Недвижими имоти в Кипър: оферти, цени и инвестиционен наръчник

2025-07-01

2025-07-29

Содержание

Кипър е една от най-предпочитаните инвестиционни дестинации в Европа за чужденци, търсещи домове край морето и стабилни инвестиции. Пазарът на недвижими имоти в Кипър предлага изключителни възможности за тези, които планират покупка на недвижим имот в Кипър 2025 като дългосрочна инвестиция или ваканционна резиденция.

В Globihome, работейки с местни експерти, анализираме пазара на недвижими имоти. По-долу представяме всички най-важни информации, които трябва да знаете, ако планирате покупка на недвижими имоти в Кипър през 2025. Освен това в края на статията ще намерите контакт с местен агент по недвижими имоти, който може да ви подготви актуални оферти за недвижими имоти в Кипър.

Защо да инвестирате в жилище в Кипър?

Струва ли си да инвестирате в недвижими имоти в Кипър? Нашето мнение е еднозначно - да! Инвестициите в недвижими имоти в Кипър се характеризират с уникална комбинация от стабилност, доходоносност и високо качество на живот. Кипър, като член на Европейския съюз от 2004 г., осигурява правна сигурност, основана на британското право, гарантирайки прозрачност на процедурите и пълна защита на правата на собствениците.

Кипър - ключови ползи от инвестициите в недвижими имоти:

Комисионната за агент по недвижими имоти обикновено се плаща от продавача, а не от купувача
Без данък върху наследства и дарения
Широка мрежа от договори за избягване на двойно данъчно облагане
Постоянен ръст на стойността на недвижими имоти 3-8% годишно
Ниска, прогресивна система на подоходен данък от физически лица (прибл.)
Една от най-ниските ставки на корпоративния данък в Европейския съюз
Програма Златна виза, позволяваща получаване на резидентство

Времето в Кипър е допълнителен магнит за инвеститорите - над 350 слънчеви дни годишно, температури 19-30°C и топло море 16-27°C през цялата година. Недвижимите имоти в Кипър предлагат комбинация от стабилен ръст на стойността с атрактивни наеми, особено в туристическия сектор, където доходността може да достигне 8-12% годишно.

Модерна къща с басейн за продажба в Пафос, Кипър – инвестиционни недвижими имоти 2025

Цени на недвижимите имоти в Кипър 2025 – анализ на най-добрите локации

Цените на недвижимите имоти в Кипър през 2025 се различават значително в зависимост от местоположението и близостта до морето. Недвижимостите в Лимасол представляват най-скъпите сегменти от пазара като бизнес център на острова.

Лимасол - цени на недвижими имоти в Кипър 2025:

Център на града: от 4000 EUR/м²
Марина (престижен район): от 6000 EUR/м²
Гермасогиа (туристически район): от 3500 EUR/м²
Нови апартаменти на първа линия: 5500 EUR/м²

Пафос - цени на недвижими имоти в Кипър 2025:

Исторически център: от 2500 EUR/м²
Като Пафос (на плажа): от 3500 EUR/m²
Хлорака (жилищен квартал): от 2000 EUR/m²
Корал Бей (туристически курорт): от 3000 EUR/m²

Ларнака - цени на имоти Кипър 2025:

Център на града: от 1800 EUR/m²
Финикоудес (променадата): от 3000 EUR/m²
Макензи (плажен район): от 2500 EUR/m²

Никозия - цени на имоти Кипър 2025:

Център: от 1500 EUR/m²
Жилищни квартали: от 1200 EUR/m²

Айя Напа - цени на имоти Кипър 2025:

Център: от 2500 EUR/m²
Първа брегова линия: от 4000 EUR/m²

Модерна спалня с панорамна гледка към морето – апартамент за продажба в Лимасол, Кипър 2025

Апартаменти на морето - Кипър на първа брегова линия - оферти и цени

Апартаменти с изглед към морето Кипър са ексклузивни имоти на максимум 50 метра от плажа с панорамни морски гледки, луксозни завършвания, системи за умен дом и достъп до частни басейни, спа и охрана 24/7.

От нашите наблюдения в Globihome много клиенти търсят имоти с гледка към морето. Ако и вие сте заинтересовани от морски дестинации, непременно прочетете за Апартаменти на морето в Албания - цени и процедури, Закупуване на имот в Испания - ръководство за инвеститора 2025 или Как да купите имот на Мадейра – цени, данъци и формалности. В статиите ще представим конкретни съвети и актуалното състояние на пазара на имоти в отделните страни. По-долу ще намерите анализ на цените на имотите на първа брегова линия в Кипър.

