Jak koupit nemovitost v Dubaji bez daní a získat Golden Visa

Vyplatí se koupit byt v Dubaji v roce 2026? Kolik stojí nemovitost v Emirátech? Jak získat Golden Visa koupí apartmánu? Jaký je návrat z investice? To jsou otázky, které si klade každý potenciální investor zajímající se o realitní trh ve Spojených arabských emirátech.

Trh nemovitostí v Dubaji prožívá rekordní boom a přitahuje investory z celého světa zajímající se o nákup nemovitosti v Dubaji, a to jak v segmentu apartmánů na prodej, tak i vil v Dubaji. Podle nejnovějších údajů Dubai Land Department (DLD) bylo v prvních šesti měsících roku 2026 zaznamenáno přibližně 94 000 transakcí s nemovitostmi v celkové hodnotě 262,7 miliardy AED (přibližně 71,5 miliardy USD), což představuje meziroční nárůst o 40 %. Podle našeho názoru zůstává Dubaj jedním z nejdynamičtějších trhů s nemovitostmi na světě, nabízejícím jedinečné spojení vysokých výnosů (ROI), bezdětnosti, a také možnosti získání dlouhodobého pobytového víza Golden Visa.

V roce 2024 ceny bytů v Dubaji vzrostly o 20 % meziročně a podle zprávy Deloitte dosáhly průměrné hodnoty 1597 AED za čtvereční stopu. Podle Knight Frank dosáhly průměrné ceny rezidenčních nemovitostí v Dubaji rekordní úrovně 1685 AED (459 USD) za čtvereční stopu ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024, čímž překonaly o 13,3 % předchozí vrchol z roku 2014. Dubai Land Department v roce 2024 zaznamenal více než 169 000 transakcí prodeje nemovitostí, v celkové hodnotě 488 miliard AED, z čehož 67 % tvořily nemovitosti na sekundárním trhu v Dubaji, a 33 % nemovitosti off-plan, často vybírané investory díky flexibilním splátkovým plánům a vysokému potenciálu růstu hodnoty.

V Globihome, sledujíc globální investiční trendy, pozorujeme, že byty v Dubaji a luxusní apartmány Dubaj přitahují stále více klientů, kteří oceňují nejen absence daně z příjmů z pronájmu, absence daně z kapitálových zisků, ale také politickou stabilitu, rozvinutou infrastrukturu a snadnost nákupu nemovitosti cizinci v Dubaji.

Všechny údaje vycházejí z oficiálních zdrojů: Dubai Land Department (DLD), RERA, Property Finder, Bayut, Knight Frank, CBRE, Cavendish Maxwell, Fitch Ratings a z vlastních analýz Globihome. Na konci článku poskytujeme kontakt na profesionálního a námi doporučeného realitního makléře v Dubaji, který Vás podpoří v každém kroku, pokud chcete koupit nemovitost v Dubaji.

Proč se vyplatí koupit nemovitost v Dubaji v roce 2026?

Je investice do nemovitostí v Dubaji výhodná? Vyplatí se koupit byt v Dubaji jako investici? To jsou zásadní otázky, které od čtenářů Globihome slýcháme každý den. Odpověď zní: ANO! Proč? Především proto, že investice do nemovitostí v Dubaji vyniká na pozadí globálního trhu mimořádně příznivým daňovým klimatem. Spojené arabské emiráty neukládají daň z příjmu fyzických osob, daň z nemovitosti ani daň z kapitálových zisků, což znamená, že celý příjem z nájmu i zisk z prodeje zůstává v kapse investora. Zároveň je třeba pamatovat na registrační poplatek, o kterém napíšeme v další části článku.

Žádné daně – největší výhoda investic v SAE

Dubai nabízí jeden z nejatraktivnějších daňových systémů pro investory do nemovitostí na světě:

• 0% daň z nemovitosti – neplatíte roční property tax
• 0% daň z příjmu – žádná daň z příjmu z pronájmu
• 0% daň z kapitálových zisků – prodej nemovitosti nevytváří daňové závazky
• 0% daň z dědictví – dědictví nemovitosti je osvobozeno od zdanění

Jediným významným poplatkem je jednorázový registrační poplatek DLD ve výši 4% hodnoty nemovitosti při koupi.

