Immobilienkauf in Wrocław 2025: Preise, Tipps & Strategien
Inhaltsverzeichnis
Wrocław ist eine der am schnellsten wachsenden Städte in Polen. In diesem Artikel vermitteln wir Schlüsselinformationen über Wohnungspreise sowie praktische Ratschläge zum Kaufprozess von Immobilien in Wrocław im Jahr 2025.
Wenn Sie nach Immobilien in Wrocław suchen, finden Sie am Ende den Kontakt zu einem Experten des Wrocławer Immobilienmarktes, den wir bei GlobiHome empfehlen. Sie können anrufen und um eine Immobilienauswahl bitten, die Ihre Bedürfnisse erfüllt. Durch solche Gespräche können Sie Informationen und Angebote erhalten, die nicht allgemein zugänglich sind.
Wohnungspreise Wrocław 2025
Unter Investoren herrscht das Sprichwort, dass "eine Immobilie nur so viel wert ist, wie ein Kunde bereit ist, dafür zu zahlen". Genau so sieht es in der Praxis aus. Früher oder später findet jede Immobilie ihren Käufer. Es ist nur eine Frage der Zeit und des Geldes.
Wie viel kostet eine Wohnung in Wrocław?
Derzeit liegt der Durchschnittspreis für eine Wohnung in Wrocław bei ca. 13 000 PLN pro m² auf dem Primärmarkt und ca. 10 500 PLN pro m² auf dem Sekundärmarkt. Die Preise können je nach Lage erheblich variieren:
- Altstadt ab 14 000 PLN/m² ≈ 3 354 EUR/m²
- Śródmieście ab 18 000 PLN/m² ≈ 3 354 EUR/m²
- Krzyki ab 10 500 PLN/m² ≈ 2 516 EUR/m²
- Nadodrze ab 9 000 PLN/m² ≈ 2 157 EUR/m²
- Psie Pole ab 10 000 PLN/m² ≈ 2 396 EUR/m²
- Fabryczna ab 12 000 PLN/m² ≈ 2 875 EUR/m²
Wohnungspreise nach Fläche:
- 1-Zimmer-Wohnungen (25-35m²): ab 300 000 zł
- 2-Zimmer-Wohnungen (35-50m²): ab 400 000 zł
- 3-Zimmer-Wohnungen (50-70m²): ab 550 000 zł
- 4-Zimmer-Wohnungen (70-90m²): ab 700 000 zł
Angebotspreise für Wohnungen, also die in Online-Anzeigen sichtbaren Preise, sind oft deutlich höher als die tatsächlichen Transaktionspreise. Das bedeutet, dass Käufer haben reichlich Verhandlungsspielraum, was zu einer erheblichen Reduzierung des endgültigen Kaufbetrags führen kann. In Polen überhöhen Verkäufer oft die Preise in der Annahme, dass Verhandlungen möglich sind.
Professionelle Immobilienmakler, mit denen wir bei GlobiHome zusammenarbeiten, haben Zugang zu Datenbanken, die die realen Transaktionspreise der Wohnungen in bestimmten Stadtteilen von Wrocław enthalten. Dadurch können sie helfen, den realen Wert der Immobilie zu bestimmen und erfolgreich zu verhandeln. Es lohnt sich, seinen Makler nach dem Zugang zu solchen Daten zu fragen – ein wesentlicher Vorteil beim Wohnungskauf, der sogar mehrere zehntausend Zloty einsparen kann!
Wie kauft man eine Wohnung in Wrocław - der Kaufprozess Schritt für Schritt
- Bewertung der Kreditwürdigkeit: Vor der Suche lohnt es sich, seine Kreditwürdigkeit zu bewerten, um zu wissen, auf welchen Kreditbetrag man hoffen kann.
- Auswahl der Immobilie: Analyse von Standort, Fläche und Preis. Angebote finden Sie online sowie bei professionellen Immobilienmaklern, die für eine umfassende Unterstützung bei der sicheren Transaktion verantwortlich sind.
- Prüfung des rechtlichen Status: Vor der Unterzeichnung des Vertrages sollten Sie den rechtlichen Status der Immobilie genau prüfen, einschließlich des Grundbuchs, um sicherzustellen, dass keine Belastungen oder Schulden vorhanden sind. Grundbücher in Polen können online auf der Website des polnischen Justizministeriums eingesehen werden. Dazu benötigen Sie die Nummer des Grundbuchs.
