си да купите имот в Дубай през 2026 г.?

Покупката на имот в Дубай е уникално съчетание: високи възвръщаемости от наеми, липса на данъци върху доходите, капиталовите печалби или собствеността върху имотите и възможността за получаване на 10-годишна Golden Visa Dubai. инвестиция в имоти в Дубай jest jedną z najbardziej dochodowych i bezpiecznych strategii dla inwestorów szukających globalnej dywersyfikacji i pasywnego dochodu.

Według nas w Globihome kluczowe czynniki sukcesu to:

1. Wybór odpowiedniej lokalizacji – dzielnice takie jak JVC oferują 8-9% rentowności, podczas gdy Downtown Dubai zapewnia prestiż

2. Wybór renomowanego dewelopera – sprawdź kto gwarantuje terminowe oddanie i wysoką jakość. Jeśli potrzebujesz w tym pomocy, możesz liczyć na eksperta, którego polecamy w Globihome. Kontakt znajdziesz na końcu artykułu.

3. Współpraca z profesjonalnym agentem – jeśli nie mieszkasz na co dzień w Dubaju, skorzystaj z usług agenta nieruchomości, który jest na miejscu i rzetelnie pomoże Ci na każdym etapie zakupu nieruchomości.