Mercato Immobili 2025: Tendenze e Opportunità
L’articolo analizza il mercato immobiliare residenziale in Europa, evidenziando forti differenze tra paesi, città e aree di investimento. Vengono confrontati i paesi con i maggiori aumenti e cali dei prezzi, i livelli medi al metro quadro, l’accessibilità degli appartamenti e il ritmo delle nuove costruzioni. Ampio spazio è dedicato anche alla Spagna, uno dei mercati più attrattivi per gli acquirenti stranieri, e all’andamento delle transazioni immobiliari in Europa. Nella parte finale sono presentate le previsioni per il 2026, con un focus su tassi d’interesse, investimenti e possibili riprese del settore.
Situazione attuale del mercato immobiliare in Europa
Dove acquistare un immobile in Europa nel 2026? I prezzi degli appartamenti scenderanno? Il mercato immobiliare residenziale europeo sta attraversando un periodo di cambiamenti e trasformazioni dinamiche. In Globihome analizziamo i migliori paesi in cui investire nel settore immobiliare. Secondo i dati più recenti di raportu Mordor Intelligence, il valore di questo settore è stimato a un impressionante 2,04 bilioni di USD nel 2025, con una previsione di crescita fino a 2,54 bilioni di USD entro il 2030, con un tasso di crescita annuale composto (CAGR) del 4,5%.
Il mercato immobiliare nei singoli paesi europei è diverso da uno all'altro. In alcuni paesi è ancora possibile trovare immobili economici in Europa. Per investitori, sviluppatori e potenziali acquirenti è fondamentale comprendere le tendenze attuali e le future direzioni di sviluppo. In questo articolo troverai analisi originali di Globihome e dati provenienti dai rapporti internazionali di Deloitte, Eurostat, Bankier e Mordor Intelligence.
Dove i prezzi degli immobili in Europa stanno salendo e dove stanno scendendo?
Il mercato immobiliare europeo nel periodo 2023-2024 è stato caratterizzato da una significativa differenziazione in termini di ritmo di crescita dei prezzi. Secondo i dati della 13ª edizione del rapporto Deloitte Property Index - Overview of European Residental Markets, alcuni paesi hanno registrato aumenti spettacolari, mentre altri hanno segnato cali.
Il rapporto Deloitte mostra che nel 2023 i prezzi degli immobili sono aumentati in 15 dei 24 paesi analizzati, confermando la tendenza generale al rialzo nel mercato immobiliare residenziale europeo nonostante le sfide economiche.
Aumento dei prezzi degli immobili in Europa:
- Ungheria: aumento del 13,3%
- Polonia: aumento del 12,1%
- Portogallo: aumento dell'11,5%
- Repubblica Ceca: aumento del 9,3%
Dove i prezzi degli immobili stanno scendendo?
- Italia: calo del 10,7%
- Israele: calo del 4,6%
- Danimarca: calo del 3,8%
- Norvegia: calo del 3,5%
Osservando la dinamica nelle valute locali, che offre un quadro migliore dei cambiamenti reali, il maggiore aumento dei prezzi dei nuovi appartamenti è stato registrato in Ungheria (+10,56%), in Norvegia (+9,05%) e in Polonia (+7,94%). Al contrario, i maggiori cali nei prezzi di transazione in valuta locale hanno interessato la Danimarca (-3,61%) e il Regno Unito (-3,29%).
I dati più recenti di Eurostat del terzo trimestre 2024 confermano un ulteriore aumento dei prezzi in molti paesi dell'UE. In Polonia i prezzi degli immobili sono aumentati in media del 14,4% su base annua, il che rappresenta il secondo aumento più alto nell'UE-27. Un aumento maggiore è stato registrato solo in Bulgaria (16,5%). Nello stesso periodo la crescita media dei prezzi nei paesi dell'UE-27 è stata del 6,5%, e nell'area dell'euro del 4,1%.
Prezzi medi degli immobili nei paesi europei
L’analisi dei prezzi medi di transazione delle nuove case nel 2024 evidenzia notevoli differenze tra i singoli paesi europei. Di seguito presentiamo una panoramica dei prezzi in EUR al metro quadrato.
I prezzi immobiliari più alti in Europa:
- Israele: 5439 EUR/m²
- Austria: 4920 EUR/m²
- Germania: 4700 EUR/m²
- Francia: 4538 EUR/m²
- Paesi Bassi: 4266 EUR/m²
I prezzi medi degli immobili in Europa:
- Spagna: 2745 EUR/m²
- Ungheria: 2605 EUR/m²
- Slovenia: 2610 EUR/m²
- Polonia: 2219 EUR/m²
- Croazia: 2246 EUR/m²
- Italia: 2118 EUR/m²
I prezzi immobiliari più bassi in Europa:
- Bosnia ed Erzegovina: 1315 EUR/m²
- Grecia: 1463 EUR/m²
- Romania: 1504 EUR/m²
La città più costosa d’Europa in termini di prezzo al metro quadrato di un nuovo appartamento è Parigi, dove il prezzo medio raggiunge ben 14 900 EUR/m². Al secondo posto c’è Tel Aviv (13 886 EUR/m²), seguita da Monaco di Baviera (10 900 EUR/m²).