- Verhandlung des Immobilienpreises: Jeden Immobilienpreis können Sie verhandeln. Wenn Sie mit einem professionellen Immobilienmakler zusammenarbeiten, wird er dies für Sie tun. Mehr über Preisverhandlungen bei Immobilien können Sie in unserem Artikel lesen wie man Immobilien erfolgreich verkauft.
- Unterzeichnung des Vorvertrages: Reservierungsvertrag, Anzahlung oder Vorschuss (normalerweise 5-10% des Immobilienwerts)
- Erhalt der Finanzierung: Wenn Sie planen, auf Kredit zu kaufen, haben Sie nach der Unterzeichnung des Vorvertrags Zeit, einen Hypothekenantrag bei einer ausgewählten Bank zu stellen.
- Abschluss des Kaufes: Unterzeichnung der notariellen Urkunde beim Notar.
- Übergabe der Immobilie: Schlüsselübergabe und Regelung der restlichen Nebenkosten, auf die wir unten eingehen werden.
- Formalitäten nach dem Kauf: Nach dem Kauf sind Formalitäten zu erledigen, wie die Aktualisierung der Einträge im Grundbuch oder die Ummeldung der Zähler der Versorgungsunternehmen.
Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern
Viele Kunden von GlobiHome investieren auch außerhalb Polens in Immobilien. Wenn Sie ein professioneller Immobilienmakler sind und attraktive Angebote weltweit verkaufen und internationale Kunden suchen, kontaktieren Sie uns. Wir fördern nur die besten Experten und suchen daher ausschließlich Profis, die wir auf unserem Blog GlobiHome empfehlen. Wir tun dies kostenlos.
Erforderliche Dokumente beim Immobilienkauf in Polen
Vom Verkäufer:
- Grundbuch der Immobilie
- Grundlage des Erwerbs der Immobilie durch den Verkäufer
- Bescheinigung über keine Zahlungsverpflichtungen – ausgestellt vom Hausverwalter oder der Wohnungsbaugenossenschaft
- Bescheinigung über keine gemeldeten Personen – ausgestellt durch das Rathaus
- Energieausweis – erforderlich für die meisten Immobilien
- Bescheinigung über die Begleichung der Erbschafts- und Schenkungssteuer – wenn die Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung erworben wurde (ausgestellt durch das Finanzamt)
- Bankbescheinigung über die Höhe der Verschuldung – wenn die Immobilie belastet ist.
- Personalausweis des Verkäufers
Vom Käufer:
- Personalausweis oder Reisepass des Käufers
- Kreditunterlagen – wenn der Kauf mit einem Kredit finanziert wird.
Eine vollständige Dokumentation beschleunigt den Kaufprozess erheblich. Es lohnt sich, einen Notar oder Immobilienmakler zu konsultieren, um sicherzustellen, dass alle notwendigen Dokumente gesammelt wurden. Wenn Sie mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten, wird er Ihnen einen bewährten Notar empfehlen, bei dem Sie häufig einen niedrigeren Preis für die Erstellung der notariellen Urkunde erhalten.
Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Wrocław
Der Immobilienkauf ist nicht nur mit dem Preis der Investition selbst verbunden, sondern auch mit zusätzlichen Gebühren und Steuern, die im Budget berücksichtigt werden müssen. Unten stellen wir die wichtigsten Steuern und Gebühren vor, die beim Immobilienkauf in Wrocław zu entrichten sind.
Steuern beim Wohnungskauf
- PCC-Steuer (2%) – für Immobilien auf dem Sekundärmarkt.
- Mehrwertsteuer (8% oder 23%) – für Wohnungen auf dem Primärmarkt (normalerweise im Preis enthalten).
- Notargebühr – abhängig vom Immobilienwert (normalerweise 1.000-3.000 PLN).
- 200-300 PLN – Eintrag ins Grundbuch.
- 2-3% – Provision des Immobilienmaklers.
Es ist wichtig zu beachten, dass wenn Sie eine Immobilie auf dem Primärmarkt kaufen, keine PCC-Steuer beim Kauf anfällt. Alle neuen Wohnungen von Bauträgern haben den Mehrwertsteueranteil bereits im Immobilienpreis enthalten, sodass keine PCC-Steuer mehr anfällt. Zusätzlich fällt in Polen die PCC-Steuer nur bei einem weiteren Immobilienerwerb an. Beim Kauf der ersten Immobilie fällt keine PCC-Steuer an. Natürlich wird Sie ein Notar über alle in Ihrem spezifischen Fall anfallenden Steuern informieren.
