Eiendom på Sør-Kypros – Slik unngår du kostbare feil
Innholdsfortegnelse
Sør-Kypros er et av de mest ettertraktede stedene å investere i eiendom i Middelhavsbassenget. Afrodittens øy har i årevis tiltrukket investorer fra hele verden – og det av svært konkrete grunner. Politisk stabilitet, medlemskap i EU, et fordelaktig skattesystem og en rekordstor tilstrømning av turister gjør at kjøp av eiendom på Sør-Kypros i 2026 er en beslutning som er verdt å vurdere nøye.
I Globihome analyserer vi de europeiske eiendomsmarkedene og samarbeider med lokale eksperter. I denne artikkelen presenterer vi alt du trenger å vite om investering i eiendom på Sør-Kypros – fra dagens priser, gjennom kjøpsprosedyrene, og helt frem til mulighetene for å oppnå permanent opphold gjennom Golden Visa-programmet.
Prisene på leiligheter på Sør-Kypros er som alltid avhengige av beliggenhet. Eiendommer i Limassol holder ledende posisjon med en gjennomsnittspris på leiligheter på 4.850 euro per kvadratmeter i premiumprosjekter ved kysten, mens leiligheter i Pafos tilbyr et mer overkommelig inngangsnivå fra 2.900 euro/m² i lokasjoner opptil 500 meter fra sjøen. Ifølge de nyeste tallene fra Kypros statistiske departement, husprisene på Kypros 2024 økte i gjennomsnitt med 12,3%, og prognosene for de nærmeste årene peker på en fortsatt veksttrend på 8-10% årlig.
Eiendomsinvestering på Sør-Kypros i 2026 er drevet av tre sentrale kjøpersegmenter: israelske statsborgere (som utgjør 31% av alle internasjonale transaksjoner), investorer fra landene i Sentral- og Øst-Europa (24%) og kjøpere fra Midtøsten-regionen (19%). Uavhengig av ditt statsborgerskap, krever et trygt kjøp av eiendom på Sør-Kypros krever støtte fra en lokal ekspert. Hos Globihome prioriterer vi kvalitet, derfor vil en av våre anbefalte erfaren eiendomsmegler på Sør-Kypros. Det er en ekspert som kjenner det lokale markedet utmerket. Direkte kontakt til denne spesialisten finner du på slutten av artikkelen – du kan regne med
Hvorfor tiltrekker Sør-Kypros investorer?
Sør-Kypros (Republikken Kypros) er et fullt medlem av EU siden 2004. Dette er en grunnleggende forskjell sammenlignet med den internasjonalt ikke-anerkjente nordlige delen av øya. For investorer betyr det full juridisk sikkerhet, eiendomsbeskyttelse og transparente prosedyrer basert på britisk rettssystem.
Viktige investeringsfordeler for Sør-Kypros:
- Juridisk sikkerhet – et rettssystem basert på britisk common law, full beskyttelse av eiendomsrett i tinglysingsregisteret (Title Deed)
- Rekordstor turisme – i 2024 passerte Kypros for første gang i historien 4 millioner turister, og slo rekorden fra 2019
- Medlemskap i EU – Kypros har vært et fullt medlem av EU siden 2004, noe som garanterer juridisk stabilitet basert på britisk lov og full eiendomsbeskyttelse. For EU-borgere krever kjøp av eiendom ingen ekstra tillatelser.
- Fordelaktig skattesystem – ingen eiendomsskatt, mulighet til å benytte en redusert MVA-sats på 5% ved kjøp av første eiendom (i stedet for standard 19%) og null kapitalgevinstskatt for ikke-residenter gjør Kypros til en sann oase for investorer.
- Program for permanent oppholdstillatelse – kjøp av ny eiendom med verdi min. 300 000 EUR netto åpner en rask vei til oppholdstillatelse for hele familien.
- Investeringsklima – over 300 solrike dager i året, temperaturer 19-30°C, varmt hav hele året
I 2026 planlegger Kypros også å slutte seg til Schengen-området, noe som vil øke øyas attraktivitet for investorer og personer som planlegger å flytte.
