Investice do nemovitostí na Zanzibaru – průvodce
Obsah
Zapomeňte na sny o chatce z palmových listů. Trh s nemovitostmi na Zanzibaru v roce 2026 je tvrdá hra o vysoké výnosy a zabezpečení kapitálu mimo Evropu. Zde je kompletní článek, jak bezpečně koupit pozemek a apartmány na Zanzibaru, vyhnout se právním minám.
Zanzibar přestal být jen exotickou pohlednicí. V éře globální nejistoty a inflace v eurozóně se tento autonomní region Tanzanie stal jedním z nejoblíbenějších rozvíjejících se trhů v sektoru nemovitostí. Díky agresivní vládní politice, novým vízovým předpisům a rozšíření letiště Abeid Amani Karume přitahuje ostrov kapitál z Dubaje, Velké Británie, Západní Evropy a čím dál častěji – z USA.
Jako odborníci z Globihome nebudeme psát o barvě oceánu. Napíšeme o ROI, daních, vlastnickém právu a rizicích. Pokud plánujete koupi nemovitosti na Zanzibaru, tento článek je vaší povinnou četbou. Navíc na konci článku poskytneme zdarma kontakt na odborníka na trh s nemovitostmi na Zanzibaru, který pro vás připraví nemovitosti přesně podle vašich potřeb.
Proč nemovitosti na Zanzibaru sílí?
Kdybychom měli uvést jeden tvrdý faktor poptávky po nemovitostech Zanzibaru, je jím turistika – a to v měřítku, které začíná dělat rozdíl pro trh pronájmů, ceny pozemků a nové investice.
Co se za posledních 5 let na Zanzibaru změnilo?
V roce 2020 přijelo na Zanzibar 260 644 turistů. V roce 2025? Přes 917 000 – a to pouze do konce kalendářního roku.
To není statistický šum. Je to trajektorie +250% za pět let, která přeměnila ostrov z alternativní destinace pro backpackery na plnohodnotný globální hub prémiového cestovního ruchu.
Podle údajů citovaných v regionálních médiích se počet příjezdů turistů zvýšil z cca 736 tis. v roce 2024 na cca 917 tis. v roce 2025 (cca +25 % meziročně). V prosinci 2025 bylo hlášeno přes 100 tis. příjezdů za jeden měsíc.
Co to v praxi znamená pro investory a realitní makléře?
- Krátkodobý pronájem přestává být „sezónní kuriozitou“ – stává se trhem, který lze spočítat v Excelu.
- Prémiová nabídka je omezená: pobřeží, turistické zóny, plánovací omezení a postupy (ZIPA, povolení) způsobují, že „prime beachfront“ neroste tak rychle jako poptávka.
- Mezinárodní klienti chtějí „bezpečnou vlastnickou strukturu“ – a zde má Zanzibar jasná pravidla: dlouhý nájem (leasehold) místo freehold.
Právní revoluce: Může cizinec skutečně koupit pozemek na Zanzibaru?
To je nejdůležitější mýtus, který musíme vyvrátit, aby jste pochopili strukturu investice. Na internetu koluje mnoho protichůdných informací. Zde je skutečný stav k roku 2026.
Mýtus absolutního vlastnictví (Freehold)
Na Zanzibaru neexistuje právo vlastnictví země typu Freehold pro nikoho – ani pro místní, ani pro cizince. Veškerá půda patří vládě.
Realita: Standardní leasehold vs. Condominium Act
Jako zahraniční investor máte dvě cesty legalizace nákupu. Volba správné cesty určí bezpečí vašich peněz.
- Standardní Leasehold (nájem pozemku): Získáte právo užívat pozemek na 33, 66 nebo 99 let. Po této lhůtě je smlouva obvykle obnovitelná.
- Riziko: Pokud kupujete pozemek přímo od místního zemědělce (nebo přes nejasné smlouvy), riskujete, že vláda transakci zruší.
- Zákon o kondominiích (Condominium Act): To je "game changer" pro investory. Umožňuje cizincům koupit vymezený jednotkový prostor (apartmán/vilu) v rámci velkého developerského projektu a získat Titul vlastnictví (Title Deed) k samotné budově, při současném podílu na nájmu pozemku.
Klíčová rada Globihome: V roce 2026 je jedinou námi doporučenou cestou pro pasivní investory nákup v projektech certifikovaných ZIPA (Zanzibar Investment Promotion Authority). Pouze ZIPA zaručuje legální převod deviz a ochranu investice na vládní úrovni.
Ceny nemovitostí na Zanzibaru – analýza podle lokality
Zanzibar není jednotný. Každé pobřeží má jiného klienta a jiné ceny.
Sever (Nungwi, Kendwa): Prémiová zóna
Zde oceán „neodtéká" během odlivů, což dělá tyto pláže nejlepšími na ostrově.
- Charakteristika: Luxusní 5* hotely, drahé pozemky, masový turismus.
