Investire a Zanzibar: guida immobiliare completa
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Dimentica i sogni di capanne fatte di foglie di palma. Il mercato immobiliare di Zanzibar nel 2026 è un gioco duro per rendimenti elevati e per proteggere il capitale fuori dall'Europa. Ecco un articolo completo, su come acquistare terra e appartamenti a Zanzibar in modo sicuro, evitando le mine legali.
Zanzibar ha smesso di essere solo una cartolina esotica. Nell'era dell'incertezza globale e dell'inflazione nella zona Euro, questa regione autonoma della Tanzania è diventata uno dei mercati emergenti più ambiti nel settore Real Estate. Grazie a una politica governativa aggressiva, nuove normative sui visti e all'ampliamento dell'aeroporto Abeid Amani Karume, l'isola attira capitale da Dubai, Regno Unito, Europa occidentale e sempre più spesso – dagli USA.
Come esperti di Globihome, non parleremo del colore dell'oceano. Parleremo di ROI, tasse, diritto di proprietà e rischi.
Perché il Mercato Immobiliare di Zanzibar Sta Crescendo?
Se dovessimo indicare un fattore concreto della domanda di immobili Zanzibar, è il turismo – e in una scala che comincia a fare la differenza per il mercato degli affitti, i prezzi dei terreni e i nuovi investimenti.
Cosa è Cambiato a Zanzibar negli Ultimi 5 Anni?
Nel 2020 a Zanzibar sono arrivati 260.644 turisti. Nel 2025? Oltre 917.000 – e questo solo fino alla fine dell'anno solare.
Questo non è un rumore statistico. È una traiettoria +250% in cinque anni, che ha trasformato l'isola da meta alternativa per backpacker a un vero e proprio hub globale del turismo premium.
Secondo i dati citati dai media regionali, il numero di arrivi turistici è salito da circa 736.000 nel 2024 a circa 917.000 nel 2025 (circa +25% anno su anno). A dicembre 2025 è stato riportato oltre 100.000 arrivi in un solo mese.
Cosa Significa in Pratica per Investitori e Agenti Immobiliari?
- L'affitto a breve termine smette di essere una “curiosità stagionale” – diventa un mercato che si può modellare in Excel.
- L'offerta premium è limitata: la linea costiera, le zone turistiche, i vincoli urbanistici e le procedure (ZIPA, permessi) fanno sì che il “prime beachfront” non cresca così velocemente come la domanda.
- I clienti internazionali vogliono una "struttura di proprietà sicura" – e qui Zanzibar ha regole chiare: locazione a lungo termine (leasehold) invece del freehold.
Rivoluzione Legale: Un Forestiero Può Davvero Comprare Terra a Zanzibar?
Questo è il mito più importante che dobbiamo sfatare affinché tu possa comprendere la struttura dell'investimento. Su internet circolano molte informazioni contraddittorie. Ecco lo stato dei fatti al 2026 anno.
Mito della Proprietà Assoluta (Freehold)
A Zanzibar non esiste il diritto di proprietà terriera di tipo Freehold per nessuno – né per i locali, né per gli stranieri. Tutta la terra appartiene al governo.
Realtà: Leasehold Standard vs. Condominium Act
Come investitore straniero hai due percorsi per legalizzare l'acquisto. La scelta giusta determina la sicurezza dei tuoi soldi.
- Leasehold standard (locazione del terreno): Ricevi il diritto di utilizzo del terreno per 33, 66 o 99 anni. Dopo tale periodo il contratto è generalmente rinnovabile.
- Rischio: Se acquisti terreno direttamente da un contadino locale (o tramite contratti poco chiari), rischi che il governo annulli la transazione.
- Condominium Act (Legge sui Condomini): Questo è un "game changer" per gli investitori. Permette agli stranieri di acquistare unità distinta (appartamento/villa) all'interno di un grande progetto di sviluppo e ottenere Atto di Proprietà (Title Deed) sull'edificio stesso, con una quota nella locazione del terreno.
Suggerimento chiave di Globihome: Nel 2026 l'unico percorso che raccomandiamo per gli investitori passivi è l'acquisto in progetti certificati da ZIPA (Zanzibar Investment Promotion Authority). Solo ZIPA garantisce il trasferimento legale delle divise e la protezione dell'investimento a livello governativo.
Prezzi degli Immobili a Zanzibar – Analisi per Località
Zanzibar non è omogenea. Ogni costa ha clienti diversi e prezzi diversi.
Nord (Nungwi, Kendwa): Zona Premium
Qui l'oceano non "scappa" durante la bassa marea, il che rende queste spiagge le migliori dell'isola.
- Caratteristiche: Hotel di lusso 5*, terreni costosi, turismo di massa.
- Per chi: Investitori con un portafoglio consistente (>300 000 USD), che cercano un'occupazione stabile per 10-11 mesi l'anno.
