Kuinka ostaa kiinteistö Dubaista verovapaasti – opas

Kannattaako ostaa asunto Dubaista vuonna 2026? Paljonko kiinteistö maksaa Emiraateissa? Miten saa Golden Visa -oleskeluluvan ostamalla asunnon? Mikä on sijoituksen tuotto? Nämä ovat kysymyksiä, joita jokainen potentiaalinen sijoittaja, joka harkitsee kiinteistöjä Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa, esittää itselleen.

Dubain kiinteistömarkkinat ennätysmäistä buumia, houkutellen sijoittajia ympäri maailmaa, jotka ovat kiinnostuneita kiinteistöjen ostamisesta Dubaissa, sekä myytävien asuntojen segmentissä, oraz villoja Dubaissa. Dubai Land Departmentin (DLD) uusimpien tietojen mukaan vuoden 2025 ensimmäisten kuuden kuukauden aikana kirjattiin noin 94 000 kiinteistökauppaa yhteisarvoltaan 262,7 miljardia AED (noin 71,5 miljardia USD), mikä merkitsee 40% kasvua vuodesta toiseen. Arviomme mukaan Dubai on edelleen yksi maailman dynaamisimmista kiinteistömarkkinoista, tarjoten ainutlaatuisen yhdistelmän korkeat tuottoprosentit (ROI), verovapaus, sekä mahdollisuuden saada pitkäaikaiseen Golden Visa -oleskelulupaan.

Vuonna 2024 asuntojen hinnat Dubaissa nousivat 20% vuodesta toiseen, saavuttaen keskimäärin 1597 AED per neliöjalka Deloitte-raportin mukaan. Knight Frankin mukaan puolestaan keskimääräiset asuinkiinteistöjen hinnat Dubaissa saavuttivat ennätyksellisen tason 1685 AED (459 USD) per neliöjalka vuoden 2024 neljännellä neljänneksellä, ylittäen edellisen huipun vuodelta 2014 13,3%:lla. Dubai Land Department rekisteröi vuoden 2024 aikana yli 169 000 kiinteistön myyntitapahtumaa, yhteisarvoltaan 488 miljardia AED, josta 67% oli toisen käden kiinteistöt Dubaissa, ja 33% off-plan-kiinteistöjä, joita sijoittajat usein valitsevat joustavien maksusuunnitelmien ja korkean arvonnousupotentiaalin vuoksi.

Globihomessa, seuraten globaaleja sijoitustrendejä, havaitsemme, että asunnot Dubaissa ja luksusasuntoja Dubaissa houkuttelevat yhä useampia asiakkaita, jotka arvostavat eivät ainoastaan vuokratulojen tuloveron puuttumista, pääomavoittoveron puuttumista, mutta myös poliittinen vakaus, kehittynyt infrastruktuuri sekä helppous ulkomaalaisten kiinteistöjen ostossa Dubaissa.

Kaikki tiedot perustuvat virallisiin lähteisiin: Dubai Land Department (DLD), RERA, Property Finder, Bayut, Knight Frank, CBRE, Cavendish Maxwell, Fitch Ratings sekä Globihomen omiin analyyseihin. Artikkelin lopussa annamme yhteystiedot ammattimaiselle ja suositellulle Dubaissa toimivalle kiinteistönvälittäjälle, joka tukee sinua kaikissa vaiheissa jos haluat ostaa kiinteistön Dubaista.

Miksi kannattaa ostaa kiinteistö Dubaista vuonna 2026?

