Immobilien Durrës Albanien: Preise, Rendite, Kauf

Durres ist die zweitgrößte Stadt Albaniens und einer der am dynamischsten wachsenden Immobilienmärkte in ganz Südosteuropa. Kauf einer Immobilie in Durres zieht immer mehr ausländische Investoren an – besonders aus Italien, Deutschland, Polen und den skandinavischen Ländern – die das enorme Wertsteigerungspotenzial und attraktive Mietrenditen erkennen.

Durrës entwickelt sich zum unangefochtenen Investitionsführer an der Adriaküste. Im Jahr 2025 haben monumentale Infrastrukturprojekte und das wachsende Interesse ausländischen Kapitals dazu geführt, der Immobilienkauf in Durrës ist nicht länger nur eine Alternative zum teuren Kroatien oder Griechenland – er ist zu einem vorrangigen Ziel für Investoren geworden, die nach hoher Rendite (ROI) und Prestige suchen.

Bei Globihome analysieren wir in Zusammenarbeit mit lokalen Experten die Immobilienmärkte weltweit. Unten stellen wir alle wichtigsten Informationen vor, die Sie kennen müssen, wenn Sie planen eine Wohnung in Durres im Jahr 2026 zu kaufen. Am Ende des Artikels finden Sie den Kontakt zu unserem empfohlenen lokalen Experten, der für Sie aktuelle Immobilienangebote in Durres.

Warum lohnt sich der Kauf einer Immobilie in Durres?

Lohnt es sich, in Immobilien in Durres zu investieren? Unsere Analyse weist eindeutig auf positive Perspektiven hin. Investitionen in Immobilien Albanien bieten eine außergewöhnliche Kombination aus niedrigen Einstiegspreisen, dynamischer Wertsteigerung und hoher Mietrendite.

Durres – die wichtigsten Vorteile einer Immobilieninvestition:

• Anstieg der Immobilienpreise um 56-73% in den letzten 5 Jahren (von 2020 bis 2025)
• Jährliche Wertsteigerung von 10-15% – eine der höchsten in Europa
• Keine Beschränkungen für Ausländer beim Kauf von Wohnungen und Häusern
• Niedrige Transaktionskosten: 3-4% des Immobilienwerts
• Keine Grunderwerbsteuer in Albanien
• Strategische Lage – 30 km von Tirana und direkte Fährverbindungen nach Italien
• Perspektive eines EU-Beitritts Albaniens Unia Europejska – potenzielles Wertsteigerungspotenzial von Immobilien

Albanien steht auf der Liste der Beitrittskandidaten zur EU, was Analysten zufolge in den kommenden Jahren zu einem Anstieg der Immobilienpreise um sogar 40–60 % führen könnte. Immobilien in Durrës sind somit nicht nur eine Quelle passiver Mieteinnahmen, sondern auch eine vielversprechende langfristige Investition.

Durrës in Zahlen: Tourismus und Nachfrage im Jahr 2026

Albanien ist nicht mehr das „versteckte Ziel“. Laut INSTAT, im Jahr 2025 sind 12.466.038 Ausländer nach Albanien eingereist, was einen Anstieg gegenüber 2024 bedeutet. Für den Immobilienmarkt ist das entscheidend, denn Durrës ist einer der Hauptprofiteure der „Sea & City Break“-Bewegung.

Parallel dazu steigt die Finanzierungsmöglichkeiten in der Wirtschaft – die Bank von Albanien wies darauf hin, dass Kredite an den Privatsektor im Jahr 2025 im Schnitt um rund 16 % im Jahresvergleich gewachsen sind, und die Banken die Kreditbedingungen gelockert haben. Das heißt nicht, dass die Mehrheit der Transaktionen in Durrës per Kredit abgewickelt wird (viele Käufe erfolgen weiterhin bar), aber: auch die Inlandsnachfrage wirkt mit, und nicht nur das Ausland.

Immobilienpreise in Durrës 2026 – aktuelle Analyse von Globihome

Wohnungspreise in Durrës im Jahr 2025 unterscheiden sich deutlich je nach Lage, Entfernung zum Meer und Ausstattungsstandard. Im Jahr 2020 kosteten Apartments in guten Lagen 1150–1300 EUR/m². Heute, 2025, erreichen ähnliche Immobilien Preise von 1800–2000 EUR/m², was einem Anstieg von 56–73 % entspricht.

