Jak koupit nemovitost na Madeiře: ceny, daně, postup a tipy
Obsah
Sníte o vlastním domě na Madeiře? Představte si rána s šálkem kávy na terase s výhledem na Atlantik a odpolední procházky po malebných útesech. Zní to lákavě, že?
Madeira, nazývaná „Perla Atlantiku“ a „ostrov věčného jara“, přitahuje nejen turisty, ale také investory a lidi hledající své místo na zemi. Pokud chcete koupit nemovitost na Madeiře, jste tu správně. V tomto článku se dozvíte, jaké jsou aktuální ceny, jak bezpečně koupit byt na Madeiře a na co si musíte dát zvláštní pozor při procesu nákupu nemovitosti na Madeiře.
Proč se vyplatí koupit nemovitost na Madeiře?
Madeira není jen rajský ostrov s ideálním klimatem po celý rok. Je to také stabilní trh s nemovitostmi, který přitahuje investory z celého světa. Zde je několik důvodů, proč se lidé do tohoto ostrova zamilovávají a rozhodují se zde koupit nemovitost:
- Mírné klima po celý rok – s teplotami v zimě okolo 20°C, v létě 25–30°C (až 32°C v červenci), bez extrémních veder či mrazů, což dělá z ostrova ideální místo pro život i investice.
- Atraktivní ceny nemovitostí ve srovnání s jinými oblíbenými evropskými destinacemi.
- Stabilní trh s nemovitostmi, který roste s rostoucím zájmem turistů a investorů.
- Bezpečí a kvalita života – obyvatelé Madeiry si užívají klidný životní styl bez stresu.
- Možnost získání Zlatého víza, které umožňuje legální pobyt v Portugalsku při splnění určitých investičních podmínek.
Nejlepší lokality pro investici do nemovitostí na Madeiře v roce 2025 – kam se vyplatí investovat?
Nemovitosti Funchal
Hlavní město Madeiry, Funchal, je prestižní lokalita pro ty, kteří hledají luxusní vily nebo moderní apartmány s výhledem na oceán. V blízkosti pláže vznikají nové investice, prestižní vily a apartmány.
Níže můžete vidět příklad. Luxusní vila na prodej ve Funchalu s nádherným výhledem na moře a zátoku.
Níže apartmán s výhledem na moře, velkým bazénem a zahradou.
Funchal jako hlavní město Madeiry nabízí největší potenciál pro krátkodobý pronájem. Právě proto naši čtenáři Globihome nejčastěji volí Funchal, když uvažují zda se vyplatí investovat do nemovitostí na Madeiře v roce 2025. Apartmány v centru města nebo s výhledem na oceán se těší stálému zájmu turistů a přinášejí stabilní příjem z pronájmu po celý rok.
Nemovitosti v Caniço
Caniço je klidná rezidenční čtvrť, která se stala ideálním místem pro rodiny. Ceny nemovitostí jsou zde nižší než ve Funchalu, ale oblast se dynamicky rozvíjí, což vytváří skvělé investiční příležitosti.
Nemovitosti v Ribeira Brava
Ribeira Brava je malebné městečko, které přitahuje investory hledající luxusní rezidence s výhledem na Atlantik. Je to skvělá lokalita díky blízkosti Funchalu a vynikajícímu silničnímu spojení. Z Ribeira Brava do Funchalu dojedete autem za 22 minut.
Nemovitosti v Ponta do Sol
Ponta do Sol přitahuje klienty hledající klid a úchvatné výhledy. Je to místo, kde najdete vily s výhledem na oceán za výrazně nižší ceny než ve Funchalu.
Nemovitosti v Calheta
Calheta je jedním z nejoblíbenějších míst k bydlení na Madeiře. Najdete zde krásné pláže, moderní vybavení a klidný životní styl. Region láká investory díky luxusním apartmánům s výhledem na oceán a také stabilnímu trhu pronájmů. Calheta je vynikající volbou jak pro bydlení, tak pro investici.
Ceny nemovitostí na Madeiře v roce 2025 – apartmány, domy a pozemky
Pokud plánujete koupit nemovitost na Madeiře, jednou z prvních otázek, které vás pravděpodobně zajímají, je cena nemovitostí. V Globihome spolu s realitními makléři z Madeiry pravidelně analyzujeme trh, abychom vám poskytli aktuální údaje.
