Immobilien Durrës Albanien: Preise, Rendite, Kauf

Durres ist die zweitgrößte Stadt Albaniens und einer der dynamischsten Immobilienmärkte in ganz Südosteuropa. Immobilienkauf in Durres zieht immer mehr ausländische Investoren an – insbesondere aus Italien, Deutschland, Polen und den skandinavischen Ländern –, die enormes Wertsteigerungspotenzial und attraktive Mietrenditen erkennen.

Durrës entwickelt sich zum unangefochtenen Investmentführer an der Adria. Im Jahr 2025, dank monumentaler Infrastrukturprojekte und des wachsenden Interesses ausländischen Kapitals, Immobilienkauf in Durrës war nicht mehr nur eine Alternative zum teuren Kroatien oder Griechenland – er ist zu einem vorrangigen Ziel für Investoren geworden, die eine hohe Rendite (ROI) und Prestige suchen.

Bei Globihome analysieren wir gemeinsam mit lokalen Experten die Immobilienmärkte weltweit. Im Folgenden präsentieren wir alle wichtigsten Informationen, die Sie kennen müssen, wenn Sie den Kauf einer Wohnung in Durres im Jahr 2026. Am Ende des Artikels finden Sie die Kontaktdaten zu unserem empfohlenen lokalen Experten, der für Sie aktuelle Immobilienangebote in Durres.

Warum lohnt es sich, eine Immobilie in Durres zu kaufen?

Lohnt es sich, in Immobilien in Durres zu investieren? Unsere Analyse weist eindeutig auf positive Aussichten hin. Investitionen in Immobilien Albanien bieten eine einzigartige Kombination aus niedrigen Einstiegspreisen, dynamischem Wertwachstum und hoher Mietrentabilität.

Durres – die wichtigsten Vorteile einer Immobilieninvestition:

• Preisanstieg bei Immobilien um 56-73% in den letzten 5 Jahren (von 2020 bis 2025)
• Jährlicher Wertzuwachs von 10-15% – einer der höchsten in Europa
• Keine Beschränkungen für Ausländer beim Kauf von Wohnungen und Häusern
• Niedrige Transaktionskosten: 3-4% des Immobilienwerts
• Keine Grunderwerbsteuer in Albanien
• Strategische Lage – 30 km von Tirana entfernt und direkte Fährverbindungen mit Italien
• Perspektive eines EU-Beitritts Albaniens zur Europäischen Union – potenzieller Wertzuwachs der Immobilie

Albanien steht auf der Liste der EU-Kandidatenländer, was Analysten zufolge in den kommenden Jahren zu einem Anstieg der Immobilienpreise um bis zu 40-60% führen könnte. Immobilien in Durres sind daher nicht nur eine Quelle passiven Einkommens aus Vermietung, sondern auch eine vielversprechende langfristige Investition.

Durrës in Zahlen: Tourismus und Nachfrage im Jahr 2026

Albanien ist nicht mehr ein „geheimtipp”. Laut INSTAT, wurden im Jahr 2025 12 466 038 Ausländer in Albanien registriert, was einen Anstieg gegenüber 2024 bedeutet. Für den Immobilienmarkt ist das entscheidend, denn Durrës ist einer der Hauptprofiteure des „Sea & City Break“-Verkehrs.

Parallel dazu nimmt die Verfügbarkeit von Finanzierung in der Wirtschaft zu – die Bank von Albanien wies darauf hin, dass Kredite für den privaten Sektor im Jahr 2025 im Durchschnitt um ca. 16% gegenüber dem Vorjahr wuchsen, und die Banken lockerten die Kreditbedingungen. Das bedeutet nicht, dass die Mehrheit der Transaktionen in Durrës über Kredite finanziert wird (nach wie vor werden viele Käufe bar bezahlt), aber: die inländische Nachfrage zieht ebenfalls an, und nicht nur die ausländische.

Immobilienpreise in Durres 2026 – aktuelle Analyse von Globihome

Die Wohnungspreise in Durres im Jahr 2025 unterscheiden sich deutlich je nach Lage, Entfernung zum Meer und Ausstattungsstandard. Im Jahr 2020 kosteten Apartments in guten Lagen 1150-1300 EUR/m². Heute, im Jahr 2025, erreichen ähnliche Immobilien Preise von 1800-2000 EUR/m², was einem Anstieg von 56-73% entspricht.