Aktuelle Immobilienpreise in Durrës nach Lage:

Apartments in erster Meereslinie (Beachfront):

• Durres Plazh: 1500 – 1800 EUR/m²
• Golem: 1200 – 1600 EUR/m²
• Qerret: 1400 – 1800 EUR/m²
• Gjiri i Lalzit: 1300 – 1700 EUR/m²

Apartments im Stadtzentrum:

• Zentrum Durrës: 900 – 1300 EUR/m²
• Wohnviertel: 800 – 1100 EUR/m²

Premium-Immobilien mit Meerblick:

• Neue Wohnkomplexe: 1800 – 2500 EUR/m²
• Projekte mit Marina-Zugang: ab 3000 EUR/m²

Beispielhafte Wohnungspreise in Durrës 2025:

• Studio (Kawalerka) 30-40 m²: 42 000 – 55 000 EUR
• Wohnung 1+1 (50-70 m²): 60 000 – 95 000 EUR
• Wohnung 2+1 (80-100 m²): 90 000 – 150 000 EUR
• Wohnung 3+1 (110-130 m²): 130 000 – 200 000 EUR
• Haus mit Garten (150-250 m²): 180 000 – 350 000 EUR

Die Immobilienpreise in Durrës sind 2024 an den Küstenlagen um 15–20 % gestiegen, und der Aufwärtstrend setzte sich 2025 fort. Prognosen zufolge ist für 2025–2027 mit weiteren Steigerungen zu rechnen, wenn man die Entwicklung Albaniens betrachtet – einem Kandidaten auf der Liste der EU-Beitrittskandidaten.

Wo in Durrës eine Wohnung kaufen? Die besten Viertel für Investitionen

Die Wahl des richtigen Standorts ist der Schlüssel zum Erfolg in real estate Albania. Hier eine subjektive Rangliste der Experten von Globihome:

1. Durrës Yacht & Marina – Epiphanie des Luxus

Hier entstehen die begehrtesten modernen Apartments mit Meerblick. Wenn Sie hier investieren, kaufen Sie nicht nur Quadratmeter, sondern einen Anteil am prestigeträchtigsten Projekt auf dem Balkan. Es ist die ideale Wahl für Investoren, die auf Kurzzeitvermietung für vermögende Touristen und digitale Nomaden abzielen.

2. Stadtteil Currila – Prestige und Ruhe

Currila ist der bevorzugte Wohnort der lokalen Elite und Expats. Auf den Hügeln gelegen, bietet es spektakuläre Sonnenuntergänge und direkten Zugang zu den besten Fischrestaurants. Immobilien in Currila zeichnen sich durch hohe Liquidität aus – sie lassen sich leicht vermieten und noch einfacher mit Gewinn weiterverkaufen.

3. Golem – Das touristische Herz der Region

Obwohl formal eine eigenständige Einheit, fungiert Golem als Vorort von Durrës. Es ist ein Zentrum von Hotels und Resorts. Wenn Ihr Ziel passives Einkommen aus Immobilien, bietet Golem in der Urlaubssaison (Juni–September) die höchste Auslastung. Hier finden Sie günstige Wohnungen am Meer, die ideal sind, um in den albanischen Markt einzusteigen.

Durres Yachts & Marina – Leuchtturmprojekt im Wert von 2 Milliarden Euro

Durres Yachts & Marina ist eine bahnbrechende Investition, die das Gesicht der Stadt völlig verändern wird. Dieses Megaprojekt im Wert von rund 2 Milliarden EUR wird von Eagle Hills Real Estate Development auf der Grundlage eines mit der Regierung Albaniens am 30. Januar 2023 unterzeichneten Vertrags realisiert..

Wichtige Projektparameter von Durres Yachts & Marina:

• Gesamtfläche: 450 Hektar
• Geplante Anzahl Apartments: circa 13.000 Einheiten
• Hotelzimmer: über 850
• Liegeplätze für Yachten: 280 Plätze
• Geplante Beschäftigung: 12.000 neue Arbeitsplätze
• Grünflächen: 8 Hektar
• Küstenlinie: bis zu 700 Meter

Bis Ende 2024 hat der Entwickler rund 42 Millionen Euro aus dem Verkauf von Apartments in der Bauphase eingenommen. Die Preise im Projekt stiegen von anfänglichen 1500–1600 EUR/m² auf über 3000 EUR/m².

Kann ein Ausländer eine Wohnung in Durrës kaufen?

Für die meisten Käufer lautet die Antwort: ja – der Kauf einer Wohnung ist möglich. Einschränkungen betreffen hauptsächlich landwirtschaftliche Flächen, die Ausländer grundsätzlich nicht ohne geeignete Struktur (z. B. Kauf über eine Gesellschaft) erwerben können. In der Praxis ist der Prozess jedoch einfach und für jeden zugänglich, wenn Sie eine Wohnimmobilie (Apartment) in Durrës kaufen.

Schritt-für-Schritt-Verfahren zum Immobilienkauf in Albanien

Wie kauft man als Ausländer eine Immobilie in Durres? Der Prozess ist relativ einfach und dauert bei professioneller Unterstützung in der Regel 4–8 Wochen.

PHASE 1: Festlegung des Budgets und des Investitionsziels

Bevor Sie mit der Suche beginnen, legen Sie Ihr Gesamtbudget fest und berücksichtigen Sie: Kaufpreis der Immobilie + etwa 3–4% für Nebenkosten (Steuern, Notar, Anwalt, Registrierung).

PHASE 2: Auswahl der Immobilie

Nutzen Sie die Dienste einer lizenzierten Immobilienagentur oder spezieller Portale. Wir empfehlen einen Vor-Ort-Besuch von 3–5 Tagen oder einen virtuellen Rundgang online. Am Ende des Artikels finden Sie den Kontakt zu einem von uns empfohlenen und geprüften Immobilienmakler in Durres.