Minimální cena bytu na Madeiře se samozřejmě liší v závislosti na několika faktorech, jako je lokalita, velikost, stav nemovitosti, infrastruktura, ale obecně vzato aktuální ceny v roce 2025 jsou:
- Jednopokojový byt začíná na 200 000 EUR,
- Dvoupokojový byt začíná na 250 000 EUR,
- Třípokojový byt začíná na 350 000 EUR,
- Domy začínají od 250 000 EUR.
Níže najdete přehled cen nemovitostí na Madeiře v roce 2025.
Byty na prodej na Madeiře – ceny 2025
Ceny bytů na Madeiře začínají od 200 000 EUR za malý byt ve Funchalu, zatímco luxusní apartmány mohou stát až 1 200 000 EUR.
- Nové byty v centru Funchalu: od 3500 EUR/m²
- Byty z druhotného trhu ve Funchalu: od 2500 EUR/m²
- Apartmány s výhledem na oceán (nové): od 4000 EUR/m²
- Apartmány s výhledem na oceán (používané): od 3000 EUR/m²
Domy na prodej na Madeiře – ceny 2025
V méně turistických oblastech začínají ceny domů od 250 000 EUR. Za luxusní vily s výhledem na oceán je však potřeba zaplatit minimálně 850 000 EUR.
- Ceny domů Funchal: od 500 000 EUR
- Ceny domů Ribeira Brava: od 400 000 EUR
- Ceny domů Ponta do Sol: od 400 000 EUR
- Ceny domů Calheta: od 400 000 EUR
- Ceny domů Caniço: od 350 000 EUR
Stavební pozemky na Madeiře – ceny 2025
Ceny pozemků na Madeiře se pohybují od 50 000 EUR do 1 000 000 EUR v závislosti na rozloze a poloze.
Jsme si vědomi toho, že rozptyl uvedených cen je velký, proto vám na konci článku předáváme kontakt na doporučeného realitního agenta na Madeiře. Je to ověřený agent, který vám představí nabídky nemovitostí přizpůsobené vašim potřebám.
Jak bezpečně koupit nemovitost na Madeiře v roce 2025? – Průvodce krok za krokem
1. Určete typ nemovitosti
Zamyslete se, jaký typ nemovitosti hledáte. Sníte o moderním bytě ve Funchalu s výhledem na oceán, nebo o klidném domě na předměstí Madeiry? Nebo vás zajímá stavební pozemek, na kterém si postavíte vlastní vysněný dům? Zamyslete se, jestli berete nákup nemovitosti na Madeiře jako investici, nebo jako místo pro trvalé bydlení.
2. Stanovte si svůj rozpočet
Neméně důležitým krokem je stanovení rozpočtu. Kromě samotné ceny nemovitosti zohledněte dodatečné náklady, jako jsou daně, notářské a registrační poplatky, případně i náklady na rekonstrukci či dokončení. Pokud plánujete koupi na úvěr, je vhodné si předem ověřit své finanční možnosti a poradit se s úvěrovým poradcem.
3. Najděte lokálního realitního makléře na Madeiře
Profesionální makléři vám pomohou najít ty nejlepší nemovitosti na prodej na Madeiře, provedou vás procesem koupě a postarají se o formality. Z naší zkušenosti je nejlepší spolupracovat s makléřem, který žije na Madeiře a pracuje s klienty alespoň několik let. Takoví makléři mají často přístup k nabídkám, které nejsou dostupné na internetu. Navíc mají ověřené kontakty na notáře, právníky, stavební firmy a agentury spravující pronájmy.
Pokud jste profesionální realitní makléř kdekoliv na světě, kontaktujte nás. Společně vytvoříme nejlepší článek pro čtenáře blogu Globihome. Podrobnosti najdete v sekci spolupráce.
4. Jaké jsou právní požadavky při koupi domu na Madeiře?
Aby bylo možné koupit nemovitost na Madeiře, musíte získat portugalské daňové identifikační číslo (NIF), které je nezbytné k uzavírání finančních transakcí. To lze získat osobně na daňovém úřadě (Finanças) nebo prostřednictvím zmocněnce. Získání čísla NIF je bezplatné.
