Mercato Immobili 2025: Tendenze e Opportunità
Indice dei contenuti
Situazione attuale del mercato immobiliare in Europa
Dove acquistare un immobile in Europa 2025? Scenderanno i prezzi delle case? Il mercato immobiliare residenziale europeo sta attraversando un periodo di cambiamenti dinamici e trasformazioni. In Globihome analizziamo i migliori paesi per investire in immobili. Secondo gli ultimi dati del rapporto Mordor Intelligence, la dimensione di questo settore è stimata a un impressionante 2,04 trilioni di USD nel 2025, con una previsione di crescita fino a 2,54 trilioni di USD entro il 2030, con un tasso di crescita annuale composto (CAGR) del 4,5%.
Il mercato immobiliare nei singoli paesi europei differisce notevolmente. In alcuni paesi è ancora possibile trovare immobili economici in Europa. Per investitori, sviluppatori e potenziali acquirenti, è fondamentale comprendere le tendenze attuali e le future direzioni di sviluppo. In questo articolo troverai analisi proprie di Globihome e dati da rapporti internazionali di Deloitte, Eurostat, Bankier e Mordor Intelligence.
Dove i prezzi degli immobili in Europa stanno aumentando e dove stanno diminuendo?
Il mercato immobiliare europeo negli anni 2023-2024 si è caratterizzato per una considerevole diversità in termini di tasso di crescita dei prezzi. Secondo i dati della 13ª edizione del rapporto Deloitte Property Index - Overview of European Residental Markets, alcuni paesi hanno vissuto crescite spettacolari, mentre altri hanno registrato cali.
Il rapporto Deloitte mostra che nel 2023 i prezzi degli immobili sono aumentati in 15 dei 24 paesi esaminati, confermando una generale tendenza al rialzo del mercato residenziale europeo nonostante le sfide economiche.
Aumento dei prezzi degli immobili in Europa:
- Ungheria: aumento del 13,3%
- Polonia: aumento del 12,1%
- Portogallo: aumento del 11,5%
- Repubblica Ceca: aumento del 9,3%
Dove i prezzi degli immobili stanno calando?
- Italia: calo del 10,7%
- Israele: calo del 4,6%
- Danimarca: calo del 3,8%
- Norvegia: calo del 3,5%
Guardando alla dinamica nelle valute locali, che fornisce una migliore rappresentazione dei cambiamenti reali, l'aumento maggiore dei prezzi delle nuove abitazioni è stato registrato in Ungheria (+10,56%), in Norvegia (+9,05%) e in Polonia (+7,94%). Al contrario, le riduzioni maggiori nei prezzi di transazione in valuta locale hanno colpito la Danimarca (-3,61%) e il Regno Unito (-3,29%).
I dati più recenti di Eurostat del III trimestre 2024 confermano ulteriori aumenti dei prezzi in molti paesi dell'UE. In Polonia, i prezzi delle proprietà sono aumentati in media del 14,4% su base annua, rappresentando il secondo aumento più alto nell'UE-27. Solo la Bulgaria ha registrato una crescita maggiore (16,5%). Nello stesso periodo, la crescita media dei prezzi nei paesi dell'UE-27 è stata del 6,5% e nell'area euro del 4,1%.
Prezzi medi degli immobili nei paesi europei
L'analisi dei prezzi medi di transazione delle nuove abitazioni nel 2024 evidenzia notevoli differenze tra i singoli paesi europei. Di seguito presentiamo un confronto dei prezzi in EUR al metro quadrato.
I prezzi più alti degli immobili in Europa:
- Israele: 5439 EUR/m²
- Austria: 4920 EUR/m²
- Germania: 4700 EUR/m²
- Francia: 4538 EUR/m²
- Paesi Bassi: 4266 EUR/m²
Prezzi medi degli immobili in Europa:
- Spagna: 2745 EUR/m²
- Ungheria: 2605 EUR/m²
- Slovenia: 2610 EUR/m²
- Polonia: 2219 EUR/m²
- Croazia: 2246 EUR/m²
- Italia: 2118 EUR/m²
I prezzi più bassi degli immobili in Europa:
- Bosnia ed Erzegovina: 1315 EUR/m²
- Grecia: 1463 EUR/m²
- Romania: 1504 EUR/m²
La città più costosa in Europa in termini di prezzo al metro quadrato per un nuovo appartamento è Parigi, dove il prezzo medio raggiunge i 14 900 EUR/m². Segue Tel Aviv (13 886 EUR/m²) e quindi Monaco (10 900 EUR/m²).
