Immobilien in Sofia: Beste Investitionsmöglichkeiten 2025

Überlegen Sie, in Immobilien in Sofia zu investieren? Die Hauptstadt Bulgariens zieht immer mehr Investoren aus der ganzen Welt an, indem sie attraktive Preise für Wohnungen und Häuser im Vergleich zu anderen europäischen Städten bietet. Bei Globihome haben wir den aktuellen Immobilienmarkt in Sofia analysiert.

Wir sind Praktiker und teilen mit Ihnen konkrete Ratschläge zum Prozess des Immobilienkaufs in Bulgarien und präsentieren die besten Standorte für Investitionen. Wenn Sie jetzt schon auf der Suche nach der idealen Immobilie zum Verkauf in Sofia sind, kontaktieren Sie den von uns empfohlenen Immobilienmakler, dessen Kontaktdaten Sie am Ende des Artikels finden.

Lohnt es sich, in Immobilien in Sofia zu investieren?

Sofia, als Hauptstadt der sich dynamisch entwickelnden Wirtschaft Bulgariens, bietet wirklich einzigartige Möglichkeiten. Der Immobilienmarkt in Sofia wächst stetig, und trotz steigender Immobilienpreise ist die Stadt im Vergleich zu anderen europäischen Hauptstädten nach wie vor sehr attraktiv.

Schlüsselfaktoren für Investitionen in Immobilien in Sofia, Bulgarien:

• Relativ niedrige Immobilienpreise in Bulgarien im Vergleich zu anderen Ländern Westeuropas
• Bulgarische EU-Mitgliedschaft bietet sicheren Immobilienkauf in Sofia
• Stetiges Wirtschaftswachstum führt zur Entwicklung der städtischen Infrastruktur
• Steigende Nachfrage nach Wohnungen zum Verkauf in Sofia sowohl unter den Einheimischen als auch ausländischen Investoren
• Attraktive Renditen bei Immobilieninvestitionen in Sofia für Mietobjekte

Nach unseren Analysen bei Globihome zeigen die Trends auf dem bulgarischen Immobilienmarkt auf eine Fortsetzung des Preisanstiegs in den kommenden Jahren hin, insbesondere in den begehrtesten Stadtteilen, über die wir im weiteren Verlauf berichten.

Aktueller Stand des Immobilienmarktes in Sofia, Bulgarien im Jahr 2025

Wie die Angebote führender Immobilienagenturen in Sofia zeigen, umfasst der Markttrend 2025:

• Steigerung der Immobilienpreise um durchschnittlich 7-9 % pro Jahr
• Erhöhtes Interesse an Mietimmobilien in Sofia von institutionellen Investoren
• Entwicklung des Angebots an Luxuswohnungen in Sofia in angesehenen, abgeschlossenen Wohnanlagen (sogenannte gated communities)
• Steigende Nachfrage nach energieeffizienten und ökologischen Gebäuden mit modernen technischen Lösungen
• Dynamische Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur, die den Wert der Immobilien in den Randbezirken beeinflusst

Wie viel kostet eine Wohnung in Sofia?

Wohnungspreise in Sofia unterscheiden sich natürlich, wie immer, je nach Lage, Ausstattungsstandard und Größe der Wohnung. Nachfolgend finden Sie einen Überblick über die durchschnittlichen Immobilienpreise in Sofia:

• Studio-Apartments: ab 52.000 EUR (ca. 33 m²)
• Einzimmerwohnungen: ab 84.000 EUR (ca. 57 m²)
• Zweizimmerwohnungen: ab 160.000 EUR (ca. 108 m²)
• Dreizimmerwohnungen: ab 366.000 EUR (170 m²)
• Luxuriöse Penthouses: ab 600.000 EUR

Immobilienangebote in Sofia findet man vor allem in sich entwickelnden Stadtteilen, wo die Preise niedriger sind, das Wertsteigerungspotenzial aber hoch bleibt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass selbst günstige Wohnungen in Sofia in weniger renommierten Lagen ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu anderen europäischen Städten bieten.

Die besten Stadtteile zum Leben in Sofia - Wo soll man nach Immobilien suchen?

