Vastgoedbelastingen in Italië: kopen, verkopen, verhuren

Italië trekt internationaal nog steeds investeerders en kopers van tweede woningen aan dankzij de levensstijl, cultuur en een relatief toegankelijke vastgoedmarkt. Bij Globihome vinden we dat iedereen die in dit land een woning koopt dit goed moet begrijpen het Italiaanse belastingstelsel met betrekking tot onroerend goed.

Of je nu van plan bent een woning te kopen, te verkopen of te verhuren in Italië, kunnen belastingen van toepassing zijn in verschillende stadia van het bezit. Niet-residente eigenaren moeten voldoen aan de Italiaanse belastingregels met betrekking tot eigendom, huurinkomsten en vermogenswinst.

In dit artikel tonen we de belangrijkste onroerendgoedbelastingen in Italië voor buitenlandse eigenaren, waaronder belastingen op het bezit van onroerend goed, regels voor het aangeven van huurinkomsten en de regels rond verkoop.

Fiscale woonplaats en onroerendgoedbelastingen in Italië

Voordat we de verschillende belastingen analyseren, is het belangrijk de regels rond fiscale woonplaats te begrijpen.

Voor belastingdoeleinden word je in Italië als niet-resident beschouwd als:

• je minder dan 183 dagen per jaar in Italië doorbrengt,
• je daar je hoofdverblijf niet hebt,
• je in dat land geen hoofdzakelijke economische belangen hebt.

Niet-residenten worden uitsluitend belast op inkomsten afkomstig uit Italiaanse bronnen, waartoe behoren:

• huurinkomsten van een in Italië gelegen woning,
• vermogenswinsten uit de verkoop van Italiaans onroerend goed.

Het puur bezitten van onroerend goed in Italië hoeft niet automatisch tot inkomstenbelastingplicht te leiden, maar bepaalde lokale onroerendgoedbelastingen en rapportageverplichtingen kunnen nog steeds van toepassing zijn.

Onroerendgoedbelastingen in Italië voor buitenlandse eigenaren

Eigenaren van onroerend goed in Italië zijn doorgaans onderworpen aan twee hoofdmunicipale belastingen: IMU en TARI.

Deze belastingen gelden ongeacht de nationaliteit van de eigenaar.

IMU (gemeentelijke onroerendgoedbelasting)

IMU (Imposta Municipale Unica) is de basisonroerendgoedbelasting in Italië.

Het geldt voornamelijk voor:

• tweede woningen,
• beleggingsvastgoed,
• vastgoed dat eigendom is van niet-residenten.

Belangrijkste kenmerken van IMU:

• betaalbaar twee keer per jaar (in juni en december),
• berekend op basis van kadastrale waarde van het onroerend goed,
• tarieven verschillen afhankelijk van de gemeente,
• doorgaans bedragen ze van 0,4% tot 1,06%.

De hoofdverblijfsplaats is doorgaans vrijgesteld van IMU, maar omdat buitenlandse eigenaren vaak onroerend goed gebruiken als vakantiehuizen of investeringen, is IMU in hun geval meestal van toepassing.

TARI (afvalheffing)

TARI (Tassa sui Rifiuti) is een gemeentelijke belasting bestemd voor de financiering van afvalinzameling en afvalbeheer.

De hoogte ervan is afhankelijk van:

• oppervlakte van het onroerend goed (in vierkante meters),
• aantal bewoners of gebruikers,
• lokale gemeentelijke tarieven.

Het betalingsschema varieert per gemeente en kan meerdere termijnen omvatten.

In het geval van langdurige verhuur betaalt de huurder TARI vaak rechtstreeks. Bij kortetermijnverhuur ligt deze verplichting meestal bij de eigenaar.

Of je nu op zoek bent naar een woning in Italië voor jezelf of om te verhuren, je kunt de nieuwste aanbiedingen van makelaars in onze artikelen over specifieke steden in Italië:

• Vastgoed Umbrië
• Vastgoed Sansepolcro

Belasting op huurinkomsten in Italië

Als je je woning in Italië verhuurt — zowel bij langetermijn- als kortetermijnverhuur — moet je deze inkomsten melden bij de Italiaanse belastingautoriteiten. Deze regel geldt zelfs als je buiten Italië woont.

