Jak koupit nemovitost v Dubaji bez daní a získat Golden Visa

Stojí za to koupit byt v Dubaji v roce 2026? Kolik stojí nemovitost v Emirátech? Jak získat Golden Visa koupí apartmánu? Jaký je výnos z investice? To jsou otázky, které si klade každý potenciální investor zainteresovaný trhem nemovitostí ve Spojených arabských emirátech.

Trh nemovitostí v Dubaji zažívá rekordní boom, přitahujíc investory z celého světa, kteří mají zájem o nákup nemovitosti v Dubaji, a to jak v segmentu apartmánů na prodej, stejně jako vil v Dubaji. Podle nejnovějších údajů Dubai Land Department (DLD), v prvních šesti měsících roku 2025 bylo zaznamenáno přibližně 94 000 transakcí s nemovitostmi o celkové hodnotě 262,7 miliardy AED (přibližně 71,5 miliardy USD), co představuje nárůst o 40% meziročně. Podle našeho názoru Dubaj zůstává jedním z nejdynamičtějších trhů nemovitostí na světě, nabízející jedinečnou kombinaci vysokých výnosů (ROI), absence daní, a také možnosti získání dlouhodobého pobytového víza Golden Visa.

V roce 2024 ceny bytů v Dubaji vzrostly o 20% meziročně a dosáhly průměrné hodnoty 1597 AED za čtvereční stopu podle zprávy Deloitte. Naproti tomu podle Knight Frank průměrné ceny rezidenčních nemovitostí v Dubaji dosáhly rekordní úrovně 1685 AED (459 USD) za čtvereční stopu ve čtvrtém čtvrtletí 2024, překonávajíc o 13,3% předchozí vrchol z roku 2014. Dubai Land Department zaregistroval v roce 2024 více než 169 000 transakcí prodeje nemovitostí, o celkové hodnotě 488 miliard AED, z nichž 67% tvořily nemovitosti na sekundárním trhu v Dubaji, a 33% nemovitosti off-plan, které si investoři často vybírají kvůli flexibilním platebním plánům a vysokému potenciálu růstu hodnoty.

Ve Globihome, sledující globální investiční trendy, pozorujeme, že byty v Dubaji a luxusní apartmány v Dubaji přitahují stále více klientů, kteří oceňují nejen neexistenci daně z příjmů z pronájmu, absence daně z kapitálových zisků, ale také politickou stabilitu, rozvinutou infrastrukturu a snadnost nákupu nemovitostí zahraničními kupujícími v Dubaji.

Všechny údaje založeny na oficiálních zdrojích: Dubai Land Department (DLD), RERA, Property Finder, Bayut, Knight Frank, CBRE, Cavendish Maxwell, Fitch Ratings a vlastních analýzách Globihome. Na konci článku poskytneme kontakt na profesionálního a námi doporučeného realitního makléře v Dubaji, který vás podpoří v každé fázi, pokud chcete koupit nemovitost v Dubaji.

Proč se vyplatí koupit nemovitost v Dubaji v roce 2026?

Je investice do nemovitostí v Dubaji výhodná? Stojí za to koupit byt v Dubaji jako investici? To jsou zásadní otázky, které slyšíme od čtenářů Globihome každý den. Odpověď zní: ANO! Proč? Především proto, že investice do nemovitostí v Dubaji vyniká na globálním trhu díky výjimečnému daňovému režimu. Spojené arabské emiráty neuvalují daň z příjmu fyzických osob, daň z nemovitostí ani daň z kapitálových zisků, což znamená, že veškerý příjem z pronájmu a zisk z prodeje zůstává v kapse investora. Současně je třeba vzít v úvahu registrační poplatek, o kterém napíšeme v další části článku.

Žádné daně – největší výhoda investice v SAE

Dubaj nabízí jeden z nejatraktivnějších daňových systémů pro investory do nemovitostí na světě:

• 0% daň z nemovitostí – neplatíte každoroční property tax
• 0% daně z příjmů – žádná daň z příjmů z pronájmu
• 0% daň z kapitálových zisků – prodej nemovitosti nevytváří daňové povinnosti
• 0% daň z dědictví – dědění nemovitostí osvobozené od zdanění

Jediným významným poplatkem je jednorázový registrační poplatek DLD ve výši 4% hodnoty nemovitosti při koupi.