Onko kiinteistöinvestointi Dubaissa kannattava? Kannattaako ostaa asunto Dubaista sijoituksena? Nämä ovat perustavanlaatuisia kysymyksiä, joita kuulemme Globihomen lukijoilta joka päivä. Vastaus on: KYLLÄ! Miksi? Ennen kaikkea siksi, että kiinteistöihin sijoittaminen Dubaissa erottuu globaalilla markkinalla poikkeuksellisen verokliman ansiosta. Yhdistyneet arabiemiirikunnat eivät peri henkilökohtaista tuloveroa, kiinteistöveroa eivätkä pääomavoittoveroa, mikä tarkoittaa, että kaikki vuokratulot ja myyntivoitot jäävät sijoittajan taskuun. Samalla on hyvä muistaa rekisteröintimaksu, josta kerromme artikkelin myöhemmässä osassa.

Verojen puuttuminen – suurin etu sijoittamisessa Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa

Dubai tarjoaa yhden maailman houkuttelevimmista verojärjestelmistä kiinteistösijoittajille:

• 0% kiinteistöveroa – et maksa vuosittaista kiinteistöveroa
• 0% tuloveroa – ei tuloveroa vuokratuloista
• 0% pääomavoittoveroa – kiinteistön myynti ei aiheuta verovelvoitteita
• 0% perintöveroa – kiinteistöjen periminen verovapaata

Ainoa merkittävä maksu on kertaluonteinen DLD-rekisteröintimaksu 4% kiinteistön arvosta oston yhteydessä.

Korkeat sijoitetun pääoman tuotot – mikä on ROI Dubaissa?

Vuoden 2025 tietojen mukaan, Dubaissa keskimääräinen sijoitetun pääoman tuotto on 6-8% vuodessa, mikä ylittää merkittävästi muut maailmanmarkkinat:

• Lontoo: 2-4% vuodessa
• New York: 2-4% vuodessa
• Hongkong: 2–3 % vuodessa
• Varsova: 4–5 % vuodessa

Jotkut Dubain kaupunginosat tarjoavat vieläkin korkeampia tuottoja:

• Jumeirah Village Circle (JVC): 7% studioille, 6- 7% suuremmille asunnoille
• Al Furjan: 7% studioille, 6-7% huoneistoille
• Arjan: jopa 5-8 % pienille yksiköille

Golden Visa – Kuinka saada oleskelulupa Dubaissa?

Ostamalla kiinteistön, jonka arvo on vähintään 2 miljoonaa AED (noin 545,000 USD), saat oikeuden hakea 10-vuotista Golden Visaa, joka antaa:

• Pitkäaikaisen oleskeluluvan ilman sponsoria
• Mahdollisuuden sponsoroida perheenjäseniä (puoliso, lapset, vanhemmat)
• Oikeus työskennellä ja harjoittaa liiketoimintaa Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa
• Mahdollisuus oleskella Yhdistyneiden arabiemiirikuntien ulkopuolella yli 6 kuukautta menettämättä viisumia
• Mahdollisuus viisumin uusimiseen 10 vuoden jälkeen

Vuodesta 2025 lähtien on myös alhaisemmat sijoituskynnykset:

• 750,000 AED – 2-vuotinen viisumi
• 2 miliony AED – 10 vuoden Golden Visa
• Off-plan-kiinteistöt myös kelpaavat viisumia varten

Väestönkasvu ja vuokrakysynnän kasvu Dubaissa

Dubain väestö kasvaa noin 5 % vuodessa, saavuttaen tällä hetkellä yli 3,8 miljoonaa asukasta, ja Dubai Urban Master Plan 2040:n mukaan sen odotetaan kasvavan 7,8 miljoonaan asukkaaseen vuoteen 2040 mennessä. Tämä systemaattinen väestönkasvu johtuu pääasiassa ulkomaalaisista, jotka muodostavat noin 90 % emiiriksen väestöstä. Korkeasti koulutetut asiantuntijat, yrittäjät ja suurempituloiset henkilöt valitsevat Dubain verovapaan ympäristön, korkean elämänlaadun, turvallisuuden ja maailmanluokan infrastruktuurin vuoksi. Uusien asukkaiden jatkuva virta johtaa johdonmukaisesti korkeaan asuntokysyntään, mikä vakauttaa vuokramarkkinat ja minimoi tyhjien asuntojen riskin. Lisäksi, vuonna 2024 Dubaiissa vieraili 18.7 miljoonaa kansainvälistä turistia, mikä lisää lyhytaikaisten vuokrausten kysyntää.

