Jak koupit dům v Sansepolkru: Průvodce nemovitostmi v Toskánsku

Sansepolcro – skryté zlato Toskánska pro investory

Přemýšlíte o koupi domu v Toskánsku? Sansepolcro je místo, které může splnit vaše sny o nemovitosti v Itálii. Nachází se v provincii Arezzo, toto okouzlující městečko nabízí jedinečnou kombinaci italské kultury, malebných krajin a atraktivních cen nemovitostí. Ceny bytů v Sansepolcro jsou nižší ve srovnání se známějšími lokalitami v tomto regionu.

V Globihome jsme jako vždy analyzovali trh s místními odborníky na nemovitosti. V tomto článku vám ukážeme všechny aspekty koupě bytu v Toskánsku, se zvláštním zaměřením na Sansepolcro – od výběru ideální nemovitosti až po postup koupě nemovitosti v Itálii.

Italské nemovitosti na prodej – trh v Sansepolcro v roce 2025

Jaké nemovitosti jsou v Sansepolcro k prodeji?

Při nákupu domu na prodej v Sansepolcro nebo bytu na prodej v Toskánsku, můžete si vybrat z několika typů nemovitostí, například:

• Byty v centru města: ideální pro ty, kteří hledají kompaktní nemovitost blízko turistických atrakcí.
• Domy na kopcích: rustikální vily se zahradami a bazény. Některé z nich ukážeme na fotografiích níže.
• Investiční nemovitosti: byty ideální k pronájmu turistům.

Dům na prodej Sansepolcro – jaké jsou ceny?

Pokud hledáte dům na prodej v Sansepolcro, je dobré vědět, že v současnosti ceny domů v Toskánsku 2025 vykazují stabilní růst, nicméně nemovitosti v Sansepolcro jsou podle nás zajímavou alternativou k předraženým lokalitám jako Florencie nebo Siena. Byt v Toskánsku na prodej v této lokalitě je často lepší investicí. Podle našich analýz v Globihome činila v lednu 2025 průměrná nabídková cena nemovitostí na prodej v Sansepolcro 1 375 EUR za metr čtvereční. Níže najdete ceny nemovitostí v Sansepolcro:

• Byty typu studio: Ceny začínají na přibližně 80 000 € za apartmán se dvěma ložnicemi a plochou 80 m².
• Apartmány: Ceny se liší podle velikosti. Například apartmán se třemi ložnicemi a plochou 180 m² stojí okolo 205 000 €.
• Domy vyžadující rekonstrukci: dům o ploše 180 m² je k dispozici za 190 000 €.
• Zrekonstruované vily se zahradou: vila o ploše 220 m² s garáží je na prodej za 495 000 €.
• Luxusní vily s bazénem: Agroturistika s 13 ložnicemi a plochou 830 m² s bazénem a 7 hektary pozemku je k dispozici za 1 350 000 €.

Previous slideNext slide

Zvláště žádané jsou byty s výhledem na Sansepolcro na historické centrum nebo okolní kopce, které mohou být skvělou investicí do nemovitosti v Itálii jak pro vlastní potřebu, tak pro turistický pronájem. Pokud vás zajímá dům na prodej v Sansepolcro na samém konci článku najdete kontakt na místního námi doporučeného makléře, který vám ukáže dostupné nemovitosti.

Jak koupit dům v Itálii? [Krok za krokem]

1. Příprava na koupi nemovitosti v Sansepolcro

Prvním krokem v procesu nákupu je získání codice fiscale pro kupující nemovitosti – italského daňového identifikačního čísla. Jde o nezbytný dokument pro jakoukoli transakci v Itálii. Lze jej získat na nejbližším italském konzulátu ve vaší zemi nebo přímo na místním finančním úřadě (Agenzia delle Entrate) v Itálii.

2. Hledání ideální nemovitosti v Sansepolcro

Vyplatí se využít služeb místního realitního makléře v Sansepolcro, který:

• Znají místní trh
• Pomůže při komunikaci s italskými prodávajícími
• Ukáže nemovitosti odpovídající vašim kritériím
• Poradí ohledně cen a investičního potenciálu

Spolupráci s místním realitním makléřem zvláště doporučujeme, pokud nebydlíte v Itálii. Je důležité, abyste bezpečně koupili nemovitost v Sansepolcro. Místní odborník zná všechny detaily, na které si musíte dát pozor, a poradí, zda je cena nemovitosti srovnatelná s jinými transakcemi v tomto regionu.

3. Vyjednávání a podání nabídky na koupi

Když najdete vhodný dům na prodej Sansepolcro, pamatujte, že v Itálii je téměř vždy cena k vyjednávání. Čím déle je nabídka na trhu a čím rozhodnutější jste ke koupi, tím větší slevu můžete vyjednat.

V případě koupě domu v Toskánsku je často zvykem podat formální nabídku na koupi (italsky offerta di acquisto nebo proposta di acquisto immobiliare). Vzory těchto dokumentů lze nalézt na stránkách Italské federace realitních kanceláří.