Disponibilità degli alloggi nei paesi europei
Nonostante l'aumento dei prezzi in alcuni paesi, il potere d'acquisto degli abitanti varia notevolmente nei singoli stati europei. L'indice di accessibilità delle abitazioni, espresso nel numero di salari annui medi lordi necessari per acquistare un appartamento di 70 m², mostra una grande diversificazione secondo i dati del rapporto Deloitte:
- Repubblica Ceca: 13,3 stipendi annuali medi (accessibilità più difficile)
- Slovacchia: 12,7 stipendi annuali medi
- Israele: 10,2 stipendi annuali medi
- Irlanda: 10,2 stipendi annuali medi
- Ungheria: 10,2 stipendi annuali medi
- Serbia: 9,8 stipendi annuali medi
- Francia: 9,8 stipendi annuali medi
- Croazia: 8,3 stipendi annuali medi
- Polonia: 7,9 stipendi annuali medi
- Bosnia ed Erzegovina: 7,7 stipendi annuali medi
- Paesi Bassi: 7,2 stipendi annuali medi
- Regno Unito: 7,2 stipendi annuali medi
- Slovenia: 6,9 stipendi annuali medi
- Grecia: 6,8 stipendi annuali medi
- Romania: 6,8 stipendi annuali medi
- Italia: 5,3 stipendi annuali medi
- Norvegia: 4,8 stipendi annuali medi (migliore accessibilità)
- Danimarca: 4,7 stipendi annuali medi
In Repubblica Ceca, un cittadino medio ha bisogno di ben 13,3 stipendi annui lordi medi per acquistare un appartamento nuovo standard di 70 m² - il peggior risultato in tutta Europa.
Dove in Europa si costruisce di più?
I dati più recenti del rapporto Deloitte indicano che Francia, Germania e Polonia si trovano in cima alla classifica dei paesi con il maggior numero di case di nuova costruzione. Per quanto riguarda il numero di case messe in uso per 1000 abitanti, il leader in Europa è l'Irlanda, subito davanti a Israele e Polonia. Questi tre paesi dominano decisamente in Europa in termini di intensità di nuove costruzioni residenziali.
Quante proprietà vengono costruite in Europa:
- Irlanda: 6,19 unità abitative per 1000 abitanti
- Israele: 5,88 unità abitative per 1000 abitanti
- Polonia: 5,86 unità abitative per 1000 abitanti
In termini di numero assoluto di case messe in uso nel 2023, i leader erano:
- Francia: oltre 373 mila case
- Germania: 245 mila case
- Polonia: oltre 220 mila case
Dove sono gli immobili economici in Europa?
Il rapporto dell'Istituto Economico Polacco del quarto trimestre del 2024 presenta la diversificazione dei prezzi degli appartamenti nelle grandi città dell'Europa Centrale e Orientale:
- Praga (Repubblica Ceca): 5,6 mila EUR/m² - città più costosa
- Brno (Repubblica Ceca): 4,6 mila EUR/m²
- Varsavia (Polonia): 4,3 mila EUR/m²
Nel quarto trimestre del 2024, il mercato immobiliare dell'Europa Centrale e Orientale ha registrato significativi aumenti dei prezzi degli appartamenti, con la Polonia e la Repubblica Ceca che si sono distinte rispetto agli altri paesi. A Danzica, i prezzi delle abitazioni sono aumentati in media del 14% su base annua, così come nelle città ceche di Pilsen e Brno, dove si è registrato un aumento del 13%. Aumenti a doppia cifra sono stati osservati anche a Varsavia, Bratislava, Praga e Liberec. Nello stesso periodo, l'Estonia ha registrato il più lento aumento dei prezzi, oscillando intorno all'1% sia a Tallinn che a Tartu. I prezzi immobiliari più alti sono stati osservati nella Repubblica Ceca, dove a Praga il prezzo medio al metro quadrato era di 5,6 mila EUR, superando i prezzi a Varsavia (4,3 mila EUR) e Brno (4,6 mila EUR). A Bratislava, i prezzi hanno superato i 4 mila EUR per metro quadrato, mentre nelle altre grandi città dell'Europa Centrale e Orientale i prezzi si collocavano tra i 2,2 e 4 mila EUR per metro quadrato.
