Piața imobiliară în Europa: analize, prețuri și tendințe

Situația actuală pe piața imobiliară din Europa

Unde să cumperi proprietăți în Europa în 2025? Vor scădea prețurile apartamentelor? Piața imobiliară rezidențială europeană trece printr-o perioadă de schimbări și transformări dinamice. La Globihome analizăm cele mai bune țări pentru investiții imobiliare. Conform celor mai recente date din raportul Mordor Intelligence, dimensiunea acestui sector este estimată la impresionanta sumă de 2,04 trilioane USD în 2025, cu o prognoză de creștere până la 2,54 trilioane USD până în 2030, la o rată medie anuală de creștere (CAGR) de 4,5%.

Piața imobiliară diferă semnificativ între țările Europei. În unele țări încă se pot găsi proprietăți ieftine în Europa. Pentru investitori, dezvoltatori și potențiali cumpărători, este esențial să înțeleagă tendințele actuale și direcțiile viitoare de dezvoltare. În acest articol vei găsi analize proprii Globihome și date din rapoarte internaționale precum Deloitte, Eurostat, Bankier sau Mordor Intelligence.

Unde cresc și unde scad prețurile proprietăților în Europa?

Piața imobiliară europeană în anii 2023-2024 s-a caracterizat printr-o mare diversitate în ceea ce privește ritmul de creștere a prețurilor. Potrivit datelor din cea de-a 13-a ediție a raportului Deloitte Property Index - Overview of European Residental Markets, unele țări au experimentat creșteri spectaculoase, în timp ce altele au înregistrat scăderi.

Raportul Deloitte arată că, în 2023, prețurile proprietăților au crescut în 15 din cele 24 de țări analizate, ceea ce confirmă tendința generală ascendentă de pe piața rezidențială europeană, în ciuda provocărilor economice.

Creșterea prețurilor proprietăților în Europa:

• Ungaria: creștere cu 13,3%
• Polonia: creștere cu 12,1%
• Portugalia: creștere cu 11,5%
• Cehia: creștere cu 9,3%

Unde scad prețurile proprietăților?

• Italia: scădere cu 10,7%
• Israel: scădere cu 4,6%
• Danemarca: scădere cu 3,8%
• Norvegia: scădere cu 3,5%

Privind dinamica în monedele locale, care oferă o imagine mai clară a schimbărilor reale, cea mai mare creștere a prețurilor apartamentelor noi a fost înregistrată în Ungaria (+10,56%), Norvegia (+9,05%) și Polonia (+7,94%). Pe de altă parte, cele mai mari scăderi ale prețurilor de tranzacționare în moneda locală au afectat Danemarca (-3,61%) și Marea Britanie (-3,29%).

Cele mai recente date Eurostat din trimestrul al III-lea din 2024 confirmă o creștere continuă a prețurilor în multe țări UE. În Polonia, prețurile proprietăților au crescut în medie cu 14,4% de la an la an, ceea ce reprezintă a doua cea mai mare creștere din UE-27. O creștere mai mare a fost înregistrată doar în Bulgaria (16,5%). În aceeași perioadă, creșterea medie a prețurilor în țările UE-27 a fost de 6,5%, iar în zona euro de 4,1%.

Prețuri medii ale proprietăților în țările Europei

Analiza prețurilor medii de tranzacționare pentru case noi în 2024 arată diferențe semnificative între diversele țări europene. Mai jos prezentăm o comparație a prețurilor în EUR pe metru pătrat.

Cele mai ridicate prețuri ale proprietăților în Europa:

• Israel: 5439 EUR/m²
• Austria: 4920 EUR/m²
• Germania: 4700 EUR/m²
• Franța: 4538 EUR/m²
• Olanda: 4266 EUR/m²

Prețuri medii ale proprietăților în Europa:

• Spania: 2745 EUR/m²
• Ungaria: 2605 EUR/m²
• Slovenia: 2610 EUR/m²
• Polonia: 2219 EUR/m²
• Croația: 2246 EUR/m²
• Italia: 2118 EUR/m²

Cele mai mici prețuri ale proprietăților în Europa:

• Bosnia și Herțegovina: 1315 EUR/m²
• Grecia: 1463 EUR/m²
• România: 1504 EUR/m²

Cel mai scump oraș din Europa în ceea ce privește prețul pe metru pătrat al unui apartament nou este Paris, unde prețul mediu ajunge la 14 900 EUR/m². Următorul este Tel Aviv (13 886 EUR/m²), urmat de München (10 900 EUR/m²).