Vysoké výnosy z investic – jaké je ROI v Dubaji?

Podle údajů z roku 2025, průměrný výnos z investic v Dubaji činí 6-8% ročně, což výrazně převyšuje jiné globální trhy:

• Londýn: 2-4% ročně
• New York: 2-4% ročně
• Hong Kong: 2-3% ročně
• Varšava: 4-5% ročně

Některé čtvrti v Dubaji nabízejí ještě vyšší výnosy:

• Jumeirah Village Circle (JVC): 7% pro studio, 6- 7% pro větší byty
• Al Furjan: 7% pro studio, 6-7% pro apartmány
• Arjan: až 5-8 % pro malé jednotky

Golden Visa – Jak Získat Pobytové Vízum v Dubaji?

Při koupi nemovitosti v hodnotě minimálně 2 miliony AED (přibližně 545,000 USD), získáte právo požádat o 10leté Golden Visa, které poskytuje:

• Dlouhodobé pobytové vízum bez potřeby sponzora
• Možnost sponzorovat rodinu (manžela/manželku, děti, rodiče)
• Právo pracovat a podnikat v SAE
• Možnost pobytu mimo SAE déle než 6 měsíců bez ztráty víza
• Možnost obnovení víza po 10 letech

Od roku 2025 existují také nižší investiční prahy:

• 750,000 AED – 2leté vízum
• 2 miliony AED – Golden Visa na 10 let
• Off-plan properties se také kvalifikují pro vízum

Růst populace a poptávky po pronájmu v Dubaji

Populace Dubaje roste tempem přibližně 5 % ročně a dosahuje nyní více než 3,8 milionu obyvatel, a podle Dubai Urban Master Plan 2040 má vzrůst na 7,8 milionu do roku 2040. Tento systematický demografický růst je poháněn především cizinci, kteří tvoří přibližně 90 % populace emirátu. Vysoce kvalifikovaní specialisté, podnikatelé a lidé s vysokými příjmy si Dubaj vybírají kvůli bezdaňovému prostředí, vysoké kvalitě života, bezpečnosti a přístupu ke špičkové infrastruktuře. Stálý příliv nových rezidentů se promítá do trvale vysoké poptávky po bydlení, což stabilizuje trh nájmů a minimalizuje riziko neobsazenosti. Navíc, v roce 2024 navštívilo Dubaj 18.7 milionu mezinárodních turistů, což zvyšuje poptávku po krátkodobém pronájmu.

Ceny bytů v Dubaji: Podrobná analýza trhu 2026

Podle zprávy Deloitte "Dubai Real Estate Predictions 2025", ceny rezidenčních nemovitostí v roce 2024 vzrostly o 20 %, a nájmy o 19 %. Zvláště silný růst byl zaznamenán v segmentu vil – 27.9 % ročně, zatímco apartmány získaly na hodnotě přibližně 18 %.

Luxusní nemovitosti Segment ultraluxusních nemovitostí zažívá skutečný rozkvět. V roce 2024 bylo zaznamenáno 948 transakcí luxusních nemovitostí (nad 15 milionů AED) a prodej nemovitostí v hodnotě přes 10 milionů AED dosáhl 7.6 miliardy AED. Dubai v tomto segmentu předstihl města jako Londýn či New York.

Kolik stojí byt v Dubaji 2026?

Průměrná cena za čtvereční stopu v roce 2026 je 1,755 AED (přibližně 477 USD).

