Acheter un Bien Immobilier à Wrocław en 2025 : Guide Complet
Table des matières
Wrocław est l'une des villes à la croissance la plus rapide de Pologne. Dans cet article, nous fournissons des informations clés sur les prix des appartements ainsi que des conseils pratiques sur le processus d'achat de biens immobiliers à Wrocław en 2025.
Si vous cherchez un bien immobilier à Wrocław, à la fin, vous trouverez les coordonnées d'un expert du marché immobilier de Wrocław que nous recommandons chez GlobiHome. Vous pouvez appeler et demander de préparer des biens qui répondront à vos besoins. Grâce à ces discussions, vous pouvez obtenir des informations et des offres qui ne sont pas disponibles au grand public.
Prix des appartements à Wrocław 2025
Parmi les investisseurs, il y a un dicton qui dit que "la propriété vaut autant que le client est prêt à payer pour elle". C'est exactement ce qui se passe en pratique. Tôt ou tard, chaque propriété trouve son acheteur. Ce n'est qu'une question de temps et d'argent.
Combien coûte un appartement à Wrocław ?
Actuellement, le prix moyen d'un appartement à Wrocław est d'environ 13 000 PLN par m² sur le marché primaire et 10 500 PLN par m² sur le marché secondaire. Les prix peuvent varier considérablement en fonction de l'emplacement :
- Vieux Ville à partir de 14 000 PLN/m² ≈ 3 354 EUR/m²
- Centre-ville à partir de 18 000 PLN/m² ≈ 3 354 EUR/m²
- Krzyki à partir de 10 500 PLN/m² ≈ 2 516 EUR/m²
- Nadodrze à partir de 9 000 PLN/m² ≈ 2 157 EUR/m²
- Psie Pole à partir de 10 000 PLN/m² ≈ 2 396 EUR/m²
- Fabryczna à partir de 12 000 PLN/m² ≈ 2 875 EUR/m²
Prix des appartements selon les surfaces :
- Studios (25-35m²): à partir de 300 000 PLN
- Appartements 2 pièces (35-50m²): à partir de 400 000 PLN
- Appartements 3 pièces (50-70m²): à partir de 550 000 PLN
- Appartements 4 pièces (70-90m²): à partir de 700 000 PLN
Les prix des annonces d'appartements, visibles dans les publicités en ligne, sont souvent nettement plus élevés que les prix réels des transactions. Cela signifie que les acheteurs ont une large marge de négociation, ce qui peut entraîner une réduction significative du prix d'achat final. En Pologne, les vendeurs gonflent souvent les prix, supposant la possibilité de négociation.
Les agents immobiliers professionnels avec qui nous travaillons chez GlobiHome ont accès à des bases de données contenant les prix de transaction réels des appartements dans des quartiers spécifiques de Wrocław. Cela leur permet d'aider à déterminer la valeur réelle de la propriété et de négocier efficacement. Il est utile de demander à votre agent l'accès à ces données – atout essentiel lors de l'achat d'un appartement qui peut permettre d'économiser des dizaines de milliers de PLN!
Comment acheter un appartement à Wrocław - processus d'achat étape par étape
- Évaluation de la capacité d'emprunt: Avant de commencer les recherches, il est bon d'évaluer sa capacité d'emprunt pour savoir quel montant de prêt on peut obtenir.
- Choix de la propriété: Analyse de l'emplacement, de la superficie et du prix. Vous pouvez trouver des offres en ligne et chez des agents immobiliers professionnels qui sont responsables de vous aider pour une transaction sécurisée.
- Vérification de l'état juridique: Avant de signer le contrat, il faut vérifier soigneusement l'état juridique de la propriété, y compris le registre foncier, pour s'assurer qu'il n'y a pas de charges ou de dettes. Les registres fonciers en Pologne peuvent être consultés en ligne sur le site du Ministère de la Justice. Vous aurez besoin du numéro du registre foncier pour ce faire.
- Négociation du prix du bien immobilier: Le prix de chaque propriété peut être négocié. Si vous travaillez avec un agent immobilier professionnel, il le fera pour vous. En savoir plus sur la négociation des prix des biens immobiliers dans notre article comment vendre efficacement des biens immobiliers.
- Signature du contrat préliminaire: Contrat de réservation, paiement d'un acompte ou d'une avance (généralement 5-10% de la valeur du bien immobilier)
- Obtention du financement: Si vous prévoyez d'acheter à crédit, après la signature du contrat préliminaire, vous avez le temps de soumettre une demande de prêt hypothécaire à la banque de votre choix.
- Finalisation de l'achat: Signature de l'acte notarié chez le notaire.
- Remise de la propriété: Réception des clés et règlement des paiements accessoires à l'achat, dont nous parlerons plus bas.
- Formalités après l'achat: Après l'achat, il faut veiller aux formalités, telles que la mise à jour des inscriptions au registre foncier ou le transfert des compteurs des services publics.
