Acquistare un immobile a Dubai senza tasse e Golden Visa

Vale la pena acquistare un appartamento a Dubai nel 2026? Quanto costa un immobile negli Emirati? Come ottenere la Golden Visa tramite l’acquisto di un appartamento? Qual è il ritorno sull’investimento? Sono domande che si pone ogni potenziale investitore interessato al mercato immobiliare negli Emirati Arabi Uniti.

Il mercato immobiliare a Dubai sta vivendo un boom da record, attirando investitori da tutto il mondo interessati all’ acquisto di immobili a Dubai, sia nel segmento degli appartamenti in vendita, sia in quello delle ville a Dubai. Secondo gli ultimi dati del Dubai Land Department (DLD), nei primi sei mesi del 2026 sono state registrate circa 94 000 transazioni immobiliari per un valore complessivo di 262,7 miliardi di AED (circa 71,5 miliardi di USD), con un aumento del 40% su base annua. A nostro avviso Dubai rimane uno dei mercati immobiliari più dinamici del mondo, offrendo una combinazione unica di alti rendimenti (ROI), assenza di tasse, nonché la possibilità di ottenere il visto di residenza a lungo termine Golden Visa.

Nel 2024 i prezzi degli appartamenti a Dubai sono aumentati del 20% su base annua, raggiungendo un valore medio di 1597 AED per piede quadrato secondo il rapporto Deloitte. A loro volta, secondo Knight Frank, i prezzi medi degli immobili residenziali a Dubai hanno raggiunto il livello record di 1685 AED (459 USD) per piede quadrato nel quarto trimestre del 2024, superando del 13,3% il precedente picco del 2014. Il Dubai Land Department ha registrato nel 2024 oltre 169 000 transazioni di vendita immobiliare, per un valore complessivo di 488 miliardi di AED, di cui il 67% erano immobili sul mercato secondario a Dubai, e il 33% immobili off-plan, spesso scelti dagli investitori per i piani di pagamento flessibili e l’elevato potenziale di rivalutazione.

In Globihome, monitorando le tendenze globali degli investimenti, osserviamo che gli appartamenti a Dubai e gli appartamenti di lusso Dubai attirano sempre più clienti, che apprezzano non solo l’assenza di imposta sul reddito da locazione, l’assenza di imposta sulle plusvalenze, ma anche la stabilità politica, l’infrastruttura sviluppata e la facilità di acquisto di immobili da parte di stranieri a Dubai.

Tutti i dati si basano su fonti ufficiali: Dubai Land Department (DLD), RERA, Property Finder, Bayut, Knight Frank, CBRE, Cavendish Maxwell, Fitch Ratings e sulle analisi proprie di Globihome. Alla fine dell'articolo forniamo il contatto di un agente immobiliare professionista e da noi raccomandato agente immobiliare a Dubai, che ti assisterà in ogni fase se desideri acquistare un immobile a Dubai.

Perché Vale la Pena Acquistare un Immobile a Dubai nel 2026?

L'investimento immobiliare a Dubai è redditizio? Conviene acquistare un appartamento a Dubai come investimento? Sono domande fondamentali che sentiamo ogni giorno dai lettori di Globihome. La risposta è: SÌ! Perché? Prima di tutto perché l'investimento immobiliare a Dubai si distingue sul mercato globale per un clima fiscale eccezionalmente favorevole. Gli Emirati Arabi Uniti non impongono l'imposta sul reddito delle persone fisiche, l'imposta sugli immobili né l'imposta sulle plusvalenze, il che significa che l'intero reddito da locazione e il guadagno dalla vendita rimangono nelle tasche dell'investitore. Allo stesso tempo, devi ricordare la tassa di registrazione, di cui parleremo più avanti nell'articolo.

Nessuna Tassa – Il Maggiore Vantaggio degli Investimenti negli EAU

Dubai offre uno dei sistemi fiscali più attraenti al mondo per gli investitori immobiliari:

• 0% di imposta sugli immobili – non paghi l'annuale property tax
• 0% di imposta sul reddito – nessuna imposta sul reddito da locazione
• 0% di imposta sulle plusvalenze – la vendita di un immobile non genera obblighi fiscali
• 0% di imposta di successione – l'eredità immobiliare è esente da tassazione

L'unica spesa significativa è la tassa di registrazione DLD una tantum pari al 4% del valore dell'immobile al momento dell'acquisto.