- Pro koho: Investoři s velkým portfoliem (>300 000 USD), hledající stabilné obsazení 10–11 měsíců v roce.
- Cena za noc: 250 - 800 USD za apartmán.
Východ (Paje, Jambiani, Matemwe): Meka nové vlny
Právě tady bije srdce „nového Zanzibaru“. Kitesurfing, coworking a noční život.
- Charakteristika: Silné přílivy a odlivy (oceán se vzdaluje o několik set metrů), ale vyrovnává to jedinečnou "boho-luxury" atmosférou.
- Potenciál růstu: Nejvyšší. Ceny pozemků v Paje rostou nejrychleji (dokonce 15–20 % r/r).
- Investiční model: Vily s privátními bazény a aparthotely zaměřené na krátkodobé pronájmy.
Jih a Fumba Town: Nové město
Projekt Fumba Town je moderní čtvrť budovaná od základu.
- Charakteristika: Městská infrastruktura, školy, bezpečnost.
- Pro koho: Expatrianti plánující trvalý přesun a investoři hledající dlouhodobé pronájmy (Long-Term Rental), což je na severu vzácné.
Kolik stojí vila, apartmán a pozemek na Zanzibaru – reálné ceny 2026
Zapomeňte na průměrné ceny „na Zanzibaru“. Trh je tak rozmanitý, že uvést jedno číslo by byl podvod. Zde jsou reálné rozmezí:
Apartmány
| Typ | Lokalita | Cena (USD) |
|---|---|---|
| Studio 30–40 m² | Stone Town | 50 000 – 80 000 |
| 1 ložnice 50–70 m² | Paje / Jambiani | 80 000 – 150 000 |
| 2 ložnice 80–120 m² | Nungwi / Kendwa | 150 000 – 280 000 |
| Penthouse s terasou | Fumba | 200 000 – 400 000 |
Vily
| Typ | Lokalita | Cena (USD) |
|---|---|---|
| 2 ložnice s bazénem | Jambiani | 200 000 – 350 000 |
| 3 ložnice s bazénem | Paje | 300 000 – 500 000 |
| Luxusní vila se 4+ ložnicemi | Nungwi / Matemwe | 450 000 – 800 000 |
| Vila v první linii u moře | Kendwa | 700 000 – 2 000 000+ |
Pozemky
| Typ | Lokace | Cena (USD/m²) |
|---|---|---|
| Venkovský pozemek (bez pláže) | Interiér | 20 – 40 |
| Pozemek v blízkosti pláže | Jambiani / Michamvi | 40 – 80 |
| Prémiový pobřežní pozemek | Nungwi / Kendwa | 80 – 120 |
Výnosnost investice – návratnost z pronájmu nemovitostí na Zanzibaru
Výnosy z pronájmu na Zanzibaru výrazně převyšují jiné destinace Indického oceánu a většinu evropských prázdninových trhů. Klíčem k úspěchu je výběr správné lokality a profesionální správa nemovitosti.
Výnosnost podle segmentu:
| Segment | Lokace | Výnosnost | Průměrná cena za noc |
|---|---|---|---|
| Luxusní vily | Nungwi, Kendwa, Paje | 12–15% | 150–500 USD |
| Pobřežní apartmány | Paje, Jambiani | 10–12% | 80–150 USD |
| Městské apartmány | Stone Town, Fumba | 6–8% | 50–100 USD |
Pokud chcete porovnat Zanzibar s jinými destinacemi, zveme vás k nahlédnutí do aktuálních zpráv o nemovitostech na Jižním Kypru, Dubaji, Španělsku nebo jiných zemích Evropy.
Jak koupit nemovitost na Zanzibaru pro cizince?
Mohou cizinci koupit nemovitost na Zanzibaru? Ano – ale za podmínek dlouhodobého pronájmu (až 99 let). Zanzibar patří mezi málo tropických zemí, kde mohou cizinci nabýt nemovitost bez nutnosti mít místního společníka.
Systém vlastnictví na Zanzibaru:
Veškerá země na Zanzibaru je vlastnictvím státu. Cizinci získávají právo k nemovitosti prostřednictvím leasehold (dlouhodobého pronájmu) na dobu 33, 66 nebo 99 let – s možností prodloužení a odprodeje. Leasehold je také dědičný, což znamená, že jej lze převést na dědice.
8 kroků koupě nemovitosti na Zanzibaru:
- Identifikace nemovitosti – spolupráce s licencovaným realitním makléřem
- Podpis Offer to Purchase – složení zálohy 10 % na úschovní účet
- Due diligence právní – ověření vlastnického titulu, zástav, hranic pozemku
- Získání souhlasu ZIPA – Certificate of No Objection (povinné pro cizince)
- Příprava kupní smlouvy – místním advokátem (v angličtině a svahilštině)
- Uhrazení daní a poplatků – stamp duty, registrační poplatky
- Registrace leaseholdu – v Zanzibar Land Registry
- Předání nemovitosti – převzetí klíčů a dokumentů
Průměrná doba řízení: 2–3 měsíce od přijetí nabídky do registrace leasingu. Jednoduché transakce (převod v schválených projektech) se mohou uzavřít za 60–90 dní.