Je to důležitý krok v postupu koupě nemovitosti v Itálii, protože podaná proposta je právně závazná – představuje závazek ke koupi, pokud majitel souhlasí. V nabídce je rovněž určena výše zálohy (caparra).

4. Předběžná smlouva (Compromesso) – co byste měli vědět?

Po akceptaci nabídky prodávajícím je dalším krokem podepsání předběžné smlouvy Itálie (Contratto Preliminare nebo Compromesso). V případě cizinců kupujících byt v Toskánsku na prodej, pravidla mohou být flexibilně přizpůsobena – někdy lze podepsat pouze předběžnou smlouvu bez předchozího podání proposty.

Za registraci předběžné smlouvy tradičně platí kupující, což stojí asi 200 eur plus 0,5 % hodnoty zálohy. Při podpisu smlouvy je složena záloha (caparra confirmatoria), obvykle ve výši 10–30 % kupní ceny.

5. Due diligence - právní ověření

Před dokončením koupě je nutné provést důkladné právní prověření nemovitosti. Za prověření právního stavu italské nemovitosti na prodej odpovídá notář Sansepolcro. Jako kupující si můžete určit vlastního notáře, a pokud jej nemáte, zprostředkující agentura vám doporučí svého důvěryhodného odborníka. Na samém konci článku bezplatně poskytujeme kontakt na námi doporučeného realitního makléře ze Sansepolcro.

Proces ověření zahrnuje:

• Ověření vlastnického práva
• Kontrolu případných hypoték a zástav
• Potvrzení souladu budovy s stavebními předpisy Toskánska
• Kontrolu územních plánů
• Ověření energetického certifikátu (APE)

K transakci budeš potřebovat také soudního tlumočníka, který ti pomůže porozumět všem dokumentům. Je to obzvlášť důležité při nákupu cizinci, aby sis byl jistý, že rozumíš všem podmínkám smlouvy.

6. Notářský zápis

Finalizace nákupu probíhá u notáře podepsáním notářské smlouvy (Atto di Vendita). Je to oficiální postup převodu vlastnictví, během kterého:

• Notář přečte smlouvu za přítomnosti stran
• Proběhne zaplacení zbývající částky
• Kupující obdrží klíče od nemovitosti
• Smlouva je zapsána do katastru nemovitostí

Pokud chceš, můžeš najít notáře v Asociaci italských notářů.

Jaké jsou daně při koupi nemovitosti v Itálii v roce 2025?

Daně při koupi nemovitosti v Toskánsku

Daně z nemovitostí v Sansepolcro zahrnují různé sazby podle povahy transakce. Při zamyšlení nad nákupem bytu v Toskánsku, je třeba věnovat pozornost následujícím daňovým pravidlům:

Při koupi domu na prodej Sansepolcro od developera platí daň z přidané hodnoty (IVA):

• 4 % DPH pro nemovitost určenou k hlavnímu bydlení (první dům)
• 10 % DPH pro nemovitosti sekundární (druhý dům nebo investice)

Naopak při koupi nemovitosti v Itálii od soukromé osoby (sekundární trh) se uplatňuje Imposta di Registro (registrační daň):

• 2 % katastrální hodnoty pro nemovitosti určené k hlavnímu bydlení pro rezidenty
• 9 % katastrální hodnoty pro nemovitosti sekundární nebo pro osoby, které nejsou rezidenty

Důležité pro kupující dům na prodej Sansepolcro, je to, že daň z koupě nemovitosti se počítá podle katastrální hodnoty (valore catastale), nikoliv podle skutečné transakční ceny. Katastrální hodnota je stálá daňová hodnota přiřazená každé nemovitosti v Itálii, která je obvykle výrazně nižší než tržní cena – často tvoří asi čtvrtinu skutečné hodnoty nemovitostí v Itálii.

Toto výhodné pravidlo je velmi důležité pro ty, kteří plánují koupit dům v Toskánsku, protože i když se během jednání podaří snížit tržní cenu, katastrální hodnota zůstane beze změny. Díky tomu je skutečné daňové zatížení při koupi bytu v Toskánsku na prodej úměrně nižší, než by se mohlo zdát pouze na základě procentních sazeb.

Náklady na koupi nemovitosti v Toskánsku

Dodatečné notářské náklady Toskánsko a poplatky zahrnují:

• Odměna notáře
• Provize realitní kanceláře
• Náklady na překlad dokumentů
• Registrační poplatky

Celkem mohou dodatečné náklady činit přibližně 10–15 % kupní ceny.

Pokud zvažujete koupi bytu v Itálii nebo Španělsku, můžete si na našem blogu přečíst články o nemovitostech Tenerife a Marbella.