Eiendomsmarkedet på Kypros – aktuelle data og prognoser 2026
Kypriotisk eiendomsmarked preges av stabil, sunn vekst. Etter en sterk gjenoppretting etter pandemien gikk markedet inn i en fase med bærekraftig utvikling.
Viktige statistikker for eiendomsmarkedet på Kypros 2024-2025:
- Økning i leilighetsprisene i mars 2025 var 4,83% sammenlignet med året før
- Forventet vekst for 2025: 5-10% avhengig av beliggenhet
- RICS/KPMG-prisindeksen for IV kvartal 2024 viste en økning på for leiligheter på 12,7% og for boliger på 5,7%
- Gjennomsnittlig verdi av boligtransaksjoner i 2024 var omtrent 259 000 EUR
- 72% av alle transaksjoner gjelder leiligheter
Ifølge data fra det kypriotiske departementet for land og geodesi, antall transaksjoner med utenlandske kjøpere det siste året økte med et tosifret prosenttall. Eksperter forventer at denne trenden vil vedvare, spesielt i segmentet premium- og kystnære eiendommer.
Faktorer som driver eiendomsmarkedet på Sør-Kypros:
- Rekordstor turiststrøm som genererer etterspørsel etter korttidsutleie
- Program Golden Visa som tiltrekker investorer utenfor EU
- Begrenset tilbud av tomter i de beste beliggenhetene
- Infrastrukturutvikling – oppgradering av havner, flyplasser og nye boligområder
- Økende interesse fra investorer fra Midtøsten og Asia
Eiendomspriser i sørlige Kypros i 2026
Eiendomspriser i sørlige Kypros varierer betydelig avhengig av beliggenhet, nærhet til sjøen og standarden på ferdigstilling. Nedenfor presenterer vi eiendomsprisene i sørlige Kypros etter vår analyse i Globihome. Hvis du ønsker å motta de mest oppdaterte tilbudene, vennligst ta kontakt med den eiendomsmegleren vi anbefaler, hvis kontaktinformasjon vi gir gratis på slutten av artikkelen.
Limassol – hva koster premium-eiendommer i sørlige Kypros?
Limassol er øyas forretnings- og finanssenter, hvor prisene når de høyeste nivåene. Gjennomsnittsprisen for leiligheter i 1. kvartal 2025 var 372 000 EUR (økning på 12,4 % å/å), noe som gjør dem til de dyreste på hele Kypros. Ideell beliggenhet for personer som søker luksusleiligheter. Høyest priser, men også høyeste leieinntekter.
- Byens sentrum: fra 4000 EUR/m²
- Limassol Marina (prestisjetung bydel): fra 6000 EUR/m²
- Germasogeia (turistområde): fra 3500 EUR/m²
- Leiligheter i første sjølinje: fra 5500 EUR/m²
Pafos - hvordan er eiendomsprisene?
Pafos vokser raskt og i 4. kvartal 2024 registrerte den den største økningen i boligprisindeksen blant alle regioner. Gjennomsnittsprisen for boliger nådde 693 000 EUR. Pafos er kjent for UNESCO-minnesmerker og sitt rolige klima. Et populært sted for familier på jakt etter et feriehus. Prisene er lavere enn i Limassol, og veksten er svært høy.
- Historisk sentrum: fra 2500 EUR/m²
- Kato Pafos (ved stranden): fra 3500 EUR/m²
- Chloraka (boligområde): fra 2000 EUR/m²
- Coral Bay (feriested): fra 3000 EUR/m²
- Andrehåndsmarked: 2400 EUR/m²
Larnaka – hvor mye koster hus?
Larnaka er et marked i en fase med intensiv utvikling med moderne havne- og flyplassinvesteringer. Gjennomsnittsprisen for hus har steget til 389 000 EUR.
- Byens sentrum: fra 1800 EUR/m²
- Finikoudes (promenade): fra 3000 EUR/m²
- Mackenzie (strandområde): fra 2500 EUR/m²
- Andrehåndsmarked: 2200 EUR/m²
Nikosia – hvor mye koster de billigste eiendommene på Sør-Cypros?