Dalším krokem je otevření místního bankovního účtu, který usnadní platby spojené s koupí. Většina portugalských bank nabízí účty i pro cizince.
5. Prověřte vybrané nemovitosti
Pokud přemýšlíte, jak bezpečně koupit byt, dům nebo pozemek na Madeiře, než podepíšete jakoukoliv smlouvu, ujistěte se, že nemovitost není zatížena dluhy. Zkontrolujte také její právní status a soulad s platnými předpisy. Vyplatí se spolupracovat s místním notářem a realitním makléřem, kteří vám v těchto záležitostech pomohou.
6. Podepište rezervační smlouvu a složte zálohu
Standardní záloha činí mezi 10 % hodnoty nemovitosti. To chrání transakci před možným odstoupením kterékoliv ze stran. Doporučuje se podepsat rezervační smlouvu, zejména pokud chcete koupit nemovitost na hypotéku. Tato smlouva je potřebná, aby banka mohla posoudit vaši úvěrovou bonitu.
7. Finalizace transakce u notáře
Po podpisu konečné kupní smlouvy je nemovitost zapsána na vaše jméno. Blahopřejeme – právě jste se stal majitelem nemovitosti na Madeiře!
Jaké dokumenty jsou potřeba pro koupi nemovitosti na Madeiře?
Koupě nemovitosti na Madeiře je spojena s nutností připravit několik klíčových dokumentů. Níže uvádíme seznam nejdůležitějších, které musíte připravit:
- Daňové identifikační číslo (NIF) – je nezbytné pro provedení jakékoliv finanční transakce v Portugalsku. Můžete jej získat na daňovém úřadě (Finanças) nebo prostřednictvím zmocněnce.
- Doklad totožnosti – cestovní pas nebo občanský průkaz potvrzující vaši totožnost.
- Rezervační smlouva (Contrato de Promessa de Compra e Venda) – dokument určující podmínky transakce a zajišťující koupi prostřednictvím složení zálohy.
- Certidão Permanente (Výpis z katastru nemovitostí) – potvrzuje, že nemovitost je bez dluhů a hypoték.
- Caderneta Predial (Katastrální listina) – obsahuje informace o poloze a katastrální hodnotě nemovitosti.
- Číslo bankovního účtu v Portugalsku – vyžadováno pro platby související s koupí a provozem nemovitosti.
Díky správně připravené dokumentaci probíhá proces nákupu hladce a bez problémů.
Jaké jsou daně a náklady při nákupu nemovitosti na Madeiře?
Nákup nemovitosti není jen cena za nákup, ale také dodatečné poplatky, které je třeba zahrnout do svého rozpočtu. V Portugalsku platí tři hlavní daně spojené s pořízením nemovitosti: IMT, Imposto do Selo a IMI. Znalost těchto poplatků vám umožní předejít překvapením a lépe naplánovat investici.
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – jednorázová daň z převodu vlastnictví nemovitosti. Její výše závisí na hodnotě nemovitosti a pohybuje se mezi 0,8 % a 8 %.
- Imposto do Selo (Daň z právních úkonů) – činí 0,8 % hodnoty nemovitosti a je povinná při každé transakci.
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) – roční daň z vlastnictví nemovitosti, která činí od 0,3 % do 0,45 %.
Kromě daní je třeba počítat s dalšími náklady, které zahrnují mj. notářské poplatky, poplatky za překlady dokumentů a získání daňového identifikačního čísla (NIF). Dodatečné náklady činí cca 1 % hodnoty nemovitosti.
Návratnost investic do nemovitostí Madeira 2025
Investice do nemovitosti na Madeiře určené pro krátkodobý pronájem může přinést atraktivní zisky. Podle našich statistik v Globihome je průměrná obsazenost v sezóně na úrovni 75-85 %. To znamená potenciální roční návratnost investice ve výši 5-10 %. Je však třeba počítat s náklady na správu, které obvykle představují 15-20 % příjmu.
Návratnost investice do nemovitostí na Madeiře je vhodné přesně spočítat na příkladu apartmánu, který chcete koupit. Pro tento účel doporučujeme individuální kontakt s realitním makléřem.