Prezzi delle case in Spagna
La Spagna è attualmente uno dei mercati immobiliari più attraenti in Europa, come confermano i dati più recenti sugli investimenti stranieri in questo paese.
Secondo i dati Registradores de España, la percentuale di acquisti immobiliari in Spagna da parte di stranieri è stata del 14,48%. Tra le nazionalità che acquistano più frequentemente ci sono: britannici (8,57%), tedeschi (6,67%), olandesi (5,91%), marocchini (5,30%), francesi (5,28%), rumeni (5,17%) e italiani (4,76%).
La quota più alta di transazioni effettuate da stranieri è stata registrata nelle Isole Baleari (32,8%), a Valencia (29,6%), nelle Isole Canarie (24,5%), a Murcia (22,8%), in Catalogna (16,5%) e in Andalusia (14%).
Le regioni più popolari della Spagna per gli investimenti immobiliari:
Secondo i dati del quarto trimestre 2024, il prezzo medio per metro quadrato è stato di 2745 EUR, con un aumento del 2,4% rispetto al trimestre precedente. Notevolmente, questi prezzi hanno superato i livelli del 2007, raggiungendo un nuovo record storico, essendo del 12,5% più alti rispetto al picco del precedente boom immobiliare. Tale incremento è stato trainato sia dal mercato delle case usate, che ha registrato un aumento dell'1,6%, sia da quello delle abitazioni nuove, dove i prezzi sono aumentati del 3,7%. Questa tendenza riflette una crescente domanda di immobili.
Gli esperti del mercato osservano che dopo l'invasione russa in Ucraina, i costruttori spagnoli hanno notato un aumento dell'interesse per gli appartamenti tra i cittadini di Polonia, Ucraina e paesi baltici. Molti acquirenti dell'Europa centrale indicano il "motivo della sicurezza" come fattore chiave nell'acquisto di immobili in Spagna.
Transazioni immobiliari in Europa
L'anno 2023 ha visto una diminuzione nel numero delle transazioni immobiliari nella maggior parte dei paesi dell'UE. Secondo i dati Eurostat pubblicati in un rapporto, il numero delle transazioni è diminuito in 13 dei 16 paesi dell'UE per cui sono disponibili dati. Le riduzioni maggiori si sono verificate in:
- Lussemburgo: -43,3%
- Austria: -26,4%
- Ungheria: -24,5%
- Finlandia: -24,5%
Solo tre paesi hanno registrato un aumento del numero delle transazioni:
- Cipro: +31%
- Polonia: +3,9%
- Irlanda: +0,6%
Le transazioni immobiliari globali hanno anch'esse registrato cali negli ultimi anni. Nel secondo trimestre del 2024 sono emersi i primi segnali di stabilizzazione, tuttavia con un totale di 175 miliardi di euro negli ultimi 12 mesi, il volume rimane inferiore del 33% rispetto al secondo trimestre del 2023.
Secondo il rapporto "European Residential Markets 2024/2025" pubblicato da PATRIZIA, la quota dell'Europa si stabilizza intorno al 22% del volume globale delle transazioni, rappresentando un calo rispetto a oltre il 30% negli anni 2020-2021, ma un notevole miglioramento rispetto al punto più basso nel 2023.
Prezzi immobiliari in Europa 2025
Secondo gli analisti, nel 2025 ci si può aspettare un graduale aumento del numero di transazioni sul mercato immobiliare europeo. Ulteriori riduzioni dei tassi di interesse dovrebbero alleggerire la pressione sul settore e ripristinare una crescita moderata.