Sofia bietet verschiedene Wohnmöglichkeiten, die unterschiedlichen Bedürfnissen und Budgets entsprechen. Die besten Stadtteile zum Leben in Sofia sind:

Lozenets – luxuriöse Apartments im angesehenen Stadtteil von Sofia

• Ein angesehener Stadtteil mit zahlreichen Luxuswohnungen in Sofia
• Nähe zur Innenstadt und zum Borisova-Garten
• Direkte Nachbarschaft zum Loven Park und dem Zoo
• Ausgezeichnete Infrastruktur, erstklassige Restaurants und Cafés
• Beliebt unter wohlhabenden Bulgaren und ausländischen Expats
• Ausgezeichnete Anbindung an das Zentrum durch die Nähe zur Metrostation Vitosha
• Preise neuer Wohnungen von 1900 bis 2600 EUR/m²
• Preise von Wohnungen auf dem Sekundärmarkt von 1600 bis 2200 EUR/m²

Krastova Vada – moderne Investitionsapartments in der Nähe des Zentrums von Sofia

• Dynamisch entwickelndes Viertel mit neuen geschlossenen Wohnanlagen
• Günstige Lage in der Nähe des Einkaufszentrums Paradise Center
• Nähe zum Wildpark und Zoo
• Große Auswahl an modernen Apartments und Penthouses
• Gut entwickelte Sportinfrastruktur (Tennisclubs, Fitnesscenter)
• Nähe zu den Krankenhäusern Tokuda, Vita und Lozenets
• Preise für Neubauwohnungen von 1600 bis 2100 EUR/m²
• Preise für Wohnungen auf dem Sekundärmarkt von 1300 bis 1800 EUR/m²

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Zentrum – Apartments im Herzen Sofias ideal für Kurzzeitvermietung

• Zentrum Sofias Apartments bieten urbanen Lebensstil
• Exzellente öffentliche Verkehrsanbindung
• Nähe zu touristischen Attraktionen, Restaurants und Nachtleben
• Ideal für Vermietungsimmobilien Sofia für Kurzzeitmiete
• Hohe Mietpreise bieten eine gute Rendite
• Preise für Neubauwohnungen von 1800 bis 2400 EUR/m²
• Preise für Wohnungen auf dem Sekundärmarkt von 1500 bis 2000 EUR/m²

Vitosha – Wohnungen zum Verkauf am Fuße des Witoscha-Gebirges

• Vitosha Immobilien Wohnungen zum Verkauf erfreuen sich wachsender Beliebtheit
• Lage am Fuß des Witoscha-Gebirges, Nähe zu Erholungsgebieten
• Exzellente Luftqualität
• Ruhigere Atmosphäre mit vorherrschender niedriger Bebauung
• Neue Projekte mit beeindruckendem Blick auf das Witoscha-Gebirge
• Wohnungen ausgestattet mit modernen Materialien und Technologien, oft mit individueller Gasheizung
• Preise für Neubauwohnungen von 1700 bis 2300 EUR/m²
• Preise für Wohnungen auf dem Sekundärmarkt von 1400 bis 1900 EUR/m²

Studentski Grad – günstige Wohnungen in Sofia ideal für Studenten und Investoren

• Studentski Grad Wohnungen sind eine beliebte Investitionsoption
• Niedrigere Immobilienpreise bei stabiler Mietnachfrage
• Nähe zu Universitäts-Campus
• Ideale Lage für Immobilieninvestitionen Sofia zur Vermietung an Studenten
• Preise für Neubauwohnungen von 1300 bis 1700 EUR/m²
• Preise für Wohnungen auf dem Sekundärmarkt von 1100 bis 1500 EUR/m²

Gleichzeitig ist Albanien eine ebenso interessante Investitionsrichtung. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Bulgarien oder Albanien in Erwägung ziehen, sehen Sie sich die interessantesten Immobilien in Saranda, Investitionen in Vlora und Apartments in Golem an.

Wie kauft man eine Immobilie in Bulgarien? - Verfahren und Formalitäten Schritt für Schritt

Können Ausländer Immobilien in Sofia kaufen? Ja, mit bestimmten Vorbehalten. EU-Bürger können Immobilien zu denselben Bedingungen wie Bulgaren kaufen. Personen außerhalb der EU können Gebäude kaufen, jedoch können nicht direkt Grundstücke erwerben (z.B. Bauland, Haus mit Grundstück oder Wohnung mit Grundstücksanteil), es sei denn:

• sie besitzen ein in Bulgarien registriertes Unternehmen, das rechtlich das Grundstück erwirbt,
• oder es wurden entsprechend internationale Abkommen (das betrifft u.a. Norwegen, Island, Liechtenstein – EWR) abgeschlossen.

