Acquistare un immobile a Dubai senza tasse e Golden Visa

Vale la pena comprare un appartamento a Dubai nel 2026? Quanto costa un immobile negli Emirati? Come ottenere la Golden Visa acquistando un appartamento? Qual è il rendimento dell'investimento? Sono domande che si pone ogni potenziale investitore interessato al mercato immobiliare negli Emirati Arabi Uniti.

Mercato immobiliare a Dubai sta vivendo un boom record, attirando investitori da tutto il mondo interessati a all'acquisto di immobili a Dubai, sia nel segmento appartamenti in vendita, così come ville a Dubai. Secondo gli ultimi dati del Dubai Land Department (DLD), nei primi sei mesi del 2025 sono state registrate circa 94 000 transazioni immobiliari del valore complessivo di 262,7 miliardi AED (circa 71,5 miliardi USD), pari a un aumento del 40% su base annua. A nostro avviso Dubai rimane uno dei mercati immobiliari più dinamici del mondo, offrendo una combinazione unica di elevati tassi di rendimento (ROI), assenza di tasse, e inoltre la possibilità di ottenere il permesso di soggiorno Golden Visa a lungo termine.

Nel 2024 i prezzi degli appartamenti a Dubai sono aumentati del 20% su base annua, raggiungendo un valore medio di 1597 AED per piede quadrato secondo il rapporto di Deloitte. Secondo Knight Frank, i prezzi medi degli immobili residenziali a Dubai hanno raggiunto un livello record di 1685 AED (459 USD) per piede quadrato nel quarto trimestre del 2024, superando del 13,3% il precedente picco del 2014. Il Dubai Land Department ha registrato nel 2024 oltre 169 000 transazioni di vendita immobiliare, per un valore complessivo di 488 miliardi AED, di cui il 67% era costituito da immobili sul mercato secondario a Dubai, e il 33% immobili off-plan, spesso scelti dagli investitori per via di piani di pagamento flessibili e dell'elevato potenziale di apprezzamento del valore.

In Globihome, seguendo le tendenze globali degli investimenti, osserviamo che gli appartamenti a Dubai e appartamenti di lusso a Dubai stanno attirando sempre più clienti, che apprezzano non solo l'assenza di imposta sul reddito da locazione, assenza di imposta sulle plusvalenze, ma anche stabilità politica, infrastrutture sviluppate e la facilità d'acquisto di immobili da parte di stranieri a Dubai.

Tutti i dati basati su fonti ufficiali: Dubai Land Department (DLD), RERA, Property Finder, Bayut, Knight Frank, CBRE, Cavendish Maxwell, Fitch Ratings e alle analisi interne di Globihome. Alla fine dell'articolo forniamo il contatto di un agente immobiliare professionale e consigliato da noi agente immobiliare a Dubai, che ti assisterà in ogni fase se vuoi acquistare un immobile a Dubai.

Perché conviene acquistare un immobile a Dubai nel 2026?

L'investimento immobiliare a Dubai è redditizio? Conviene comprare un appartamento a Dubai come investimento? Sono domande fondamentali che sentiamo ogni giorno dai lettori di Globihome. La risposta è: SÌ! Perché? Soprattutto perché l'investimento immobiliare a Dubai si distingue sul mercato globale per un regime fiscale eccezionale. Gli Emirati Arabi Uniti non applicano l'imposta sul reddito delle persone fisiche, l'imposta immobiliare né l'imposta sulle plusvalenze, il che significa che tutti i redditi da locazione e i guadagni derivanti dalla vendita rimangono nelle tasche dell'investitore. Allo stesso tempo devi ricordare la tassa di registrazione, di cui parleremo più avanti nell'articolo.

Assenza di Tasse – Il Vantaggio Principale dell'Investimento negli Emirati Arabi Uniti

Dubai offre uno dei sistemi fiscali più attraenti per gli investitori immobiliari al mondo:

• 0% di imposta immobiliare – non paghi una tassa annuale sulla proprietà
• 0% di imposta sul reddito – nessuna imposta sul reddito (PIT) sui redditi da locazione
• 0% di imposta sulle plusvalenze – la vendita dell'immobile non genera obblighi fiscali
• 0% di imposta sulle successioni – l'eredità immobiliare è esente da tassazione

L'unico costo significativo è una tassa di registrazione una tantum del DLD pari al 4% del valore dell'immobile al momento dell'acquisto.