La società di consulenza internazionale CBRE prevede un aumento dell'attività di investimento immobiliare del 15% nel Regno Unito e in altri principali mercati europei. La società ha definito il 2025 come "anno di svolta" per il settore immobiliare.
Proprietà premium in Europa
L'agenzia Knight Frank nelle sue previsioni relative alle proprietà premium per il 2025 indica Stoccolma, Marbella e Madrid come leader di crescita. L'aumento stimato dei prezzi delle proprietà premium in queste località supererà il 5%.
Il rapporto Deloitte Property Index 2024 presenta anche previsioni relative ai cambiamenti nei mercati residenziali in Europa. Gli esperti prevedono che le principali aree di cambiamento riguarderanno:
- Approccio ai criteri ESG (31% degli intervistati)
- Legislazione sul mercato degli affitti (25%)
- Norme di pianificazione (25%)
- Regolamenti sui mutui ipotecari (19%)
Sul mercato tedesco si prevede un aumento del valore delle transazioni a 40-42 miliardi di euro nel 2025, il che rappresenterebbe un aumento ulteriore rispetto ai 35 miliardi di euro del 2024.
Agenzie immobiliari in Europa
Il mercato europeo delle agenzie immobiliari nel 2023 si è presentato come segue secondo i dati di Report Linker:
Numero di agenzie immobiliari in Europa:
- Francia: 64 780
- Spagna: 47 220
- Italia: 35 390
- Germania: 32 310
Il maggiore aumento del numero di agenzie immobiliari anno su anno è stato registrato in Portogallo (5,69%).
Domande frequenti su dove è meglio investire in immobili in Europa?
Dove conviene investire in immobili in Europa?
Alcuni dei mercati più redditizi sono: Spagna: prezzi stabili, mutui attraenti. Portogallo: aumento della domanda, leggi fiscali favorevoli per gli investitori stranieri. Polonia: rapido sviluppo del mercato e alta redditività degli affitti.
Qual è la previsione dei prezzi degli immobili in Europa per il 2025?
Il mercato immobiliare residenziale europeo crescerà da 2,04 trilioni di USD nel 2025 a 2,54 trilioni di USD entro il 2030 (CAGR 4,5%). CBRE prevede un incremento del 15% dell'attività di investimento nel Regno Unito e in altri principali mercati europei. Knight Frank indica Stoccolma, Marbella e Madrid come leader della crescita dei prezzi degli immobili premium nel 2025.
Dove in Europa i prezzi degli immobili stanno crescendo?
I leader della crescita dei prezzi immobiliari sono Ungheria (13,3%), Polonia (12,1%), Portogallo (11,5%) e Repubblica Ceca (9,3%). Secondo i dati Eurostat più recenti, Bulgaria (16,5%) e Polonia (14,4%) registrano il maggiore aumento nell'UE, con una media UE del 6,5%.
Dove si trovano le proprietà più costose in Europa?
Le proprietà più costose si trovano in Israele (5439 EUR/m²), Austria (4920 EUR/m²), Germania (4700 EUR/m²), Francia (4538 EUR/m²) e Paesi Bassi (4266 EUR/m²). Parigi è la città più costosa d'Europa (14 900 EUR/m²), seguita da Tel Aviv (13 886 EUR/m²) e Monaco di Baviera (10 900 EUR/m²).
In quali paesi europei si possono acquistare immobili economici?
Le proprietà più economiche in Europa si trovano in Bosnia ed Erzegovina (1315 EUR/m²), Grecia (1463 EUR/m²) e Romania (1504 EUR/m²). Anche Spagna, Ungheria, Slovenia, Polonia, Croazia e Italia offrono prezzi vantaggiosi (da 2118 a 2745 EUR/m²).
Riepilogo
Nonostante il rallentamento in alcuni paesi, le previsioni per il 2025 indicano una ripresa graduale del mercato, supportata dalle previste riduzioni dei tassi di interesse.
Per gli investitori e potenziali acquirenti saranno di fondamentale importanza le ulteriori decisioni delle banche centrali riguardanti i tassi di interesse e la situazione economica generale nei singoli paesi. Se desideri conoscere i dettagli di un paese specifico, consulta i nostri articoli consigliati qui sotto.