Kaufprozess von Immobilien in Sofia:

Unten stellen wir Ihnen einen klaren, schrittweisen Prozess zum Kauf einer Wohnung in Sofia vor:

1. Erhalt einer bulgarischen Identifikationsnummer (EGN oder BULSTAT)

Der erste notwendige Schritt für jeden ausländischen Investor. Diese einzigartige Nummer wird für alle finanziellen und steuerlichen Transaktionen in Bulgarien benötigt. Sie kann im lokalen Finanzamt in Sofia oder durch einen bestellten Vertreter erhalten werden, was den Prozess für Personen außerhalb Bulgariens erheblich erleichtert.

2. Erste Suche und Reservierung

Die besten Immobilienangebote finden Sie, indem Sie direkt mit einem renommierten Immobilienmakler in Sofia Kontakt aufnehmen. Immobilienagenturen und Makler verfügen oft über Angebote, die nicht online verfügbar sind, und führen die gesamte Transaktion professionell zusammen mit Ihnen durch. Nach der Auswahl der für Sie idealen Immobilie lohnt es sich, eine Reservierungsgebühr (etwa 2000 €) zu hinterlegen, um die ausgewählte Immobilie auf dem bulgarischen Markt zu sichern.

3. Genauere rechtliche Überprüfung

Ein zentraler Schritt ist die Überprüfung des rechtlichen Status der Wohnung im bulgarischen Immobilienregister. Ein erfahrener Anwalt sollte prüfen, ob der Verkäufer vollständigen Eigentumstitel besitzt und ob die Immobilie in Sofia mit Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Zwangsvollstreckungen belastet ist.

4. Unterzeichnung des verbindlichen Vorvertrags

Der nächste Schritt ist der Abschluss eines Vertrags (prekupen dogovor), der die Bedingungen der Transaktion präzise festlegt. Bei dieser Gelegenheit wird eine Anzahlung von etwa 10 % des vereinbarten Kaufpreises der Immobilie in Sofia gezahlt, und alle Zahlungen müssen mit der zuvor erhaltenen bulgarischen Identifikationsnummer verknüpft werden.

5. Vorbereitung der Dokumentation für den Abschluss

Der Verkäufer stellt die notwendigen Dokumente zusammen (Eigentumsurkunde, Nachweis der Lastenfreiheit, Katasterplan), während der Käufer die Finanzierung des Immobilienkaufs in der bulgarischen Hauptstadt organisiert und überprüft, ob alle seine Identifikationsdokumente vollständig und aktuell sind.

6. Formelle Finalisierung beim Notar

Der entscheidende Moment ist die Unterzeichnung der Notariatsurkunde in der Notariatskanzlei in Sofia, in Anwesenheit des Notars, beider Vertragsparteien und eines Dolmetschers, falls der Käufer der bulgarischen Sprache nicht mächtig ist. An diesem Punkt erfolgt die Eigentumsübertragung und die Übergabe des restlichen Kaufpreises, immer unter Verwendung der legal erworbenen EGN- oder BULSTAT-Nummer.

7. Registrierung im bulgarischen Immobilienregister

Der Prozess endet mit der Registrierung der Eigentumsurkunde im staatlichen Immobilienregister, was normalerweise 3-5 Werktage dauert. Nach diesem Schritt wird der Käufer zum rechtmäßigen Eigentümer der Wohnung in Sofia, und seine Identifikationsdaten werden im offiziellen Register mit der Immobilie verknüpft.

Sollten Sie in irgendeiner Phase Unterstützung benötigen, finden Sie am Ende des Artikels den Kontakt zu einem von uns empfohlenen Immobilienmakler. Immobilienmakler bieten Unterstützung ab dem Zeitpunkt der Auswahl der Immobilie, über Verhandlungen, rechtliche Prüfung bis hin zur Finalisierung der Transaktion und die spätere Verwaltung der Immobilie. Bei Globihome empfehlen wir ausschließlich renommierte Makler.

Wenn Sie ein Immobilienmakler sind, schreiben Sie uns und dann prüfen wir, ob wir Sie empfehlen können. Wir machen das kostenlos, um unseren Lesern auf dem Globihome-Blog praktisches und wertvolles Wissen zu bieten.

Welche Immobiliensteuern gibt es in Bulgarien?

Bei Investitionen in bulgarische Immobilien müssen die lokalen Steuer- und Rechtsvorschriften berücksichtigt werden. Verschiedene Städte haben ihre eigenen Steuerniveaus, während unten die wichtigsten Gebühren in Sofia aufgeführt sind.