Лимасол Марина - цени на апартаменти:

Студио (40-50 m²): 350 000 - 450 000 EUR
1 спалня (60-80 m²): 450 000 - 650 000 EUR
2 спални (90-120 m²): 650 000 - 950 000 EUR
3 спални (130-180 m²): 950 000 - 1 500 000 EUR
Пентхаус (200+ m²): 1 500 000 - 3 000 000 EUR

Пафос - Корал Бей - цени на апартаменти:

Студио: 250 000 - 350 000 EUR
1 спалня: 350 000 - 500 000 EUR
2 спални: 500 000 - 750 000 EUR
3 спални: 750 000 - 1 200 000 EUR

Ларнака - Макензи - цени на апартаменти:

Студио: 200 000 - 300 000 EUR
1 спалня: 300 000 - 420 000 EUR
2 спални: 420 000 - 600 000 EUR

Тераса на апартамент с панорамна гледка към морето – имот на първа брегова линия, Кипър 2025

Най-добрите комплекси на първа линия са Limassol Del Mar с марина, The Oval с басейни и Leptos Coral Beach с голф и спа.

Ипотечен кредит за покупка на имот в Кипър – условия и банки

Ипотечни кредити за чужденци в Кипър са достъпни в основните местни банки, като всяка институция предлага малко различни условия. Bank of Cyprus като най-голямата банка на острова предлага ипотечни кредити до 70% от стойността на имота за нерезиденти, изисквайки минимални месечни доходи от 2500 EUR. Hellenic Bank се специализира в обслужване на международни клиенти, предлага финансиране до 65% от стойността, докато Alpha Bank Cyprus изисква по-висок самостоятелен принос (40%), но предлага конкурентна лихва.

Изискваните документи включват потвърждение на доходите от последните 6 месеца, удостоверение за заетост, банкови извлечения, свидетелство за липса на задължения и заверени преводи на всички документи на английски или гръцки език. Разходите за ипотечния кредит включват такса за разглеждане на заявката 300-500 EUR, банково оценяване 400-600 EUR, нотариални такси 800-1200 EUR, както и застраховка живот и имот.

Луксозен салон с изглед към морето за продажба – апартамент на първа линия, Кипър 2025

Нова вила с басейн за продажба – луксозен инвестиционен имот в Кипър 2025

Модерна вила с частен басейн и голяма тераса за продажба – премиум имот в Кипър 2025

Модерна вила за продажба в Кипър – престижен имот с голям парцел и панорамно остъкляване

Осветена вила за продажба в Кипър нощем – модерен премиум имот в Лимасол 2025

Жилища Кипър - процедура за покупка стъпка по стъпка

Как да купите имот в Кипър като чужденец? Този процес изисква систематичен подход и професионална подкрепа.

ЕТАП 1: Определете целта и бюджета

Жилище за лична употреба или инвестиция за отдаване под наем?
Бюджет = цена на имота + 5% ДДС (ако това е първият ви имот купен от строител) + 1% адвокатска такса + 0,2% държавни такси. Подробни данъци обсъждаме в следващите части на статията.

ЕТАП 2: Изберете имота

С помощта на агенция, портали или директно от строителя.
Посещение 3–5 дни на място или виртуална обиколка онлайн.
Специално подготвени за вас оферти можете да получите от препоръчания от Globihome посредник, чиито данни ще намерите в края на статията

ЕТАП 3: Резервация на имота

Подписване на договор за резервация.
Полагане на депозит: обикновено 1000-5000 EUR.

ЕТАП 4: Правен анализ (Due Diligence)

Местен юрист проверява: собственост, разрешителни, ипотеки, задължения.
Време: 1-2 седмици.

ЕТАП 5: Правителствено разрешение (за лица извън ЕС)

Заявление до Министерството на вътрешните работи за разрешение за покупка.
Обикновено формалност, но изисквана.

ЕТАП 6: Подписване на окончателен договор

В присъствието на адвокат или пълномощник.
Крайно плащане на цената (в брой или заем).

ЕТАП 7: Регистрация в Земеделския регистър

Регистрация на имота на ваше име.
Регистрационна такса + Такса за прехвърляне (данък върху покупката).

Луксозен дом с басейн за продажба – модерно инвестиционно имущество в Кипър 2025

Разходи за покупка на апартамент в Кипър - всички такси 2025

Определяйки своя бюджет за покупка на недвижим имот в Кипър трябва да помните за допълнителните такси освен самата цена на апартамента или дома.