Alti Rendimenti dell'Investimento – qual è il ROI a Dubai?

Secondo i dati del 2025, il rendimento medio degli investimenti a Dubai è del 6-8% annuo, il che supera significativamente gli altri mercati globali:

• Londra: 2-4% annuo
• New York: 2-4% annuo
• Hong Kong: 2-3% annuo
• Varsavia: 4-5% annuo

Alcuni quartieri di Dubai offrono rendimenti ancora più elevati:

• Jumeirah Village Circle (JVC): 7% per monolocali, 6- 7% per appartamenti più grandi
• Al Furjan: 7% per studio, 6-7% per appartamenti
• Arjan: fino al 5-8 % per le piccole unità

Golden Visa – Come Ottenere il Visto di Residente a Dubai?

Acquistando un immobile del valore minimo di 2 milioni di AED (circa 545,000 USD), ottieni il diritto di fare domanda per un Golden Visa di 10 anni, che offre:

• Visto di residente a lungo termine senza bisogno di sponsor
• Possibilità di sponsorizzare la famiglia (coniuge, figli, genitori)
• Diritto di lavorare e gestire un'attività negli EAU
• Possibilità di soggiornare fuori dagli EAU per più di 6 mesi senza perdere il visto
• Possibilità di rinnovare il visto dopo 10 anni

Dal 2025 esistono anche soglie di investimento più basse:

• 750,000 AED – visto di 2 anni
• 2 milioni di AED – Golden Visa per 10 anni
• Le proprietà off-plan si qualificano anche per il visto

Crescita della popolazione e della domanda di affitto a Dubai

La popolazione di Dubai cresce a un ritmo di circa il 5% all'anno, raggiungendo attualmente oltre 3,8 milioni di abitanti, e secondo il Dubai Urban Master Plan 2040 dovrebbe aumentare a 7,8 milioni entro il 2040. Questa crescita demografica sistematica è trainata principalmente dagli stranieri, che costituiscono circa il 90% della popolazione dell'emirato. Professionisti altamente qualificati, imprenditori e persone con redditi elevati scelgono Dubai per l'ambiente senza tasse, l'elevata qualità della vita, la sicurezza e l'accesso a infrastrutture di livello mondiale. Il costante afflusso di nuovi residenti si traduce in una domanda di alloggi costantemente elevata, che stabilizza il mercato degli affitti e riduce al minimo il rischio di unità sfitte. Inoltre, nel 2024 Dubai è stata visitata da 18.7 milioni di turisti internazionali, il che alimenta la domanda di affitti a breve termine.

Prezzi degli Appartamenti a Dubai: Analisi Dettagliata del Mercato 2026

Secondo il rapporto Deloitte "Dubai Real Estate Predictions 2025", i prezzi degli immobili residenziali nel 2024 sono aumentati del 20%, mentre gli affitti del 19%. Si è registrata una crescita particolarmente forte nel segmento delle ville – 27.9% annuo, mentre gli appartamenti hanno guadagnato circa il 18% in valore.

Immobili di lusso Il segmento ultra-lusso sta vivendo un vero e proprio boom. Nel 2024 sono state registrate 948 transazioni di immobili di lusso (oltre 15 milioni di AED), mentre le vendite di immobili del valore superiore a 10 milioni di AED hanno raggiunto 7.6 miliardi di AED. Dubai ha superato in questo segmento città come Londra e New York.

Quanto costa un appartamento a Dubai nel 2026?

Il prezzo medio per piede quadrato nel 2026 è di 1,755 AED (circa 477 USD).