PHASE 3: Rechtliche Prüfung (Due Diligence)

Ein örtlicher Anwalt muss prüfen: Eigentumstitel und Eintrag im Kataster, keine Belastungen und Hypotheken, Eigentumshistorie, Baugenehmigungen (bei Neubauten), Legalisierungsstatus (bei älteren Gebäuden). Eine gründliche rechtliche Prüfung ist absolut entscheidend.

PHASE 4: Vorvertrag und Anzahlung

Nach positiver Prüfung unterschreiben Sie den Vorvertrag und leisten eine Anzahlung – üblicherweise 1000 – 5000 EUR.

PHASE 5: Endvertrag beim Notar

Die abschließende Transaktion findet in Anwesenheit eines Notars statt. Sie können persönlich handeln oder durch einen Bevollmächtigten mit notarieller Vollmacht.

SCHRITT 6: Eintragung im Kataster

Die Immobilie wird auf Ihren Namen eingetragen in Staatliche Katasterbehörde. Die Eintragung ist für die vollständige Übertragung des Eigentums erforderlich.

Steuern und Kaufkosten einer Wohnung in Durres

Die Kaufkosten für Immobilien in Albanien gehören zu den niedrigsten in Europa. Die gesamten Transaktionskosten betragen 3-4% des Immobilienwertes.

Detaillierte Transaktionskosten:

Wichtige Nebenkosten beim Kauf einer Wohnung in Durres sind:

• Notar: 150-450 EUR
• Übersetzer: 60-150 EUR
• Umschreibung von Eigentum und Versorgungsanschlüssen: 100-200 EUR
• Erforderliche Zertifikate: 100 EUR
• Grunderwerbssteuer: 0%

Einer der Hauptvorteile einer Investition in Albanien ist das Fehlen einer Grunderwerbssteuer, was die Gesamtkosten der Transaktion im Vergleich zu anderen europäischen Ländern erheblich senkt. Um eine Immobilie in Durres zu kaufen, reicht ein Personalausweis oder Reisepass, und die Nebenkosten betragen maximal 1500 EUR.

Rendite aus Vermietung und ROI in Durres

Die Mietrendite in Durres liegt im Schnitt bei 5-6% jährlich, bei Kurzzeitvermietung an Küstenstandorten sogar bei 9-12%.

Kurzzeitmietpreise in der Hochsaison:

• Studio: 40-70 EUR/Nacht
• Wohnung 1+1: 60-100 EUR/Nacht
• Wohnung 2+1: 80-140 EUR/Nacht
• Premium-Apartment mit Meerblick: 120-200 EUR/Nacht

Langzeitmietpreise:

• Studio: 250-400 EUR/Monat
• Wohnung 1+1: 350-550 EUR/Monat
• Wohnung 2+1: 450-700 EUR/Monat

Unterhaltskosten für Immobilien in Albanien

Unterhaltskosten für eine Wohnung in Albanien sind deutlich niedriger als in Westeuropa, was die realen Renditen aus Investitionen erhöht.

Jährliche Grundsteuer:

Die jährliche Grundsteuer in Albanien beträgt nur 0,05 % des Wertes, was bedeutet, dass eine Villa im Wert von 200.000 Euro nur etwa 100 Euro pro Jahr an Steuern kostet.

Monatliche Nebenkosten (Apartment 70 m²):

• Strom: 30-50 EUR
• Wasser: 10-15 EUR
• Internet: 15-25 EUR
• Hausverwaltergebühr: 20-40 EUR
• INSgesamt: 75-130 EUR/Monat

Die jährlichen Unterhaltskosten für eine Wohnung in Albanien betragen etwa 1400-2500 EUR – deutlich weniger als in Spanien (4000-7000 EUR).

Zusammenfassung: Investitionsperspektiven in Durrës 2026

Der Immobilienmarkt in Durrës befindet sich in einer Phase dynamischen Wachstums, angetrieben von transformativen Infrastrukturprojekten, wachsender Auslandsnachfrage und der Aussicht auf europäische Integration. Die Immobilienpreise haben sich seit 2019 verdoppelt, bleiben aber weiterhin deutlich niedriger als in benachbarten Kroatien oder Griechenland.

Wesentliche Faktoren, die Investitionen unterstützen:

• Projekt Durres Yachts & Marina o wartości 2 miliardów euro
• Stetiges Wachstum des Tourismus – über 4,7 Millionen Touristen in der ersten Hälfte des Jahres 2025
• Niedrige Eintritts- und Unterhaltskosten
• Hohe Mietrenditen (5–12 % jährlich)
• Perspektive eines EU-Beitritts

Für Investoren, die eine Kombination aus erschwinglichen Preisen, hoher Rentabilität und Wertsteigerungspotenzial, stellt Durres einen der vielversprechendsten Standorte im gesamten Mittelmeerraum dar. Wenn Sie aktuelle Immobilienangebote erhalten möchten, die Ihren Erwartungen entsprechen, kontaktieren Sie unseren empfohlenen Experten, der Sie beraten wird auf jedem Stadium des Immobilienkaufs in Durres.