Collaboration avec les agents immobiliers
De nombreux clients de GlobiHome investissent dans l'immobilier même au-delà de la Pologne. Si vous êtes un agent immobilier professionnel disposant d'offres attractives à vendre n'importe où dans le monde et que vous recherchez des clients internationaux, contactez-nous. Nous ne promouvons que les meilleurs experts, c'est pourquoi nous ne recherchons que des professionnels que nous recommandons sur notre blog GlobiHome. Nous le faisons gratuitement.
Documents requis lors de l'achat d'un bien immobilier en Pologne
Du vendeur :
- Registre foncier du bien immobilier
- Base d'acquisition du bien immobilier par le vendeur
- Attestation d'absence de dettes sur les charges – délivrée par le gestionnaire de l'immeuble ou la coopérative d'habitation
- Attestation d'absence de personnes enregistrées – délivrée par la mairie
- Certificat de performance énergétique – requis pour la plupart des biens immobiliers
- Attestation de règlement des impôts sur les successions et donations – si le bien immobilier a été acquis par voie de succession ou donation (délivrée par le bureau des impôts)
- Attestation bancaire du montant de la dette – si le bien immobilier est grevé d'une hypothèque
- Carte d'identité du vendeur
De l'acheteur:
- Carte d'identité ou passeport de l'acheteur
- Documentation de crédit – si l'achat est financé par un prêt
La possession d'une documentation complète accélère considérablement le processus d'achat d'immobilier. Il est conseillé de consulter un notaire ou un agent immobilier pour s'assurer que tous les documents nécessaires ont été rassemblés. Si vous travaillez avec un agent immobilier, il vous recommandera un notaire de confiance, chez lequel vous recevrez souvent un tarif réduit pour la rédaction de l'acte notarié.
Taxes et frais lors de l'achat d'un bien immobilier à Wrocław
L'achat d'un bien immobilier implique non seulement le prix de l'investissement lui-même, mais aussi les frais supplémentaires et les taxes qu'il faut inclure dans le budget. Voici les principales taxes et frais à régler lors de l'achat d'un bien immobilier à Wrocław.
Taxes lors de l'achat d'un appartement
- Taxe PCC (2%) – pour les biens immobiliers du marché secondaire.
- TVA (8% ou 23%) – pour les appartements du marché primaire (généralement incluse dans le prix).
- Frais de notaire – dépendant de la valeur du bien (généralement 1 000 à 3 000 PLN).
- 200-300 PLN – inscription au registre foncier.
- 2-3% – commission de l'agent immobilier.
Il est important de se rappeler que si vous achetez une propriété sur le marché primaire, il n'y a pas de taxe PCC lors de l'achat. Tous les nouveaux appartements achetés auprès d'un promoteur comprennent la TVA dans le prix de la propriété, et donc la taxe PCC n'est pas applicable. De plus, en Pologne, la taxe PCC ne s'applique que si vous achetez une autre propriété. Lors de l'achat de votre première propriété, vous ne payez pas la taxe PCC. Bien sûr, votre notaire vous informera de toutes les taxes dans votre cas particulier.
Tranches de paiement lors de l'achat d'un bien immobilier
L'achat d'un bien immobilier, en particulier sur le marché primaire, s'effectue souvent en plusieurs étapes, selon le calendrier de construction ou les accords avec le promoteur. Les paiements sont répartis en tranches, ce qui vous permet de financer progressivement l'investissement.
Le paiement en tranches est également nécessaire si vous souhaitez acheter un bien à crédit. Après avoir signé le contrat de réservation ou préliminaire, vous pouvez vous rendre à la banque pour obtenir une décision de crédit sur le bien immobilier choisi.
Marché secondaire
- Acompte (5-10%) - lors du contrat préliminaire
- Montant restant - lors de l'acte notarié
Marché primaire (promoteur)
- Réservation (5-10 000 PLN)
- Premier paiement (10-20%)
- Tranches suivantes selon le calendrier de construction
- Dernière tranche à la réception de l'appartement
Crédit pour un appartement à Wrocław
Conditions de base:
- Minimum 10% d'apport personnel
- Capacité d'emprunt (calculée par votre conseiller financier)
- Emploi stable (contrat de travail privilégié depuis au moins 3 mois)
- Historique de crédit positif
Puis-je obtenir un prêt si je ne suis pas citoyen polonais?
Oui, mais un étranger doit remplir des exigences supplémentaires, par exemple :
- Permis de séjour actuel
- Contrat de travail en Pologne ou revenus stables à l'étranger
- Compte bancaire requis dans une banque polonaise
- Traductions assermentées des documents requises
Location de propriété à Wrocław
Si vous envisagez de louer un appartement à Wrocław, vous avez de la chance : la demande est vraiment élevée ici ! La ville attire des étudiants, des professionnels de l'informatique et des employés d'entreprises venant de Pologne et de l'étranger, qui louent volontiers des appartements. Une propriété bien choisie peut être un excellent investissement. Mais à quoi ressemble réellement le marché locatif ? Quels sont les coûts, les bénéfices et les options de gestion locative ?