Alti rendimenti degli investimenti – qual è il ROI a Dubai?

Secondo i dati del 2025, il rendimento medio degli investimenti a Dubai è del 6-8% annuo, che supera significativamente altri mercati globali:

• Londra: 2-4% annuo
• New York: 2-4% annuo
• Hong Kong: 2-3% all'anno
• Varsavia: 4-5% all'anno

Alcuni quartieri di Dubai offrono rendimenti ancora più elevati:

• Jumeirah Village Circle (JVC): 7% per monolocali, 6- 7% per appartamenti più grandi
• Al Furjan: 7% per monolocali, 6-7% per appartamenti
• Arjan: fino al 5-8 % per piccole unità

Golden Visa – Come ottenere il visto di residenza a Dubai?

Acquistando un immobile del valore minimo 2 milioni AED (circa 545,000 USD), ottieni il diritto di richiedere la Golden Visa decennale, che offre:

• Visto di residenza a lungo termine senza necessità di sponsor
• Possibilità di sponsorizzare la famiglia (coniuge, figli, genitori)
• Diritto a lavorare e avviare un'attività negli Emirati Arabi Uniti
• Possibilità di soggiornare fuori dagli Emirati Arabi Uniti per più di 6 mesi senza perdere il visto
• Possibilità di rinnovare il visto dopo 10 anni

Dal 2025 esistono anche soglie d'investimento inferiori:

• 750,000 AED – visto biennale
• 2 milioni AED – Golden Visa di 10 anni
• Immobili off-plan si qualificano anche per il visto

Crescita della popolazione e domanda di affitti a Dubai

La popolazione di Dubai cresce a un tasso di circa il 5% annuo, raggiungendo attualmente oltre 3,8 milioni di abitanti, e secondo il Dubai Urban Master Plan 2040 dovrebbe aumentare fino a 7,8 milioni entro il 2040. Questo aumento demografico sistematico è alimentato principalmente dagli stranieri, che costituiscono circa il 90% della popolazione dell'emirato. Professionisti altamente qualificati, imprenditori e persone ad alto reddito scelgono Dubai per l'assenza di imposte, l'elevata qualità della vita, la sicurezza e l'accesso a infrastrutture di livello mondiale. Il flusso costante di nuovi residenti si traduce in una domanda di abitazioni costantemente alta, il che stabilizza il mercato degli affitti e minimizza il rischio di sfitto. Inoltre, nel 2024 Dubai è stato visitato da 18.7 milioni di turisti internazionali, il che alimenta la domanda di affitti a breve termine.

Prezzi degli appartamenti a Dubai: Analisi dettagliata del mercato 2026

Secondo il rapporto Deloitte "Dubai Real Estate Predictions 2025", i prezzi del settore residenziale nel 2024 sono aumentati del 20%, e gli affitti del 19%. Un aumento particolarmente forte è stato registrato nel segmento delle ville – 27.9% annuo, mentre gli appartamenti hanno guadagnato circa il 18%.

Immobili di lusso Il segmento ultra-lusso sta vivendo una vera esplosione. Nel 2024 sono state registrate 948 transazioni di immobili di lusso (oltre 15 milioni AED), e le vendite di immobili con valore superiore a 10 milioni AED hanno raggiunto 7.6 miliardi AED. Dubai ha superato in questo segmento città come Londra o New York.

Quanto costa un appartamento a Dubai nel 2025?

Il prezzo medio per piede quadrato nel 2025 è 1,755 AED (circa 477 USD).

