Piața imobiliară în Europa: analize, prețuri și tendințe
Articolul prezintă o analiză amplă a pieței imobiliare rezidențiale din Europa, cu accent pe evoluția prețurilor, accesibilitatea locuințelor și ritmul construcțiilor noi. Sunt comparate țările cu cele mai mari creșteri și scăderi de preț, cele mai scumpe și cele mai ieftine piețe, precum și diferențele dintre marile orașe europene. Materialul include și o secțiune dedicată Spaniei, una dintre cele mai atractive destinații pentru investiții imobiliare, plus date despre tranzacții și agenții imobiliare. La final, sunt prezentate prognozele pentru 2026 și factorii care pot susține o redresare treptată a pieței.
Situația actuală pe piața imobiliară din Europa
Unde să cumperi o proprietate în Europa în 2026? Vor scădea prețurile apartamentelor? Piața imobiliară rezidențială europeană trece printr-o perioadă de schimbări și transformări dinamice. La Globihome analizăm cele mai bune țări pentru investiții imobiliare. Potrivit celor mai recente date din raportu Mordor Intelligence, dimensiunea acestui sector este estimată la impresionanta valoare de 2,04 trilioane USD în 2025, cu o prognoză de creștere până la 2,54 trilioane USD până în 2030, cu o rată medie anuală de creștere (CAGR) de 4,5%.
Piața imobiliară din diferitele state ale Europei diferă de la o țară la alta. În unele țări încă se pot găsi proprietăți ieftine în Europa. Pentru investitori, dezvoltatori și potențiali cumpărători, esențial este să înțeleagă tendințele actuale și direcțiile viitoare de dezvoltare. În acest articol vei găsi analize proprii Globihome și date din rapoarte internaționale Deloitte, Eurostat, Bankier sau Mordor Intelligence.
Unde cresc și unde scad prețurile imobiliare în Europa?
Piața imobiliară europeană din anii 2023-2024 s-a caracterizat printr-o diferențiere semnificativă în ceea ce privește ritmul de creștere a prețurilor. Potrivit datelor din a 13-a ediție a raportului Deloitte Property Index - Overview of European Residental Markets, unele țări au înregistrat creșteri spectaculoase, în timp ce altele au consemnat scăderi.
Raportul Deloitte arată că în 2023 prețurile imobiliare au crescut în 15 din cele 24 de țări analizate, ceea ce confirmă tendința generală de creștere pe piața rezidențială europeană, în ciuda provocărilor economice.
Creșterea prețurilor imobiliare în Europa:
- Ungaria: creștere de 13,3%
- Polonia: creștere de 12,1%
- Portugalia: creștere de 11,5%
- Cehia: creștere de 9,3%
Unde scad prețurile imobiliare?
- Italia: scădere de 10,7%
- Israel: scădere de 4,6%
- Danemarca: scădere de 3,8%
- Norvegia: scădere de 3,5%
Privind dinamica în monedele locale, care oferă o imagine mai bună a schimbărilor reale, cea mai mare creștere a prețurilor apartamentelor noi a fost înregistrată în Ungaria (+10,56%), în Norvegia (+9,05%) și în Polonia (+7,94%). În schimb, cele mai mari scăderi ale prețurilor tranzacționale în moneda locală au afectat Danemarca (-3,61%) și Marea Britanie (-3,29%).
Cele mai recente date Eurostat din trimestrul III al anului 2024 confirmă continuarea creșterii prețurilor în multe țări ale UE. În Polonia, prețurile imobiliare au crescut în medie cu 14,4% de la an la an, ceea ce reprezintă a doua cea mai mare creștere din UE-27. O creștere mai mare a fost înregistrată doar în Bulgaria (16,5%). În aceeași perioadă, creșterea medie a prețurilor în țările UE-27 a fost de 6,5%, iar în zona euro de 4,1%.
Prețurile medii ale imobiliarelor în țările Europei
Analiza prețurilor medii de tranzacție ale caselor noi în 2024 evidențiază diferențe semnificative între diferitele țări europene. Mai jos prezentăm o comparație a prețurilor în EUR pe metru pătrat.
Cele mai mari prețuri imobiliare din Europa:
- Israel: 5439 EUR/m²
- Austria: 4920 EUR/m²
- Germania: 4700 EUR/m²
- Franța: 4538 EUR/m²
- Țările de Jos: 4266 EUR/m²
Prețuri medii ale imobiliarelor în Europa:
- Spania: 2745 EUR/m²
- Ungaria: 2605 EUR/m²
- Slovenia: 2610 EUR/m²
- Polonia: 2219 EUR/m²
- Croația: 2246 EUR/m²
- Italia: 2118 EUR/m²
Cele mai mici prețuri imobiliare din Europa:
- Bosnia și Herțegovina: 1315 EUR/m²
- Grecia: 1463 EUR/m²
- România: 1504 EUR/m²
Cel mai scump oraș din Europa din punctul de vedere al prețului pe metru pătrat al unui apartament nou este Paris, unde prețul mediu ajunge la 14 900 EUR/m². Al doilea este Tel Aviv (13 886 EUR/m²), urmat de München (10 900 EUR/m²).