Rekonstrukce a adaptace nemovitosti v Toskánsku

Mnoho lidí se rozhoduje pro koupi nemovitosti k rekonstrukci kvůli nižší pořizovací ceně. Náklady na rekonstrukci domu v Toskánsku závisí na rozsahu prací:

• Základní rekonstrukce: 500–800 eur/m²
• Komplexní renovace: 1000–1500 eur/m²
• Luxusní rekonstrukce s vysoce kvalitními materiály: 1800–2500 eur/m²

Před zahájením rekonstrukčních prací je nutné se seznámit s místními stavebními předpisy Toskánsko, které mohou být obzvláště přísné v případě historických budov nebo objektů nacházejících se v chráněných oblastech.

Pronájem nemovitosti v Sansepolcro – vyplatí se to?

Pronájem nemovitosti Sansepolcro se osvědčuje zejména v turistické sezóně. V Globihome jsme analyzovali výnosnost takové investice. Poloha města na trase mezi oblíbenými turistickými destinacemi a bohatství místních atrakcí znamenají, že:

• Krátkodobý pronájem v Sansepolcro může přinést výnos ve výši 5–8 % ročně
• Dlouhodobý pronájem v Sansepolcro nabízí stabilnější, ale nižší příjem (3–5 % ročně)

Stojí za zvážení spolupráce s místní agenturou pro správu pronájmu, která pomůže s marketingem, péčí o hosty a průběžnou údržbou nemovitosti. Majitelé se často ptají: „Vyplatí se koupit dům v Sansepolcro?“ Vzhledem k potenciálu pronájmu je odpověď ano, zejména pokud se plánuje částečné využití nemovitosti ke komerčním účelům.

Previous slideNext slide

Nezbytné dokumenty k nákupu nemovitosti v Sansepolkru

Při přípravě na nákup domu v Toskánsku, je nutné sestavit následující dokumenty:

Osobní dokumenty:

• Platný pas nebo občanský průkaz
• Codice fiscale (italské daňové identifikační číslo)
• Potvrzení o rodinném stavu (v případě nákupu s manželem/manželkou)

Dokumenty týkající se nemovitosti v Sansepolkru:

• List vlastnictví prodávajícího (titolo di proprietà)
• Výpis z katastru nemovitostí (visura catastale)
• Katastrální plán nemovitosti (planimetria catastale)
• Energetický certifikát budovy (APE - Attestato di Prestazione Energetica)
• Doklady potvrzující shodu stavby s územními předpisy
• Prohlášení prodávajícího o absenci hypotečních zástav
• Potvrzení od správce společenství vlastníků o neexistenci dluhů (v případě bytu)

Všechny zahraniční dokumenty musí být přeloženy do italštiny soudním překladatelem a opatřeny apostilou (potvrzením souladu s právem země původu).

Náklady na nájemné a údržbu nemovitosti v Sansepolkru

Vlastnictví nemovitosti v Sansepolkru je spojeno s pravidelnými poplatky, které je třeba zahrnout do rozpočtu:

Daně z nemovitostí v Toskánsku:

• IMU (Imposta Municipale Unica): hlavní daň z nemovitostí, přibližně 0,4-1 % katastrální hodnoty ročně.
• TARI (daň za odvoz odpadu): Tato daň je stanovena podle velikosti nemovitosti a počtu obyvatel, obvykle se pohybuje od 150 do 1 000 euro ročně.

Náklady na energie v nemovitostech v Toskánsku

• Správní poplatek (spese condominiali): 10–100 euro měsíčně (podle standardu budovy a vybavení)
• Elektřina: 80–150 euro měsíčně
• Plyn (vytápění a sporák): 60–200 euro měsíčně (výrazně více v zimě)
• Voda: 30–60 euro měsíčně
• Internet: 25–40 euro měsíčně
• Pojištění nemovitosti: 300–600 euro ročně

Celkové náklady na údržbu bytu střední velikosti v Sansepolkru lze odhadnout na 100–400 euro měsíčně (bez hypotečního úvěru), v závislosti na velikosti nemovitosti a úrovni vybavení.

Shrnutí – vyplatí se koupit nemovitost v Sansepolkru?

Pokud hledáte byty na prodej v Toskánsku, stojí za zvážení Sansepolkro – region, který nabízí atraktivní ceny nemovitostí. Nákup nemovitosti v Sansepolkru je zajímavou volbou pro ty, kteří sní o domě v Itálii. Nezáleží na tom, zda hledáte dům na prodej Sansepolkro pro vlastní potřebu, nebo zvažujete byt v Toskánsku na prodej jako investici, tento region nabízí mnoho možností. Italské nemovitosti na prodej v Sansepolkru jsou vhodnou volbou pro ty, kteří si cení autentického italského zážitku mimo masovou turistiku, ale se všemi kouzly Toskánska na dosah. I když postup koupě nemovitosti v Itálii se může zdát složitý, s vhodnou přípravou a podporou místních odborníků je tento proces mnohem jednodušší.

Zvažujete koupi nemovitosti v Sansepolkru, nebo máte otázky ohledně investic do nemovitostí v Itálii? Kontaktujte námi doporučeného místního realitního makléře v Sansepolkru. Kontakt najdete níže.