I prezzi medi 2025 per tipologia di immobile sono i seguenti:

• Appartamenti: 1,3 milioni AED (circa 354,000 USD)
• Ville: 6,6 milioni AED (circa 1,8 milioni USD)
• Immobili commerciali: 2,1 milioni AED (circa 572,000 USD)
• Terreni: 6,7 milioni AED (circa 1,82 milioni USD)

Un appartamento standard di 75 metri quadrati (circa 807 piedi quadrati) costa in media 1,36 milioni AED (circa 370 000 USD). Il prezzo medio di un appartamento sul mercato primario è attualmente di 1,3 milioni AED (354 000 USD), mentre le ville raggiungono in media 3,54 milioni AED (964 000 USD). È importante sottolineare che i prezzi variano notevolmente in base alla posizione, al tipo di immobile e al livello di finitura.

Se desideri ricevere offerte immobiliari aggiornate e adatte alle tue aspettative, contatta l'agente immobiliare che consigliamo alla fine dell'articolo. Sul nostro blog Globihome raccomandiamo solo ed esclusivamente agenti immobiliari professionali e verificati. Lo facciamo gratuitamente. Ci teniamo a offrire un servizio professionale ai nostri lettori.

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Prezzi degli immobili nei diversi quartieri di Dubai

Prezzi degli immobili a Palm Jumeirah

• Monolocale: da 1,2 milioni AED (327,000 USD)
• Bilocale: da 2,5 milioni AED (680,000 USD)
• 2-bedroom: da 4 milioni AED (1,09 milioni USD)
• Ville: 10-110 milioni AED (2,72 - 30 milioni USD)
• Rendimento da locazione: 5-9% (monolocale rendimento più alto)

Prezzi degli immobili a Business Bay

• Monolocale: 800,000 - 1,2 milioni AED (218,000-327,000 USD)
• 1 camera da letto: 1,5 - 2,5 milioni AED (408,000-680,000 USD)
• 2 camere da letto: 2,5 - 4 milioni AED (680,000-1,09 milioni USD)
• 3 camere da letto: 4 - 8 milioni AED (1,09-2,18 milioni USD)
• Rendimento da locazione: 5- 7.5% (monolocale il più alto)

Dubai Marina

• Monolocale: 700,000 - 1,1 milioni AED (191,000-300,000 USD)
• 1 camera da letto: 1,3 - 2,2 milioni AED (354,000-600,000 USD)
• 2 camere da letto: 2,2 - 3,8 milioni AED (600,000-1,03 milioni USD)
• Rendimento da locazione: 6-7% (monolocale il più alto)

Damac Hills

• Monolocale: da 450,000 AED (122,500 USD)
• 1 camera da letto: da 700,000 AED (190,500 USD)
• 2 camere da letto: da 1,1 milioni AED (300,000 USD)
• 3 camere da letto: da 1,5 milioni AED (408,000 USD)
• Rentowność wynajmu: 6.-7%

Come comprare un appartamento a Dubai: processo passo dopo passo

L'acquisto di un appartamento a Dubai è molto più semplice che in molti paesi occidentali, e l'intero processo può richiedere soltanto pochi giorni per immobili già costruiti.

Passo 1: Definisci lo scopo dell'acquisto di un appartamento a Dubai

Prima di iniziare la ricerca devi stabilire se acquisti l'immobile come:

• Investimento per affitto a lungo termine – reddito mensile stabile
• Investimento per affitti a breve termine – maggiore redditività, ma maggiori esigenze di tempo
• Appartamento per uso personale – per te e la tua famiglia
• Investimento speculativo – acquisto per rivendere con profitto (flipping)

Passo 2: Definire il budget e la fonte di finanziamento

Acquisto in contanti Secondo le nostre osservazioni in Globihome la maggior parte delle transazioni a Dubai è in contanti, a dimostrazione della ricchezza degli acquirenti. L'acquisto in contanti elimina la necessità di richiedere un mutuo e accelera il processo.