I prezzi medi del 2026 suddivisi per tipologia di immobile sono i seguenti:

• Appartamenti: 1,3 milioni di AED (circa 354,000 USD)
• Ville: 6,6 milioni di AED (circa 1,8 milioni di USD)
• Immobili commerciali: 2,1 milioni di AED (circa 572,000 USD)
• Terreni: 6,7 milioni di AED (circa 1,82 milioni di USD)

Un appartamento standard di 75 metri quadrati (circa 807 piedi quadrati) costa in media 1,36 milioni di AED (circa 370 000 USD). Il prezzo medio di un appartamento nel mercato primario è attualmente di 1,3 milioni di AED (354 000 USD), mentre le ville raggiungono in media 3,54 milioni di AED (964 000 USD). Vale la pena sottolineare che i prezzi variano notevolmente a seconda della posizione, del tipo di immobile e del livello delle finiture.

Se desideri ricevere offerte immobiliari aggiornate in linea con le tue aspettative, contatta l'agente immobiliare che ti consigliamo alla fine dell'articolo. Sul nostro blog Globihome consigliamo solo agenti immobiliari professionali e verificati. Lo facciamo gratuitamente. Per noi è importante offrire un servizio professionale ai nostri lettori.

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Prezzi degli Immobili nei Singoli Quartieri di Dubai

Prezzi degli immobili a Palm Jumeirah

• Studio: da 1,2 milioni di AED (327,000 USD)
• 1 camera da letto: da 2,5 milioni di AED (680,000 USD)
• 2 camere da letto: da 4 milioni di AED (1,09 milioni di USD)
• Ville: 10-110 milioni di AED (2,72 - 30 milioni di USD)
• Redditività degli affitti: 5-9% (lo studio offre il rendimento più alto)

Prezzi degli immobili a Business Bay

• Studio: 800,000 - 1,2 milioni di AED (218,000-327,000 USD)
• 1 camera da letto: 1,5 - 2,5 milioni di AED (408,000-680,000 USD)
• 2 camere da letto: 2,5 - 4 milioni di AED (680,000-1,09 milioni di USD)
• 3 camere da letto: 4 - 8 milioni di AED (1,09-2,18 milioni di USD)
• Redditività degli affitti: 5- 7.5% (lo studio è il più alto)

Dubai Marina

• Monolocale: 700,000 - 1,1 milioni AED (191,000-300,000 USD)
• Bilocale: 1,3 - 2,2 milioni AED (354,000-600,000 USD)
• Appartamento con 2 camere da letto: 2,2 - 3,8 milioni AED (600,000-1,03 milioni USD)
• Rendimento da locazione: 6-7% (monolocale il più alto)

Damac Hills

• Monolocale: da 450,000 AED (122,500 USD)
• Bilocale: da 700,000 AED (190,500 USD)
• Appartamento con 2 camere da letto: da 1,1 milioni AED (300,000 USD)
• Appartamento con 3 camere da letto: da 1,5 milioni AED (408,000 USD)
• Rendimento da locazione: 6.-7%

Come comprare un appartamento a Dubai: processo passo dopo passo

L'acquisto di un appartamento a Dubai è molto più semplice che in molti paesi occidentali e l'intero processo può richiedere solo pochi giorni per gli immobili già costruiti.

Passo 1: Definisci qual è il tuo obiettivo nell'acquisto di un appartamento a Dubai

Prima di iniziare la ricerca devi stabilire se acquisti un immobile come:

• Investimento per affitto a lungo termine – reddito mensile stabile
• Investimento per affitto a breve termine – rendimento più alto, ma maggiori esigenze di tempo
• Appartamento per te – per te e la tua famiglia
• Investimento speculativo – acquisto per rivendere con profitto (flipping)

Passo 2: Definizione del budget e della fonte di finanziamento

Acquisto in contanti dalle nostre osservazioni in Globihome la maggior parte delle transazioni a Dubai sono transazioni in contanti, il che dimostra la ricchezza degli acquirenti. L'acquisto in contanti elimina la necessità di richiedere un mutuo ipotecario e accelera il processo.

