Immobili a Cipro meridionale 2026: guida senza errori
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Cipro meridionale è uno dei luoghi più ambiti per investire nel settore immobiliare nel bacino del Mar Mediterraneo. L'isola di Afrodite da anni attira investitori da tutto il mondo – e per ragioni ben precise. La stabilità politica, l'appartenenza all'Unione Europea, un sistema fiscale favorevole e un afflusso record di turisti fanno sì che l'acquisto di immobili a Cipro meridionale nel 2026 sia una decisione da prendere seriamente in considerazione.
In Globihome analizziamo i mercati immobiliari europei e collaboriamo con esperti locali. In questo articolo presentiamo tutto ciò che devi sapere su investimenti immobiliari a Cipro meridionale – dai prezzi attuali, alle procedure d'acquisto, fino alle possibilità di ottenere la residenza permanente attraverso il programma Golden Visa.
Prezzi degli appartamenti a Cipro meridionale sono, come sempre, dipendenti dalla posizione. Immobili a Limassol mantengono la posizione di leader con un prezzo medio di appartamenti pari a 4.850 euro al metro quadrato nei progetti premium sul lungomare, mentre appartamenti a Pafos offrono un punto d'ingresso più accessibile da 2.900 euro/m² in località fino a 500 metri dal mare. Secondo gli ultimi dati del Dipartimento di Statistica di Cipro, prezzi delle case a Cipro 2024
sono aumentati in media del 12,3%, e le previsioni per i prossimi anni indicano una continuazione della tendenza di crescita del 8-10% annuo. L'investimento immobiliare a Cipro meridionale nel 2026 è trainato da tre segmenti chiave di acquirenti: cittadini israeliani (che rappresentano il 31% di tutte le transazioni internazionali), investitori dai paesi dell'Europa centro-orientale (24%) e acquirenti dalla regione del Medio Oriente (19%). Indipendentemente dalla tua cittadinanza, un acquisto sicuro acquisto di immobili a Cipro meridionale richiede il supporto di un esperto locale. In Globihome puntiamo sulla qualità, perciò nel processo di transazione ti assisterà il nostro raccomandato agente immobiliare esperto a Cipro meridionale . È un esperto che conosce perfettamente il mercato locale. Il contatto diretto di questo specialista lo trovi alla fine dell'articolo – puoi contare su
Perché Cipro meridionale attrae gli investitori?
Cipro meridionale (Repubblica di Cipro) è un membro a pieno titolo dell'Unione Europea dal 2004. Questa è una differenza fondamentale rispetto alla parte settentrionale dell'isola, non riconosciuta a livello internazionale. Per gli investitori significa piena sicurezza legale, tutela della proprietà e procedure trasparenti basate sul sistema giuridico britannico.
Punti di forza chiave per l'investimento a Cipro meridionale:
- Sicurezza legale – sistema giuridico basato sul common law britannico, piena tutela della proprietà nei registri fondiari (Title Deed)
- Turismo da record – nel 2024 Cipro per la prima volta nella sua storia ha superato 4 milioni di turisti, battendo il record del 2019
- Appartenenza all'Unione Europea – dal 2004 Cipro è membro a pieno titolo dell'UE, il che garantisce stabilità legale basata sul diritto britannico e piena tutela della proprietà. Per i cittadini dell'UE l'acquisto di immobili non richiede alcuna autorizzazione aggiuntiva.
- Sistema fiscale vantaggioso – assenza di imposta catastale, possibilità di usufruire dell'aliquota IVA ridotta del 5% per l'acquisto della prima proprietà (invece del 19% standard) e tassa sulle plusvalenze pari a zero per i non residenti rendono Cipro una vera oasi per gli investitori.
- Programma di Residenza Permanente – acquisto di una nuova proprietà di valore min. 300 000 EUR netto apre una via rapida per ottenere la residenza per tutta la famiglia.
- Clima d'investimento – oltre 300 giorni di sole all'anno, temperature 19-30°C, mare caldo tutto l'anno
Nel 2026 Cipro prevede inoltre l'adesione alla zona Schengen, il che aumenterà ancora di più l'attrattiva dell'isola per gli investitori e le persone che pianificano il trasferimento.