Průměrné ceny 2026 podle typu nemovitosti jsou následující:

• Apartmány: 1,3 milionu AED (přibližně 354,000 USD)
• Vily: 6,6 milionu AED (přibližně 1,8 milionu USD)
• Komerční nemovitosti: 2,1 milionu AED (přibližně 572,000 USD)
• Pozemky: 6,7 milionu AED (přibližně 1,82 milionu USD)

Standardní byt o rozloze 75 metrů čtverečních (přibližně 807 čtverečních stop) stojí v průměru 1,36 milionu AED (přibližně 370 000 USD). Průměrná cena apartmánu na primárním trhu je v současnosti 1,3 milionu AED (354 000 USD), zatímco vily dosahují v průměru 3,54 milionu AED (964 000 USD). Je třeba zdůraznit, že ceny se výrazně liší v závislosti na lokalitě, typu nemovitosti a standardu dokončení.

Pokud chcete získat aktuální nabídky nemovitostí přizpůsobené vašim očekáváním, kontaktujte realitního makléře, kterého doporučujeme na konci článku. Na našem blogu Globihome doporučujeme pouze profesionální a prověřené realitní makléře. Děláme to zdarma. Záleží nám na profesionálním servisu pro naše čtenáře.

Předchozí snímekDalší snímek

Ceny nemovitostí v jednotlivých dubajských čtvrtích

Ceny nemovitostí v Palm Jumeirah

• Studio: od 1,2 milionu AED (327,000 USD)
• 1-bedroom: od 2,5 milionu AED (680,000 USD)
• 2-bedroom: od 4 miliony AED (1,09 milionu USD)
• Vily: 10-110 milionů AED (2,72 - 30 milionů USD)
• Výnos z pronájmu: 5-9% (studio nejvyšší výnos)

Ceny nemovitostí v Business Bay

• Studio: 800,000 - 1,2 milionu AED (218,000-327,000 USD)
• 1-bedroom: 1,5 - 2,5 milionu AED (408,000-680,000 USD)
• 2-bedroom: 2,5 - 4 miliony AED (680,000-1,09 milionu USD)
• 3-bedroom: 4 - 8 milionů AED (1,09-2,18 milionu USD)
• Výnos z pronájmu: 5- 7.5% (studio nejvyšší)

Dubai Marina

• Studio: 700,000 - 1,1 milionu AED (191,000-300,000 USD)
• 1-ložnicový: 1,3 - 2,2 milionu AED (354,000-600,000 USD)
• 2-ložnicový: 2,2 - 3,8 milionu AED (600,000-1,03 milionu USD)
• Výnosnost pronájmu: 6-7% (studio nejvyšší)

Damac Hills

• Studio: od 450,000 AED (122,500 USD)
• 1-ložnicový: od 700,000 AED (190,500 USD)
• 2-ložnicový: od 1,1 milionu AED (300,000 USD)
• 3-ložnicový: od 1,5 milionu AED (408,000 USD)
• Výnosnost pronájmu: 6.-7%

Jak koupit byt v Dubaji: Proces krok za krokem

Nákup bytu v Dubaji je výrazně jednodušší než v mnoha západních zemích a celý proces může u již postavených nemovitostí trvat jen několik dní.

Krok 1: Určete, jaký je váš cíl koupě bytu v Dubaji

Před zahájením hledání musíte určit, zda kupujete nemovitost jako:

• Investici do dlouhodobého pronájmu – stabilní měsíční příjem
• Investici do krátkodobého pronájmu – vyšší výnosnost, ale větší časové nároky
• Vlastní byt – pro sebe a rodinu
• Spekulační investici – koupě za účelem dalšího prodeje se ziskem (flipping)

Krok 2: Stanovení rozpočtu a zdroje financování

Nákup za hotové z našich pozorování v Globihome je většina transakcí v Dubaji hotovostních, což svědčí o majetnosti kupujících. Nákup za hotové eliminuje nutnost žádat o hypoteční úvěr a urychluje proces.

Hypoteční úvěr v Dubaji Cizinci mohou získat hypoteční úvěr v Dubaji, avšak podmínky jsou přísnější než pro rezidenty:

• Vlastní kapitál pro nerezidenty: od 40% hodnoty nemovitosti pro nemovitosti pod 5 milionů AED
• Vlastní kapitál pro rezidenty: 20%
• Maximální doba splácení: 25 let
• Příjmové požadavky: Banky obvykle vyžadují měsíční příjem minimálně 15,000-20,000 AED

V prvním čtvrtletí roku 2026 bylo zaznamenáno 9,300 transakcí hypotečních úvěrů na rezidenční nemovitosti, což představuje meziroční nárůst o 24 %. Celková hodnota těchto transakcí dosáhla 20.4 miliardy AED (+46.8 % meziročně).