Mutuo ipotecario a Dubai I cittadini stranieri possono ottenere un mutuo ipotecario a Dubai, tuttavia le condizioni sono più restrittive rispetto ai residenti:

• Anticipo per i non residenti: dal 40% del valore dell'immobile per immobili inferiori a 5 milioni AED
• Anticipo per i residenti: 20%
• Periodo massimo di finanziamento: 25 anni
• Requisiti di reddito: le banche richiedono generalmente un reddito mensile minimo di 15,000-20,000 AED

Nel primo trimestre 2025 sono state registrate 9,300 transazioni di mutui ipotecari per immobili residenziali, pari a un aumento del 24% anno su anno. Il valore totale di queste transazioni ha raggiunto 20.4 miliardi AED (+46.8% anno su anno).

Passo 3: Scelta della località e del tipo di immobile

Dubai offre molte zone dove i clienti possono acquistare immobili. Se non conosci bene Dubai, ti consigliamo di discutere i diversi quartieri con un professionista che vive quotidianamente a Dubai. Troverai il contatto di una persona del genere gratuitamente alla fine dell'articolo.

Passo 4: Scelta dell'agente immobiliare

Scegliere un agente immobiliare professionale è un passaggio chiave, soprattutto se non vivi a Dubai. L'agente ti aiuterà a:

• Trovare l'immobile giusto
• Negoziazione del prezzo
• Verifica dei documenti
• Gestire il processo di acquisto

Passo 5: Verifica dell'immobile e due diligence

Prima di firmare il contratto esegui una verifica accurata:

• Atto di proprietà – verifica se il venditore è il proprietario legale
• NOC (Certificato di Non Obiezione) – se la proprietà ha un'ipoteca, il venditore deve ottenere il NOC dalla banca
• Spese di servizio – verifica eventuali spese condominiali non pagate
• Ejari – contratto di locazione registrato (se la proprietà è affittata)
• Stato tecnico – considera di assumere un ispettore edile

Passo 6: Firma del contratto

Dopo aver trovato la proprietà adatta, le parti firmano un contratto con il promotore o con un privato ( nel caso del mercato secondario).

Il contratto include:

• Dettagli della proprietà
• Prezzo concordato
• Calendario dei pagamenti
• Condizioni della transazione
• Penali per ritardi

Deposito: Di solito il 10% del valore della proprietà nel mercato secondario, versato su un conto fiduciario di un agente autorizzato da RERA.

Passo 7: Finanziamento e pagamenti

Per le proprietà pronte: Il pagamento di solito avviene entro 30-60 giorni dalla firma del contratto.

Per le proprietà off-plan: I piani di pagamento più popolari nel 2025 sono 80/20, 60/40 o 50/50. L'importo delle tranche dipende dall'avanzamento dei lavori di costruzione, e gli sviluppatori sempre più frequentemente offrono opzioni di pagamento rateale senza interessi.

Passo 8: Registrazione presso il Dubai Land Department (DLD)

Dopo il saldo del pagamento per la proprietà, la transazione deve essere registrata presso il DLD entro 60 giorni. La registrazione della proprietà presso il Dubai Land Department è una fase fondamentale e conclusiva del trasferimento di proprietà. Le parti della transazione (o i loro procuratori) devono presentarsi in uno dei Trustee Centers autorizzati o utilizzare il servizio DLD Smart Services per la registrazione elettronica. Durante la registrazione viene pagata una tassa di trasferimento pari al 4% del valore della proprietà, che di solito è divisa a metà tra acquirente e venditore, anche se è possibile negoziarla.

Passo 9: Ricezione del Title Deed

Dopo la registrazione della transazione, riceverai:

• Title Deed – documento ufficiale che attesta la proprietà, rilasciato dal DLD
• e-Certificate – versione elettronica del Title Deed

Il Title Deed contiene:

• Dati del proprietario
• Dettagli della proprietà (posizione, superficie, tipo)
• Numero del lotto
• Valore dell'immobile

Golden Visa: Visto di Soggiorno tramite Investimento Immobiliare

Il programma Golden Visa negli Emirati Arabi Uniti è attualmente una delle soluzioni più attraenti per le persone che pianificano investimento immobiliare a Dubai e un acquisto a lungo termine acquisto immobiliare a Dubai nel segmento freehold. Decennale Golden Visa Dubai garantisce un diritto di soggiorno stabile senza la necessità di avere uno sponsor emiratino o un datore di lavoro locale, il che la distingue dai tradizionali visti di residenza legati all'impiego. Il visto è rinnovabile ogni 10 anni, a condizione che l'investitore mantenga un immobile a Dubai.