Accesibilitatea locuințelor în țările europene

Deși prețurile au crescut în unele țări, puterea de cumpărare a locuitorilor diferă semnificativ între statele Europei. Indicele de accesibilitate a locuințelor, exprimat prin numărul mediu de salarii brute anuale necesare pentru a achiziționa o locuință de 70 m², arată o mare diversitate potrivit datelor din raportul Deloitte:

• Cehia: 13,3 salarii medii anuale (cea mai scăzută accesibilitate)
• Slovacia: 12,7 salarii medii anuale
• Israel: 10,2 salarii medii anuale
• Irlanda: 10,2 salarii medii anuale
• Ungaria: 10,2 salarii medii anuale
• Serbia: 9,8 salarii medii anuale
• Franța: 9,8 salarii medii anuale
• Croația: 8,3 salarii medii anuale
• Polonia: 7,9 salarii medii anuale
• Bosnia și Herțegovina: 7,7 salarii medii anuale
• Olanda: 7,2 salarii medii anuale
• Marea Britanie: 7,2 salarii medii anuale
• Slovenia: 6,9 salarii medii anuale
• Grecia: 6,8 salarii medii anuale
• România: 6,8 salarii medii anuale
• Italia: 5,3 salarii medii anuale
• Norvegia: 4,8 salarii medii anuale (cea mai bună accesibilitate)
• Danemarca: 4,7 salarii medii anuale

În Cehia, un cetățean obișnuit are nevoie de nu mai puțin de 13,3 salarii medii anuale brute pentru a cumpăra un apartament nou standard de 70 m² – acesta este cel mai slab rezultat din toată Europa.

Unde se construiesc cele mai multe locuințe în Europa?

Potrivit celor mai recente date din raportul Deloitte, Franța, Germania și Polonia se află în fruntea țărilor cu cel mai mare număr de locuințe nou construite. raportat la numărul de locuințe finalizate la 1000 de locuitori, liderul în Europa este Irlanda, urmată de Israel și Polonia. Aceste trei țări domină clar în Europa la capitolul intensității construcției de locuințe noi.

Câte proprietăți se construiesc în Europa:

• Irlanda: 6,19 locuințe la 1000 de locuitori
• Israel: 5,88 locuințe la 1000 de locuitori
• Polonia: 5,86 locuințe la 1000 de locuitori

În ceea ce privește numărul absolut de locuințe finalizate în 2023, fruntașe au fost:

• Franța: peste 373 mii locuințe
• Germania: 245 mii locuințe
• Polonia: peste 220 mii locuințe

Unde găsești proprietăți ieftine în Europa?

Raportul Institutului Economic Polonez din trimestrul IV 2024 prezintă diversitatea prețurilor la apartamente în marile orașe din Europa Centrală și de Est:

• Praga (Cehia): 5,6 mii EUR/m² - cel mai scump oraș
• Brno (Cehia): 4,6 mii EUR/m²
• Varșovia (Polonia): 4,3 mii EUR/m²

În trimestrul IV al anului 2024, piața imobiliară din Europa Centrală și de Est a înregistrat creșteri semnificative ale prețurilor apartamentelor, Polonia și Cehia remarcându-se față de celelalte țări. În Gdańsk, prețurile apartamentelor au crescut, în medie, cu 14% de la an la an, la fel ca în orașele cehe Plzeň și Brno, unde s-a înregistrat o creștere de 13%. Creșteri de două cifre au fost observate și la Varșovia, Bratislava, Praga și Liberec. În aceeași perioadă, Estonia a avut cea mai lentă creștere a prețurilor, de aproximativ 1% atât în Tallin, cât și în Tartu. Cele mai ridicate prețuri la proprietăți s-au observat în Cehia, unde în Praga prețul mediu pe metru pătrat era de 5,6 mii EUR, depășind astfel prețurile din Varșovia (4,3 mii EUR) și Brno (4,6 mii EUR). În Bratislava, prețurile au depășit 4 mii EUR pe metru pătrat, în timp ce în celelalte orașe mari din Europa Centrală și de Est prețurile se situau între 2,2-4 mii EUR pe metru pătrat.

Prețurile apartamentelor în Spania

Spania este în prezent una dintre cele mai atractive piețe imobiliare din Europa, lucru confirmat de cele mai recente date privind investițiile străinilor în această țară.

Conform datelor Registradores de España, ponderea achizițiilor de proprietăți în Spania de către străini a fost de 14,48%. Printre cele mai numeroase naționalități care cumpără s-au numărat: britanicii (8,57%), germanii (6,67%), olandezii (5,91%), marocanii (5,30%), francezii (5,28%), românii (5,17%) și italienii (4,76%).

Cea mai mare pondere a tranzacțiilor încheiate de către străini s-a înregistrat în Insulele Baleare (32,8%), Valencia (29,6%), Insulele Canare (24,5%), Murcia (22,8%), Catalonia (16,5%) și Andaluzia (14%).