Asuntojen hinnat Dubaissa: Yksityiskohtainen markkina-analyysi 2026

Deloitte-raportin "Dubai Real Estate Predictions 2025" mukaan, asuntojen hinnat nousivat 20% vuonna 2024, ja vuokrat 19%. Erityisen voimakas kasvu nähtiin huvila-segmentissä – 27.9% vuodessa, kun taas asunnot nousivat noin 18%.

Ylelliset kiinteistöt Ultra-luksussegmentti kukoistaa. Vuonna 2024 kirjattiin 948 luksuskiinteistökauppaa (yli 15 miljoonaa AED), ja yli 10 miljoonan AED arvoisten kiinteistöjen myynti saavutti 7.6 miljardia AED. Dubai ohitti tässä segmentissä sellaiset kaupungit kuin Lontoo ja New York.

Paljonko asunto maksaa Dubaissa 2025?

Keskihinta neliöjalalta vuonna 2025 on 1,755 AED (noin 477 USD).

Vuoden 2025 keskihinnat kiinteistötyypeittäin ovat seuraavat:

• Asunnot: 1,3 miljoonaa AED (noin 354,000 USD)
• Huvilat: 6,6 miljoonaa AED (noin 1,8 miljoonaa USD)
• Kaupalliset kiinteistöt: 2,1 miljoonaa AED (noin 572,000 USD)
• Tontit: 6,7 miljoonaa AED (noin 1,82 miljoonaa USD)

Tavallinen 75 neliömetrin asunto (noin 807 neliöjalkaa) maksaa keskimäärin 1,36 miljoonaa AED (noin 370 000 USD). Uuden rakennuksen asunnon keskihinta on tällä hetkellä 1,3 miljoonaa AED (354 000 USD), kun taas huviloiden keskihinta on 3,54 miljoonaa AED (964 000 USD). On syytä korostaa, että hinnat vaihtelevat merkittävästi sijainnin, kiinteistön tyypin ja viimeistelyn tason mukaan.

Jos haluat saada ajankohtaisia kiinteistötarjouksia, jotka vastaavat odotuksiasi, ota yhteyttä kiinteistönvälittäjään, jonka suosittelemme artikkelin lopussa. Globihome-blogissamme suosittelemme ainoastaan ammattitaitoisia ja luotettuja kiinteistönvälittäjiä. Teemme tämän ilmaiseksi. Haluamme tarjota ammattimaista palvelua lukijoillemme.

Edellinen diaSeuraava dia

Kiinteistöhinnat Dubain eri kaupunginosissa

Palm Jumeirahin kiinteistöhinnat

• Studio: alkaen 1,2 miljoonaa AED (327,000 USD)
• 1 makuuhuoneen asunto: alkaen 2,5 miljoonaa AED (680,000 USD)
• 2 makuuhuoneen asunto: alkaen 4 miljoonaa AED (1,09 miljoonaa USD)
• Villat: 10-110 miljoonaa AED (2,72 - 30 miljoonaa USD)
• Vuokratuotto: 5-9% (studiolla korkein tuotto)

Asuntojen hinnat Business Bayssa

• Studio: 800,000 - 1,2 miljoonaa AED (218,000-327,000 USD)
• 1 makuuhuone: 1,5 - 2,5 miljoonaa AED (408,000-680,000 USD)
• 2 makuuhuonetta: 2,5 - 4 miljoonaa AED (680,000-1,09 miljoonaa USD)
• 3 makuuhuonetta: 4 - 8 miljoonaa AED (1,09-2,18 miljoonaa USD)
• Vuokratuotto: 5- 7.5% (studiolla korkein)