Eigenaren van onroerend goed kunnen kiezen tussen twee hoofd fiscale regimes.

Cedolare Secca: forfaitaire belasting op huurinkomsten

Systeem Cedolare Secca is een vereenvoudigd systeem van lineaire belasting dat wordt toegepast op inkomsten uit de verhuur van woonruimte.

Belastingtarieven:

• 21% lineaire belasting voor de meeste huurovereenkomsten van woonruimte,
• 26% kan van toepassing zijn in gevallen met meerdere kortetermijnverhuurde eigendommen.

Voordelen van Cedolare Secca:

• vereenvoudigde belastingberekening,
• geen regionale en gemeentelijke inkomstenbelastingen,
• vrijstelling van sommige registratie- en belastingkosten verbonden aan het contract.

Echter in dit systeem kunnen kosten niet worden afgetrokken, zoals reparaties of beheerskosten van het onroerend goed.

Standaard inkomstenbelasting (IRPEF)

Als alternatief kunnen huurinkomsten worden belast volgens het standaard, progressieve inkomstenbelastingsysteem IRPEF.

De huidige belastingschijven omvatten:

• 23% tot 28.000 euro,
• 35% van 28.001 euro tot 50.000 euro,
• 43% boven 50.000 euro.

In dit systeem:

• wordt in principe belast 95% van de huurinkomsten,
• kunnen sommige aftrekken en belastingvoordelen van toepassing zijn.

Voor sommige beleggers met hoge kosten kan dit systeem soms gunstiger zijn dan de lineaire belasting.

Belastingregels voor kortetermijnverhuur in Italië

Als u een woning verhuurt via platforms voor kortetermijnverhuur, kunnen bijzondere regels van toepassing zijn.

Platforms of bemiddelaars kunnen verplicht zijn om 21% bronbelasting in te houden op huurbetalingen die van gasten worden ontvangen.

Deze belasting wordt gerapporteerd aan de Italiaanse belastingautoriteiten en kan bij de jaarlijkse aangifte worden gebruikt als voorlopige betaling of belastingkrediet.

Aangifte van huurinkomsten in Italië

Niet-ingezetenen die eigenaar zijn van onroerend goed moeten huurinkomsten aangeven met behulp van het Italiaanse belastingformulier Modello Redditi PF.

Dit proces omvat doorgaans:

1. het aangeven van de jaarlijkse huurinkomsten,
2. de keuze van het belastingregime (Cedolare Secca of IRPEF),
3. het betalen van eventuele aanvullende belasting.

Belastingaangiften worden doorgaans ingediend in het jaar volgend op het behalen van de inkomsten.

Het niet aangeven van huurinkomsten kan leiden tot aanzienlijke boetes, die zelfs kunnen oplopen tot het dubbele van de onbetaalde belasting.

Aanvullende belastingen voor huurvastgoed

Afhankelijk van hoe het onroerend goed wordt gebruikt, kunnen er aanvullende lokale verplichtingen bestaan.

Toeristenbelasting (Imposta di Soggiorno)

Veel Italiaanse steden vereisen dat gasten die kortdurend huren een toeristenbelasting.

Eigenaren van het onroerend goed of gastheren moeten:

• de belasting bij de gasten innen,
• deze aangeven en afdragen aan de gemeente.

Het bedrag van de belasting varieert per stad en type accommodatie.

Belasting op vermogenswinsten bij verkoop van onroerend goed in Italië

Bij de verkoop van onroerend goed in Italië kan een belasting op vermogenswinsten van toepassing zijn, afhankelijk van hoe lang het onroerend goed in het bezit van de eigenaar is geweest.

Regels met betrekking tot vermogenswinsten:

• geen belasting op vermogenswinsten als het onroerend goed langer dan vijf jaar in bezit is geweest,
• als het binnen vijf jaar wordt verkocht, kan er 26% belasting op vermogenswinsten.

