Nemovitosti na Kypru: Kompletní investiční průvodce a ceny

Kypr je jednou z nejčastěji volených investičních destinací v Evropě pro cizince hledající domy u moře a stabilní investice. Trh s nemovitostmi na Kypru nabízí jedinečné možnosti pro ty, kteří plánují koupě nemovitosti na Kypru 2026 jako dlouhodobou investici nebo prázdninovou rezidenci.

Ve Globihome ve spolupráci s místními odborníky analyzujeme trhy s nemovitostmi. Níže uvádíme všechny nejdůležitější informace, které potřebujete znát, pokud plánujete koupě nemovitosti na Kypru v roce 2026. Navíc na konci článku najdete kontakt na místního realitního makléře, který pro vás může připravit aktuální nabídky nemovitostí na Kypru.

Proč se vyplatí investovat do bytu na Kypru?

Vyplatí se investovat do nemovitostí na Kypru? Náš názor je jednoznačný - ano! Investice do nemovitostí na Kypru se vyznačují jedinečnou kombinací stability, výnosnosti a vysoké kvality života. Kypr jako člen Evropské unie od roku 2004 poskytuje právní jistotu založenou na britském právu a zaručuje transparentnost postupů i plnou ochranu práv vlastníků.

Kypr - klíčové výhody investice do nemovitostí:

• Provizi pro realitního makléře obvykle platí prodávající, nikoli kupující nemovitost
• Žádná daň z dědictví a darování
• Široká síť smluv o zamezení dvojímu zdanění
• Pravidelný růst hodnoty nemovitostí 3-8 % ročně
• Nízký, progresivní systém daně z příjmů fyzických osob (PIT)
• Jedna z nejnižších sazeb daně z příjmů právnických osob (CIT) v Evropské unii
• Program Golden Visa umožňující získání rezidence

Počasí na Kypru je dalším magnetem přitahujícím investory - více než 350 slunečných dnů ročně, teploty 19-30°C a teplé moře 16-27°C po celý rok. Nemovitosti na Kypru nabízejí spojení stabilního růstu hodnoty s atraktivními příjmy z pronájmu, zejména v turistickém sektoru, kde výnosnost může dosahovat 8-12 % ročně.

Ceny nemovitostí na Kypru 2026 – analýza nejlepších lokalit

Ceny nemovitostí na Kypru v roce 2026 se výrazně liší v závislosti na lokalitě a blízkosti moře. Nemovitosti Limassol představují nejdražší segment trhu jako obchodní centrum ostrova.

Limassol - ceny nemovitostí Kypr 2026:

• Centrum města: od 4000 EUR/m²
• Marina (prestižní čtvrť): od 6000 EUR/m²
• Germasogeia (turistická čtvrť): od 3500 EUR/m²
• Nové apartmány v první linii: 5500 EUR/m²

Pafos - ceny nemovitostí Kypr 2026:

• Historické centrum: od 2500 EUR/m²
• Kato Pafos (u pláže): od 3500 EUR/m²
• Chloraka (rezidenční čtvrť): od 2000 EUR/m²
• Coral Bay (turistické letovisko): od 3000 EUR/m²

Larnaka - ceny nemovitostí Kypr 2026:

• Centrum města: od 1800 EUR/m²
• Finikoudes (promenáda): od 3000 EUR/m²
• Mackenzie (plážová čtvrť): od 2500 EUR/m²

Nikósie - ceny nemovitostí Kypr 2026:

• Centrum: od 1500 EUR/m²
• Rezidenční čtvrti: od 1200 EUR/m²

Ayia Napa - ceny nemovitostí Kypr 2026:

• Centrum: od 2500 EUR/m²
• První linie pobřeží: od 4000 EUR/m²

Apartmány u moře - Kypr v první linii pobřeží - nabídky a ceny

Apartmány s výhledem na moře Kypr jsou exkluzivní nemovitosti maximálně 50 metrů od pláže s panoramatickými výhledy na moře, luxusními povrchovými úpravami, systémy chytré domácnosti a přístupem k soukromým bazénům, spa a ochraně 24/7.