Mutuo ipotecario a Dubai Gli stranieri possono ottenere un mutuo ipotecario a Dubai, tuttavia le condizioni sono più restrittive rispetto ai residenti:

• Anticipo per i non residenti: dal 40% del valore dell'immobile per immobili inferiori a 5 milioni di AED
• Anticipo per i residenti: 20%
• Durata massima del mutuo: 25 anni
• Requisiti di reddito: Le banche di solito richiedono un reddito mensile minimo di 15,000-20,000 AED

Nel primo trimestre del 2026 sono state registrate 9,300 transazioni di mutui per immobili residenziali, con un aumento del 24% su base annua. Il valore complessivo di queste transazioni ha raggiunto 20.4 miliardi di AED (+46.8% su base annua).

Fase 3: Scelta della posizione e del tipo di immobile

Dubai offre numerosi quartieri, in cui i clienti possono acquistare immobili. Se non conosci bene Dubai, ti consigliamo di discutere i singoli quartieri con un professionista che vive quotidianamente a Dubai. Il contatto di una persona del genere lo troverai gratuitamente alla fine dell'articolo.

Fase 4: Scelta dell'agente immobiliare

La scelta di un agente immobiliare professionale è un passaggio fondamentale, soprattutto se non vivi quotidianamente a Dubai. L'agente aiuterà in:

• Trovare l'immobile giusto
• Nella negoziazione del prezzo
• Nella verifica dei documenti
• Nello svolgimento del processo di acquisto

Fase 5: Verifica dell'immobile e due diligence

Prima di firmare il contratto, esegui una verifica accurata:

• Title Deed – verifica che il venditore sia il legittimo proprietario
• NOC (No Objection Certificate) – se l'immobile ha un'ipoteca, il venditore deve ottenere la NOC dalla banca
• Service charges – verifica eventuali spese di gestione arretrate
• Ejari – contratto di locazione registrato (se l'immobile è affittato)
• Condizioni tecniche – valuta di assumere un ispettore edile

Fase 6: Firma del contratto

Dopo aver trovato l'immobile adatto, le parti firmano un contratto con il promotore o con una persona fisica ( nel caso del mercato secondario).

Il contratto include:

• Dettagli dell'immobile
• Prezzo concordato
• Piano di pagamento
• Condizioni della transazione
• Penali per ritardi

Deposito: Di solito il 10% del valore dell'immobile sul mercato secondario, versato sul conto fiduciario dell'agente autorizzato da RERA.

Fase 7: Finanziamento e pagamenti

Per gli immobili pronti: Il pagamento avviene di solito entro 30-60 giorni dalla firma del contratto.

Per gli immobili off-plan: I piani di pagamento più popolari nel 2026 sono il piano di pagamento 80/20 o 60/40 o 50/50. L'importo delle rate dipende dall'avanzamento dei lavori di costruzione e i promotori offrono sempre più spesso la possibilità di pagamenti rateali senza interessi.

Fase 8: Registrazione presso il Dubai Land Department (DLD)

Dopo aver saldato il pagamento dell’immobile, la transazione deve essere registrata presso il DLD entro 60 giorni. La registrazione dell’immobile presso il Dubai Land Department è una fase fondamentale e finale del trasferimento della proprietà. Le parti della transazione (o i loro rappresentanti) devono presentarsi in uno dei Trustee Centers autorizzati oppure utilizzare il servizio DLD Smart Services per la registrazione elettronica. Durante la registrazione viene addebitata una commissione di trasferimento pari al 4% del valore dell’immobile, che di solito viene suddivisa a metà tra acquirente e venditore, anche se la cosa è negoziabile.

Passo 9: Ricezione del Title Deed

Dopo la registrazione della transazione, riceverai:

• Title Deed – documento ufficiale che conferma la proprietà dell’immobile, rilasciato dal DLD
• e-Certificate – versione elettronica del Title Deed

Il Title Deed contiene:

• Dati del proprietario
• Dettagli dell’immobile (ubicazione, superficie, tipologia)
• Numero del lotto
• Valore dell’immobile

Golden Visa: Visto di Residenza Tramite Investimento Immobiliare

Il programma Golden Visa negli Emirati Arabi Uniti è attualmente una delle soluzioni più interessanti per chi pianifica un investimento immobiliare a Dubai e un acquisto immobiliare a Dubai a lungo termine acquisto immobiliare a Dubai nel segmento freehold. La Golden Visa di 10 anni Golden Visa Dubaj garantisce un diritto di soggiorno stabile senza la necessità di avere uno sponsor emiratino o un datore di lavoro locale, il che la distingue dalle tradizionali visti di residenza legati all’impiego. Il visto è rinnovabile ogni 10 anni, a condizione che l’investitore mantenga un immobile a Dubai.

