Branded Residences: futuro do mercado imobiliário de luxo

O mercado de imóveis premium está passando por uma das transformações mais importantes da sua história. Investidores de todo o mundo deixam de procurar simplesmente “apartamentos caros”. Procuram ativos que combinem segurança de capital com um estilo de vida cinco estrelas. A resposta a essas necessidades são as Branded Residences – um segmento que, segundo as previsões, crescerá 100% até 2030. Os maiores mercados são Dubai, Miami, Londres, mas a Europa do Sul – incluindo a Costa del Sol – regista atualmente o crescimento mais dinâmico

Na Globihome analisamos continuamente as tendências globais para fornecer aos nossos leitores, clientes e parceiros de negócios conhecimento que antecipa o mercado. Neste artigo vamos examinar o fenómeno das Branded Residences – desde a definição, passando por dados concretos, até aos projetos emblemáticos.

O que são as Branded Residences?

Muitos agentes imobiliários e investidores confundem as Branded Residences com quartos de hotel num sistema de condo. Isso é um erro fundamental. As Branded Residences são propriedades com plena propriedade, projetadas, acabadas e geridas de acordo com os rigorosos padrões das marcas hoteleiras globais (como Marriott, Four Seasons, St. Regis) ou de lifestyle (como Armani, Porsche ou Bulgari).

A diferença chave está no modelo de propriedade e gestão:

• O Proprietário possui o apartamento ou a vila em propriedade plena (freehold), com o direito de dispor livremente dela, de residir sem limites temporais ou de a revender.
• A Marca (ex.: St. Regis) não é aqui apenas um “autocolante de marketing”. O seu papel é controlar a qualidade, garantir a coerência estética e – o mais importante – a gestão operacional do empreendimento por décadas.

Isto significa que, ao comprar uma Branded Residence, você não compra apenas metros quadrados. Compra um modelo de funcionamento do imóvel, no qual o padrão de serviço, manutenção e segurança é garantido por uma corporação global, e não depende de decisões casuais de uma comunidade residencial local.

Para o investidor, esta é uma mudança crucial: O imóvel não envelhece moral e tecnicamente tão rapidamente como apartamentos clássicos, porque a marca cuida da sua reputação a longo prazo.

Por que é que o mercado de Branded Residences está a crescer tão rapidamente – dados concretos

Os números são implacáveis para os cépticos e extremamente promissores para os investidores. Este segmento não é uma moda passageira, mas uma tendência duradoura baseada numa mudança geracional na abordagem ao luxo.

Estatísticas chave segundo a Savills i Knight Frank:

• Rok 2010: Na świecie istniało zaledwie około 200 projektów typu Branded Residences.
• Rok 2024: Liczba ta wzrosła do 690 projektów, a wartość rynku przekroczyła 40 miliardów USD.
• Prognoza 2030: Szacuje się, że liczba projektów podwoi się, przekraczając 1 300 inwestycji na całym świecie.
• Największe rynki to Dubaj, Miami, Londyn, Costa del Sol.

To jeden z najszybciej rosnących segmentów rynku luksusowych nieruchomości, wyprzedzający tempo wzrostu klasycznego rynku mieszkaniowego w topowych lokalizacjach.

Geograficzny rozkład rynku:

Tradycyjnie domeną tego rynku były Stany Zjednoczone i Azja. Obecnie jednak środek ciężkości przesuwa się. Europa Południowa, a w szczególności hiszpańskie Costa del Sol, notuje najbardziej dynamiczny wzrost. Inwestorzy z USA, Bliskiego Wschodu, ale coraz częściej także z Polski, Niemiec czy Skandynawii, szukają tu tzw. "safe haven asset" – bezpiecznej przystani dla kapitału.

Ile więcej kosztują Branded Residences?

Jednym z najważniejszych wskaźników dla inwestorów jest premia cenowa – różnica ceny między nieruchomością markową a porównywalnym obiektem bez afiliacji.

Średnia globalna premia według Savills wynosi 33%, przy czym:

• Nieruchomości resortowe: premia 39%
• Miasta globalne (gateway cities): premia 27-30%
• Rynki wschodzące: premia nawet 45-47% (em Dubai até 90%)

Por que as Branded Residences superam as villas de luxo? (ROI e Psicologia)

Por que clientes HNWI (High-Net-Worth Individuals) decidem pagar um prémio de preço na ordem de 20-40% em comparação com imóveis clássicos? A resposta reside na combinação de psicologia, conveniência e economia sólida.

1. Prémio de preço e ROI mais alto

Imóveis assinados por marcas alcançam preços significativamente mais altos tanto no mercado primário quanto no secundário. Isso decorre da confiança – o comprador sabe o que esperar do padrão Ritz-Carlton ou St. Regis, quer seja em Miami, Dubai ou Espanha.

• Aluguel: Estes apartamentos geram em média 15-20% de receitas de aluguer de curto prazo mais elevadas em comparação com apartamentos de luxo sem marca.
• Revenda: No mercado secundário o prémio mantém-se em +20-40%, e a liquidez é maior graças ao reconhecimento global.

2. Propriedade sem preocupações (Hassle-free ownership)

Para o investidor de hoje, que possui ativos em vários países, o maior luxo é o tempo. Uma villa clássica exige contratação de jardineiro, equipa de limpeza, segurança e supervisão contínua. No modelo Branded Residences o proprietário recebe serviço hoteleiro completo de 5 estrelas em sua própria casa.

• Concierge,
• Serviço de quartos,
• Wellness e SPA,
• Segurança 24/7.