Z našich pozorování v Globihome mnoho klientů hledá nemovitosti s výhledem na moře. Pokud vás také zajímají přímořské destinace, určitě si přečtěte o Apartmánech u moře v Albánii - ceny a postupy, Nákup nemovitosti ve Španělsku - průvodce investora 2026 nebo Jak koupit nemovitost na Madeiře – ceny, daně a formality. V článcích představíme konkrétní rady a aktuální situaci na trhu nemovitostí v jednotlivých zemích. Níže najdete analýzu cen nemovitostí v první linii pobřeží na Kypru.

Limassol Marina - ceny apartmánů:

• Studio (40-50 m²): 350 000 - 450 000 EUR
• 1 ložnice (60-80 m²): 450 000 - 650 000 EUR
• 2 ložnice (90-120 m²): 650 000 - 950 000 EUR
• 3 ložnice (130-180 m²): 950 000 - 1 500 000 EUR
• Penthouse (200+ m²): 1 500 000 - 3 000 000 EUR

Pafos - Coral Bay - ceny apartmánů:

• Studio: 250 000 - 350 000 EUR
• 1 ložnice: 350 000 - 500 000 EUR
• 2 ložnice: 500 000 - 750 000 EUR
• 3 ložnice: 750 000 - 1 200 000 EUR

Larnaka - Mackenzie - ceny apartmánů:

• Studio: 200 000 - 300 000 EUR
• 1 ložnice: 300 000 - 420 000 EUR
• 2 ložnice: 420 000 - 600 000 EUR

Nejlepší komplexy v první linii jsou Limassol Del Mar s marinou, The Oval s bazény a Leptos Coral Beach s golfem a spa.

Hypoteční úvěr na koupi nemovitosti na Kypru – podmínky a banky

Hypoteční úvěry pro cizince na Kypru jsou dostupné v hlavních místních bankách, přičemž každá instituce nabízí mírně odlišné podmínky. Bank of Cyprus jako největší banka na ostrově nabízí hypoteční úvěry až do 70 % hodnoty nemovitosti pro nerezidenty, přičemž vyžaduje měsíční příjem minimálně 2500 EUR. Hellenic Bank se specializuje na obsluhu mezinárodních klientů a nabízí financování až do 65 % hodnoty, zatímco Alpha Bank Cyprus vyžaduje vyšší vlastní vklad (40 %), ale nabízí konkurenceschopné úrokové sazby.

Požadované dokumenty zahrnují potvrzení o příjmech za posledních 6 měsíců, potvrzení o zaměstnání, bankovní výpisy, certifikát o bezdlužnosti a úřední překlady všech dokumentů do angličtiny nebo řečtiny. Náklady na hypoteční úvěr zahrnují poplatek za posouzení žádosti 300-500 EUR, bankovní ocenění 400-600 EUR, notářské poplatky 800-1200 EUR a pojištění života a nemovitosti.

Předchozí snímekDalší snímek

Byty na Kypru - postup koupě krok za krokem

Jak koupit nemovitost na Kypru jako cizinec? Tento proces vyžaduje systematický přístup a profesionální podporu.

KROK 1: Určete cíl a rozpočet

• Byt pro vlastní potřebu, nebo investice k pronájmu?
• Rozpočet = cena nemovitosti + 5% DPH (pokud je to vaše první nemovitost kupovaná od developera) + 1% poplatek za právníka + 0,2% kolkové poplatky. Podrobné daně probíráme dále v článku.