Zahlungsraten beim Immobilienkauf
Der Immobilienkauf, insbesondere auf dem Primärmarkt, erfolgt häufig in mehreren Phasen, entsprechend dem Bauzeitplan oder der Vereinbarung mit dem Bauträger. Zahlungen werden in Raten aufgeteilt, was Ihnen die Möglichkeit gibt, die Investition schrittweise zu finanzieren.
Die Zahlung in Raten ist auch erforderlich, wenn Sie die Immobilie auf Kredit kaufen möchten. Nach der Unterzeichnung des Reservierungs- oder Vorvertrags können Sie zur Bank gehen, um eine Kreditentscheidung für die ausgewählte Immobilie zu erhalten.
Sekundärmarkt
- Anzahlung (5-10%) - bei Vorvertrag
- Restbetrag - bei notarieller Urkunde
Primärmarkt (Bauträger)
- Reservierung (5-10 000 PLN)
- Erste Zahlung (10-20%)
- Weitere Raten gemäß Bauplan
- Letzte Rate bei Übergabe der Wohnung
Wohnungskredit Wrocław
Grundanforderungen:
- Mindestens 10% Eigenkapital
- Kreditwürdigkeit (wird von Ihrem Kreditberater berechnet)
- Stabile Beschäftigung (bevorzugt unbefristeter Arbeitsvertrag für mindestens 3 Monate)
- Positive Bonitätsgeschichte
Kann ich einen Kredit bekommen, wenn ich kein polnischer Staatsbürger bin?
Ja, aber Ausländer müssen zusätzliche Anforderungen erfüllen, z.B.:
- Aktuelle Aufenthaltserlaubnis
- Arbeitsvertrag in Polen oder stabile Auslandsgehälter
- Notwendiges Konto bei einer polnischen Bank
- Erforderliche beglaubigte Übersetzungen von Dokumenten
Vermietung von Immobilien in Wrocław
Wenn Sie überlegen, eine Wohnung in Wrocław zu mieten, haben Sie Glück – die Nachfrage ist hier wirklich hoch! Die Stadt zieht Studenten, IT-Fachleute und Unternehmensmitarbeiter aus Polen und dem Ausland an, die gerne Wohnungen mieten. Eine gut gewählte Immobilie kann eine großartige Investition sein. Aber wie sieht der Mietmarkt in der Praxis aus? Welche Kosten, Gewinne und Verwaltungsoptionen gibt es beim Mietmanagement?
Durchschnittliche Mietpreise (2025):
- 1-Zimmer-Wohnung: ab 2.100 PLN/Monat
- 2-Zimmer-Wohnung: ab 3.500 PLN/Monat
- 3-Zimmer-Wohnung: ab 4.500 PLN/Monat
Dies sind Kosten für Langzeitmieten. Kurzzeitvermietung bringt höhere Erträge, ist aber auch mit mehr Arbeit verbunden. Jedes Mal muss die Wohnung gereinigt und für die nächsten Gäste vorbereitet werden.
Immobilienmanagement Wrocław
Das Immobilienmanagement ist leider keine angenehme Tätigkeit. Wenn Sie die Wohnung langfristig vermieten, müssen Sie verfügbar sein, wenn etwas kaputt geht oder eine Renovierung nötig ist. Wenn Sie sich für eine Kurzzeitvermietung entscheiden können Sie höhere Gewinne erzielen, müssen aber häufiger reinigen und die Immobilie für neue Mieter vorbereiten. Es lohnt sich, diesen Prozess vollständig an Firmen zu delegieren, die auf diesen Bereich spezialisiert sind.
Leistungsumfang von Verwaltungsfirmen:
- Suche nach Mietern
- Erstellung von Verträgen
- Mieterbetreuung
- Abrechnungen und Buchhaltung
- Technischer Service 24/7
Kosten für das Mietmanagement:
- Mietersuche: 50-100% der Monatsmiete
- Umfassendes Mietmanagement: 8-20% der Monatsmiete
- Zusatzleistungen (z.B. Reinigung): individuell bewertet
Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf in Wrocław im Jahr 2025
Wie viel kostet eine Wohnung in Wrocław im Jahr 2025?
