Evropský trh s nemovitostmi: ceny, trendy a investiční analýza
Komplexní analýza evropského trhu s nemovitostmi ukazuje, kde ceny rostou, kde klesají a které země nabízejí nejlepší investiční příležitosti. Text shrnuje data o průměrných cenách bytů, dostupnosti bydlení, nové výstavbě i počtu transakcí v Evropě. Zvláštní pozornost věnuje České republice, Polsku, Španělsku a dalším trhům s vysokým potenciálem. Nechybí ani přehled očekávaného vývoje, vlivu úrokových sazeb a trendů v prémiovém segmentu. Článek vychází z dat Globihome a mezinárodních zdrojů.
Aktuální situace na trhu s nemovitostmi v Evropě
Kde koupit nemovitost v Evropě 2026? Klesnou ceny bytů? Evropský trh rezidenčních nemovitostí prochází obdobím dynamických změn a transformace. V Globihome analyzujeme nejlepší země pro investování do nemovitostí. Podle nejnovějších údajů z raportu Mordor Intelligence, se velikost tohoto sektoru odhaduje na působivých 2,04 bilionu USD v roce 2025, s prognózou růstu na 2,54 bilionu USD do roku 2030, při průměrném ročním tempu růstu (CAGR) na úrovni 4,5 %.
Trh s nemovitostmi v jednotlivých evropských zemích se liší. V některých zemích lze stále najít levné nemovitosti v Evropě. Pro investory, developery a potenciální kupce je klíčové porozumět současným trendům i budoucím směrům vývoje. V tomto článku najdete vlastní analýzy Globihome a údaje z mezinárodních zpráv Deloitte, Eurostat, Bankier nebo Mordor Intelligence.
Kde ceny nemovitostí v Evropě rostou a kde klesají?
Evropský trh s nemovitostmi se v letech 2023-2024 vyznačoval značnou diferencovaností z hlediska tempa růstu cen. Podle údajů z 13. vydání zprávy Deloitte Property Index - Overview of European Residental Markets, některé země zaznamenaly spektakulární růsty, zatímco jiné vykázaly poklesy.
Zpráva Deloitte ukazuje, že v roce 2023 ceny nemovitostí vzrostly v 15 z 24 sledovaných zemí, což potvrzuje obecný rostoucí trend na evropském trhu bydlení navzdory ekonomickým výzvám.
Růst cen nemovitostí v Evropě:
- Maďarsko: růst o 13,3 %
- Polsko: růst o 12,1 %
- Portugalsko: růst o 11,5 %
- Česko: růst o 9,3 %
Kde ceny nemovitostí klesají?
- Itálie: pokles o 10,7 %
- Izrael: pokles o 4,6 %
- Dánsko: pokles o 3,8 %
- Norsko: pokles o 3,5 %
Při pohledu na dynamiku v místních měnách, která poskytuje lepší obraz skutečných změn, byl největší růst cen nových bytů zaznamenán v Maďarsku (+10,56 %), v Norsku (+9,05 %) a v Polsku (+7,94 %). Naopak největší poklesy transakčních cen v místní měně zasáhly Dánsko (-3,61 %) a Velkou Británii (-3,29 %).
Nejnovější údaje Eurostatu z 3. čtvrtletí 2024 potvrzují další růst cen v mnoha zemích EU. V Polsku ceny nemovitostí vzrostly v průměru o 14,4 % meziročně, což představuje druhý nejvyšší růst v EU-27. Vyšší růst byl zaznamenán pouze v Bulharsku (16,5 %). Ve stejném období činil průměrný růst cen v zemích EU-27 6,5 % a v eurozóně 4,1 %.
Průměrné ceny nemovitostí v zemích Evropy
Analýza průměrných transakčních cen nových domů v roce 2024 ukazuje výrazné rozdíly mezi jednotlivými evropskými zeměmi. Níže uvádíme přehled cen v EUR za metr čtvereční.
Nejvyšší ceny nemovitostí v Evropě:
- Izrael: 5439 EUR/m²
- Rakousko: 4920 EUR/m²
- Německo: 4700 EUR/m²
- Francie: 4538 EUR/m²
- Nizozemsko: 4266 EUR/m²
Průměrné ceny nemovitostí v Evropě:
- Španělsko: 2745 EUR/m²
- Maďarsko: 2605 EUR/m²
- Slovinsko: 2610 EUR/m²
- Polsko: 2219 EUR/m²
- Chorvatsko: 2246 EUR/m²
- Itálie: 2118 EUR/m²
Nejnižší ceny nemovitostí v Evropě:
- Bosna a Hercegovina: 1315 EUR/m²
- Řecko: 1463 EUR/m²
- Rumunsko: 1504 EUR/m²
Nejdražším městem v Evropě z hlediska ceny za metr čtvereční nového bytu je Paříž, kde průměrná cena dosahuje až 14 900 EUR/m². Druhé v pořadí je Tel Aviv (13 886 EUR/m²) a za ním Mnichov (10 900 EUR/m²).