Данък върху недвижимост от вторичния пазар в Кипър - Такса за прехвърляне:

До 85 000 EUR: 3%
85 001 - 170 000 EUR: 5%
Над 170 001 EUR: 8%
Таксата не се начислява, ако имотът е нов и подлежи на ДДС.

ДДС при покупка на нова недвижимост в Кипър от строител:

5% ДДС – преференциална ставка на ДДС за първо жилище при спазване на определени условия.
19% ДДС – стандартна ставка за второ и следващи имоти, инвестиционни апартаменти и търговски имоти.

Кой може да получи преференциална ставка на данъка 5% ДДС вместо 19% ДДС при закупуване на нов имот в Кипър?

От юли 2023 година Кипър промени критериите за квалификация за ставка на ДДС 5% на нови жилищни имоти, адаптирайки регламентите към директивите на ЕС. По-долу представяме условията, които трябва да бъдат изпълнени, за да се възползвате от преференциалната ставка на ДДС:

Купувачът трябва да бъде физическо лице, а не юридическо лице.
Имотът трябва да служи като постоянно място за пребиваване за поне 10 години.
Максималната полезна площ не може да превишава 130 м².
Максималната стойност на имота не може да превишава 350 000 EUR (без ДДС).

Ако имотът надвишава 130 м² или 350 000 EUR, то първите 130 м² и до 350 000 EUR стойност подлежат на ДДС ставка от 5%, а излишъкът се облага със ставка от 19%.

Намалената ставка на ДДС не важи, ако имотът надвишава както 190 м², така и 475 000 EUR — в такъв случай се прилага пълната ставка на ДДС от 19%.

Също е важно да се помни, че отстъпката от 5% може да се използва само веднъж на 10 години. Ако закупите имот с 5% ДДС, то през следващите 10 години не можете да ползвате отново тази отстъпка. Разбира се, след изтичане на 10 години можете отново да кандидатствате за 5% ДДС при закупуване на нов имот.

Банкови, правни и регистрационни такси в Кипър:

Прехвърляне на средства: 50-200 EUR
Адвокат: 1-1.5% от стойността (мин. 1,500 EUR)
Земеделска регистрация: 0.5% от стойността (мин. 85 EUR)
Застраховка: 0.1-0.2% от стойността на година

Пример - имот от вторичния пазар на стойност 150 000 EUR:

Такса за прехвърляне: 7500 EUR
Адвокат: 1500 EUR
Останали разходи: 800 EUR
Общо: ~9800 EUR (6.53%)

Модерна вила в процес на строителство с басейн в Лимасол – инвестиции в недвижими имоти в Кипър

Какви са разходите по поддържането на апартамент в Кипър?

Разходите по поддържането на апартамент в Кипър представляват важно звено в бюджетното планиране за всеки собственик на имот и директно влияят върху рентабилността и възвръщаемостта на инвестицията до 2025.

Месечни разходи за 2-стаен апартамент:

Електричество: 150-250 EUR/месец
Вода: 40-80 EUR/месец
Интернет: 45-65 EUR/месец

Такси за общите части:

Стандартен апартамент: 50-120 EUR/месец
Апартамент с басейн: 80-150 EUR/месец
Луксозен апартамент с консиерж: 150-300 EUR/месец

Обобщение на месечните разходи за поддръжка на имота:

Апартамент 80 м²: 380-650 EUR/месец
Къща 150 м²: 680-1,120 EUR/месец

Модерна всекидневна с изглед към морето – луксозни апартаменти за продажба Кипър 2025

Наем на апартамент в Кипър - цени за дългосрочен и краткосрочен наем

Много собственици на имоти в Кипър решават да отдават своите апартаменти под наем. Най-често инвеститорите пристигат веднъж или два пъти годишно за почивка, а през останалия период отдават имотите на туристи от цяла Европа. Благодарение на средиземноморския климат с 350 слънчеви дни в годината, наемът на апартамент в Кипър генерира приходи през по-голямата част от годината. По-долу предоставяме данни за рентабилността от най-добрите локации като Limassol Marina, Coral Bay в Пафос и Mackenzie Beach в Ларнака:

Ставки за дългосрочен наем (EUR/месец):

Студио (30-40 м²): 400-700 EUR
1 спалня (50-70 м²): 600-1,100 EUR
2 спални (80-100 м²): 900-1,600 EUR
3 спални (120+ м²): 1,300-2,500 EUR

Краткосрочен наем (EUR/нощ):

Студио на плажа: 45-90 EUR
1 спалня: 65-120 EUR
2 спални: 90-160 EUR
3 спални: 130-220 EUR

Разходи за управление:

Дългосрочен: 10-15% от наема
Краткосрочен: 20-30% от приходите

Кипър време

Времето в Кипър е едно от основните предимства на острова с над 350 слънчеви дни годишно и мек средиземноморски климат, идеален за наем на апартамент в Кипър.