Vysoké výnosy z investic – jaké je ROI v Dubaji?

Podle údajů z roku 2025, průměrný výnos z investice v Dubaji činí 6-8 % ročně, což výrazně převyšuje jiné globální trhy:

• Londýn: 2-4 % ročně
• New York: 2-4 % ročně
• Hongkong: 2-3% ročně
• Varšava: 4-5% ročně

Některé čtvrti v Dubaji nabízejí ještě vyšší výnosy:

• Jumeirah Village Circle (JVC): 7% pro studio, 6- 7% pro větší byty
• Al Furjan: 7% pro studio, 6-7% pro apartmány
• Arjan: až 5-8 % pro malé jednotky

Golden Visa – Jak získat rezidentské vízum v Dubaji?

Koupí nemovitosti v minimální hodnotě 2 miliony AED (přibližně 545,000 USD), získáte právo požádat o 10letou Golden Visa, která poskytuje:

• Dlouhodobé rezidentské vízum bez potřeby sponzora
• Možnost sponzorovat rodinu (manžela/manželku, děti, rodiče)
• Právo pracovat a podnikat v SAE
• Možnost pobývat mimo SAE déle než 6 měsíců bez ztráty víza
• Možnost obnovení víza po 10 letech

Od roku 2025 existují také nižší investiční prahy:

• 750,000 AED – vízum na 2 roky
• 2 miliony AED – Golden Visa na 10 let
• Off-plan nemovitosti se také kvalifikují pro vízum

Růst populace a poptávky po pronájmech v Dubaji

Populace Dubaje roste tempem přibližně 5% ročně, dosahuje aktuálně přes 3,8 milionu obyvatel, a podle Dubai Urban Master Plan 2040 má vzrůst na 7,8 milionu do roku 2040. Tento systematický demografický nárůst je poháněn především cizinci, kteří tvoří přibližně 90% populace emirátu. Vysoce kvalifikovaní specialisté, podnikatelé a lidé s vysokými příjmy volí Dubaj kvůli daňově příznivému prostředí, vysoké kvalitě života, bezpečnosti a přístupu k infrastruktuře světové úrovně. Neustálý příliv nových rezidentů se promítá do trvale vysoké poptávky po bytech, což stabilizuje trh pronájmů a minimalizuje riziko neobsazených bytů. Navíc, v roce 2024 Dubaj navštívilo 18.7 milionu mezinárodních turistů, což zvyšuje poptávku po krátkodobých pronájmech.

Ceny bytů v Dubaji: Podrobná analýza trhu 2026

Podle zprávy Deloitte "Dubai Real Estate Predictions 2025", ceny rezidenčních nemovitostí v roce 2024 vzrostly o 20%, a nájmy o 19%. Zvlášť silný nárůst byl zaznamenán v segmentu vil – 27.9% ročně, zatímco byty získaly na hodnotě přibližně 18%.

Luxusní nemovitosti Segment ultra-luxusní zažívá skutečný rozkvět. V roce 2024 bylo zaznamenáno 948 transakcí s luxusními nemovitostmi (nad 15 milionů AED), a prodej nemovitostí v hodnotě nad 10 milionů AED dosáhl 7.6 miliardy AED. Dubaj předstihl v tomto segmentu města jako Londýn či New York.

Kolik stojí byt v Dubaji v roce 2025?

Průměrná cena za čtvereční stopu v roce 2025 je 1,755 AED (přibližně 477 USD).