Nikosia er et mindre populært marked blant utenlandske investorer på grunn av manglende tilgang til havet, men tilbyr de laveste prisene og et stabilt langtidsleiemarked.
- Sentrum: fra 1500 EUR/m²
- Boligområder: fra 1200 EUR/m²
- Gjennomsnittspris for leiligheter: 191 000 EUR
- Andrehåndsmarked: 2000 EUR/m²
Ayia Napa og Protaras – hvor mye koster eiendommer i turiststedene på Sør-Cypros?
Disse populære feriestedene tiltrekker investorer som søker høy avkastning fra korttidsutleie. Disse feriestedene tiltrekker millioner av turister og tilbyr den høyeste avkastningen fra korttidsutleie. Sesongvariasjon er en utfordring, men i høysesongen genererer leilighetene høye inntekter.
- Sentrum i Ayia Napa: fra 2500 EUR/m²
- Første strandlinje: fra 4000 EUR/m²
- Protaras: fra 2800 EUR/m²
- Andrehåndsmarkedet: 2300 EUR/m²
Kjøpsprosedyre for eiendom på det sørlige Kypros steg for steg
Prosessen kjøp av eiendom på det sørlige Kypros er forholdsvis enkel for EU-borgere. Her er en detaljert veiledning:
Trinn 1: Valg av eiendom og forhandlinger
Etter å ha funnet en passende eiendom begynner prisforhandlingene. På det kypriotiske markedet er forhandlinger standard praksis – forhandlingsmarginen er vanligvis 5-10%.
Trinn 2: Reservasjonsavtale
Signering av reservasjonsavtale og betaling av depositum (vanligvis 1-2% av eiendommens verdi eller 5 000-10 000 EUR) garanterer at tilbudet fjernes fra markedet.
Trinn 3: Juridisk due diligence
Dette er et avgjørende trinn. På Kypros er det advokaten, ikke notarius, som spiller hovedrollen i transaksjonen. Advokaten sjekker:
- Eierskapsdokumentet (Title Deed)
- Ingen pant eller heftelser
- Samsvar med lokal reguleringsplan
Trinn 4: Skaffe skattenummer og bankkonto
Før signering av kjøpekontrakten må du skaffe et kypriotisk skattenummer og åpne en konto i en lokal bank.
Trinn 5: Signering av kjøpekontrakten (Contract of Sale)
Etter innbetaling av neste avdrag (vanligvis 20-30% av verdien) signeres hovedkjøpsavtalen, som advokaten registrerer i District Land Office innen 60 dager.
Trinn 6: Overføring av eierskap
Etter at hele beløpet og alle skatter er betalt, overføres Title Deed til ditt navn.
Gjennom hele prosessen fra søk til kjøp vil en betrodd og av oss anbefalt eiendomsmegler som er ekspert på dette markedet hjelpe deg. Kontakt oppgir vi på slutten av artikkelen. I samtalen kan du henvise til Globihome.
Skatter og avgifter ved kjøp av eiendom på det sørlige Kypros 2026
Når du planlegger kjøp av eiendom på det sørlige Kypros, må du ta med tilleggskostnader utover kjøpesummen. Kypros' skattesystem er fordelaktig for investorer, men krever grundig forståelse.
MVA ved kjøp av ny eiendom fra utbygger på det sørlige Kypros
Standard MVA-sats er 19% og gjelder alle nye eiendommer kjøpt fra utbyggeren.
Preferensiell MVA-sats 5% gjelder for personer som oppfyller følgende vilkår (fra juli 2023):
- Kjøperen må være fysisk person (ikke firma)
- Eiendommen må tjene som fast bosted i minst 10 år
- Maksimalt bruksareal: 130 m²
- Maksimal verdi på eiendommen: 350 000 EUR (uten MVA)
Hvis eiendommen overskrider 130 m² eller 350 000 EUR, gjelder satsen på 5% for de første 130 m² og opptil 350 000 EUR, og overskytende beløp beskattes med 19%.