Dostupnost bydlení v evropských zemích
Navzdory růstu cen v některých zemích, kupní síla obyvatel se výrazně liší v jednotlivých státech Evropy. Ukazatel dostupnosti bydlení, vyjádřený počtem průměrných ročních hrubých mezd potřebných k nákupu bytu o ploše 70 m², ukazuje velkou rozdílnost podle údajů zprávy Deloitte:
- Česko: 13,3 průměrných ročních platů (nejhorší dostupnost)
- Slovensko: 12,7 průměrných ročních platů
- Izrael: 10,2 průměrných ročních platů
- Irsko: 10,2 průměrných ročních platů
- Maďarsko: 10,2 průměrných ročních platů
- Srbsko: 9,8 průměrných ročních platů
- Francie: 9,8 průměrných ročních platů
- Chorvatsko: 8,3 průměrných ročních platů
- Polsko: 7,9 průměrných ročních platů
- Bosna a Hercegovina: 7,7 průměrných ročních platů
- Nizozemsko: 7,2 průměrných ročních platů
- Velká Británie: 7,2 průměrných ročních platů
- Slovinsko: 6,9 průměrných ročních platů
- Řecko: 6,8 průměrných ročních platů
- Rumunsko: 6,8 průměrných ročních platů
- Itálie: 5,3 průměrných ročních platů
- Norsko: 4,8 průměrných ročních platů (nejlepší dostupnost)
- Dánsko: 4,7 průměrných ročních platů
V České republice potřebuje průměrný občan až 13,3 průměrných ročních hrubých platů, aby si mohl koupit standardní nový byt o rozloze 70 m² - to je nejhorší výsledek v celé Evropě.
Kde se v Evropě staví nejvíce bytů?
Z nejnovějších dat zprávy Deloitte vyplývá, že Francie, Německo a Polsko patří mezi země s nejvyšším počtem nově postavených bytů. z hlediska počtu bytů dokončených na 1000 obyvatel je v Evropě lídrem Irsko, těsně před Izraelem a Polskem. Tyto tři země v Evropě jasně dominují z hlediska intenzity nové bytové výstavby.
Kolik nemovitostí vzniká v Evropě:
- Irsko: 6,19 jednotek na 1000 obyvatel
- Izrael: 5,88 jednotek na 1000 obyvatel
- Polsko: 5,86 jednotek na 1000 obyvatel
Z hlediska absolutního počtu dokončených bytů v roce 2023 vedly:
- Francie: více než 373 tis. bytů
- Německo: 245 tis. bytů
- Polsko: více než 220 tis. bytů
Kde jsou levné nemovitosti v Evropě?
Raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego z IV kwartału 2024 roku zobrazuje rozdíly v cenách bytů ve velkých městech střední a východní Evropy:
- Praha (Česko): 5,6 tis. EUR/m² - nejdražší město
- Brno (Česko): 4,6 tis. EUR/m²
- Varšava (Polsko): 4,3 tis. EUR/m²
Ve 4. čtvrtletí roku 2024 zaznamenal realitní trh ve střední a východní Evropě výrazné růsty cen bytů, přičemž Polsko a Česko vyčnívaly v porovnání s ostatními zeměmi. V Gdaňsku ceny bytů vzrostly v průměru o 14 % meziročně, podobně jako v českých městech Plzeň a Brno, kde byl zaznamenán 13% růst. Dvouciferné růsty byly pozorovány také ve Varšavě, Bratislavě, Praze a Liberci. Ve stejném období Estonsko zaznamenalo nejpomalejší růst cen, pohybující se kolem 1 % jak v Tallinnu, tak v Tartu. Nejvyšší ceny nemovitostí byly zaznamenány v Česku, kde v Praze činila průměrná cena za metr čtvereční 5,6 tis. EUR, což převyšovalo ceny ve Varšavě (4,3 tis. EUR) i v Brně (4,6 tis. EUR). V Bratislavě ceny překročily 4 tis. EUR za metr čtvereční, zatímco v ostatních velkých městech střední a východní Evropy se ceny pohybovaly v rozmezí 2,2-4 tis. EUR za metr čtvereční.
Ceny bytů ve Španělsku
Španělsko je v současnosti jedním z nejatraktivnějších realitních trhů v Evropě, což potvrzují nejnovější údaje o investicích cizinců v této zemi.
Podle údajů Registradores de España, činil podíl nákupů nemovitostí ve Španělsku cizinci 14,48 %. Mezi národnostmi, které nakupovaly nejčastěji, byli: Britové (8,57 %), Němci (6,67 %), Nizozemci (5,91 %), Maročané (5,30 %), Francouzi (5,28 %), Rumuni (5,17 %) a Italové (4,76 %).