KROK 2: Vyberte nemovitost

• S pomocí agentury, portálů nebo přímo od developera.
• Návštěva 3–5 dní na místě nebo virtuální prohlídka online.
• Nabídky připravené přímo pro vás můžete získat od makléře doporučeného Globihome, na jehož kontakt narazíte na konci článku

KROK 3: Rezervace nemovitosti

• Podepsání rezervační smlouvy.
• Složení zálohy: obvykle 1000-5000 EUR.

KROK 4: Právní analýza (Due Diligence)

• Místní právník kontroluje: vlastnický titul, povolení, hypotéky, zástavy.
• Čas: 1-2 týdny.

KROK 5: Vládní souhlas (pro osoby mimo EU)

• Žádost na Ministerstvo vnitra o souhlas s koupí.
• Obvykle formalita, ale povinná.

FÁZE 6: Podepsání konečné smlouvy

• Za přítomnosti advokáta nebo zmocněnce.
• Konečná úhrada ceny (hotovost nebo úvěr).

FÁZE 7: Zápis do Land Registry

• Zápis nemovitosti na vaše jméno.
• Registrační poplatek + Transfer Fee (daň z koupě).

Náklady na koupi bytu na Kypru - všechny poplatky 2026

Při určování svého rozpočtu na koupi nemovitosti na Kypru musíte počítat s dodatečnými poplatky nad rámec samotné ceny bytu či domu.

Daň z nemovitosti z druhotného trhu na Kypru - Transfer Fee (daň z převodu):

• Do 85 000 EUR: 3%
• 85 001 - 170 000 EUR: 5%
• Nad 170 001 EUR: 8%
• Poplatek se neúčtuje, pokud je nemovitost nová a podléhá dani VAT.

Daň VAT při koupi nové nemovitosti na Kypru od developera:

• 5% VAT – preferenční sazba daně VAT pro první obytnou nemovitost za podmínky splnění stanovených podmínek.
• 19% VAT – standardní sazba pro druhou a další nemovitosti, investiční apartmány a komerční nemovitosti.

Kdo může získat preferenční sazbu 5% VAT místo 19% VAT při koupi nové nemovitosti na Kypru?

Od července 2023 Kypr změnil kritéria pro nárok na sazbu VAT 5% pro nové obytné nemovitosti, a přizpůsobil předpisy směrnicím EU. Níže uvádíme podmínky, které je třeba splnit, aby bylo možné využít preferenční sazbu VAT:

• Kupujícím musí být fyzická osoba, a nikoli právnická osoba.
• Nemovitost musí sloužit jako trvalé místo bydliště po dobu nejméně 10 let.
• Maximální užitná plocha nesmí překročit 130 m².
• Maximální hodnota nemovitosti nesmí překročit 350 000 EUR (bez VAT).

Pokud nemovitost přesahuje 130 m² nebo 350 000 EUR, to prvních 130 m² a do hodnoty 350 000 EUR podléhá sazbě DPH 5 % a na část převyšující tuto hodnotu se vztahuje sazba 19%.

Snížená sazba DPH se neuplatňuje, pokud nemovitost přesahuje jak 190 m², tak 475 000 EUR — v takovém případě platí plná sazba DPH 19%.

Je také třeba pamatovat na to, že s úlevy 5 % lze využít pouze jednou za 10 let. Pokud koupíte nemovitost s 5% DPH, pak po dobu následujících 10 let nemůžete tuto úlevu využít znovu. Samozřejmě po uplynutí 10 let můžete znovu požádat o 5% DPH při koupi nové nemovitosti.

Bankovní, právní a registrační poplatky na Kypru:

• Převod prostředků: 50-200 EUR
• Právník: 1-1.5% hodnoty (min. 1,500 EUR)
• Land Registry: 0.5% hodnoty (min. 85 EUR)
• Pojištění: 0.1-0.2% hodnoty ročně

Příklad - nemovitost z druhého trhu v hodnotě 150 000 EUR:

• Poplatek za převod: 7500 EUR
• Právník: 1500 EUR
• Ostatní náklady: 800 EUR
• Celkem: ~9800 EUR (6.53%)

Jaké jsou náklady na údržbu bytu na Kypru?