Die Hauptimmobiliensteuern in Sofia sind:

• Steuer auf den Kauf von Immobilien: 3 % des Transaktionswertes
• Notargebühr: 0,1-1,5 % des Transaktionswertes
• Gebühr für die Eintragung ins Immobilienregister: 0,1 % des Immobilienwertes
• Jährliche Grundsteuer: 0,1-0,45 % des Steuerwertes der Immobilie
• Müllabfuhrgebühren: in der Regel 0,1 %-0,2 % des Steuerwertes
• Vermietungssteuer: 10 % des Einkommens (Kostenabzüge möglich)
• Verkaufssteuer: 10 % des Kapitalgewinns

Es ist zu beachten, dass der Kauf von Immobilien in Bulgarien mit relativ niedrigen Kosten im Vergleich zu anderen europäischen Ländern verbunden ist. Dies erhöht die Attraktivität dieses Marktes für ausländische Investoren erheblich.

Bezüglich der Einkommenssteuer auf Miete gibt es keine zusätzlichen städtischen Belastungen – es gelten landesweit einheitliche Vorschriften für ganz Bulgarien. Der Eigentümer einer Immobilie in Sofia muss jedoch den erwähnten jährlichen Grundsteuer und die Gebühr für die Abfallentsorgung berücksichtigen.

Mietimmobilien in Sofia - Gewinnberechnung

Sehr oft wählen Kunden, die sich für den Kauf von Mietimmobilien in Sofia entscheiden, Investitionen in ein Studio oder den Kauf einer Zweizimmerwohnung. Dies ist eine attraktive Investitionsoption aufgrund der stabilen Nachfrage und des günstigen Verhältnisses zwischen Kaufpreis und potenziellen Mieteinnahmen.

Beispielrechnung für eine Wohnung mit einer Fläche von 50 m² im Stadtteil Lozenets:

• Kaufpreis: etwa 105.000 EUR
• Potenzielle Einnahmen aus einer langfristigen Vermietung: 600-700 EUR monatlich
• Jahreseinnahmen: 7.200 - 8.400 EUR
• Betriebskosten (Steuern, Instandhaltung, Verwaltung): etwa 2.000 - 2.500 EUR jährlich
• Jährlicher Gewinn: 4.700 - 6.400 EUR

Bei Kurzzeitvermietungen (touristisch) können die potenziellen Einnahmen höher sein (12.000-15.000 EUR jährlich).

Im Falle von Luxusapartments in prestigeträchtigen Lagen können die Mietpreise deutlich höher sein. Beispielsweise kann die Miete für ein luxuriöses Zweizimmer-Apartment in einer geschlossenen Anlage im Stadtteil Lozenets 1.100 - 1.250 EUR monatlich betragen, und eine Dreizimmerwohnung im Zentrum in der Nähe des Nationalversammlungsplatzes sogar 1.500 EUR monatlich.

Zusammenfassung: Perspektiven für Investoren

Investieren Sie in Immobilien in Sofia ist ein Slogan, den man im Kontext der Diversifizierung des Anlageportfolios in Erwägung ziehen sollte. Der Immobilienmarkt in Sofia bietet eine einzigartige Kombination aus relativ niedrigen Einstiegspreisen, stabilem Wertzuwachs und attraktiven Mietrenditen.

Schlüsselwahrnehmungen für Sie:

• Sofia bietet sehr gute Immobilienpreise im Vergleich zu anderen europäischen Hauptstädten.
• Das Verfahren zum Kauf von Immobilien in Bulgarien ist relativ einfach, erfordert jedoch eine sorgfältige rechtliche Überprüfung.
• Die besten Stadtteile zum Leben in Sofia sind Lozenets, Vitosha, Krastova Vada und das Zentrum, welche auch das höchste Wertsteigerungspotenzial bieten.
• Vermietbare Immobilien in Sofia bieten ein stabiles passives Einkommen bei relativ geringem Risiko.

Bevor Sie sich für den Kauf von Immobilien in Sofia entscheiden, lohnt es sich, sich mit lokalen Experten zu beraten, die Stadt persönlich zu besuchen und konkrete Angebote hinsichtlich ihres Investitionspotenzials genau zu analysieren. Wenn Sie Fragen haben und nach Immobilien in Sofia suchen, zögern Sie nicht, rufen Sie an oder schreiben Sie schon heute.