Mercato immobiliare a Cipro – dati attuali e previsioni 2026
Cipriota mercato immobiliare caratterizzato da una crescita stabile e sana. Dopo il dinamico rimbalzo post-pandemia il mercato è entrato in una fase di sviluppo equilibrato.
Principali statistiche del mercato immobiliare a Cipro 2024-2025:
- Aumento dei prezzi degli appartamenti a marzo 2025 è stato 4,83% rispetto all'anno precedente
- Crescita prevista per il 2025: 5-10% a seconda della località
- L'indice dei prezzi RICS/KPMG per il quarto trimestre 2024 ha mostrato un aumento degli appartamenti del 12,7% e delle case del 5,7%
- Il valore medio delle transazioni abitative nel 2024 è stato circa 259 000 EUR
- 72% di tutte le transazioni riguarda gli appartamenti
Secondo i dati del Dipartimento cipriota dei Terreni e della Geodesia, il numero di transazioni con partecipazione di stranieri nell'ultimo anno è aumentato di alcuni punti percentuali. Gli esperti prevedono il mantenimento di questa tendenza, soprattutto nel segmento degli immobili di pregio e costieri.
Fattori trainanti del mercato immobiliare nel sud di Cipro:
- Afflusso record di turisti che genera domanda per affitti a breve termine
- Programma Golden Visa attirando investitori extra-UE
- Offerta limitata di terreni nelle località più ambite
- Sviluppo delle infrastrutture – ammodernamento dei porti, degli aeroporti e di nuovi quartieri residenziali
- Crescente interesse da parte di investitori del Medio Oriente e dell'Asia
Prezzi degli immobili a Cipro meridionale nel 2026
Prezzi delle proprietà a Cipro meridionale variano significativamente in base alla posizione, alla vicinanza al mare e allo standard delle finiture. Di seguito presentiamo i prezzi degli immobili a Cipro meridionale secondo la nostra analisi in Globihome. Se desideri ricevere le offerte più aggiornate, ti invitiamo a contattarci con l'agente immobiliare da noi raccomandato, il cui contatto forniamo gratuitamente alla fine dell'articolo.
Limassol – quanto costano gli immobili premium a Cipro meridionale?
Limassol è il centro commerciale e finanziario dell'isola, dove i prezzi raggiungono i livelli più alti. Il prezzo medio degli appartamenti nel I trimestre 2025 è stato 372 000 EUR (aumento del 12,4% su base annua), rendendoli i più costosi di tutto Cipro. Posizione ideale per chi cerca appartamenti di lusso. Prezzi più alti, ma anche il rendimento da locazione più elevato.
- Centro città: da 4000 EUR/m²
- Marina di Limassol (quartiere prestigioso): da 6000 EUR/m²
- Germasogeia (quartiere turistico): da 3500 EUR/m²
- Appartamenti in prima linea sul mare: da 5500 EUR/m²
Pafos - quali sono i prezzi degli immobili?
Pafos sta crescendo dinamicamente e nel IV trimestre 2024 ha registrato il maggior aumento dell'indice dei prezzi delle abitazioni tra tutte le regioni. Il prezzo medio delle case ha raggiunto 693 000 EUR. Pafos è famosa per i siti UNESCO e il clima tranquillo. Meta preferita dalle famiglie in cerca di una seconda casa. I prezzi sono inferiori rispetto a Limassol, ma la dinamica di crescita è molto elevata.
- Centro storico: da 2500 EUR/m²
- Kato Pafos (vicino alla spiaggia): da 3500 EUR/m²
- Chloraka (quartiere residenziale): da 2000 EUR/m²
- Coral Bay (località turistica): da 3000 EUR/m²
- Mercato secondario: 2400 EUR/m²
Larnaca – quanto costano le case?
Larnaca è un mercato in fase di forte sviluppo con moderni investimenti portuali e aeroportuali. Il prezzo medio delle abitazioni è salito a 389 000 EUR. La città si sta sviluppando rapidamente, la vicinanza al principale aeroporto è un enorme vantaggio. Punto d'ingresso ideale per i nuovi investitori.