Het belastbare inkomen wordt berekend als het verschil tussen:

• de verkoopprijs,
• de oorspronkelijke aankoopprijs, samen met bepaalde aankoopkosten.

Als je overweegt onroerend goed in andere landen te kopen, kun je op onze Globihome-blog vastgoed vergelijken in Albanië, Spanje, Griekenland, Cyprus of Bulgarije.

Belastingverdragen ter voorkoming van dubbele belasting

Italië heeft gesloten verdragen ter voorkoming van dubbele belasting met veel landen.

Deze verdragen helpen te voorkomen dat buitenlandse investeerders tweemaal worden belast over hetzelfde inkomen.

Gewoonlijk:

• huurinkomsten worden in Italië belast,
• de eigenaar kan aanspraak maken op een vrijstelling of een belastingkrediet in zijn woonland.

Omdat de verdragsregels per land verschillen, wordt vaak aangeraden een belastingadviseur te raadplegen.

Beheer van onroerendgoedbelastingen in Italië

Het bezit van onroerend goed in Italië vereist zorgvuldige opvolging van lokale belastingen, rapportageverplichtingen en termijnen.

Buitenlandse eigenaren van onroerend goed moeten documentatie bewaren over:

• huurovereenkomsten,
• ontvangen inkomsten,
• betaalde belastingen,
• uitgaven gerelateerd aan het onroerend goed.

ItalianTaxes.com

Voor iedereen die van plan is te verhuizen of onroerend goed in Italië te kopen, is professioneel fiscaal advies een cruciaal onderdeel van een succesvolle start in de nieuwe situatie.

Volgens ons bij Globihome, is het de moeite waard om ItalianTaxes.com Dit is een digitaal platform ontworpen om belastingaangiften in Italië voor expats, niet-ingezetenen en terugkerende inwoners te vereenvoudigen. Door geavanceerde technologie te combineren met persoonlijke ondersteuning van gelicentieerde specialisten helpt het gebruikers bij het navigeren door fiscale processen, het optimaliseren van hun fiscale situatie en het naleven van regelgeving.

Belastingen op vastgoed in Italië – Samenvatting

Italië is een van de populairste bestemmingen voor internationale investeerders, aantrekkelijk door de levensstijl, rijke cultuur en betaalbare vastgoedprijzen. De sleutel tot succes van elke investering op het Apennijnse schiereiland is echter een grondig begrip van het lokale belastingsysteem.

De belangrijkste aspecten die elke vastgoedeigenaar in Italië in gedachten moet houden:

• Fiscale verblijfplaats: Personen die minder dan 183 dagen per jaar in Italië verblijven en daar geen hoofdzaak van economische belangen hebben, worden als niet-ingezetenen beschouwd. Zij zijn alleen belastbaar over inkomsten uit Italiaanse bronnen, zoals huur of winst bij verkoop.
• Belastingen op eigendom (IMU en TARI): Eigenaren betalen doorgaans de gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IMU) – van 0,4% tot 1,06% van de kadastrale waarde – en de afvalheffing (TARI), waarvan de hoogte afhangt van de oppervlakte van het pand en het aantal bewoners.
• Verhuur van vastgoed: Huuropbrengsten kunnen op twee manieren worden aangegeven: forfaitair Cedolare Secca (meestal 21%) of volgens de progressieve IRPEF-schaal (van 23% tot 43%). De keuze hangt af van de gemaakte kosten en het aantal verhuurde objecten.
• Verkoop en vermogenswinst: Verkoop van vastgoed binnen 5 jaar na aankoop brengt de verplichting met zich mee om 26% belasting op de winst te betalen. Na 5 jaar bezit is de winst uit verkoop gewoonlijk belastingvrij.
• Aangifteplichten: Niet-ingezetenen zijn verplicht een jaarlijkse belastingaangifte in te dienen op het formulier Modello Redditi PF. Het niet opgeven van inkomsten kan leiden tot zware geldboetes.