Viktig: Redusert MVA-sats gjelder ikke, hvis eiendommen overskrider både 190 m², og 475 000 EUR – da gjelder full sats på 19%.
Transfer Fee - skatt ved kjøp av brukt eiendom på Sør-Kypros
Gjelder eiendommer fra andrehåndsmarkedet som ikke er underlagt MVA:
- Opptil 85 000 EUR: 3%
- 85 001 - 170 000 EUR: 5%
- Over 170 001 EUR: 8%
Hvis eiendommen er underlagt MVA, Transfer Fee blir ikke beregnet.
Stempelavgift (Stamp Duty) ved kjøp av eiendom på Sør-Kypros
Stempelavgiften må betales innen 30 dager etter signering av avtalen:
- 1,50 EUR for hver 1000 EUR opp til 170 860 EUR
- 2,00 EUR for hver 1000 EUR over dette beløpet
Juridiske kostnader og andre gebyrer ved kjøp av eiendom på Sør-Kypros
- Advokattjenester: 1-2% av eiendommens verdi
- Gebyr for behandling av lånesøknad: 300-500 EUR
- Bankvurdering: 400-600 EUR
- Notargebyrer: 800-1200 EUR
Driftskostnader for eiendom på Sør-Kypros
Den gode nyheten er at på Kypros finnes det ingen klassisk kadastralavgift på eiendommer. Leserne på bloggen vår Globihome spør ofte: "hvor mye koster det å leve på Kypros?". Kostnadene ved å eie eiendom er relativt lave sammenlignet med Vest-Europa.
- Eiendomsskatt: Det ble avskaffet i 2017! Det betales kun lokale kommunale avgifter (søppelhenting, gatebelysning), på rundt 100-200 EUR årlig.
- Felleskostnader (Common Expenses): I komplekser med basseng og hage ligger disse kostnadene vanligvis på 50 til 150 EUR per måned, avhengig av standard.
- Strøm og vann: Strøm og vann betales etter forbruk. Husk at klimaanlegg gir høyere regninger om sommeren.
Finansiering av kjøp – boliglån for utlendinger
Boliglån på Sør-Kypros er også tilgjengelige for utlendinger. Bank of Cyprus, som den største finansinstitusjonen på øya, tilbyr følgende betingelser:
- Finansiering opptil 70% av eiendommens verdi for ikke-residenter
- Minimum månedlig inntekt: 2 500 EUR
- Låneperiode: opptil 25-30 år
- Rente: 3,5-5,5% årlig
Nødvendige dokumenter inkluderer inntektsbekreftelse, kredittopplysning fra hjemlandet og bekreftelse på ansettelse. Behandlingsprosessen tar vanligvis 4-6 uker.
Golden Visa-programmet på Sør-Kypros – permanent opphold mot investering i eiendom
Golden Visa-programmet er et av de raskeste og enkleste oppholdsprogrammene i Europa. Det gjør det mulig å oppnå permanent opphold på Kypros i bytte mot investering i eiendom.
Grunnleggende krav for Golden Visa 2026:
- Kjøp ny eiendom med en minimumsverdi på 300 000 EUR (+MVA)
- Dokumentasjon av årlig inntekt fra utenfor Kypros
- Innskudd i en kypriotisk bank
Fordeler med Golden Visa-programmet:
- Fast opphold – gyldig på ubestemt tid, krever fornyelse av kortet hvert 10. år
- Familien inkludert i programmet – ektefelle og barn opptil 18 år (barn 18–25 år som studerer kan sende egne søknader)
- Minimale krav til opphold – det er nok å besøke Kypros en gang hvert annet år
- Veien til statsborgerskap – etter 8 år med lovlig opphold kan man søke om kypriotisk pass
- Rask prosedyre – behandlingstiden for søknaden er omtrent 2-3 måneder
Programmet omfatter hele familien (ektefelle og barn opptil 25 år) og gis livsvarig. En ekstra fordel er muligheten til å oppnå Non-Domicile-status, som gir:
- 0% skatt på utbytte i 17 år
- 0% skatt på renter
- 0% skatt på kapitalgevinster (unntatt ved salg av eiendom på Kypros)
Viktig: Midler til investeringen må komme fra utlandet – man kan ikke finansiere kjøpet med lån i en kypriotisk bank.