Accesibilitatea locuințelor în țările europene
În ciuda creșterii prețurilor în unele țări, puterea de cumpărare a locuitorilor diferă semnificativ în diferitele state ale Europei. Indicatorul de accesibilitate a locuințelor, exprimat prin numărul de salarii brute medii anuale necesare pentru achiziționarea unui apartament cu o suprafață de 70 m², arată o variație mare conform datelor raportului Deloitte:
- Cehia: 13,3 salarii medii anuale (cea mai dificilă accesibilitate)
- Slovacia: 12,7 salarii medii anuale
- Israel: 10,2 salarii medii anuale
- Irlanda: 10,2 salarii medii anuale
- Ungaria: 10,2 salarii medii anuale
- Serbia: 9,8 salarii medii anuale
- Franța: 9,8 salarii medii anuale
- Croația: 8,3 salarii medii anuale
- Polonia: 7,9 salarii medii anuale
- Bosnia și Herțegovina: 7,7 salarii medii anuale
- Țările de Jos: 7,2 salarii medii anuale
- Marea Britanie: 7,2 salarii medii anuale
- Slovenia: 6,9 salarii medii anuale
- Grecia: 6,8 salarii medii anuale
- România: 6,8 salarii medii anuale
- Italia: 5,3 salarii medii anuale
- Norvegia: 4,8 salarii medii anuale (cea mai bună accesibilitate)
- Danemarca: 4,7 salarii medii anuale
În Cehia, cetățeanul obișnuit are nevoie de până la 13,3 salarii medii anuale brute pentru a cumpăra un apartament nou standard cu o suprafață de 70 m² - acesta este cel mai slab rezultat din întreaga Europă.
Unde se construiesc cele mai multe locuințe în Europa?
Din cele mai recente date ale raportului Deloitte reiese că Franța, Germania și Polonia se află în fruntea țărilor cu cel mai mare număr de locuințe nou construite. în ceea ce privește numărul de locuințe date în folosință la 1000 de locuitori, lider în Europa este Irlanda, imediat înaintea Israelului și Poloniei. Aceste trei țări domină clar Europa în ceea ce privește intensitatea construcțiilor noi de locuințe.
Câte imobile se construiesc în Europa:
- Irlanda: 6,19 locuințe la 1000 de locuitori
- Israel: 5,88 locuințe la 1000 de locuitori
- Polonia: 5,86 locuințe la 1000 de locuitori
Din punctul de vedere al numărului absolut de locuințe date în folosință în 2023, au fost în frunte:
- Franța: peste 373 de mii de locuințe
- Germania: 245 de mii de locuințe
- Polonia: peste 220 de mii de locuințe
Unde sunt imobilele ieftine în Europa?
Raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego z IV kwartału 2024 roku prezintă diversitatea prețurilor apartamentelor în marile orașe din Europa Centrală și de Est:
- Praga (Cehia): 5,6 mii EUR/m² - cel mai scump oraș
- Brno (Cehia): 4,6 mii EUR/m²
- Varșovia (Polonia): 4,3 mii EUR/m²
În trimestrul IV din 2024, piața imobiliară din Europa Centrală și de Est a înregistrat creșteri semnificative ale prețurilor apartamentelor, iar Polonia și Cehia s-au remarcat față de alte țări. În Gdańsk, prețurile apartamentelor au crescut în medie cu 14% de la an la an, la fel ca în orașele cehe Plzeň și Brno, unde s-a înregistrat o creștere de 13%. Creșteri de două cifre au fost observate și în Varșovia, Bratislava, Praga și Liberec. În aceeași perioadă, Estonia a înregistrat cea mai lentă creștere a prețurilor, oscilând în jurul a 1% atât în Tallinn, cât și în Tartu. Cele mai mari prețuri ale proprietăților au fost observate în Cehia, unde în Praga prețul mediu pe metru pătrat era de 5,6 mii EUR, depășind prețurile din Varșovia (4,3 mii EUR) și Brno (4,6 mii EUR). În Bratislava, prețurile au depășit 4 mii EUR pe metru pătrat, în timp ce în celelalte mari orașe din Europa Centrală și de Est prețurile s-au încadrat în intervalul 2,2-4 mii EUR pe metru pătrat.
Prețurile apartamentelor în Spania
Spania este în prezent una dintre cele mai atractive piețe imobiliare din Europa, lucru confirmat de cele mai recente date privind investițiile străinilor în această țară.
Conform datelor Registradores de España, ponderea achizițiilor de proprietăți în Spania realizate de străini a fost de 14,48%. Printre naționalitățile care cumpără cel mai des s-au numărat: britanicii (8,57%), germanii (6,67%), olandezii (5,91%), marocanii (5,30%), francezii (5,28%), românii (5,17%) și italienii (4,76%).
