Nemovitosti na jižním Kypru – investujte chytře
Obsah
Jižní Kypr je jedním z nejoblíbenějších míst pro investování do nemovitostí v oblasti Středozemního moře. Ostrov Afrodity léta přitahuje investory z celého světa – a to z velice konkrétních důvodů. Politická stabilita, členství v Evropské unii, příznivý daňový systém a rekordní příliv turistů způsobují, že koupě nemovitosti na Jižním Kypru v roce 2026 to rozhodnutí, které stojí za vážné zvážení.
V Globihome analyzujeme evropské trhy s nemovitostmi a spolupracujeme s místními odborníky. V tomto článku představujeme vše, co byste měli vědět o investici do nemovitostí na Jižním Kypru – od aktuálních cen, přes postupy koupě až po možnosti získání trvalého pobytu v rámci programu Golden Visa.
Ceny bytů na Jižním Kypru jsou jako vždy závislé na lokalitě. Nemovitosti v Limassolu si drží vedoucí pozici s průměrnou cenou apartmánů ve výši 4.850 EUR za metr čtvereční v prémiových projektech u pobřeží, zatímco byty v Pafosu nabízejí dostupnější vstupní cenovou hladinu od 2.900 EUR/m² v lokalitách do 500 metrů od moře. Podle nejnovějších údajů Kyperského statistického úřadu, ceny domů na Kypru 2024 vzrostly průměrně o 12,3%, a prognózy na následující roky ukazují pokračování růstového trendu v rozmezí 8-10% ročně.
Investice do nemovitostí na Jižním Kypru v roce 2026 je poháněna třemi klíčovými segmenty kupujících: občany Izraele (tvořícími 31% všech mezinárodních transakcí), investory ze zemí střední a východní Evropy (24%) a kupujícími z oblasti Blízkého východu (19%). Bez ohledu na vaše občanství, bezpečný nákup nemovitosti na Jižním Kypru vyžaduje podporu místního odborníka. V Globihome stavíme na kvalitě, proto vám v transakčním procesu pomůže doporučený námi zkušený realitní makléř na Jižním Kypru. Je to odborník, který dokonale zná místní trh. Přímý kontakt na tohoto specialistu najdete na konci článku – můžete počítat s profesionální podporou v každé fázi investice.
Proč Jižní Kypr přitahuje investory?
Jižní Kypr (Kyperská republika) je plnoprávným členem Evropské unie od roku 2004. To je zásadní rozdíl ve srovnání s mezinárodně neuznávanou severní částí ostrova. Pro investory to znamená plné právní zabezpečení, ochranu vlastnictví a transparentní postupy založené na britském právním systému.
Klíčové investiční přednosti Jižního Kypru:
- Právní bezpečnost – právní systém založený na britském common law, plná ochrana vlastnických práv v katastrálních knihách (Title Deed)
- Rekordní turistický ruch – v roce 2024 Kypr poprvé v historii překročil 4 miliony turistů, čímž překonal rekord z roku 2019
- Členství v Evropské unii – Kypr je od roku 2004 plnoprávným členem EU, což zaručuje právní stabilitu založenou na britském právu a plnou ochranu vlastnictví. Pro občany EU nákup nemovitosti nevyžaduje žádná dodatečná povolení.
- Příznivý daňový systém – žádná katastrální daň, možnost využít sníženou sazbu DPH 5 % při koupi první nemovitosti (místo standardních 19 %) a nulová daň z kapitálových zisků pro nerezidenty činí z Kypru opravdovou oázu pro investory.
- Program trvalého pobytu – nákup nové nemovitosti v minimální hodnotě 300 000 EUR netto otevírá rychlou cestu k získání rezidence pro celou rodinu.
- Investiční klima – více než 300 slunečných dnů ročně, teploty 19-30°C, teplé moře po celý rok
V roce 2026 plánuje Kypr také vstoupit do schengenského prostoru, což ještě více zvýší atraktivitu ostrova pro investory a osoby plánující relokaci.