- Centro città: da 1800 EUR/m²
- Finikoudes (passeggiata): da 3000 EUR/m²
- Mackenzie (zona balneare): da 2500 EUR/m²
- Mercato secondario: 2200 EUR/m²
Nicosia – quanto costano le proprietà più economiche a Cipro meridionale?
Nicosia è un mercato meno popolare tra gli investitori stranieri a causa della mancanza di accesso al mare, ma offre i prezzi più bassi e un mercato di locazione a lungo termine stabile.
- Centro: da 1500 EUR/m²
- Quartieri residenziali: da 1200 EUR/m²
- Prezzo medio degli appartamenti: 191 000 EUR
- Mercato secondario: 2000 EUR/m²
Ayia Napa e Protaras – quanto costano le proprietà nelle località turistiche del Cipro meridionale?
Queste località turistiche popolari attirano investitori alla ricerca di un alto rendimento da locazioni a breve termine. Queste località attirano milioni di turisti e offrono la più alta rendimento da locazioni a breve termine. La stagionalità è una sfida, ma nel picco della stagione gli appartamenti generano alti ricavi.
- Centro di Ayia Napa: da 2500 EUR/m²
- Prima linea sul mare: da 4000 EUR/m²
- Protaras: da 2800 EUR/m²
- Mercato secondario: 2300 EUR/m²
Procedura di acquisto di immobili a Cipro meridionale passo dopo passo
Processo di acquisto di immobili a Cipro meridionale è relativamente semplice per i cittadini UE. Ecco una guida dettagliata:
Passo 1: Scelta dell'immobile e negoziazioni
Dopo aver trovato l'immobile adatto iniziano le trattative sul prezzo. Nel mercato cipriota la negoziazione è una prassi standard – la percentuale negoziabile è solitamente del 5-10%.
Passo 2: Contratto di prenotazione
La firma del contratto di prenotazione e il versamento del deposito (di solito 1-2% del valore dell'immobile o 5 000-10 000 EUR) garantisce la rimozione dell'offerta dal mercato.
Passo 3: Due diligence legale
Questa è una fase cruciale. A Cipro è l'avvocato, non il notaio, svolge il ruolo principale nella transazione. L'avvocato verifica:
- Titolo di proprietà (Title Deed)
- Assenza di ipoteche
- Conformità al piano urbanistico locale
Passo 4: Ottenimento del numero fiscale e apertura del conto bancario
Prima della firma del contratto di vendita è necessario ottenere il numero fiscale cipriota e aprire un conto in una banca locale.
Passo 5: Firma del contratto di vendita (Contract of Sale)
Dopo il versamento della successiva tranche (di solito il 20-30% del valore) viene firmato il contratto principale di vendita, che l'avvocato registra al District Land Office entro 60 giorni.
Passo 6: Trasferimento della proprietà
Dopo il pagamento dell'intero importo e di tutte le tasse avviene il trasferimento del Title Deed a tuo nome.
In tutto il processo, dalla ricerca all'acquisto dell'immobile, ti assisterà un agente immobiliare affidabile e raccomandato da noi, esperto in questo mercato. Forniremo il contatto alla fine dell'articolo. Nel colloquio puoi fare riferimento a Globihome.
Tasse e oneri per l'acquisto di immobili a Cipro meridionale nel 2026
Pianificando l'acquisto di immobili a Cipro meridionale, devi considerare costi aggiuntivi oltre al prezzo d'acquisto. Il sistema fiscale di Cipro è favorevole agli investitori, ma richiede una comprensione approfondita.
IVA per l'acquisto di una nuova proprietà dal costruttore a Cipro meridionale
Aliquota IVA standard è 19% e riguarda tutti gli immobili nuovi acquistati dallo sviluppatore.