Krok 3: Výběr lokality a typu nemovitosti

Dubai nabízí více než mnoho čtvrtí, kde mohou klienti nemovitosti pořizovat. Pokud Dubaj dobře neznáte, doporučujeme probrat jednotlivé čtvrti s profesionálem, který v Dubaji žije každý den. Kontakt na takovou osobu najdete zdarma na konci článku.

Krok 4: Výběr realitního makléře

Výběr profesionálního realitního makléře je klíčový krok, zejména pokud každodenně nebydlíte v Dubaji. Makléř pomůže s:

• Nalezením vhodné nemovitosti
• Vyjednáním ceny
• Ověřením dokumentů
• Provedením procesu koupě

Krok 5: Ověření nemovitosti a due diligence

Před podpisem smlouvy proveďte důkladné ověření:

• Title Deed – zkontrolujte, zda je prodávající právním vlastníkem
• NOC (No Objection Certificate) – pokud je na nemovitosti hypotéka, prodávající musí získat NOC od banky
• Service charges – zkontrolujte dlužné provozní poplatky
• Ejari – registrovaná nájemní smlouva (pokud je nemovitost pronajímána)
• Technický stav – zvažte najmutí stavebního inspektora

Krok 6: Podpis smlouvy

Po nalezení vhodné nemovitosti strany podepisují smlouvu s developerem nebo fyzickou osobou ( v případě sekundárního trhu).

Smlouva obsahuje:

• Podrobnosti o nemovitosti
• Dohodnutou cenu
• Platební harmonogram
• Podmínky transakce
• Sankce za zpoždění

Záloha: Obvykle 10 % hodnoty nemovitosti na sekundárním trhu, složená na úschovní účet licencovaného makléře schváleného RERA.

Krok 7: Financování a platby

U hotových nemovitostí: Platba obvykle probíhá do 30-60 dnů od podpisu smlouvy.

U nemovitostí off-plan: Nejoblíbenější platební plány v roce 2026 jsou 80/20, 60/40 nebo 50/50. Výše splátek závisí na postupu stavebních prací a developeři stále častěji nabízejí možnost splátek bez úroků.

Krok 8: Registrace u Dubai Land Department (DLD)

Po uhrazení platby za nemovitost musí být transakce zaregistrována v DLD do 60 dnů. Registrace nemovitosti u Dubai Land Department je klíčovým a závěrečným krokem převodu vlastnictví. Strany transakce (nebo jejich zmocněnci) se musí dostavit do jednoho z autorizovaných Trustee Centers nebo využít službu DLD Smart Services pro elektronickou registraci. Během registrace se hradí převodní poplatek ve výši 4 % hodnoty nemovitosti, který se obvykle dělí napůl mezi kupujícího a prodávajícího, ačkoli je možné o tom vyjednávat.

Krok 9: Obdržení Title Deed

Po zaregistrování transakce obdržíte:

• Title Deed – oficiální dokument potvrzující vlastnictví nemovitosti, vydaný DLD
• e-Certificate – elektronická verze Title Deed

Title Deed obsahuje:

• Údaje o vlastníkovi
• Podrobnosti o nemovitosti (lokalita, výměra, typ)
• Číslo parcely
• Hodnota nemovitosti

Golden Visa: Pobytové vízum prostřednictvím investice do nemovitostí

Program Golden Visa ve Spojených arabských emirátech je v současnosti jedním z nejatraktivnějších řešení pro osoby plánující investici do nemovitostí v Dubaji a dlouhodobý nákup nemovitosti v Dubaji v segmentu freehold. 10leté Golden Visa Dubaj zajišťuje stabilní právo pobytu bez nutnosti mít emiratského sponzora či místního zaměstnavatele, čímž se odlišuje od tradičních rezidenčních víz navázaných na zaměstnání. Vízum je obnovitelné každých 10 let, pokud investor nadále vlastní kvalifikující se nemovitost v Dubaji.