Trh nemovitostí na Kypru – aktuální data a prognózy 2026
Kyperský trh nemovitostí se vyznačuje stabilním, zdravým růstem. Po dynamickém oživení po pandemii trh vstoupil do fáze udržitelného rozvoje.
Nejdůležitější statistiky trhu nemovitostí na Kypru 2024-2025:
- Růst cen bytů v březnu 2025 činil 4,83% v meziročním srovnání
- Předpokládaný růst na rok 2025: 5-10% v závislosti na lokalitě
- Index cen RICS/KPMG za IV. čtvrtletí 2024 vykázal nárůst apartmánů o 12,7% a domů o 5,7%
- Průměrná hodnota rezidenční transakce v roce 2024 činila přibližně 259 000 EUR
- 72% všech transakcí se týká apartmánů
Podle údajů kyperského Úřadu pro pozemky a geodézii, počet transakcí s účastí cizinců v uplynulém roce vzrostl o několik procent. Odborníci předpovídají udržení tohoto trendu, zejména v segmentu prémiových a přímořských nemovitostí.
Faktory pohánějící trh nemovitostí na jižním Kypru:
- Rekordní příliv turistů generující poptávku po krátkodobý pronájem
- Program Zlaté vízum přitahující investory mimo EU
- Omezená nabídka pozemků v nejlepších lokalitách
- Rozvoj infrastruktury – modernizace přístavů, letišť a nových rezidenčních čtvrtí
- Rostoucí zájem investorů z Blízkého východu a Asie
Ceny nemovitostí na jižním Kypru v roce 2026
Ceny nemovitostí na jižním Kypru výrazně se liší v závislosti na poloze, blízkosti moře a standardu provedení. nejaktuálnější nabídky, kontaktujte nás s doporučeným realitním makléřem, jehož kontakt zdarma předáváme na konci článku.
Limassol – kolik stojí prémiové nemovitosti na jižním Kypru?
Limassol je obchodním a finančním centrem ostrova, kde ceny dosahují nejvyšších úrovní. Průměrná cena bytů v 1. čtvrtletí 2025 činila 372 000 EUR (nárůst o 12,4% r/r), což je činí nejdražšími na celém Kypru. Ideální lokalita pro ty, kteří hledají luxusních apartmánů. Nejvyšší ceny, ale také nejvyšší výnos z pronájmu.
- Centrum města: od 4000 EUR/m²
- Marina Limassol (prestižní čtvrť): od 6000 EUR/m²
- Germasogeia (turistická čtvrť): od 3500 EUR/m²
- Byty v první řadě u moře: od 5500 EUR/m²
Pafos – jaké jsou ceny nemovitostí?
Pafos dynamicky roste a ve 4. čtvrtletí 2024 zaznamenalo největší nárůst indexu cen bytů ze všech regionů. Průměrná cena domů dosáhla 693 000 EUR. Pafos se proslavuje památkami UNESCO a klidným klimatem. Oblíbené místo pro rodiny hledající druhý domov. Ceny jsou nižší než v Limassolu, tempo růstu je velmi vysoké.
- Historické centrum: od 2500 EUR/m²
- Kato Pafos (u pláže): od 3500 EUR/m²
- Chloraka (obytná čtvrť): od 2000 EUR/m²
- Coral Bay (turistické letovisko): od 3000 EUR/m²
- Sekundární trh: 2400 EUR/m²
Larnaka – kolik stojí domy?
Larnaka je to trh v intenzivní fázi rozvoje s moderními přístavními a letištními investicemi. Průměrná cena domů vzrostla na 389 000 EUR. Město se dynamicky rozvíjí, blízkost hlavního letiště je obrovskou výhodou. Ideální vstupní bod pro nové investory.
- Centrum města: od 1800 EUR/m²
- Finikoudes (promenáda): od 3000 EUR/m²
- Mackenzie (plážová čtvrť): od 2500 EUR/m²
- Sekundární trh: 2200 EUR/m²
Nikósie – kolik stojí nejlevnější nemovitosti na jižním Kypru?