Nezbytné dokumenty:
- Cestovní pas (notářsky ověřená kopie)
- Potvrzení o zdroji prostředků
- Kupní smlouva (Sale and Purchase Agreement)
- Certifikát ZIPA (Certificate of No Objection)
- Potvrzení o zaplacení stamp duty
- Registrovaná kopie leasingu
Důležité: Tanzanská a zanzibarská právní úprava se významně liší. Zanzibar má samostatný právní systém od pevninské Tanzanie. Vždy využijte služeb advokáta specializovaného na zanzibarské právo. Na konci článku najdete kontakt na doporučeného odborníka na nemovitosti na Zanzibaru. Můžete se odkázat na Globihome.
Náklady na koupi a údržbu nemovitosti na Zanzibaru
Při plánování nákupu nemovitosti na Zanzibaru, zohledněte dodatečné transakční náklady ve výši 6–12% hodnoty nemovitosti.
Transakční náklady:
| Náklad | Sazba |
|---|---|
| Stamp duty (daňová známka) | 5% hodnoty nemovitosti |
| Registrační poplatky | 1–2% |
| Advokátní odměna | 1–3% (minimálně ~500 USD) |
| Odhad a inspekce | 300–600 USD |
| Poplatek ZIPA | 200–500 USD |
Roční náklady na údržbu:
| Náklad | Sazba |
|---|---|
| Poplatek za leasehold (ground rent) | 1–5 USD/m² ročně (v závislosti na lokalitě) |
| Pojištění nemovitosti | 0,15–0,35 % hodnoty |
| Správa pronájmu | 20–25 % příjmu z pronájmu |
| Údržba apartmánu (energie, úklid) | 100–200 USD/měsíc |
Golden Visa Zanzibar – Jak získat povolení k pobytu na Zanzibaru
Od poloviny roku 2024 Zanzibar nabízí Class C11 Real Estate Residence Permit – běžně nazývaný Golden Visa Zanzibar. Program umožňuje získat povolení k pobytu výměnou za investici do nemovitosti.
Podmínky programu Golden Visa Zanzibar:
| Prvek | Podrobnosti |
|---|---|
| Minimální investice | 100 000 USD v projektu schváleném ZIPA |
| Doba platnosti | 2 roky (automaticky obnovitelné při zachování vlastnictví) |
| Poplatek za vystavení | ~550 USD (300 USD pro občany EAC) |
| Osoby zahrnuté | Investor + manžel/ka + až 4 děti |
| Právo na práci | Ne (povolení k pobytu, nikoli pracovní povolení) |
FAQ – Nejčastěji kladené otázky o koupi nemovitosti na Zanzibaru
Shrnutí: Stojí za to koupit nemovitost na Zanzibaru?
Trh s nemovitostmi na Zanzibaru v roce 2026 nabízí výjimečnou kombinaci faktorů, které ho činí atraktivním pro mezinárodní investory. Ostrov prošel proměnou v luxusní prémiovou destinaci srovnatelnou s karibskými letovisky.
Zanzibar – klíčové výhody investice do nemovitostí:
- Rekordní turismus: V roce 2025 zaznamenal Zanzibar více než 917 000 mezinárodních turistů – nárůst o 25 % ve srovnání s rokem 2024. Prognózy ukazují překročení 1 milionu návštěvníků.
- Vysoké výnosy: Přímořské vily generují 12–15 % ročního výnosu z krátkodobého pronájmu.
- Stabilní růst hodnoty: Ceny nemovitostí rostou v průměru o 7–10 % ročně, a v prémiových lokalitách (Nungwi, Paje) dokonce o 10–15 %.
- Systém 99letého pachtu: Cizinci mohou nabýt nemovitosti bez místního partnera – což je v tropických zemích vzácné.
- Zlaté vízum: Investice od 100 000 USD v schváleném projektu opravňuje k 2letému pobytu (obnovitelnému), zahrnujícímu manžela/manželku a až 4 děti.
- Dynamický rozvoj infrastruktury: Modernizace mezinárodního letiště Abeid Amani Karume (Terminál 3), nové silnice a trajektová spojení s pevninou.
Turismus dnes tvoří přibližně 30 % HDP Zanzibaru, a tento sektor zaměstnává přímo či nepřímo tisíce obyvatel. Vláda aktivně podporuje zahraniční investice prostřednictvím Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA), nabízející daňové úlevy a zjednodušené postupy.
Ve Globihome spolupracujeme s místními odborníky na trhu nemovitostí na Zanzibaru. Pokud plánujete nákup nemovitosti na Zanzibaru a hledáte ověřené kontakty na makléře a poradce, kontaktujte nás. Náš partner vám pomůže najít nemovitost odpovídající vašim cílům