L’importo minimo di investimento richiesto per ottenere Golden Visa tramite immobili è di 2 milioni di AED (circa 545 000 USD). Può trattarsi di un singolo immobile o di un portafoglio di più beni, a condizione che si trovino nella zona freehold a Dubai. Gli immobili possono anche essere finanziati tramite mutuo, tuttavia in tal caso è richiesto NOC (No Objection Certificate) della banca, il che è una procedura standard negli investimenti in immobili premium Dubai.

La riforma normativa del 2022 ha notevolmente facilitato per gli investitori l’ottenimento di Golden Visa negli EAU, soprattutto per le persone che acquistano immobili off-plan a Dubai. Attualmente non è richiesto il versamento del 50% del capitale proprio — è sufficiente il NOC, e la qualificazione è determinata dal valore di mercato attuale confermato da Dubai Land Department (DLD). È importante sottolineare che anche un immobile acquistato alcuni anni fa a un prezzo inferiore è idoneo se oggi il suo valore supera la soglia di 2 mln AED. Nel caso di progetti off-plan a Dubai, il visto può essere concesso quando il completamento della costruzione supera il 50% oppure quando il promotore conferma pagamenti per un valore minimo di 2 mln AED.

Per la domanda sono richiesti, tra gli altri, il passaporto, una foto recente, Title Deed, Emirates ID (se presente) e la documentazione che conferma la proprietà di immobili freehold a Dubai.

I costi per ottenere Golden Visa Dubai includono, tra gli altri: visita medica (700 AED), Emirates ID per 10 anni (1153 AED), tassa di residenza (2856,75 AED), spese DLD (4020 AED) e costi amministrativi (1155 AED). Il costo totale della procedura per l'investitore è di circa 9884,75 AED. Golden Visa consente inoltre di sponsorizzare i membri della famiglia, compresi i figli senza limiti di età, il che aumenta ulteriormente la sua attrattiva per chi investe in immobili a Dubai da mettere a reddito o per finalità di relocation.

Inoltre, può esserci una service fee a seconda dell'azienda che aiuta a ottenere il visto.

Per gli investitori con un capitale inferiore è disponibile anche visto investitore di 2 anni a Dubai con una soglia minima di 750 000 AED, destinato ai proprietari di immobili residenziali completati. Un'alternativa è la Green Residence UAE, rivolta a imprenditori e investitori business, che costituisce un complemento flessibile alla strategia di visto quando si investe nel mercato immobiliare di Dubai.

Conclusione: Conviene acquistare un immobile a Dubai nel 2026?

L'acquisto di un immobile a Dubai è una combinazione unica: alti rendimenti da locazione, assenza di imposte sul reddito, sulle plusvalenze o sulla proprietà immobiliare e la possibilità di ottenere una Golden Visa Dubai di 10 anni. Questo rende l'investimento immobiliare a Dubai una delle strategie più redditizie e sicure per gli investitori alla ricerca di diversificazione globale e reddito passivo.

Secondo noi di Globihome, i fattori chiave del successo sono:

1. Scelta della posizione giusta – quartieri come JVC offrono una redditività dell'8-9%, mentre Downtown Dubai garantisce prestigio

2. Scelta di uno sviluppatore rinomato – verifica chi garantisce la consegna puntuale e un'elevata qualità. Se hai bisogno di aiuto in questo, puoi contare su un esperto che raccomandiamo in Globihome. Troverai il contatto alla fine dell'articolo.

3. Collaborazione con un agente professionista – se non vivi quotidianamente a Dubai, affidati ai servizi di un agente immobiliare che si trovi sul posto e ti aiuti con competenza in ogni fase dell'acquisto dell'immobile.