Dubai Marina

• Studio: 700,000 - 1,1 miljoonaa AED (191,000-300,000 USD)
• 1 makuuhuone: 1,3 - 2,2 miljoonaa AED (354,000-600,000 USD)
• 2 makuuhuonetta: 2,2 - 3,8 miljoonaa AED (600,000-1,03 miljoonaa USD)
• Vuokratuotto: 6-7% (studiolla korkein)

Damac Hills

• Studio: alkaen 450,000 AED (122,500 USD)
• 1 makuuhuone: alkaen 700,000 AED (190,500 USD)
• 2 makuuhuonetta: alkaen 1,1 miljoonaa AED (300,000 USD)
• 3 makuuhuonetta: alkaen 1,5 miljoonaa AED (408,000 USD)
• Vuokratuotto: 6.-7%

Kuinka ostaa asunto Dubaista: vaiheittainen opas

Asunnon osto Dubaista on huomattavasti helpompaa kuin monissa länsimaissa, ja valmisrakennettujen asuntojen koko prosessi voi viedä vain muutaman päivän.

Vaihe 1: Määritä, mikä on asunnon ostotavoitteesi Dubaissa

Ennen etsinnän aloittamista sinun on määriteltävä, ostatko kiinteistön:

• Investointi pitkäaikaiseen vuokraukseen – vakaa kuukausitulo
• Investointi lyhytaikaiseen vuokraukseen – korkeampi tuotto, mutta vaatii enemmän aikaa
• Oma asunto – itselle ja perheelle
• Spekulatiivinen sijoitus – osto tarkoituksena myydä voitolla (flipping)

Vaihe 2: Budjetin ja rahoituslähteen määrittäminen

Käteisosto Globihomen havaintojemme mukaan suurin osa Dubaissa tehdyistä kaupoista on käteiskauppoja, mikä kertoo ostajien varakkuudesta. Käteisosto poistaa tarpeen hakea asuntolainaa ja nopeuttaa prosessia.

Asuntolaina Dubaissa Ulkomaalaiset voivat saada asuntolainan Dubaissa, mutta ehdot ovat tiukempia kuin asukkailla:

• Alkumaksu ei-residenteille: vähintään 40% kiinteistön arvosta alle 5 miljoonaa AED arvoisissa kiinteistöissä
• Alkumaksu asukkaille: 20%
• Maksimi laina-aika: 25 vuotta
• Tulovaatimukset: Pankit vaativat yleensä vähintään 15,000-20,000 AED kuukausituloa

Ensimmäisellä vuosineljänneksellä 2025 kirjattiin 9,300 asuntoluottokauppaa, mikä on 24% kasvu vuodesta toiseen. Näiden kauppojen yhteenlaskettu arvo nousi 20.4 miljardia AED (+46.8% vuodesta toiseen).

Vaihe 3: Sijainnin ja kiinteistötyypin valinta

Dubai tarjoaa monia kaupunginosia, joissa asiakkaat voivat ostaa kiinteistöjä. Jos et tunne Dubai'ta hyvin, suosittelemme keskustelemaan eri alueista paikallisen ammattilaisen kanssa, joka asuu Dubaissa. Löydät yhteystiedot tällaiseen henkilöön ilmaiseksi artikkelin lopusta.

Vaihe 4: Kiinteistönvälittäjän valinta

Ammattilaisen kiinteistönvälittäjän valinta on ratkaiseva askel, erityisesti jos et asu päivittäin Dubaissa. Välittäjä auttaa:

• Oikean kiinteistön löytämisessä
• Hinnan neuvotteluissa
• Asiakirjojen tarkistamisessa
• Ostoprosessin läpiviennissä

Vaihe 5: Kiinteistön tarkastus ja due diligence

Ennen sopimuksen allekirjoittamista tee perusteellinen tarkastus:

• Omistusoikeustodistus (Title Deed) – tarkista, onko myyjä laillinen omistaja
• NOC (No Objection Certificate) – jos kiinteistöllä on pantti, myyjän on saatava NOC pankilta
• Palvelumaksut – tarkista maksamattomat ylläpitomaksut
• Ejari – rekisteröity vuokrasopimus (jos kiinteistö on vuokrattu)
• Tekninen kunto – harkitse rakennustarkastajan palkkaamista

Vaihe 6: Sopimuksen allekirjoittaminen

Kun sopiva kiinteistö on löydetty, osapuolet allekirjoittavat sopimuksen kehittäjän tai yksityishenkilön kanssa ( jälleenmyyntimarkkinoilla).

Sopimus sisältää:

• Kiinteistön tiedot
• Sovittu hinta
• Maksuaikataulu
• Kaupan ehdot
• Viivästymissakot

Talletus: Yleensä 10% kiinteistön arvosta jälleenmyyntimarkkinoilla, maksetaan RERA:n lisensoiman agentin escrow-tilille.

Vaihe 7: Rahoitus ja maksut

Valmiiden kiinteistöjen osalta: Pääsääntöisesti maksu suoritetaan 30-60 päivän kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta.

Off-plan-kiinteistöjen osalta: Vuoden 2025 suosituimmat maksusuunnitelmat ovat 80/20, 60/40 tai 50/50. Erien suuruus riippuu rakennustöiden edistymisestä, ja kehittäjät tarjoavat yhä useammin mahdollisuuden korottomiin osamaksuihin.

Vaihe 8: Rekisteröinti Dubai Land Departmentiin (DLD)

Kun kiinteistön maksut on suoritettu, kauppa on rekisteröitävä DLD:hen 60 päivän kuluessa. Rekisteröinti Dubai Land Departmentissa on omistajuuden siirron keskeinen ja lopullinen vaihe. Kaupan osapuolten (tai heidän valtuutettujensa) on mentävä yhteen valtuutetuista Trustee-keskuksista tai käytettävä DLD Smart Services -palvelua sähköiseen rekisteröintiin. Rekisteröinnin yhteydessä maksetaan siirtomaksu, joka on 4% kiinteistön arvosta, joka yleensä jaetaan puoliksi ostajan ja myyjän kesken, vaikka siitä voidaan neuvotella.

Vaihe 9: Title Deedin vastaanottaminen

Kun kauppa on rekisteröity, saat:

• Title Deed – DLD:n myöntämä virallinen asiakirja, joka todistaa kiinteistön omistajuuden
• e-Certificate – Title Deedin sähköinen versio

Title Deed sisältää:

• Omistajan tiedot
• Kiinteistön tiedot (sijainti, pinta-ala, tyyppi)
• Tontin numero
• Kiinteistön arvo

Golden Visa: Oleskelulupa kiinteistösijoituksen kautta

Golden Visa -ohjelma Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa se on tällä hetkellä yksi houkuttelevimmista ratkaisuista henkilöille, jotka suunnittelevat kiinteistösijoituksen Dubaissa ja pitkäaikainen kiinteistön osto Dubaissa segmentissä freehold. 10-vuotinen Golden Visa Dubai antaa vakaan oleskeluoikeuden ilman emiraattista sponsoria tai paikallista työnantajaa, mikä erottaa sen perinteisistä työhön sidotuista oleskeluluvista. Viisumi on uusittavissa 10 vuoden välein, mikäli sijoittaja ylläpitää kelpoisen kelpaavan kiinteistön Dubaissa.

Vähimmäissijoituksen arvo, joka vaaditaan saadakseen Golden Visa -viisumin kiinteistösijoituksella on 2 miljoonaa AED (noin 545 000 USD). Se voi olla yksi kiinteistö tai useiden omaisuuserien salkku, edellyttäen että ne sijaitsevat freehold-alueella Dubaissa. Kiinteistöt voidaan myös rahoittaa asuntolainalla, mutta tällöin vaaditaan NOC (No Objection Certificate) pankilta, mikä on normaali menettely sijoituksissa Dubain premium-kiinteistöihin.