Nejvyšší podíl transakcí uzavíraných cizinci byl zaznamenán na Baleárech (32,8 %), ve Valencii (29,6 %), na Kanárských ostrovech (24,5 %), v Murcii (22,8 %), Katalánsku (16,5 %) a Andalusii (14 %).
Nejoblíbenější regiony Španělska pro investice do nemovitostí:
Podle údajů ze čtvrtého čtvrtletí roku 2024 činila průměrná cena za metr čtvereční 2745 EUR, což představuje nárůst o 2,4 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím. Co je důležité, tyto ceny překročily úrovně z roku 2007 a dosáhly nového historického rekordu, přičemž je o 12,5 % vyšší než v období vrcholu předchozího realitního boomu. Tento růst byl tažen jak trhem s ojetými byty, který zaznamenal nárůst o 1,6 %, tak novými byty, kde ceny vzrostly o 3,7 %. Tento trend odráží rostoucí poptávku po nemovitostech.
Odborníci na trh uvádějí, že po ruské invazi na Ukrajinu zaznamenali španělští developeři zvýšený zájem o byty ze strany občanů Polska, Ukrajiny a pobaltských zemí. Mnoho kupujících ze Střední Evropy uvádí „motiv bezpečnosti“ jako významný faktor při koupi nemovitosti ve Španělsku.
Bytové transakce v Evropě
Rok 2023 přinesl pokles počtu bytových transakcí ve většině zemí EU. Podle údajů Eurostatu zveřejněných v reportu počet transakcí klesl ve 13 z 16 zemí EU, pro které jsou data k dispozici. Největší poklesy byly zaznamenány v:
- Lucembursku: -43,3%
- Rakousku: -26,4%
- Maďarsku: -24,5%
- Finsku: -24,5%
Pouze tři země zaznamenaly růst počtu transakcí:
- Kypr: +31%
- Polsko: +3,9%
- Irsko: +0,6%
Globální bytové transakce rovněž zaznamenaly poklesy v posledních letech. Ve druhém čtvrtletí roku 2024 se objevily první známky stabilizace, avšak při celkové částce 175 mld. eur za posledních 12 měsíců zůstává objem o 33 % nižší než ve druhém čtvrtletí roku 2023.
Podle reportu "European Residential Markets 2024/2025" zveřejněného společností PATRIZIA se podíl Evropy stabilizuje na úrovni přibližně 22 % globálního objemu transakcí, což představuje pokles ve srovnání s více než 30 % v letech 2020–2021, ale výrazné zlepšení oproti nejnižšímu bodu v roce 2023.
Ceny nemovitostí v Evropě 2026
Podle analytiků lze v roce 2026 očekávat postupný růst počtu transakcí na evropském trhu s nemovitostmi. Další snižování úrokových sazeb by mělo zmírnit tlak na sektor a obnovit mírný růst.
Mezinárodní poradenská společnost CBRE předpovídá růst investiční aktivity v nemovitostech o 15 % ve Velké Británii a na dalších hlavních evropských trzích. Společnost označila rok 2025 za „přelomový“ pro sektor nemovitostí.
Prémiové nemovitosti v Evropě
Agentura Knight Frank ve svých prognózách týkajících se prémiových nemovitostí na rok 2025 uvádí Stockholm, Marbella a Madrid jako lídry růstu. Odhadovaný růst cen prémiových nemovitostí v těchto lokalitách činil více než 5 %.
Report Deloitte Property Index 2024 také představuje prognózy změn na rezidenčních trzích v Evropě. Odborníci předpovídají, že hlavní oblasti změn se budou týkat:
- Přístup ke kritériím ESG (31 % respondentů)
- Právní úpravy trhu s nájemním bydlením (25 %)
- Územní plánovací předpisy (25 %)
- Regulace týkající se hypotečních úvěrů (19%)
Na německém trhu se předpovídá nárůst hodnoty transakcí na 40–42 miliard eur v roce 2026, což by znamenalo další růst oproti 35 miliardám eur v roce 2024.
Realitní kanceláře v Evropě
Evropský trh realitních kanceláří v roce 2023 vypadal podle údajů Report Linker:
Počet realitních kanceláří v Evropě:
- Francie: 64 780
- Španělsko: 47 220
- Itálie: 35 390
- Německo: 32 310
Největší meziroční nárůst počtu realitních kanceláří byl zaznamenán v Portugalsku (5,69%).
Nejčastější dotazy kde je nejlepší investovat do nemovitostí v Evropě?
Shrnutí
I přes zpomalení v některých zemích ukazují prognózy na rok 2026 na postupné oživení trhu, podporované očekávaným snižováním úrokových sazeb.
Pro investory a potenciální kupující budou klíčové další rozhodnutí centrálních bank týkající se úrokových sazeb a také celková ekonomická situace v jednotlivých zemích. Pokud chceš znát podrobnosti o konkrétní zemi, podívej se níže na naše doporučené články.