Nikósie je to trh méně populární mezi zahraničními investory kvůli nedostatku přístupu k moři, ale nabízí nejnižší ceny a stabilní trh dlouhodobého pronájmu.
- Centrum: od 1500 EUR/m²
- Obytné čtvrti: od 1200 EUR/m²
- Průměrná cena bytů: 191 000 EUR
- Sekundární trh: 2000 EUR/m²
Ayia Napa a Protaras – kolik stojí nemovitosti v turistických letoviscích na jižním Kypru?
Tato oblíbená letoviska přitahují investory hledající vysokou výnosnost z krátkodobého pronájmu. Tato letoviska přitahují miliony turistů a nabízejí nejvyšší výnosnost z krátkodobého pronájmu. Sezónnost je výzvou, ale v hlavní sezóně apartmány generují vysoké příjmy.
- Centrum Ayia Napa: od 2500 EUR/m²
- První pobřežní linie: od 4000 EUR/m²
- Protaras: od 2800 EUR/m²
- Sekundární trh: 2300 EUR/m²
Postup při koupi nemovitosti na jižním Kypru krok za krokem
Proces koupi nemovitosti na jižním Kypru je relativně jednoduchý pro občany EU. Zde je podrobný průvodce:
Krok 1: Výběr nemovitosti a vyjednávání
Po nalezení vhodné nemovitosti začínají vyjednávání o ceně. Na kyperském trhu jsou vyjednávání standardní praxí – marže k jednání obvykle činí 5-10%.
Krok 2: Rezervační smlouva
Podpis rezervační smlouvy a zaplacení zálohy (obvykle 1-2% hodnoty nemovitosti nebo 5 000-10 000 EUR) zaručuje stažení nabídky z trhu.
Krok 3: Právní due diligence
To je klíčová fáze. Na Kypru advokát, nikoli notář, hraje hlavní roli v transakci. Právník prověřuje:
- Vlastnický list (Title Deed)
- Bez hypotečních břemen
- Soulad s místním územním plánem
Krok 4: Získání daňového identifikačního čísla a bankovního účtu
Před podpisem kupní smlouvy je nutné získat kyperské daňové identifikační číslo a otevřít účet v místní bance.
Krok 5: Podpis kupní smlouvy (Contract of Sale)
Po zaplacení další splátky (obvykle 20-30% hodnoty) je podepsána hlavní kupní smlouva, kterou právník zaregistruje na District Land Office během 60 dní.
Krok 6: Převod vlastnictví
Po vyrovnání celé částky a všech daní dojde k převodu Title Deed na vaše jméno.
V celém procesu od nalezení až po koupi nemovitosti vám pomůže ověřený a námi doporučený realitní makléř, který je odborníkem na tomto trhu. Kontakt předáváme na konci článku. V rozhovoru se můžete odvolat na Globihome.
Daně a poplatky při koupi nemovitosti na jižním Kypru 2026
Při plánování nákupu nemovitosti na jižním Kypru, musíte zohlednit dodatečné náklady mimo kupní cenu. Daňový systém Kypru je příznivý pro investory, ale vyžaduje důkladné porozumění.
DPH při koupi nové nemovitosti od developera na jižním Kypru
Standardní sazba DPH činí 19% a týká se všech nových nemovitostí kupovaných od developera.
Preferenční sazba 5% DPH náleží osobám splňujícím následující podmínky (od července 2023):
- Kupujícím musí být fyzická osoba (ne firma)
- Nemovitost musí sloužit jako trvalé místo bydliště minimálně 10 let
- Maximální užitná plocha: 130 m²
- Maximální hodnota nemovitosti: 350 000 EUR (bez DPH)
Pokud nemovitost přesahuje 130 m² nebo 350 000 EUR, prvních 130 m² a do 350 000 EUR podléhá sazbě 5%, a přebytek je zdaněn sazbou 19%.
Důležité: Snížená sazba DPH nenáleží, pokud nemovitost překračuje současně 190 m² i 475 000 EUR – pak platí plná sazba 19%.