Valore minimo dell'investimento richiesto per ottenere la Golden Visa tramite investimenti immobiliari è di 2 milioni di AED (circa 545 000 USD). Può trattarsi di un unico immobile o di un portafoglio di più asset, a condizione che si trovino nella zona freehold a Dubai. Gli immobili possono anche essere finanziati con mutuo ipotecario, tuttavia in tal caso è richiesto NOC (No Objection Certificate) dalla banca, cosa che è una procedura standard per gli investimenti in immobili premium a Dubai.

La riforma normativa del 2022 ha notevolmente semplificato agli investitori l'ottenimento di Golden Visa negli Emirati Arabi Uniti, in particolare per le persone che acquistano immobili off-plan a Dubai. Attualmente non è richiesto versare il 50% del capitale proprio — basta il NOC, e la qualificazione è determinata dal valore di mercato attuale confermato da Dubai Land Department (DLD). È importante notare che anche un immobile acquistato alcuni anni fa a un prezzo inferiore può qualificarsi se oggi il suo valore supera la soglia di 2 mln AED. Nel caso di progetti off-plan a Dubai, il visto può essere concesso quando il completamento della costruzione supera il 50% o quando lo sviluppatore conferma pagamenti per un importo minimo di 2 mln AED.

Per la domanda sono richiesti, tra gli altri, passaporto, foto recente, Title Deed, Emirates ID (se disponibile) e la documentazione che attesti la proprietà di un immobile freehold a Dubai.

Costi per ottenere la Golden Visa Dubai comprendono tra l'altro: esame medico (700 AED), Emirates ID per 10 anni (1153 AED), tassa di residenza (2856,75 AED), commissioni DLD (4020 AED) e spese amministrative (1155 AED). Il costo totale della procedura per l'investitore è di circa 9884,75 AED. La Golden Visa consente inoltre di sponsorizzare i membri della famiglia, inclusi i figli senza limite d'età, il che ne aumenta ulteriormente l'attrattiva per le persone che investono in immobili a Dubai per l'affitto o per finalità di trasferimento.

Inoltre potrebbe essere applicata una service fee a seconda dell'azienda che assiste nell'ottenimento del visto.

Per gli investitori con capitale inferiore è disponibile anche visto di investimento biennale a Dubai con una soglia minima di 750 000 AED, destinata ai proprietari di immobili residenziali completati. In alternativa c'è il visto Green Residence UAE, rivolta a imprenditori e investitori d'impresa, costituendo un complemento flessibile alla strategia visti quando si investe nel mercato immobiliare di Dubai.

Riepilogo: Conviene comprare una proprietà a Dubai nel 2026?

L'acquisto di una proprietà a Dubai è una combinazione unica: alti rendimenti da locazione, assenza di imposte sul reddito, sulle plusvalenze e sulla proprietà immobiliare e la possibilità di ottenere la Golden Visa decennale di Dubai. investimento nel settore immobiliare a Dubai è una delle strategie più redditizie e sicure per gli investitori in cerca di diversificazione globale e di reddito passivo.

Secondo noi, in Globihome i fattori chiave del successo sono:

1. Scelta della posizione giusta – quartieri come JVC offrono un rendimento del 8-9%, mentre Downtown Dubai garantisce prestigio

2. Scelta di uno sviluppatore rinomato – verifica chi garantisce la consegna puntuale e l'alta qualità. Se hai bisogno di assistenza in questo, puoi contare su un esperto che raccomandiamo in Globihome. Troverai il contatto alla fine dell'articolo.

3. Collaborazione con un agente professionale – se non vivi stabilmente a Dubai, avvaliti dei servizi di un agente immobiliare presente sul posto che ti assisterà con serietà in ogni fase dell'acquisto dell'immobile.