- Prezzo per notte: 250 - 800 USD per appartamento.
Est (Paje, Jambiani, Matemwe): La Mecca della Nuova Ondata
È qui che batte il cuore del "nuovo Zanzibar". Kitesurf, coworking e vita notturna.
- Caratteristiche: Forti maree (l'oceano si ritira di centinaia di metri), ma compensate da un clima unico "boho-luxury".
- Potenziale di crescita: Il più alto. I prezzi dei terreni a Paje crescono più rapidamente (fino al 15-20% anno su anno).
- Modello di investimento: Ville con piscine private e aparthotel orientati all'affitto a breve termine.
Sud e Fumba Town: Città Nuova
Il progetto Fumba Town è un moderno quartiere costruito da zero.
- Caratteristiche: Infrastrutture cittadine, scuole, sicurezza.
- Per chi: Espatriati che pianificano il trasferimento permanente e investitori in cerca di affitti a lungo termine (Long-Term Rental), che sono rari al nord.
Quanto Costa una Villa, un Appartamento e un Lotto a Zanzibar – Prezzi Reali 2026
Dimentica i prezzi medi "a Zanzibar". Il mercato è così vario che fornire un'unica cifra sarebbe ingannevole. Ecco le fasce reali:
Appartamenti
| Tipo | Località | Prezzo (USD) |
|---|---|---|
| Monolocale 30–40 m² | Stone Town | 50 000 – 80 000 |
| 1 camera 50–70 m² | Paje / Jambiani | 80 000 – 150 000 |
| 2 camere 80–120 m² | Nungwi / Kendwa | 150 000 – 280 000 |
| Penthouse con terrazza | Fumba | 200 000 – 400 000 |
Ville
| Tipo | Località | Prezzo (USD) |
|---|---|---|
| 2 camere con piscina | Jambiani | 200 000 – 350 000 |
| 3 camere con piscina | Paje | 300 000 – 500 000 |
| Villa di lusso con 4+ camere da letto | Nungwi / Matemwe | 450 000 – 800 000 |
| Villa fronte mare | Kendwa | 700 000 – 2 000 000+ |
Terreni
| Tipo | Località | Prezzo (USD/m²) |
|---|---|---|
| Terreno rurale (senza spiaggia) | Interno | 20 – 40 |
| Terreno vicino alla spiaggia | Jambiani / Michamvi | 40 – 80 |
| Terreno costiero premium | Nungwi / Kendwa | 80 – 120 |
Redditività dell'investimento – Rendimento degli affitti a Zanzibar
I rendimenti degli affitti a Zanzibar superano significativamente altre destinazioni dell'Oceano Indiano e la maggior parte dei mercati turistici europei. La chiave del successo è la scelta della posizione giusta e una gestione professionale della proprietà.
Rendimenti per segmento:
| Segmento | Località | Rendimento | Tariffa media per notte |
|---|---|---|---|
| Ville di lusso | Nungwi, Kendwa, Paje | 12–15% | 150–500 USD |
| Appartamenti sul mare | Paje, Jambiani | 10–12% | 80–150 USD |
| Appartamenti in città | Stone Town, Fumba | 6–8% | 50–100 USD |
Se vuoi confrontare Zanzibar con altre destinazioni, ti invitiamo a consultare le ultime notizie immobiliari su Cipro del Sud, Dubai, Spagna o altri paesi d'Europa.
Come Acquistare una Proprietà a Zanzibar da Parte di Stranieri?
Gli stranieri possono acquistare proprietà a Zanzibar? Sì – ma a condizioni di leasing a lungo termine (fino a 99 anni). Zanzibar è uno dei pochi paesi tropicali in cui gli stranieri possono acquisire proprietà senza la necessità di avere un partner locale.
Sistema di proprietà a Zanzibar:
Tutte le terre a Zanzibar sono di proprietà dello stato. Gli stranieri ottengono il diritto sulla proprietà attraverso leasehold (locazione a lungo termine) per un periodo di 33, 66 o 99 anni – con possibilità di rinnovo e rivendita. Il leasehold è anche ereditario, il che significa che può essere trasmesso agli eredi.
8 passaggi per acquistare una proprietà a Zanzibar:
- Individuazione della proprietà – collaborazione con un agente immobiliare autorizzato
- Firma dell'Offer to Purchase – versamento di un deposito del 10% su un conto escrow
- Due diligence legale – verifica del titolo di proprietà, gravami, confini del lotto
- Ottenimento del consenso ZIPA – Certificate of No Objection (obbligatorio per gli stranieri)
- Redazione del contratto di vendita – da parte di un avvocato locale (in inglese e swahili)
- Pagamento di tasse e oneri – stamp duty, spese di registrazione
- Registrazione del lease – nel Zanzibar Land Registry
- Consegna della proprietà – ricezione delle chiavi e dei documenti
Tempo medio della procedura: 2–3 mesi dal momento dell'accettazione dell'offerta fino alla registrazione del leasing. Transazioni semplici (rivendita in progetti approvati) possono concludersi in 60–90 giorni.