Transfer Fee - daň z převodu nemovitosti na sekundárním trhu na jižním Kypru
Platí pro nemovitosti z sekundárního trhu nepodléhajících DPH:
- Do 85 000 EUR: 3%
- 85 001 - 170 000 EUR: 5%
- Nad 170 001 EUR: 8%
Pokud nemovitost podléhá DPH, Transfer Fee se neúčtuje.
Poplatek (Stamp Duty) při koupi nemovitosti na jižním Kypru
Poplatek je třeba uhradit do 30 dnů od podpisu smlouvy:
- 1,50 EUR za každých 1000 EUR do částky 170 860 EUR
- 2,00 EUR za každých 1000 EUR nad tuto částku
Právní náklady a další poplatky při koupi nemovitosti na jižním Kypru
- Služby právníka: 1-2% hodnoty nemovitosti
- Poplatek za posouzení žádosti o úvěr: 300-500 EUR
- Bankovní odhad: 400-600 EUR
- Notářské poplatky: 800-1200 EUR
Náklady na údržbu nemovitosti na jižním Kypru
Dobrá zpráva je, že na Kypru není klasická katastrální daň z nemovitostí.
- Daň z nemovitosti: Byla zrušena v roce 2017! Platí se pouze místní komunální poplatky (odvoz odpadu, pouliční osvětlení), v řádu 100-200 EUR ročně.
- Společné poplatky (Common Expenses): V komplexech s bazénem a zahradou tyto poplatky obvykle činí od 50 do 150 EUR měsíčně, v závislosti na standardu.
- Služby: Elektřina a voda se platí podle spotřeby. Je třeba počítat s klimatizací, která v létě způsobuje vyšší účty.
Financování koupě – hypoteční úvěr pro cizince
Hypoteční úvěry na jižním Kypru jsou dostupné i pro cizince. Bank of Cyprus, jako největší finanční instituce na ostrově, nabízí následující podmínky:
- Financování do 70% hodnoty nemovitosti pro nerezidenty
- Minimální měsíční příjem: 2 500 EUR
- Doba splácení: do 25-30 let
- Úroková sazba: 3,5-5,5% ročně
Požadované dokumenty zahrnují potvrzení o příjmech, úvěrovou historii z domovské země a potvrzení o zaměstnání. Proces vyřízení žádosti obvykle trvá 4-6 týdnů.
Program Golden Visa na jižním Kypru – trvalý pobyt za investici do nemovitostí
Program Golden Visa je jedním z nejrychlejších a nejsnadnějších rezidenčních programů v Evropě. Umožňuje získání trvalého pobytu na Kypru výměnou za investici do nemovitostí.
Základní požadavky Golden Visa 2026:
- Nákup nové nemovitosti o hodnotě minimálně 300 000 EUR (+DPH)
- Prokázání ročního příjmu ze zdrojů mimo Kypr
- Složení vkladu v kyperské bance
Výhody programu Golden Visa:
- Trvalý pobyt – platný bez časového omezení, vyžaduje obnovení karty každých 10 let
- Rodina zahrnutá v programu – manžel(ka) a děti do 18 let (děti 18-25 let studující mohou podat samostatné žádosti)
- Minimální požadavky na rezidenci – stačí navštívit Kypr jednou za 2 roky
- Cesta k občanství – po 8 letech legálního pobytu lze požádat o kyperský pas
- Rychlá procedura – doba vyřízení žádosti je přibližně 2-3 měsíce
Program zahrnuje celou rodinu (manžela/manželku a děti do 25 let) a je udělován doživotně. Další výhodou je možnost získat status Non-Domicile, který zajišťuje:
- 0% daně z dividend po dobu 17 let
- 0% daně z úroků
- 0% daně z kapitálových zisků (s výjimkou prodeje nemovitostí na Kypru)
Důležité: Prostředky na investici musí pocházet ze zahraničí – nelze financovat nákup úvěrem v kyperské bance.