Aktuelle Immobilienpreise in Durres nach Lage:

Apartments in erster Strandlinie (beachfront):

• Durres Plazh: 1500 – 1800 EUR/m²
• Golem: 1200 – 1600 EUR/m²
• Qerret: 1400 – 1800 EUR/m²
• Gjiri i Lalzit: 1300 – 1700 EUR/m²

Apartments im Stadtzentrum:

• Zentrum von Durres: 900 – 1300 EUR/m²
• Wohnviertel: 800 – 1100 EUR/m²

Premium-Immobilien mit Meerblick:

• Neue Wohngebäude: 1800 – 2500 EUR/m²
• Projekte mit Zugang zur Marina: ab 3000 EUR/m²

Beispielpreise für Wohnungen in Durres 2025:

• Einzimmerwohnung (Studio) 30-40 m²: 42 000 – 55 000 EUR
• Wohnung 1+1 (50-70 m²): 60 000 – 95 000 EUR
• Wohnung 2+1 (80-100 m²): 90 000 – 150 000 EUR
• Wohnung 3+1 (110-130 m²): 130 000 – 200 000 EUR
• Haus mit Garten (150-250 m²): 180 000 – 350 000 EUR

Die Immobilienpreise in Durres stiegen 2024 in den Küstenlagen um 15-20 %, und der Aufwärtstrend setzte sich 2025 fort. Prognosen zufolge ist in den Jahren 2025-2027 mit einem weiteren Anstieg zu rechnen, wenn man bedenkt, wie sich Albanien entwickelt - ein Kandidat auf der Beitrittsliste zur Europäischen Union.

Wo sollte man in Durrës eine Wohnung kaufen? Die besten Viertel für eine Investition

Die Wahl des richtigen Standorts ist der Schlüssel zum Erfolg im real estate Albania. Hier ist das subjektive Ranking der Experten von Globihome:

1. Durrës Yacht & Marina – Der Inbegriff von Luxus

Hier entstehen die begehrtesten moderne Apartments mit Meerblick. Wenn Sie hier investieren, kaufen Sie nicht nur Quadratmeter, sondern einen Anteil am prestigeträchtigsten Projekt auf dem Balkan. Es ist die ideale Wahl für Investoren, die auf Kurzzeitvermietung für wohlhabende Touristen und digitale Nomaden setzen.

2. Viertel Currila – Prestige und Ruhe

Currila ist der Lieblingsort der lokalen Elite und Expats. Auf den Hügeln gelegen, bietet es spektakuläre Sonnenuntergänge und direkten Zugang zu den besten Fischrestaurants. Immobilien in Currila zeichnen sich durch hohe Liquidität aus – sie lassen sich leicht vermieten und noch leichter mit Gewinn weiterverkaufen.

3. Golem – Das touristische Herz der Region

Obwohl es formal eine eigenständige Einheit ist, fungiert Golem als Vorort von Durrës. Es ist ein Zentrum von Hotels und Resorts. Wenn Ihr Ziel passives Einkommen aus Immobilien ist, bietet Golem die höchste Auslastung in der Urlaubssaison (Juni-September). Hier finden Sie günstige Wohnungen am Meer, die ideal für den Einstieg in den albanischen Markt sind.

Durres Yachts & Marina – das Flaggschiffprojekt für 2 Milliarden Euro

Durres Yachts & Marina ist eine bahnbrechende Investition, die das Gesicht der Stadt völlig verändern wird. Dieses Megaprojekt im Wert von rund 2 Milliarden Euro wird von Eagle Hills Real Estate Development umgesetzt auf Grundlage des am 30. Januar 2023 mit der Regierung Albaniens unterzeichneten Vertrags.

Zentrale Eckdaten des Projekts Durres Yachts & Marina:

• Gesamtfläche: 450 Hektar
• Geplante Anzahl an Apartments: ca. 13 000 Einheiten
• Hotelzimmer: >850
• Liegeplätze für Yachten: 280 Plätze
• Geplante Beschäftigung: 12 000 neue Arbeitsplätze
• Grünflächen: 8 Hektar
• Küstenlinie: bis zu 700 Meter

Bis Ende 2024 hatte der Entwickler rund 42 Millionen Euro aus dem Verkauf von Wohnungen in der Bauphase eingenommen. Die Preise im Projekt stiegen von anfänglichen 1500-1600 EUR/m² auf über 3000 EUR/m².

Kann ein Ausländer eine Wohnung in Durrës kaufen?

Für die meisten Käufer lautet die Antwort: ja – der Kauf einer Wohnung ist möglich. Die Einschränkungen betreffen vor allem landwirtschaftliche Flächen, die Ausländer grundsätzlich nicht ohne entsprechende Struktur kaufen können (z. B. Kauf über eine Gesellschaft). In der Praxis gilt: Wenn du ein Wohnobjekt (Apartment) in Durrës kaufst, ist der Prozess einfach und für jeden zugänglich.

Schritt für Schritt zum Immobilienkauf in Albanien

Wie kauft man als Ausländer eine Immobilie in Durres? Der Prozess ist vergleichsweise einfach und dauert bei professioneller Unterstützung in der Regel 4-8 Wochen.

SCHRITT 1: Budget und Investitionsziel festlegen

Bevor du mit der Suche beginnst, lege dein Gesamtbudget fest und berücksichtige dabei: den Immobilienpreis + etwa 3-4% für Nebenkosten (Steuern, Notar, Anwalt, Registrierung).

SCHRITT 2: Die Immobilie auswählen

Nutze die Dienste einer lizenzierten Immobilienagentur oder spezieller Portale. Wir empfehlen einen Vor-Ort-Besuch von 3-5 Tagen oder einen virtuellen Online-Rundgang. Am Ende des Artikels findest du den Kontakt zu unserem empfohlenen und von uns geprüften Immobilienmakler in Durres.