FAQ - Nejčastější dotazy k nákupu nemovitostí na Madeiře
Mohou cizinci koupit nemovitost na Madeiře?
Ano, cizinci mohou na Madeiře volně nakupovat nemovitosti. Jediným formálním požadavkem je získání portugalského daňového identifikačního čísla (NIF) a otevření bankovního účtu v Portugalsku.
Jaké jsou aktuální ceny nemovitostí na Madeiře v roce 2025?
Ceny nemovitostí na Madeiře v roce 2025 se liší podle lokality, typu a metráže. Malé apartmány lze koupit od 200 000 EUR, ceny domů začínají od 250 000 EUR. Luxusní vily stojí minimálně 850 000 EUR.
Jaké jsou nejlepší lokality pro investici do nemovitostí na Madeiře?
Nejatraktivnější lokalitou pro investory je Funchal, hlavní město Madeiry, kde je krátkodobý pronájem velmi vyhledávaný. Caniço je klidnější rezidenční čtvrť, ideální pro rodiny, a Ribeira Brava, Ponta do Sol a Calheta přitahují zájemce o luxusní nemovitosti s výhledem na oceán.
Jaké jsou transakční náklady při nákupu nemovitosti na Madeiře?
Kromě ceny nemovitosti musí kupující počítat s dalšími náklady, včetně daně z převodu vlastnictví (IMT), která činí od 0,8 % do 8 % hodnoty nemovitosti, daně z právních úkonů (Imposto do Selo) ve výši 0,8 %, a také roční daně z nemovitosti (IMI) v rozmezí 0,3–0,45 %. Dále je třeba zohlednit notářské a zápisové poplatky, které činí přibližně 1 % hodnoty nemovitosti.
Je možné koupit nemovitost na Madeiře na dálku?
Ano, nákup nemovitosti na Madeiře je možné provést na dálku. Je možné udělit plnou moc osobě, která za vás zařídí všechny formality.
Mohu získat hypotéku v Portugalsku?
Ano, portugalské banky nabízejí hypotéky i pro cizince.
Kolik stojí pojištění nemovitosti na Madeiře?
Cena pojištění nemovitosti na Madeiře závisí na její hodnotě a rozsahu krytí, ale průměrné roční pojistné se pohybuje od 200 do 600 EUR.
Jaké jsou náklady na údržbu nemovitosti na Madeiře?
Průměrné měsíční nájemné se pohybuje od 70 EUR do 1 000 EUR. Dále je nutné počítat s daní z nemovitosti (IMI), která činí 0,3 % až 0,45 % hodnoty nemovitosti ročně. Náklady na energie, jako je elektřina, voda a internet, se pohybují kolem 80–150 EUR měsíčně.
Jaké je počasí na Madeiře?
V zimě se teplota pohybuje kolem 20 °C během dne a noci jsou teplé – teplota jen zřídka klesá pod 16 °C. V létě se teploty pohybují mezi 25 °C a 30 °C a v nejteplejším měsíci, červenci, mohou dosáhnout až 32 °C. Díky chladivému vlivu Atlantiku ostrov nezažívá horka ani mrazy, což z něj činí ideální místo k životu i investicím do nemovitostí.
Shrnutí a klíčové informace o nákupu nemovitosti na Madeiře:
- Stabilní trh s nemovitostmi – Madeira je atraktivní místo pro investice.
- Ceny nemovitostí – apartmány od 200 000 EUR, domy od 250 000 EUR.
- Proces nákupu – vyžaduje získání NIF a spolupráci s notářem.
- Daně a poplatky související s nákupem – IMT (0,8–8 %), IMI (0,3–0,45 %), notářské poplatky.
- Financování – hypotéky dostupné i pro cizince.
- Pronájem – možnost získat 5–10 % hodnoty nemovitosti ročně.
Nákup nemovitosti na Madeiře je vynikající investicí jak pro soukromé osoby, tak pro investory. Pokud chcete dostávat personalizované nabídky domů na prodej na Madeiře nebo plánujete investovat do apartmánu na prodej na Madeiře, kontaktujte bezplatně námi doporučeného realitního makléře.