Výnosnost investice a pronájem nemovitostí na jižním Kypru
Investice do nemovitostí na jižním Kypru může generovat atraktivní příjmy jak z růstu hodnoty kapitálu, stejně jako pronájmu. Rekordový příliv turistů v roce 2024 (více než 4 miliony) potvrzuje potenciál trhu.
Výnosnost dlouhodobého pronájmu na jižním Kypru
Průměrná výnosnost z dlouhodobého pronájmu na Kypru činí 4-6% ročně. Jde o stabilní pasivní příjem, obzvlášť atraktivní ve městech jako Nikósie a Larnaka, kde poptávku tvoří studenti, zaměstnanci korporací a rodiny.
Průměrné ceny dlouhodobého pronájmu:
- Jednopokojový byt: 750-930 EUR/měsíc
- Třípokojový byt: 1400-1750 EUR/měsíc
Výnosnost krátkodobého pronájmu na jižním Kypru
V turistických letoviscích jako Ayia Napa, Protaras nebo Pafos je výnosnost z krátkodobého pronájmu může dosáhnout 7-12% ročně.
Klíčová data o cestovním ruchu na Kypru 2024:
- Více než 4 miliony turistů ročně (rekord všech dob)
- Příjmy z cestovního ruchu: více než 2,5 miliardy EUR
- Polsko na třetím místě (337 000 turistů, nárůst o 23%)
- Velká Británie dominuje s 34,5% podílem na trhu
- Izraelský trh: 11% podílu
Investiční nástrahy: Severní Kypr vs Jižní Kypr
Jako profesionálové musíme jasně varovat před nemovitostmi na Severním Kypru. I když se tam ceny mohou zdát o 30-40% nižší, právní riziko je obrovské.
Nedostatek uznávaných vlastnických titulů: Mnoho pozemků na severu právně náleží řeckým kypřanům vysídleným v roce 1974. Mezinárodní soudy rozhodují v jejich prospěch, což vytváří riziko ztráty nemovitosti pro investora.
Žádná ochrana EU: Severní Kypr je mimo jurisdikci evropských soudů.
Problémy s dalším prodejem: Likvidita trhu na severu je výrazně nižší, a evropské banky neposkytují úvěry na tamní nákupy.
V Globihome doporučujeme výhradně bezpečné nemovitosti na území Kyperské republiky (Jižní Kypr).
Nemovitosti Jižní Kypr vs jiné destinace – srovnání
Jak nemovitosti na Kypru vypadají ve srovnání s jinými populárními investičními destinacemi v Evropě?
Vstupní práh pro Golden Visa:
Roční daň z nemovitosti:
Výnosnost krátkodobého pronájmu:
Kypr se vyznačuje neexistencí daně z vlastnictví nemovitosti, konkurenčním prahem pro Golden Visa a velmi atraktivní výnosností krátkodobého pronájmu.
FAQ: Nejčastěji kladené otázky o nemovitostech na Jižním Kypru
Shrnutí: stojí za to koupit nemovitost na jižním Kypru v roce 2026?
Nemovitosti na jižním Kypru v roce 2026 je kombinací stabilní investice s vysokou kvalitou života. Členství v EU, příznivý daňový systém, program Golden Visa a rostoucí turistický trh způsobují, že ostrov přitahuje stále více investorů z celé Evropy.
Klíčová fakta k zapamatování:
- Ceny nemovitostí rostou o 5-10% ročně
- Výnosnost pronájmu: 5-12% v závislosti na strategii
- Vstupní hranice pro Golden Visa: 300 000 EUR
- Snížená DPH 5% u první nemovitosti
- Žádná daň z vlastnictví nemovitosti
Plánujete koupi bytu nebo domu na Kypru? Ve společnosti Globihome spolupracujeme s místními odborníky, kteří vám pomohou najít ideální nemovitost přizpůsobenou vašim potřebám a investičním cílům. Kontaktujte doporučeného realitního makléře, abyste obdrželi aktuální nabídky z Pafos, Limassol nebo Larnaky.