Průměrné ceny 2025 rozdělené podle typu nemovitosti jsou následující:

• Byty: 1,3 milionu AED (přibližně 354,000 USD)
• Vily: 6,6 milionu AED (přibližně 1,8 milionu USD)
• Komerční nemovitosti: 2,1 milionu AED (přibližně 572,000 USD)
• Pozemky: 6,7 milionu AED (přibližně 1,82 milionu USD)

Standardní byt o ploše 75 metrů čtverečních (přibližně 807 čtverečních stop) stojí v průměru 1,36 milionu AED (přibližně 370 000 USD). Průměrná cena bytu na primárním trhu nyní činí 1,3 milionu AED (354 000 USD), zatímco vily dosahují průměrně 3,54 milionu AED (964 000 USD). Stojí za zdůraznění, že ceny se výrazně liší v závislosti na lokalitě, typu nemovitosti a standardu dokončení.

Pokud chcete získat aktuální nabídky nemovitostí přizpůsobené vašim očekáváním, kontaktujte realitního makléře, kterého doporučujeme na konci článku. Na našem blogu Globihome doporučujeme pouze profesionální a prověřené realitní makléře. Děláme to zdarma. Záleží nám na profesionálním servisu pro naše čtenáře.

Předchozí snímekDalší snímek

Ceny nemovitostí v jednotlivých čtvrtích Dubaje

Ceny nemovitostí na Palm Jumeirah

• Studio: od 1,2 milionu AED (327,000 USD)
• 1 ložnice: od 2,5 milionu AED (680,000 USD)
• 2 ložnice: od 4 milionů AED (1,09 milionu USD)
• Vily: 10-110 milionů AED (2,72 - 30 milionů USD)
• Výnos z pronájmu: 5-9% (studio nejvyšší výnos)

Ceny nemovitostí v Business Bay

• Studio: 800,000 - 1,2 milionu AED (218,000-327,000 USD)
• 1 ložnicový byt: 1,5 - 2,5 milionu AED (408,000-680,000 USD)
• 2 ložnicový byt: 2,5 - 4 miliony AED (680,000-1,09 milionu USD)
• 3 ložnicový byt: 4 - 8 milionů AED (1,09-2,18 milionu USD)
• Výnos z pronájmu: 5- 7.5% (studio nejvyšší)

Dubai Marina

• Studio: 700,000 - 1,1 milionu AED (191,000-300,000 USD)
• 1 ložnicový byt: 1,3 - 2,2 milionu AED (354,000-600,000 USD)
• 2 ložnicový byt: 2,2 - 3,8 milionu AED (600,000-1,03 milionu USD)
• Výnos z pronájmu: 6-7% (studio nejvyšší)

Damac Hills

• Studio: od 450,000 AED (122,500 USD)
• 1 ložnicový byt: od 700,000 AED (190,500 USD)
• 2 ložnicový byt: od 1,1 milionu AED (300,000 USD)
• 3 ložnicový byt: od 1,5 milionu AED (408,000 USD)
• Výnosnost pronájmu: 6.-7%

Jak koupit byt v Dubaji: Proces krok za krokem

Nákup bytu v Dubaji je mnohem jednodušší než v mnoha západních zemích, a celý proces může u hotových nemovitostí zabrat pouhých několik dní.

Krok 1: Určete, jaký je váš cíl nákupu bytu v Dubaji

Než začnete hledat, musíte určit, zda kupujete nemovitost jako:

• Investici k dlouhodobému pronájmu – stabilní měsíční příjem
• Investici k krátkodobému pronájmu – vyšší výnos, ale větší časové nároky
• Vlastní byt – pro sebe a rodinu
• Spekulativní investici – nákup za účelem prodeje se ziskem (flipping)

Krok 2: Stanovení rozpočtu a zdroje financování

Nákup za hotové z našich pozorování v Globihome vyplývá, že většina transakcí v Dubaji jsou transakce v hotovosti, což svědčí o majetku kupujících. Nákup za hotové eliminuje nutnost žádat o hypoteční úvěr a zrychluje proces.