Cea mai mare pondere a tranzacțiilor încheiate de străini a fost înregistrată în Insulele Baleare (32,8%), în Valencia (29,6%), în Insulele Canare (24,5%), în Murcia (22,8%), în Catalonia (16,5%) și în Andaluzia (14%).
Cele mai populare regiuni din Spania pentru investiții imobiliare:
Conform datelor din trimestrul al patrulea al anului 2024, prețul mediu pe metru pătrat a fost de 2745 EUR, ceea ce reprezintă o creștere de 2,4% față de trimestrul precedent. Important este că aceste prețuri au depășit nivelurile din 2007, atingând un nou record istoric, fiind cu 12,5% mai mari decât în perioada de vârf a precedentului boom imobiliar. Această creștere a fost impulsionată atât de piața locuințelor second-hand, care a înregistrat o creștere de 1,6%, cât și de cea a locuințelor noi, unde prețurile au crescut cu 3,7%. Această tendință reflectă cererea tot mai mare de imobiliare.
Experții pieței observă că, după invazia rusă a Ucrainei, dezvoltatorii spanioli au constatat un interes crescut pentru apartamente în rândul cetățenilor din Polonia, Ucraina și țările baltice. Mulți cumpărători din Europa Centrală indică „motivul securității” ca factor important în achiziția de imobile în Spania.
Tranzacții rezidențiale în Europa
Anul 2023 a adus o scădere a numărului de tranzacții rezidențiale în majoritatea țărilor UE. Conform datelor Eurostat publicate în raport, numărul tranzacțiilor a scăzut în 13 din cele 16 țări UE pentru care există date disponibile. Cele mai mari scăderi au fost înregistrate în:
- Luxemburg: -43,3%
- Austria: -26,4%
- Ungaria: -24,5%
- Finlanda: -24,5%
Doar trei țări au înregistrat o creștere a numărului de tranzacții:
- Cipru: +31%
- Polonia: +3,9%
- Irlanda: +0,6%
Tranzacțiile rezidențiale globale au înregistrat, de asemenea, scăderi în ultimii ani. În al doilea trimestru al anului 2024 au apărut primele semne de stabilizare, însă la o valoare totală de 175 mld euro în ultimele 12 luni, volumul rămâne cu 33% mai mic decât în al doilea trimestru al anului 2023.
Conform raportului "European Residential Markets 2024/2025" publicat de PATRIZIA, ponderea Europei se stabilizează la aproximativ 22% din volumul global al tranzacțiilor, ceea ce reprezintă o scădere față de peste 30% în anii 2020-2021, dar o îmbunătățire semnificativă față de punctul minim din 2023.
Prețurile imobiliare în Europa 2026
Potrivit analiștilor, în 2026 se poate aștepta o creștere treptată a numărului de tranzacții pe piața imobiliară europeană. Reducerile suplimentare ale ratelor dobânzilor ar trebui să reducă presiunea asupra sectorului și să readucă o creștere moderată.
Compania internațională de consultanță CBRE prognozează o creștere a activității investiționale în imobiliare de 15% în Marea Britanie și pe alte piețe europene majore. Compania a calificat anul 2025 drept „pivotal” pentru sectorul imobiliar.
Imobiliare premium în Europa
Agenția Knight Frank în previziunile sale privind imobiliarele premium pentru anul 2025 indică Stockholm, Marbella și Madrid ca lideri ai creșterii. Creșterea estimată a prețurilor imobiliarelor premium în aceste locații a fost de peste 5%.
Raportul Deloitte Property Index 2024 prezintă, de asemenea, prognoze privind schimbările de pe piețele rezidențiale din Europa. Experții prevăd că principalele domenii de schimbare vor viza:
- Abordarea criteriilor ESG (31% dintre respondenți)
- Legislația privind piața închirierilor (25%)
- Reglementările de urbanism (25%)
- Reglementări privind creditele ipotecare (19%)
Pe piața germană se preconizează o creștere a valorii tranzacțiilor la 40-42 miliarde de euro în 2026, ceea ce ar însemna o creștere suplimentară față de 35 miliarde de euro în 2024.
Agenții imobiliare în Europa
Piața europeană a agențiilor imobiliare în 2023 a arătat astfel, conform datelor Report Linker:
Numărul agențiilor imobiliare în Europa:
- Franța: 64 780
- Spania: 47 220
- Italia: 35 390
- Germania: 32 310
Cea mai mare creștere a numărului de agenții imobiliare de la an la an a fost înregistrată în Portugalia (5,69%).
Cele mai frecvente întrebări unde merită cel mai mult să investești în imobiliare în Europa?
Rezumat
În ciuda încetinirii din unele țări, prognozele pentru 2026 indică o redresare treptată a pieței, susținută de reducerile așteptate ale ratelor dobânzii.
Pentru investitori și potențiali cumpărători vor avea o importanță esențială deciziile viitoare ale băncilor centrale privind ratele dobânzii, precum și situația economică generală din fiecare țară. Dacă vrei să afli detaliile unei anumite țări, consultă mai jos articolele noastre recomandate.