Accessibilità degli appartamenti nei paesi europei
Nonostante l’aumento dei prezzi in alcuni paesi, il potere d’acquisto dei residenti differisce notevolmente nei vari paesi europei. L’indice di accessibilità degli appartamenti, espresso dal numero di stipendi lordi medi annui necessari per acquistare un appartamento di 70 m², mostra una forte variabilità secondo i dati del rapporto Deloitte:
- Cechia: 13,3 stipendi annuali medi (la disponibilità più difficile)
- Slovacchia: 12,7 stipendi annuali medi
- Israele: 10,2 stipendi annuali medi
- Irlanda: 10,2 stipendi annuali medi
- Ungheria: 10,2 stipendi annuali medi
- Serbia: 9,8 stipendi annuali medi
- Francia: 9,8 stipendi annuali medi
- Croazia: 8,3 stipendi annuali medi
- Polonia: 7,9 stipendi annuali medi
- Bosnia ed Erzegovina: 7,7 stipendi annuali medi
- Paesi Bassi: 7,2 stipendi annuali medi
- Regno Unito: 7,2 stipendi annuali medi
- Slovenia: 6,9 stipendi annuali medi
- Grecia: 6,8 stipendi annuali medi
- Romania: 6,8 stipendi annuali medi
- Italia: 5,3 stipendi annuali medi
- Norvegia: 4,8 stipendi annuali medi (la migliore disponibilità)
- Danimarca: 4,7 stipendi annuali medi
In Repubblica Ceca, un cittadino medio ha bisogno di ben 13,3 stipendi annuali lordi medi per acquistare un nuovo appartamento standard di 70 m² - è il peggior risultato in tutta Europa.
Dove si costruiscono più case in Europa?
Dai dati più recenti del rapporto Deloitte risulta che Francia, Germania e Polonia figurano tra i paesi con il maggior numero di appartamenti di nuova costruzione. in termini di numero di abitazioni consegnate all'uso per 1000 abitanti, il leader in Europa è l'Irlanda, subito davanti a Israele e Polonia. Questi tre paesi dominano nettamente in Europa per quanto riguarda l'intensità della nuova edilizia residenziale.
Quanti immobili vengono costruiti in Europa:
- Irlanda: 6,19 unità per 1000 abitanti
- Israele: 5,88 unità per 1000 abitanti
- Polonia: 5,86 unità per 1000 abitanti
In termini di numero assoluto di abitazioni consegnate nel 2023, erano in testa:
- Francia: oltre 373 mila abitazioni
- Germania: 245 mila abitazioni
- Polonia: oltre 220 mila abitazioni
Dove si trovano gli immobili economici in Europa?
Raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego z IV kwartału 2024 roku mostra la diversificazione dei prezzi degli appartamenti nelle grandi città dell’Europa centrale e orientale:
- Praga (Cechia): 5,6 mila EUR/m² - la città più costosa
- Brno (Cechia): 4,6 mila EUR/m²
- Varsavia (Polonia): 4,3 mila EUR/m²
Nel quarto trimestre del 2024 il mercato immobiliare dell’Europa centrale e orientale ha registrato significativi aumenti dei prezzi degli appartamenti, con Polonia e Cechia in evidenza rispetto agli altri Paesi. A Danzica i prezzi degli appartamenti sono aumentati in media del 14% su base annua, così come nelle città ceche di Plzeň e Brno, dove è stato registrato un aumento del 13%. Aumenti a doppia cifra sono stati osservati anche a Varsavia, Bratislava, Praga e Liberec. Nello stesso periodo l’Estonia ha registrato la crescita dei prezzi più lenta, oscillante intorno all’1% sia a Tallinn che a Tartu. I prezzi immobiliari più alti sono stati osservati in Cechia, dove a Praga il prezzo medio al metro quadrato era di 5,6 mila EUR, superando i prezzi di Varsavia (4,3 mila EUR) e Brno (4,6 mila EUR). A Bratislava i prezzi hanno superato i 4 mila EUR al metro quadrato, mentre nelle altre grandi città dell’Europa centrale e orientale i prezzi rientravano nell’intervallo 2,2-4 mila EUR al metro quadrato.
I prezzi degli appartamenti in Spagna
La Spagna è attualmente uno dei mercati immobiliari più attraenti in Europa, come confermano gli ultimi dati sugli investimenti degli stranieri in questo Paese.
Secondo i dati Registradores de España, la percentuale di acquisti di immobili in Spagna da parte di stranieri è stata del 14,48%. Tra le nazionalità che acquistano più spesso figurano: britannici (8,57%), tedeschi (6,67%), olandesi (5,91%), marocchini (5,30%), francesi (5,28%), rumeni (5,17%) e italiani (4,76%).