Avkastning på investering og utleie av eiendom på Sør-Kypros
Investering i eiendom på Sør-Kypros kan generere attraktiv inntekt både fra kapitalvekst, samt utleie. Rekordinnstrømning av turister i 2024 (over 4 millioner) bekrefter markedspotensialet.
Avkastning fra langtidsutleie på Sør-Cypros
Gjennomsnittlig avkastning fra langtidsutleie på Kypros er 4-6% per år. Dette er en stabil passiv inntekt, spesielt attraktiv i byer som Nikosia og Larnaka, hvor etterspørselen kommer fra studenter, bedriftsansatte og familier.
Gjennomsnittlige priser for langtidsleie:
- 1-roms leilighet: 750-930 EUR/måned
- 3-roms leilighet: 1400-1750 EUR/måned
Avkastning fra korttidsutleie på Sør-Cypros
I turiststedene som Ayia Napa, Protaras og Pafos, kan avkastningen fra korttidsutleie kan nå 7-12% per år.
Nøkkeltall om turismen på Kypros 2024:
- Over 4 millioner turister årlig (rekord gjennom tidene)
- Inntekter fra turisme: over 2,5 milliarder EUR
- Polen på tredjeplass (337 000 turister, økning på 23%)
- Storbritannia dominerer med 34,5% markedsandel
- Det israelske markedet: 11% andel
Investeringsfeller: Nord-Kypros vs Sør-Kypros
Som profesjonelle må vi klart advare mot eiendommer på Nord-Kypros. Selv om prisene der kan virke 30-40% lavere, er den juridiske risikoen enorm.
Manglende anerkjente eierskapstitler: Mange landområder i nord tilhører rettslig kypriotiske grekere som ble fordrevet i 1974. Internasjonale domstoler dømmer ofte til deres fordel, noe som skaper risiko for at investoren mister eiendommen.
Manglende EU-beskyttelse: Nord-Kypros ligger utenfor jurisdiksjonen til europeiske domstoler.
Problemer med videresalg: Likviditeten i nord er betydelig lavere, og europeiske banker finansierer ikke kjøp der.
Hos Globihome anbefaler vi kun sikre eiendommer på territoriet Republikken Kypros (Sør-Kypros).
Eiendommer i Sør-Kypros vs andre destinasjoner – sammenligning
Hvordan eiendommer på Kypros sammenlignet med andre populære investeringsmål i Europa?
Inngangsgrense for Golden Visa:
Årlig eiendomsskatt:
Avkastning ved korttidsutleie:
Kypros skiller seg ut med ingen eiendomsskatt, en konkurransedyktig terskel for Golden Visa og svært attraktiv avkastning på korttidsutleie.
FAQ: Ofte stilte spørsmål om eiendommer i Sør-Kypros
Oppsummering: er det verdt å kjøpe eiendom på sørlige Kypros i 2026?
Eiendommer på sørlige Kypros i 2026 det er en kombinasjon av en stabil investering og høy livskvalitet. Med medlemskap i EU, et gunstig skattesystem, Golden Visa-programmet og et voksende turistmarked tiltrekker øya stadig flere investorer fra hele Europa.
Viktige fakta å huske:
- Eiendomsprisene øker med 5-10% årlig
- Leieavkastning: 5-12% avhengig av strategi
- Inngangsgrense for Golden Visa: 300 000 EUR
- Redusert MVA 5% ved den første eiendommen
- Ingen eiendomsskatt
Planlegger du å kjøpe en leilighet eller et hus på Kypros? Hos Globihome samarbeider vi med lokale eksperter som hjelper deg med å finne den ideelle eiendommen tilpasset dine behov og investeringsmål. Kontakt vår anbefalte eiendomsmegler for å få oppdaterte tilbud fra Pafos, Limassol eller Larnaka.