Isto não é um "hotel" onde você é um hóspede. É sua propriedade, mas com um serviço que o libera do peso da gestão.

3. Oferta limitada (Indisponibilidade)

O verdadeiro luxo tem de ser único. Projetos Branded Residences são limitados – normalmente de 40 a 150 unidades. Nunca se repetem, surgem em terrenos únicos. Essa barreira física de oferta faz com que sejam ativos resistentes ao excesso de oferta do mercado.

Estudo de Caso: The St. Regis Residences, Casares – A Pérola da Costa del Sol

Para entender este fenómeno, é melhor olhar para um exemplo concreto que redefine o mercado em Espanha. Trata-se do projecto The St. Regis Residences em Casares, na Costa del Sol. É uma iniciativa que muitos especialistas consideram o "projecto emblemático" na Europa.

Localização e Conceito

O empreendimento está situado na prestigiada Finca Cortesin Resort – local conhecido por um dos melhores campos de golfe do mundo e pelo futuro centro de longevidade Lanserhof Longevity Center. É a combinação de privacidade absoluta com acesso a uma infraestrutura de classe mundial.

Arquitetura e Design

O projeto é responsabilidade de ícones do design mundial:

• Marcio Kogan (Studio MK27) – arquiteto brasileiro, ícone do modernismo, responsável pelo volume dos edifícios.
• Lázaro Rosa-Violán – mestre em interiores, que conferiu aos apartamentos um carácter único.
• Isabel Duprat – responsável pela arquitetura paisagística.

Parâmetros do projeto The St. Regis Residences

• 46 residências de luxo com áreas até 780 m²
• Opções de plantas: 2-4 quartos – penthouse, duplex ou apartamento com jardim e piscina
• Finca Cortesín Resort: campo de golfe de padrão profissional, restaurantes (incluindo Michelin), spa, Beach Club
• Planejado: Lanserhof Longevity Center – centro de medicina preventiva
• Preços a partir de 2 390 000 EUR – o mais alto padrão de atendimento da marca St. Regis (Marriott International).

Por que The St. Regis Residences é um investimento brilhante?

St. Regis na Costa del Sol promove o conceito de luxo sem gravata. É uma elegância que não grita, mas envolve com qualidade. Os proprietários têm acesso a todos os serviços hoteleiros do St. Regis, incluindo o famoso serviço de mordomo (Butler Service), ao mesmo tempo em que desfrutam da privacidade proporcionada por metragens de 150 a 500 m².

Isto não é mais um empreendimento imobiliário comum. É um ativo troféu. Como mostram os dados de mercado, projetos dessa classe (como o Bulgari em Dubai) podem esgotar-se em semanas, e seu valor pode aumentar até 45% em 3 anos. O St. Regis em Casares insere-se nesse mesmo mecanismo – combina uma marca única com uma localização inimitável.

Costa del Sol: Por que Branded Residences aqui?

A Espanha, e em particular a Costa del Sol, não é uma escolha ao acaso para marcas como St. Regis, Four Seasons ou Mandarin Oriental. Esta região oferece uma mistura única de características procuradas por investidores de longo prazo:

1. Segurança Jurídica: Estamos no âmbito da União Europeia, o que garante estabilidade do direito de propriedade, ao contrário de muitos mercados exóticos.
2. Infraestrutura durante todo o ano: A Costa del Sol não é um resort sazonal. É uma região viva 12 meses por ano, com escolas internacionais, excelente assistência médica e o aeroporto de Málaga com ligações para todo o mundo.
3. Cultura da "Segunda Casa": Esta região tem atraído capital do Reino Unido, da Escandinávia, da Alemanha, e mais recentemente dos EUA e da Polónia. É um mercado maduro e diversificado, não dependente de uma única nacionalidade.

Perfil do Comprador: Quem compra Branded Residences?

De acordo com Knight Frank Wealth Report, 60% nabywców w 2024 roku posiadało majątek netto powyżej 10 mln USD.

Typowy nabywca to:

• Przedsiębiorca lub Inwestor HNWI (High-Net-Worth Individuals) i UHNWI (Ultra-High-Net-Worth Individuals) z kapitałem 5-50 mln EUR.
• Osoba żyjąca mobilnie, dzieląca czas między 2-3 kraje.
• Klient szukający dywersyfikacji majątku i ochrony kapitału przed inflacją.
• Rodziny myślące o inwestowaniu pokoleniowym – zakupie nieruchomości, która zostanie w rodzinie na lata, a nie zostanie sprzedana za 5 lat.

Podsumowanie: Czy warto wejść w ten rynek?

Branded Residences to coś więcej niż trend – to ewolucja rynku nieruchomości w stronę modelu usługowego. Dla inwestorów to "Trophy Asset", który łączy prestiż, bezpieczeństwo i pasywny dochód. Dla agentów to szansa na pracę przy najbardziej ekscytujących projektach na świecie.

Kluczowe wnioski:

• Premia cenowa 30-40% przekłada się na wyższe stopy zwrotu przy odsprzedaży i wynajmie
• Limitowana podaż protege contra o risco de excesso de oferta
• Gestão profissional elimina problemas operacionais
• Costa del Sol regista o crescimento mais dinâmico na Europa
• Horizonte 7-10+ anos traz os melhores resultados

O Relatório Knight Frank 2024 descreve este segmento como "o segmento mais dinâmico do mercado de luxo" com potencial de crescimento de 150% até ao final da década. Olhando para o sucesso de projetos como o St. Regis na Costa del Sol, é difícil discordar. É uma direção lógica, consistente e – o mais importante – lucrativa.