Der durchschnittliche Transaktionspreis einer Wohnung in Wrocław auf dem Primärmarkt beträgt circa 13 000 PLN/m², während er auf dem Sekundärmarkt etwa 10 500 PLN/m² beträgt.
Wie sieht der Prozess des Wohnungskaufs in Wrocław Schritt für Schritt aus?
Zunächst lohnt es sich, Ihre Kreditwürdigkeit zu bewerten, wenn Sie beabsichtigen, den Kauf mit einer Hypothek zu finanzieren. Der nächste Schritt ist die Wahl der Immobilie, die Analyse des Standorts und die Prüfung des rechtlichen Status – insbesondere Einträge im Grundbuch. Dann erfolgt die Preisverhandlung, die Unterzeichnung des Vorvertrags und die Anzahlung. Wenn Sie eine Wohnung auf Kredit kaufen, ist es notwendig, eine Kreditentscheidung zu erhalten, bevor der Kauf beim Notar abgeschlossen wird. Der letzte Schritt ist die Schlüsselübergabe und die Erledigung der Formalitäten wie der Eintrag ins Grundbuch und die Ummeldung der Medienzähler.
Welche Dokumente sind beim Kauf einer Wohnung in Wrocław erforderlich?
Der Verkäufer muss das Grundbuch, die Grundlage des Erwerbs der Immobilie, eine Bescheinigung über keinen Zahlungsrückstand und keine gemeldeten Personen sowie ein Energiezertifikat vorlegen. Wenn die Immobilie geerbt oder geschenkt wurde, ist eine Bescheinigung über die Begleichung der Steuer erforderlich. Bei einer mit einer Hypothek belasteten Immobilie ist eine Bankbescheinigung über den Schuldenstand notwendig. Der Käufer muss einen Ausweis oder Reisepass und Kreditunterlagen vorlegen, wenn der Kauf auf Kredit finanziert wird.
Welche Steuern und Gebühren müssen beim Immobilienkauf in Wrocław berücksichtigt werden?
Beim Kauf auf dem Sekundärmarkt ist eine PCC-Steuer in Höhe von 2% zu entrichten. Bei Wohnungen aus dem Primärmarkt ist die Mehrwertsteuer bereits im Preis enthalten. Dazu kommen Notargebühren, der Eintrag ins Grundbuch und die Provision des Immobilienmaklers, falls Sie dessen Dienstleistungen nutzen. Es ist zu beachten, dass Personen, die ihre erste Immobilie kaufen, von der PCC-Steuer befreit sind.
Kann ein Ausländer eine Immobilie in Wrocław kaufen?
Ja. In den meisten Fällen ist eine Aufenthaltserlaubnis in Polen erforderlich. Darüber hinaus verlangen Banken ein Konto bei einer polnischen Bank und eine stabile Einkommensquelle. Es ist auch zu beachten, dass einige Dokumente eine beglaubigte Übersetzung erfordern können.
Erfordert der Kauf einer Immobilie auf Kredit eine Eigenkapitalbeteiligung?
Ja, Banken verlangen in der Regel mindestens 10% Eigenkapital.
Wie hoch sind die Mietpreise für Wohnungen in Wrocław im Jahr 2025?
Die Mietpreise für Einzimmerwohnungen beginnen in der Regel bei 2.100 PLN pro Monat, Zweizimmerwohnungen bei 3.500 PLN, und Dreizimmerwohnungen bei 4.500 PLN.
Zusammenfassung
Der Immobilienkauf in Wrocław erfordert eine gute Vorbereitung und Kenntnis des lokalen Marktes. Aus unserem ist es entscheidend:
- Eine genaue Budgetplanung, die alle Kosten berücksichtigt
- Die Wahl des richtigen Standorts in Bezug auf das Kaufziel
- Zusammenarbeit mit vertrauenswürdigen Spezialisten
Es lohnt sich, sich mit Experten in den Bereichen Immobilien, Recht und Finanzen zu beraten, bevor Sie die endgültige Entscheidung über den Kauf treffen. Wenn Sie professionellen Rat und Immobilienangebote erhalten möchten, die Ihren Anforderungen entsprechen, kontaktieren Sie kostenlos den von GlobiHome empfohlenen Immobilienmakler. Kontaktdaten finden Sie unten.