La quota più alta di transazioni concluse da stranieri è stata registrata nelle Isole Baleari (32,8%), a Valencia (29,6%), nelle Isole Canarie (24,5%), a Murcia (22,8%), in Catalogna (16,5%) e in Andalusia (14%).
Le regioni più popolari della Spagna per gli investimenti immobiliari:
Secondo i dati del quarto trimestre del 2024, il prezzo medio al metro quadrato è stato di 2745 EUR, il che rappresenta un aumento del 2,4% rispetto al trimestre precedente. È significativo che questi prezzi abbiano superato i livelli del 2007, raggiungendo un nuovo record storico, essendo del 12,5% superiore rispetto al picco del precedente boom immobiliare. Questa crescita è stata trainata sia dal mercato degli appartamenti usati, che ha registrato un aumento dell’1,6%, sia da quello delle nuove costruzioni, dove i prezzi sono saliti del 3,7%. Questa tendenza riflette la crescente domanda di immobili.
Gli esperti del mercato osservano che, dopo l’invasione russa dell’Ucraina, gli sviluppatori spagnoli hanno registrato un aumento dell’interesse per gli appartamenti da parte dei cittadini di Polonia, Ucraina e dei Paesi baltici. Molti acquirenti dell’Europa centrale indicano il "motivo della sicurezza" come fattore importante nell’acquisto di immobili in Spagna.
Transazioni immobiliari in Europa
Il 2023 ha portato una diminuzione del numero di transazioni immobiliari nella maggior parte dei paesi dell’UE. Secondo i dati di Eurostat pubblicati nel rapporto, il numero di transazioni è diminuito in 13 dei 16 paesi dell’UE per i quali sono disponibili i dati. I cali maggiori sono stati registrati in:
- Lussemburgo: -43,3%
- Austria: -26,4%
- Ungheria: -24,5%
- Finlandia: -24,5%
Solo tre paesi hanno registrato un aumento del numero di transazioni:
- Cipro: +31%
- Polonia: +3,9%
- Irlanda: +0,6%
Anche le transazioni immobiliari globali hanno registrato un calo negli ultimi anni. Nel secondo trimestre del 2024 sono emersi i primi segnali di stabilizzazione, tuttavia, con un totale di 175 miliardi di euro negli ultimi 12 mesi, il volume resta inferiore del 33% rispetto al secondo trimestre del 2023.
Secondo il rapporto "European Residential Markets 2024/2025" pubblicato da PATRIZIA, la quota dell’Europa si sta stabilizzando a circa il 22% del volume globale delle transazioni, il che rappresenta un calo rispetto a oltre il 30% negli anni 2020-2021, ma un notevole miglioramento rispetto al punto più basso del 2023.
Prezzi degli immobili in Europa 2026
Secondo gli analisti, nel 2026 ci si può attendere una graduale crescita del numero di transazioni nel mercato immobiliare europeo. Ulteriori tagli dei tassi di interesse dovrebbero attenuare la pressione sul settore e riportare una crescita moderata.
La società di consulenza internazionale CBRE prevede un aumento dell’attività di investimento immobiliare del 15% nel Regno Unito e in altri principali mercati europei. La società ha definito il 2025 come un anno "svolta" per il settore immobiliare.
Immobili premium in Europa
L’agenzia Knight Frank nelle sue previsioni sugli immobili premium per il 2025 indica Stoccolma, Marbella e Madrid come leader della crescita. L’aumento stimato dei prezzi degli immobili premium in queste località è stato superiore al 5%.
Il rapporto Deloitte Property Index 2024 presenta inoltre previsioni sui cambiamenti nei mercati residenziali in Europa. Gli esperti prevedono che le principali aree di cambiamento riguarderanno:
- Approccio ai criteri ESG (31% degli intervistati)
- Legislazione relativa al mercato degli affitti (25%)
- Norme urbanistiche (25%)
- Regolamentazioni sui mutui ipotecari (19%)
Sul mercato tedesco si prevede un aumento del valore delle transazioni fino a 40-42 miliardi di euro nel 2026, il che significherebbe un ulteriore incremento rispetto ai 35 miliardi di euro del 2024.
Agenzie immobiliari in Europa
Il mercato europeo delle agenzie immobiliari nel 2023 si presentava come segue secondo i dati Report Linker:
Numero di agenzie immobiliari in Europa:
- Francia: 64 780
- Spagna: 47 220
- Italia: 35 390
- Germania: 32 310
La maggiore crescita del numero di agenzie immobiliari su base annua è stata registrata in Portogallo (5,69%).
Domande frequenti dove conviene investire al meglio in immobili in Europa?
Riepilogo
Nonostante il rallentamento in alcuni paesi, le previsioni per il 2026 indicano una graduale ripresa del mercato, sostenuta dai previsti tagli dei tassi di interesse.
Per gli investitori e i potenziali acquirenti saranno fondamentali le ulteriori decisioni delle banche centrali in merito ai tassi di interesse e la situazione economica generale nei singoli paesi. Se vuoi conoscere i dettagli di un paese specifico, consulta i nostri articoli consigliati qui sotto.