Tarifs de location moyens (2025) :
- Appartement 1 pièce : à partir de 2 100 PLN/mois
- Appartement 2 pièces : à partir de 3 500 PLN/mois
- Appartement 3 pièces : à partir de 4 500 PLN/mois
Ce sont les montants pour les locations de longue durée. La location de courte durée génère des revenus plus élevés, mais nécessite également plus de travail. Dans ce cas, il faut nettoyer et préparer l'appartement après chaque locataire.
Gestion de la location de biens immobiliers à Wrocław
La gestion de la location n'est malheureusement pas une tâche agréable. Si vous louez un appartement à long terme, vous devez être disponible en cas de panne ou si des réparations sont nécessaires. Si vous optez pour une location à court terme, vous pouvez bénéficier de revenus plus élevés, mais vous devrez également vous occuper du nettoyage fréquent et de la préparation du bien pour de nouveaux locataires. Il est utile de déléguer entièrement ce processus à des entreprises spécialisées dans ce domaine.
Portée des services des sociétés de gestion :
- Recherche de locataires
- Préparation des contrats
- Gestion des locataires
- Comptabilité et facturation
- Service technique 24h/24 et 7j/7
Coûts de gestion de la location :
- Trouver un locataire : 50 à 100 % du loyer mensuel
- Gestion locative complète : 8 à 20 % du loyer mensuel
- Services supplémentaires (par exemple, nettoyage) : évalués individuellement
Questions fréquemment posées sur l'achat de biens immobiliers à Wrocław en 2025
Combien coûte un appartement à Wrocław en 2025 ?
Le prix transactionnel moyen d'un appartement à Wrocław sur le marché primaire est d'environ 13 000 PLN/m², tandis que sur le marché secondaire c'est environ 10 500 PLN/m².
Comment se déroule l'achat d'un appartement à Wrocław étape par étape ?
Tout d'abord, il est bon d'évaluer sa capacité d'emprunt si vous envisagez un financement par prêt hypothécaire. La prochaine étape est de choisir la propriété, d'analyser son emplacement et de vérifier l'état juridique – notamment les inscriptions au registre foncier. Ensuite, c'est la négociation du prix, la signature du contrat préliminaire et le paiement de l'acompte. Si vous achetez un appartement à crédit, il est nécessaire d'obtenir une décision de crédit avant de finaliser l'achat chez le notaire. La dernière étape est la réception des clés et le respect des formalités, telles que l'inscription au registre foncier et le transfert des compteurs de services publics.
Quels documents sont requis pour acheter un appartement à Wrocław ?
Le vendeur doit fournir le registre foncier, la base d'acquisition de la propriété, une attestation d'absence de dettes sur les charges et d'absence de personnes enregistrées, ainsi qu'un certificat de performance énergétique. Si la propriété a été acquise par héritage ou donation, une attestation de règlement des impôts est requise. Pour les biens immobiliers grevés d'une hypothèque, une attestation bancaire du montant de la dette est nécessaire. L'acheteur doit avoir une carte d'identité ou un passeport et une documentation de crédit si l'achat est financé par un prêt.
Quelles taxes et frais doivent être pris en compte lors de l'achat d'un bien immobilier à Wrocław ?
Lors d'un achat sur le marché secondaire, il est nécessaire de payer une taxe PCC de 2%. Pour les appartements du marché primaire, la TVA est déjà incluse dans le prix. Viennent ensuite les frais de notaire, l'inscription au registre foncier et la commission de l'agent immobilier si vous utilisez ses services. Il est important de se rappeler que les personnes qui achètent leur première propriété sont exonérées de la taxe PCC.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Wrocław ?
Oui. Dans la majorité des cas, un permis de séjour en Pologne est nécessaire. En outre, les banques exigent un compte bancaire dans une banque polonaise et une source de revenus stable. Il est également important de rappeler que certains documents peuvent nécessiter une traduction assermentée.
L'achat d'un bien immobilier à crédit nécessite-t-il un apport personnel ?
Oui, les banques exigent le plus souvent un apport personnel de 10%.
Quels sont les prix de location des appartements à Wrocław en 2025 ?
Le prix de location d'un studio commence généralement à partir de 2 100 PLN par mois, un appartement deux pièces à partir de 3 500 PLN, et un trois pièces à partir de 4 500 PLN.
Résumé
L'achat d'un bien immobilier à Wrocław nécessite une bonne préparation et une connaissance du marché local. Selon nous, il est crucial de :
- Planification détaillée du budget en tenant compte de tous les coûts
- Choix de l'emplacement approprié en fonction de l'objectif de l'achat
- Collaboration avec des spécialistes de confiance
Il vaut la peine de consulter des experts dans les domaines de l'immobilier, du droit et des finances avant de prendre une décision finale d'achat. Si vous souhaitez recevoir des conseils professionnels et des offres de propriétés correspondant à vos exigences, contactez gratuitement un agent immobilier recommandé par GlobiHome. Les coordonnées se trouvent ci-dessous.