Vuoden 2022 sääntöuudistus helpotti merkittävästi sijoittajien mahdollisuutta saada Golden Visa Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa, erityisesti henkilöille, jotka ostavat off-plan-kiinteistöjä Dubaissa. Tällä hetkellä ei vaadita 50 %:n omarahoitusosuutta — riittää NOC, ja kelpoisuuden määrittää nykyinen markkina-arvo, jonka vahvistaa Dubai Land Department (DLD). On merkittävää, että jopa muutama vuosi sitten alhaisemmalla hinnalla ostettu kiinteistö voi kelvata, jos sen nykyarvo ylittää 2 miljoonan AED:n rajan. Projektien off-plan-projekteissa Dubaissa, viisumi voidaan myöntää, kun rakentamisen valmistumisaste ylittää 50 % tai kun kehittäjä vahvistaa vähintään 2 miljoonan AED:n maksut.

Hakemukseen vaaditaan muun muassa passi, ajantasainen valokuva, Title Deed, Emirates ID (jos saatavilla) sekä dokumentaatio, joka vahvistaa omistajuuden Dubaissa sijaitsevasta freehold-kiinteistöstä.

Kustannukset saadakseen Golden Visa -viisumin Dubaissa zawierają m.in.: badanie medyczne (700 AED), Emirates ID na 10 lat (1153 AED), opłatę rezydencką (2856,75 AED), opłaty DLD (4020 AED) oraz koszty administracyjne (1155 AED). Całkowity koszt procedury dla inwestora to około 9884,75 AED. Golden Visa umożliwia również sponsorowanie członków rodziny, w tym dzieci bez limitu wieku, co dodatkowo zwiększa jej atrakcyjność dla osób inwestujących w nieruchomości w Dubaju pod wynajem lub w celach relokacyjnych.

Dodatkowo może wystąpić service fee w zależności od firmy pomagającej w uzyskaniu wizy.

Dla inwestorów z niższym kapitałem dostępna jest także 2-letnia wiza inwestorska w Dubaju z minimalnym progiem 750 000 AED, przeznaczona dla właścicieli ukończonych nieruchomości mieszkalnych. Alternatywą jest 5-letnia Green Residence UAE, skierowana do przedsiębiorców i inwestorów biznesowych, stanowiąca elastyczne uzupełnienie strategii wizowej przy inwestowaniu w dubajski rynek nieruchomości.

Podsumowanie: Czy Warto Kupić Nieruchomość w Dubaju w 2026?

Zakup nieruchomości w Dubaju to unikalne połączenie: wysokich zwrotów z najmu, braku podatków od dochodów, zysków kapitałowych czy własności nieruchomości oraz możliwość uzyskania 10-letniej Golden Visa Dubai. inwestycja w nieruchomości w Dubaju on yksi tuottoisimmista ja turvallisimmista strategioista sijoittajille, jotka etsivät globaalia hajautusta ja passiivista tuloa.

Meidän mielestämme Globihomen keskeiset menestystekijät ovat:

1. Oikean sijainnin valinta – kaupunginosat kuten JVC tarjoavat 8–9 %:n tuoton, kun taas Downtown Dubai tuo arvostusta

2. Maineikkaan rakennuttajan valinta – tarkista, kuka takaa ajoissa tapahtuvan luovutuksen ja korkean laadun. Jos tarvitset apua tässä, voit luottaa asiantuntijaan, jonka suosittelemme Globihomessa. Yhteystiedot löydät artikkelin lopusta.

3. Yhteistyö ammattimaisen välittäjän kanssa – jos et asu pysyvästi Dubaissa, hyödynnä paikallisen kiinteistönvälittäjän palveluja; hän on paikan päällä ja auttaa sinua luotettavasti kiinteistön oston kaikissa vaiheissa.