SCHRITT 3: Rechtliche Prüfung (Due Diligence)

Ein lokaler Anwalt muss prüfen: Eigentumstitel und Eintrag im Kataster, keine Belastungen und Hypotheken, Eigentumshistorie, Baugenehmigungen (bei neuen Projekten), Legalisierungsstatus (bei älteren Gebäuden). Eine gründliche rechtliche Prüfung ist absolut entscheidend.

SCHRITT 4: Vorvertrag und Anzahlung

Nach einer positiven Prüfung unterzeichnest du den Vorvertrag und leistest eine Anzahlung – in der Regel 1000 – 5000 EUR.

SCHRITT 5: Endgültiger Vertrag beim Notar

Die endgültige Transaktion findet in Anwesenheit eines Notars statt. Du kannst persönlich handeln oder über einen Bevollmächtigten mit notarieller Vollmacht.

SCHRITT 6: Eintragung im Kataster

Die Immobilie wird auf deinen Namen eingetragen bei der Staatlichen Katasterbehörde. Die Eintragung ist für die vollständige Eigentumsübertragung erforderlich.

Steuern und Kosten beim Kauf einer Wohnung in Durres

Die Kosten für den Immobilienkauf in Albanien gehören zu den niedrigsten in Europa. Die gesamten Transaktionskosten betragen 3-4% des Immobilienwerts.

Detaillierte Transaktionskosten:

Die wichtigsten Nebenkosten beim Kauf einer Wohnung in Durres sind:

• Notar: 150-450 EUR
• Übersetzer: 60-150 EUR
• Eigentums- und Versorgungsumschreibung: 100-200 EUR
• Erforderliche Zertifikate: 100 EUR
• Immobilienkaufsteuer: 0%

Einer der größten Vorteile einer Investition in Albanien ist die fehlende Immobilienkaufsteuer, was die gesamten Transaktionskosten im Vergleich zu anderen europäischen Ländern deutlich senkt. Um eine Immobilie in Durres zu kaufen, reicht ein Personalausweis oder Reisepass aus, und die Nebenkosten belaufen sich auf maximal 1500 EUR.

Mietrendite und ROI in Durres

Die Mietrendite in Durres liegt im Durchschnitt bei 5-6% jährlich, und bei Kurzzeitvermietung in Küstenlagen sogar bei 9-12%.

Kurzzeitmietpreise in der Hochsaison:

• Studio-Apartment: 40-70 EUR/Nacht
• Wohnung 1+1: 60-100 EUR/Nacht
• Wohnung 2+1: 80-140 EUR/Nacht
• Premium-Apartment mit Meerblick: 120-200 EUR/Nacht

Langzeitmietpreise:

• Studio-Apartment: 250-400 EUR/Monat
• Wohnung 1+1: 350-550 EUR/Monat
• Wohnung 2+1: 450-700 EUR/Monat

Kosten für den Immobilienunterhalt in Albanien

Die Unterhaltskosten einer Wohnung in Albanien sind deutlich niedriger als in Westeuropa, was die reale Rendite der Investition erhöht.

Jährliche Immobiliensteuer:

Die jährliche Immobiliensteuer in Albanien beträgt nur 0,05% des Wertes, was bedeutet, dass eine Villa im Wert von 200 000 Euro nur etwa 100 Euro pro Jahr an Steuern kostet.

Monatliche Betriebskosten (Apartment 70 m²):

• Strom: 30-50 EUR
• Wasser: 10-15 EUR
• Internet: 15-25 EUR
• Verwaltungsgebühr: 20-40 EUR
• INSGESAMT: 75-130 EUR/Monat

Die jährlichen Kosten für den Unterhalt einer Wohnung in Albanien betragen etwa 1400-2500 EUR – deutlich weniger als in Spanien (4000-7000 EUR).

Fazit: Investitionsperspektiven in Durrës 2026

Der Immobilienmarkt in Durrës befindet sich in einer Phase dynamischen Wachstums, angetrieben durch transformative Infrastrukturprojekte, steigende ausländische Nachfrage und die Aussicht auf europäische Integration. Die Immobilienpreise haben sich seit 2019 verdoppelt, liegen aber weiterhin deutlich unter denen im benachbarten Kroatien oder Griechenland.

Wichtige Faktoren zur Unterstützung von Investitionen:

• Projekt Durres Yachts & Marina im Wert von 2 Milliarden Euro
• Stetiges Wachstum des Tourismus – über 4,7 Millionen Touristen in der ersten Hälfte des Jahres 2025
• Niedrige Ein- und Unterhaltskosten
• Hohe Mietrenditen (5-12% jährlich)
• Aussicht auf einen EU-Beitritt

Für Investoren, die eine Kombination aus erschwinglichen Preisen, hoher Rentabilität und Wertsteigerungspotenzial suchen, Durres ist einer der vielversprechendsten Standorte im gesamten Mittelmeerraum. Wenn Sie aktuelle Immobilienangebote erhalten möchten, die Ihren Erwartungen entsprechen, wenden Sie sich an unseren empfohlenen Experten, der Sie berät auf jeder Etappe des Immobilienkaufs in Durres.