Hypoteční úvěr v Dubaji Cizinci mohou získat hypoteční úvěr v Dubaji, avšak podmínky jsou přísnější než pro rezidenty:

• Vlastní vklad pro nerezidenty: od 40% hodnoty nemovitosti u nemovitostí pod 5 milionů AED
• Vlastní vklad pro rezidenty: 20%
• Maximální doba úvěru: 25 let
• Požadavky na příjem: Banky obvykle požadují měsíční příjem minimálně 15,000-20,000 AED

V prvním čtvrtletí 2025 bylo zaznamenáno 9,300 transakcí hypotečních úvěrů na rezidenční nemovitosti, což představuje nárůst o 24% meziročně. Celková hodnota těchto transakcí dosáhla 20.4 miliardy AED (+46.8% meziročně).

Krok 3: Výběr lokality a typu nemovitosti

Dubaj nabízí mnoho čtvrtí, kde si klienti mohou pořizovat nemovitosti. Pokud Dubaj dobře neznáte, doporučujeme prodiskutovat jednotlivé čtvrti s profesionálem, který v Dubaji žije. Kontakt na takovou osobu najdete zdarma na konci článku.

Krok 4: Výběr realitního makléře

Výběr profesionálního realitního makléře je klíčový krok, zvlášť pokud v Dubaji nežijete natrvalo. Makléř pomůže s:

• Nalezením vhodné nemovitosti
• Vyjednáváním ceny
• Ověřením dokumentů
• Provedením procesu koupě

Krok 5: Ověření nemovitosti a due diligence

Před podpisem smlouvy proveďte důkladné ověření:

• Vlastnický list – zkontrolujte, zda je prodávající právním vlastníkem
• NOC (No Objection Certificate) – jeśli nieruchomość ma hipotekę, sprzedający musi uzyskać NOC od banku
• Poplatky za služby – zkontrolujte nezaplacené provozní poplatky
• Ejari – registrovaná nájemní smlouva (pokud je nemovitost pronajata)
• Technický stav – zvažte najmutí stavebního inspektora

Krok 6: Podepsání smlouvy

Po nalezení vhodné nemovitosti, smluvní strany podepisují smlouvu s developrem lub soukromou osobou ( w przypadku rynku wtórnego).

Smlouva obsahuje:

• Podrobnosti o nemovitosti
• Dohodnutou cenu
• Harmonogram plateb
• Podmínky transakce
• Sankce za zpoždění

Záloha: Obvykle 10 % hodnoty nemovitosti na sekundárním trhu, vkládaná na svěřenecký účet agenta licencovaného RERA.

Krok 7: Financování a platby

Pro hotové nemovitosti: Platba obvykle proběhne během 30-60 dnů od podpisu smlouvy.

Pro nemovitosti off-plan: Nejoblíbenější platební plány v roce 2025 jsou 80/20, 60/40 nebo 50/50. Výše tranží závisí na pokroku stavebních prací a developeři stále častěji umožňují platby na splátky bez úroků.

Krok 8: Registrace v Dubai Land Department (DLD)

Po uhrazení platby za nemovitost, transakce musí být zaregistrována v DLD w ciągu 60 dni. Registrace nemovitosti v Dubai Land Department je klíčovým a závěrečným krokem převodu vlastnictví. Strany transakce (nebo jejich zmocněnci) se musí dostavit do jednoho z autorizovaných Trustee Centers nebo využít službu DLD Smart Services pro elektronickou registraci. Během registrace se platí převodní poplatek ve výši 4 % hodnoty nemovitosti, který je obvykle rozdělen půl na půl mezi kupujícího a prodávajícího, i když se o tom lze dohodnout.

Krok 9: Obdržení Title Deed

Po zaregistrování transakce, obdržíte:

• Title Deed – oficiální dokument potvrzující vlastnictví nemovitosti, vystavený DLD
• e-Certificate – elektronická verze Title Deed

Title Deed obsahuje:

• Údaje vlastníka
• Podrobnosti o nemovitosti (lokalita, rozloha, typ)
• Číslo parcely
• Hodnota nemovitosti

Golden Visa: Pobytové vízum prostřednictvím investice do nemovitostí

Program Golden Visa ve Spojených arabských emirátech je v současnosti jedním z nejatraktivnějších řešení pro osoby plánující investici do nemovitostí v Dubaji a dlouhodobý nákup nemovitosti v Dubaji v segmentu freehold. 10letá Golden Visa Dubaj zajišťuje stabilní pobytové právo bez nutnosti mít emirátového sponzora nebo místního zaměstnavatele, což ji odlišuje od tradičních rezidenčních víz vázaných na zaměstnání. Vízum je obnovitelné každých 10 let, pokud investor udrží kvalifikující se nemovitost v Dubaji.