Cele mai populare regiuni din Spania pentru investiții imobiliare:

• Catalonia
• Valencia
• Marbella
• Costa Blanca
• Andaluzia (inclusiv populara Costa del Sol)
• Tenerife

Conform datelor din trimestrul al patrulea al anului 2024, prețul mediu pe metru pătrat a fost de 2 745 EUR, ceea ce reprezintă o creștere de 2,4% față de trimestrul precedent. Este important de menționat că aceste prețuri au depășit nivelurile din 2007, ajungând la un nou record istoric, fiind cu 12,5% mai mari decât în perioada de vârf a boom-ului imobiliar anterior. Această creștere a fost impulsionată atât de piața locuințelor vechi, care a înregistrat o creștere de 1,6%, cât și de cea a locuințelor noi, unde prețurile au crescut cu 3,7%. Tendința reflectă cererea tot mai mare pentru proprietăți.

Experții de pe piață observă că, după invazia rusă în Ucraina, dezvoltatorii spanioli au remarcat un interes crescut pentru apartamente în rândul cetățenilor din Polonia, Ucraina și țările baltice. Mulți cumpărători din Europa Centrală indică "motivul siguranței" ca un factor important în achiziția unei proprietăți în Spania.

Tranzacții rezidențiale în Europa

Anul 2023 a adus o scădere a numărului de tranzacții rezidențiale în majoritatea țărilor UE. Potrivit datelor Eurostat publicate în raport, numărul tranzacțiilor a scăzut în 13 din cele 16 țări ale UE pentru care sunt disponibile date. Cele mai mari scăderi au fost înregistrate în:

• Luxemburg: -43,3%
• Austria: -26,4%
• Ungaria: -24,5%
• Finlanda: -24,5%

Doar trei țări au înregistrat o creștere a numărului de tranzacții:

• Cipru: +31%
• Polonia: +3,9%
• Irlanda: +0,6%

Și tranzacțiile rezidențiale globale au înregistrat scăderi în ultimii ani. În al doilea trimestru al anului 2024 au apărut primele semne de stabilizare, însă cu o sumă totală de 175 miliarde euro în ultimele 12 luni, volumul rămâne cu 33% mai mic decât în al doilea trimestru al anului 2023.

​Potrivit raportului "European Residential Markets 2024/2025" publicat de PATRIZIA, ponderea Europei se stabilizează la aproximativ 22% din volumul global al tranzacțiilor, ceea ce reprezintă o scădere față de peste 30% în perioada 2020-2021, dar o îmbunătățire semnificativă comparativ cu cel mai scăzut punct din 2023.

Prețurile proprietăților în Europa 2025

Potrivit analiștilor, în 2025 se așteaptă o creștere treptată a numărului de tranzacții pe piața imobiliară europeană. Noi reduceri ale ratei dobânzii ar trebui să reducă presiunea asupra sectorului și să readucă o creștere moderată.

Compania internațională de consultanță CBRE prognozează o creștere a activității investiționale în imobiliare cu 15% în Marea Britanie și pe alte piețe europene majore. Firma a definit anul 2025 drept unul "decisiv" pentru sectorul imobiliar.

Proprietăți premium în Europa

Agenția Knight Frank în prognozele sale pentru proprietățile premium din 2025 indică Stockholm, Marbella și Madrid ca lideri ai creșterii. Creșterea estimată a prețurilor proprietăților premium în aceste locații va depăși 5%.

Raportul Deloitte Property Index 2024 prezintă, de asemenea, prognoze privind schimbările pe piețele rezidențiale din Europa. Experții prevăd că principalele domenii de schimbare vor fi:

• Abordarea criteriilor ESG (31% dintre respondenți)
• Legislația privind piața închirierilor (25%)
• Reglementări urbanistice (25%)
• Reglementări privind creditele ipotecare (19%)

Pe piața germană se prognozează o creștere a valorii tranzacțiilor la 40-42 miliarde euro în 2025, ceea ce ar însemna o creștere suplimentară față de 35 miliarde euro în 2024.

Agenții imobiliare în Europa

Piața agențiilor imobiliare europene în 2023 arăta astfel, potrivit datelor Report Linker:

Numărul agențiilor imobiliare în Europa:

• Franța: 64 780
• Spania: 47 220
• Italia: 35 390
• Germania: 32 310

Cea mai mare creștere anuală a numărului de agenții imobiliare a fost înregistrată în Portugalia (5,69%).

Rezumat

Deși există o încetinire în unele țări, prognozele pentru 2025 indică o revigorare treptată a pieței, susținută de așteptata scădere a ratelor dobânzilor.

Pentru investitori și potențiali cumpărători un rol esențial îl vor avea deciziile ulterioare ale băncilor centrale privind ratele dobânzilor, precum și situația economică generală din fiecare țară. Dacă vrei să afli detalii despre o anumită țară, consultă articolele noastre recomandate de mai jos.