Температури на въздуха:

Зима (декември-февруари): 15-19°C ден, 8-12°C нощ
Пролет (март-май): 20-26°C
Лято (юни-септември): 28-35°C (макс. 40°C)
Есен (октомври-ноември): 22-28°C

Температура на морето:

Най-студено (февруари-март): 16-17°C
Най-топло (август-септември): 27-28°C
Плувният сезон: май-ноември

Валежи обикновено се появяват през зимата, лятото е практически без дъжд. Леките ветрове и умерената влажност (макс 65%) осигуряват комфорт през цялата година.

Красива басейн с изглед към морето – ексклузивни имоти за продажба Кипър 2025

FAQ - най-често задавани въпроси за имоти в Кипър

Струва ли си да инвестирате в имоти в Кипър?

Да, инвестициите в недвижими имоти в Кипър са характерни със стабилен ръст на стойността от 3-8% годишно, атрактивен доход от наем от 4-12% и данъчни предимства. Кипър като член на ЕС предлага правна сигурност, а наемането на апартамент в Южния Кипър генерира доход през по-голямата част от годината благодарение на 350 слънчеви дни.

Как да купите имот в Кипър като чужденец?

Процедурата за закупуване на имот в Кипър включва: избор на имот, резервиране с депозит от 1000-5000 EUR, правен анализ (due diligence), получаване на правителствено одобрение (за граждани извън ЕС), подписване на крайния договор и регистрация в Land Registry. Целият процес отнема 6-12 седмици с професионална подкрепа.

Каква е доходността от наемите в Кипър?

Доходността и възвръщаемостта на инвестиции 2025 варират според местоположението. Лимасол предлага 4-6% годишно с най-стабилните наематели, Пафос 5-7%, Ларнака 6-8%, а Айя Напа дори 8-12% при сезонен наем. Краткосрочният наем (Airbnb) може да генерира по-високи доходи, но изисква активно управление.

Мога ли да получа Златна виза, купувайки имот в Кипър?

Да, златната виза за Кипър изисква инвестиция минимум 300 000 EUR в нов имот плюс депозит от 30 000 EUR и доходи от 30 000 EUR годишно. Програмата дава право на постоянна резиденция, работа в Кипър и свободно пътуване в ЕС. Процедурата отнема 6-8 месеца (2-3 месеца в режим Fast Track).

Кои локации са най-добрите за инвестиции?

Най-добрите локации в Кипър за покупка на дом са Лимасол за стабилни бизнес наематели, Пафос за баланс между цена и качество, Ларнака за високи възвръщаемости при по-ниски цени и Айя Напа за максимална сезонна доходност. Апартаментите на плажа постигат премия от 20-40%, но предлагат най-високата атрактивност за наемане.

Може ли финансирането за покупка да бъде с ипотечен кредит?

Да, основните кипърски банки предлагат кредити за чужденци до 65-70% от стойността на имота. Нужен е самоучастък от 30-40%, доходи минимум 2500 EUR месечно, лихви 4.2-6.2%. Разходите за кредит включват такси 300-500 EUR, оценка 400-600 EUR, нотариус 800-1200 EUR плюс застраховка.

Какви документи са нужни за покупката на имот в Южния Кипър?

Процедурата за покупка на имот в Кипър изисква паспорт валиден най-малко 6 месеца или лична карта. При покупка на кредит ще е нужно също потвърждение за доходите от последните 6 месеца и банкови извлечения, потвърждаващи източника на средствата.

Обобщение: инвестиционни перспективи в Кипър през 2025

Инвестиционните перспективи в Кипър през 2025 година се представят изключително обещаващо. Пазарът на недвижими имоти в Кипър 2025 година се характеризира със стабилен ръст, нарастващ международен интерес и благоприятни инвестиционни условия.

Според нашата оценка, Кипър остава един от най-интересните пазари на недвижими имоти за чуждестранни инвеститори. Сигурното законодателство, ръстът на цените, стабилната възвръщаемост на инвестиции (ROI) и големият интерес на туристите правят инвестицията в апартамент в Кипър разумно решение.

Търсите актуални оферти за покупка на имот в Кипър? Свържете се с препоръчания от нас агент – ще ви помогнем да намерите идеалния имот и да преминете през целия процес на покупка стъпка по стъпка.