Minimální hodnota investice potřebná ke získání Golden Visa prostřednictvím nemovitostí činí 2 miliony AED (přibližně 545 000 USD). Může jít o jednu nemovitost nebo portfolium několika aktiv, za předpokladu, že se nacházejí ve zóně freehold v Dubaji. Nemovitosti mohou být také financovány hypotečním úvěrem, avšak v takovém případě je vyžadováno NOC (No Objection Certificate) od banku, což je standardní postup při investicích do prémiové nemovitosti v Dubaji.

Reforma předpisů v roce 2022 výrazně usnadnila investorům získání Golden Visa v SAE, zejména pro osoby kupující nemovitosti off-plan v Dubaji. V současnosti není požadavek složit 50% vlastního kapitálu — stačí NOC a o kvalifikaci rozhoduje aktuální tržní hodnota potvrzená Dubai Land Department (DLD). Co je důležité, i nemovitost koupená před několika lety za nižší cenu se kvalifikuje, pokud dnes její hodnota překračuje hranici 2 mln AED. V případě projektů off-plan v Dubaji, vízum může být uděleno, když dokončení stavby překročí 50% nebo když developer potvrdí platby v minimální výši 2 mln AED.

K žádosti jsou mimo jiné vyžadovány pas, aktuální fotografie, Title Deed, Emirates ID (pokud existuje) a dokumentace potvrzující vlastnictví freehold nemovitosti v Dubaji.

Náklady na získání Golden Visa Dubaj obejmują m.in.: lékařské vyšetření (700 AED), Emirates ID na 10 let (1153 AED), rezidenční poplatek (2856,75 AED), poplatky DLD (4020 AED) a administrativní náklady (1155 AED). Celkové náklady postupu pro investora jsou přibližně 9884,75 AED. Golden Visa také umožňuje sponzorovat členy rodiny, včetně dětí bez věkového omezení, což dále zvyšuje její atraktivitu pro osoby investující do nemovitosti v Dubaji k pronájmu lub w celach relokacyjnych.

Dodatkowo może wystąpić service fee w zależności od firmy pomagającej w uzyskaniu wizy.

Pro investory s nižším kapitálem je k dispozici také 2leté investorské vízum v Dubaji z minimalnym progiem 750 000 AED, przeznaczona dla właścicieli ukończonych nieruchomości mieszkalnych. Alternatywą jest 5-letnia Green Residence UAE, určená pro podnikatele a obchodní investory, představující flexibilní doplněk vízové strategie při investování na dubajský trh nemovitostí.

Shrnutí: Stojí za to koupit nemovitost v Dubaji v roce 2026?

Koupě nemovitosti v Dubaji je jedinečné spojení: vysokých výnosů z pronájmu, absence daní z příjmů, kapitálových zisků či daně z vlastnictví nemovitostí a možnosti získání 10leté Golden Visa Dubai. investice do nemovitostí v Dubaji je jednou z nejvýnosnějších a nejbezpečnějších strategií pro investory hledající globální diverzifikaci a pasivní příjem.

Podle nás v Globihome jsou klíčové faktory úspěchu:

1. Výběr vhodné lokality – čtvrti jako JVC nabízejí 8-9% výnosnosti, zatímco Downtown Dubai poskytuje prestiž

2. Výběr renomovaného developera – zjisti, kdo zaručuje včasné předání a vysokou kvalitu. Pokud v tom potřebuješ pomoc, můžeš se spolehnout na experta, kterého doporučujeme v Globihome. Kontakt najdeš na konci článku.

3. Spolupráce s profesionálním agentem – pokud nežiješ trvale v Dubaji, využij služeb místního realitního agenta, který je na místě a spolehlivě ti pomůže v každé fázi koupě nemovitosti.