Náklady na údržbu bytu na Kypru tvoří důležitý prvek při plánování rozpočtu každého vlastníka nemovitosti a přímo ovlivňují výnosnost a návratnost investice 2026.

Měsíční energie pro dvoupokojový byt:

• Elektřina: 150-250 EUR/měsíc
• Voda: 40-80 EUR/měsíc
• Internet: 45-65 EUR/měsíc

Poplatky za společné prostory:

• Standardní byt: 50-120 EUR/měsíc
• Apartmán s bazénem: 80-150 EUR/měsíc
• Luxusní apartmán s concierge: 150-300 EUR/měsíc

Shrnutí měsíčních nákladů na provoz nemovitosti:

• Apartmán 80 m²: 380-650 EUR/měsíc
• Dům 150 m²: 680-1,120 EUR/měsíc

Pronájem bytu na Kypru - ceny dlouhodobého a krátkodobého nájmu

Mnoho majitelů nemovitostí na Kypru se rozhoduje pronajímat své apartmány. Nejčastěji investoři přilétají jednou nebo dvakrát ročně na dovolenou a po zbytek roku pronajímají nemovitosti turistům z celé Evropy. Díky středomořskému klimatu s 350 slunečnými dny v roce, pronájem bytu na Kypru generuje příjmy po většinu roku. Níže uvádíme údaje o výnosnosti z nejlepších lokalit, jako jsou Limassol Marina, Coral Bay v Pafosu a Mackenzie Beach v Larnace:

Sazby dlouhodobého pronájmu (EUR/měsíc):

• Studio (30-40 m²): 400-700 EUR
• 1 ložnice (50-70 m²): 600-1,100 EUR
• 2 ložnice (80-100 m²): 900-1,600 EUR
• 3 ložnice (120+ m²): 1,300-2,500 EUR

Krátkodobý pronájem (EUR/noc):

• Studio u pláže: 45-90 EUR
• 1 ložnice: 65-120 EUR
• 2 ložnice: 90-160 EUR
• 3 ložnice: 130-220 EUR

Náklady na správu:

• Dlouhodobý: 10-15% nájmu
• Krátkodobý: 20-30% příjmů

Počasí na Kypru

Počasí na Kypru je jednou z hlavních předností ostrova s více než 350 slunečnými dny v roce a mírným středomořským klimatem ideálním pro pronájem bytu na Kypru.

Teploty vzduchu:

• Zima (prosinec–únor): 15-19°C den, 8-12°C noc
• Jaro (březen–květen): 20-26°C
• Léto (červen–září): 28-35°C (max 40°C)
• Podzim (říjen–listopad): 22-28°C

Teplota moře:

• Nejchladnější (únor–březen): 16-17°C
• Nejteplejší (srpen–září): 27-28°C
• Koupací sezóna: květen–listopad

Srážky se obvykle vyskytují v zimě, léto je prakticky bez deště. Mírné větry a střední vlhkost (max 65%) zajišťují komfort po celý rok.

Shrnutí: investiční vyhlídky na Kypru v roce 2026

Investiční vyhlídky na Kypru v roce 2026 se jeví mimořádně slibně. Trh s nemovitostmi na Kypru v roce 2026 se vyznačuje stabilním růstem, rostoucí mezinárodní poptávkou a příznivými investičními podmínkami.

Podle našeho názoru zůstává Kypr jedním z nejzajímavějších realitních trhů pro zahraniční investory. Bezpečné právo, růst cen, stabilní ROI a velký zájem turistů činí investici do bytu na Kypru rozumným rozhodnutím.

Hledáte aktuální nabídky koupě nemovitosti na Kypru? Kontaktujte námi doporučeného agenta – pomůžeme vám najít ideální nemovitost a provést vás celým procesem koupě krok za krokem.