Documenti necessari:
- Passaporto (copia autenticata da notaio)
- Dichiarazione sulla provenienza dei fondi
- Contratto di vendita (Sale and Purchase Agreement)
- Certificato ZIPA (Certificate of No Objection)
- Ricevuta del pagamento dello stamp duty
- Copia registrata del leasing
Importante: Il diritto della Tanzania e di Zanzibar differisce in modo significativo. Zanzibar ha un sistema giuridico separato dalla Tanzania continentale. Usa sempre i servizi di un avvocato specializzato nel diritto zanzibarino. Alla fine dell'articolo troverai il contatto dell'esperto immobiliare a Zanzibar che consigliamo. Puoi fare riferimento a Globihome.
Costi di acquisto e mantenimento di una proprietà a Zanzibar
Pianificando l'acquisto di una proprietà a Zanzibar, considera costi transazionali aggiuntivi pari a 6–12% del valore della proprietà.
Costi transazionali:
| Voce di costo | Aliquota |
|---|---|
| Stamp duty (imposta) | 5% del valore della proprietà |
| Tasse di registrazione | 1–2% |
| Onorario dell'avvocato | 1–3% (minimo ~500 USD) |
| Perizia e ispezione | 300–600 USD |
| Tariffa ZIPA | 200–500 USD |
Costi annuali di manutenzione:
| Costo | Aliquota |
|---|---|
| Canone per leasehold (ground rent) | 1–5 USD/m² all'anno (a seconda della posizione) |
| Assicurazione dell'immobile | 0,15–0,35% del valore |
| Gestione degli affitti | 20–25% del reddito da locazione |
| Manutenzione dell'appartamento (utenze, pulizie) | 100–200 USD/mese |
Golden Visa Zanzibar – Come Ottenere il Permesso di Soggiorno a Zanzibar
Dalla metà del 2024 Zanzibar offre Class C11 Real Estate Residence Permit – comunemente chiamata Golden Visa Zanzibar. Il programma consente di ottenere un permesso di soggiorno in cambio di un investimento immobiliare.
Requisiti del Programma Golden Visa Zanzibar:
| Voce | Dettagli |
|---|---|
| Investimento minimo | 100 000 USD in un progetto approvato da ZIPA |
| Periodo di validità | 2 anni (rinnovabile automaticamente se si mantiene la proprietà) |
| Tassa di emissione | ~550 USD (300 USD per i cittadini EAC) |
| Persone incluse | Investitore + coniuge + fino a 4 figli |
| Diritto al lavoro | No (permesso di soggiorno, non di lavoro) |
FAQ – Domande Frequenti sull'Acquisto di Immobili a Zanzibar
Riepilogo: Conviene comprare una proprietà a Zanzibar?
Il mercato immobiliare a Zanzibar nel 2026 offre una combinazione unica di fattori che lo rendono attraente per gli investitori internazionali. L'isola ha subito una trasformazione in una destinazione di lusso premium paragonabile ai resort caraibici.
Zanzibar – Vantaggi chiave dell'investimento immobiliare:
- Turismo da record: Nel 2025 Zanzibar ha registrato oltre 917.000 turisti internazionali – un aumento del 25% rispetto al 2024. Le previsioni indicano il superamento di 1 milione di visitatori.
- Alti rendimenti: Le ville sulla costa generano 12–15% di rendimento annuo dalle locazioni a breve termine.
- Crescita stabile del valore: I prezzi degli immobili aumentano in media del 7–10% all'anno, mentre in località premium (Nungwi, Paje) anche del 10–15%.
- Sistema di leasing di 99 anni: Gli stranieri possono acquistare proprietà senza un partner locale – una rarità nei paesi tropicali.
- Golden Visa: Un investimento a partire da 100 000 USD in un progetto approvato dà diritto a un permesso di soggiorno biennale (rinnovabile), che copre il coniuge e fino a 4 figli.
- Sviluppo dinamico delle infrastrutture: Ammodernamento dell'aeroporto internazionale Abeid Amani Karume (Terminal 3), nuove strade e collegamenti di traghetti con il continente.
Il turismo rappresenta attualmente circa 30% del PIL di Zanzibar, e questo settore impiega direttamente o indirettamente migliaia di persone. Il governo sostiene attivamente gli investimenti stranieri tramite la Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA), offrendo agevolazioni fiscali e procedure semplificate.
In Globihome collaboriamo con esperti locali del mercato immobiliare a Zanzibar. Se stai pianificando l'acquisto di una proprietà a Zanzibar e cerchi contatti affidabili di agenti e consulenti, contattaci. Il nostro partner ti aiuterà a trovare una proprietà adatta ai tuoi obiettivi