Minimální hodnota investice požadovaná pro získání Golden Visa prostřednictvím nemovitostí činí 2 miliony AED (cca 545 000 USD). Může jít o jednu nemovitost nebo portfolio několika aktiv, pokud se nacházejí ve zóně freehold v Dubaji. Nemovitosti mohou být také financovány hypotečním úvěrem, avšak v takovém případě je vyžadováno NOC (No Objection Certificate) od banky, což je standardní postup při investicích do prémiových nemovitostí Dubaj.

Reforma předpisů v roce 2022 investorům výrazně usnadnila získání Golden Visa v SAE, zejména pro osoby kupující nemovitosti off-plan v Dubaji. V současnosti neexistuje požadavek na složení 50% vlastního kapitálu — stačí NOC a o způsobilosti rozhoduje aktuální tržní hodnota potvrzená společností Dubai Land Department (DLD). Důležité je, že i nemovitost koupená před několika lety za nižší cenu splňuje podmínky, pokud dnes její hodnota přesahuje hranici 2 mil. AED. V případě projektů off-plan v Dubaji, může být vízum přiznáno, pokud výstavba překročí 50 % nebo pokud developer potvrdí platby v hodnotě minimálně 2 mil. AED.

K žádosti jsou mimo jiné vyžadovány pas, aktuální fotografie, Title Deed, Emirates ID (pokud je k dispozici) a dokumentace potvrzující vlastnictví nemovitosti freehold v Dubaji.

Náklady na získání Golden Visa Dubai zahrnují mimo jiné: lékařskou prohlídku (700 AED), Emirates ID na 10 let (1153 AED), rezidenční poplatek (2856,75 AED), poplatky DLD (4020 AED) a administrativní náklady (1155 AED). Celkové náklady řízení pro investora činí přibližně 9884,75 AED. Golden Visa umožňuje také sponzorování rodinných příslušníků, včetně dětí bez věkového limitu, což dále zvyšuje její atraktivitu pro osoby investující do nemovitostí v Dubaji k pronájmu nebo za účelem relokace.

Navíc se může objevit service fee v závislosti na firmě, která pomáhá se získáním víza.

Pro investory s nižším kapitálem je k dispozici také 2letá investorská víza v Dubaji s minimálním prahem 750 000 AED, určená pro majitele dokončených rezidenčních nemovitostí. Alternativou je 5letá Green Residence UAE, určená pro podnikatele a firemní investory, která představuje flexibilní doplněk vízové strategie při investování do dubajského trhu nemovitostí.

Shrnutí: Stojí za to koupit nemovitost v Dubaji v roce 2026?

Nákup nemovitosti v Dubaji je jedinečnou kombinací: vysokých výnosů z pronájmu, absence daní z příjmů, kapitálových zisků či vlastnictví nemovitosti a také možnosti získat 10letou Golden Visa Dubai. To z něj dělá investici do nemovitostí v Dubaji jednu z nejvýnosnějších a nejbezpečnějších strategií pro investory hledající globální diverzifikaci a pasivní příjem.

Podle nás v Globihome jsou klíčové faktory úspěchu:

1. Výběr vhodné lokality – čtvrti jako JVC nabízejí výnosnost 8-9 %, zatímco Downtown Dubai zajišťuje prestiž

2. Výběr renomovaného developera – zjistěte, kdo zaručuje včasné dokončení a vysokou kvalitu. Pokud s tím potřebujete pomoci, můžete se spolehnout na odborníka, kterého doporučujeme v Globihome. Kontakt najdete na konci článku.

3. Spolupráce s profesionálním agentem – pokud nežijete v Dubaji na denní bázi, využijte služeb realitního makléře, který je přímo na místě a na každém kroku koupě nemovitosti vám spolehlivě pomůže.