Aliquota IVA agevolata del 5% spetta alle persone che soddisfano le seguenti condizioni (da luglio 2023):
- L'acquirente deve essere persona fisica (non una società)
- L'immobile deve essere adibito a residenza permanente per almeno 10 anni
- Superficie utile massima: 130 m²
- Valore massimo dell'immobile: 350 000 EUR (senza IVA)
Se l'immobile supera i 130 m² o i 350 000 EUR, i primi 130 m² e fino a 350 000 EUR sono soggetti all'aliquota del 5%, mentre la parte eccedente è tassata al 19%.
Importante: L'aliquota IVA ridotta non spetta, se l'immobile supera sia 190 m², così come 475 000 EUR – in tal caso si applica l'aliquota piena del 19%.
Transfer Fee - imposta sulle proprietà del mercato secondario a Cipro meridionale
Si applica agli immobili del mercato secondario non soggetti a IVA:
- Fino a 85 000 EUR: 3%
- 85 001 - 170 000 EUR: 5%
- Oltre 170 001 EUR: 8%
Se l'immobile è soggetto a IVA, il Transfer Fee non viene addebitato.
Imposta di bollo (Stamp Duty) per l'acquisto di immobili nel Sud di Cipro
L'imposta di bollo deve essere pagata entro 30 giorni dalla firma del contratto:
- 1,50 EUR per ogni 1000 EUR fino all'importo di 170 860 EUR
- 2,00 EUR per ogni 1000 EUR oltre tale importo
Costi legali e altre spese per l'acquisto di immobili a Cipro meridionale
- Servizi legali: 1-2% del valore dell'immobile
- Commissione per l'esame della domanda di mutuo: 300-500 EUR
- Perizia bancaria: 400-600 EUR
- Onorari notarili: 800-1200 EUR
Costi di gestione della proprietà a Cipro meridionale
La buona notizia è che a Cipro non esiste la classica tassa catastale sugli immobili. I lettori del nostro blog Globihome spesso chiedono: "quanto costa vivere a Cipro?". I costi di gestione della proprietà sono relativamente bassi rispetto all'Europa occidentale.
- Imposta sugli immobili: È stata abolita nel 2017! Si pagano solo le tariffe comunali locali (raccolta rifiuti, illuminazione stradale), dell'ordine di 100-200 EUR all'anno.
- Spese condominiali (Common Expenses): Nei complessi con piscina e giardino queste spese sono solitamente da 50 a 150 EUR al mese, a seconda dello standard.
- Utenze: Elettricità e acqua sono pagate in base al consumo. Bisogna tenere presente l'aria condizionata, che in estate genera bollette più alte.
Finanziamento dell'acquisto – mutuo ipotecario per stranieri
I mutui ipotecari a Cipro meridionale sono disponibili anche per stranieri. Bank of Cyprus, come principale istituto finanziario dell'isola, offre le seguenti condizioni:
- Finanziamento fino al 70% del valore dell'immobile per i non residenti
- Reddito minimo mensile: 2 500 EUR
- Durata del mutuo: fino a 25-30 anni
- Tasso di interesse: 3,5-5,5% annuo
I documenti richiesti includono certificato di reddito, storia creditizia dal paese d'origine e conferma di impiego. Il processo di valutazione della domanda di solito richiede 4-6 settimane.
Programma Golden Visa a Cipro meridionale – residenza permanente in cambio di un investimento immobiliare
Programma Golden Visa è uno dei programmi di residenza più rapidi e semplici in Europa. Permette di ottenere residenza permanente a Cipro in cambio di un investimento immobiliare.
Requisiti fondamentali del Golden Visa 2026:
- Acquisto di un nuovo immobile dal valore minimo 300 000 EUR (+IVA)
- Documentazione di un reddito annuo proveniente dall'estero
- Versamento di un deposito in una banca cipriota
Vantaggi del programma Golden Visa:
- Residenza permanente – valido a tempo indeterminato, richiede il rinnovo della carta ogni 10 anni
- Famiglia inclusa nel programma – coniuge e figli fino a 18 anni (i figli tra 18 e 25 anni che studiano possono presentare domande separate)
- Requisiti minimi di residenza – è sufficiente visitare Cipro una volta ogni 2 anni
- Percorso per la cittadinanza – dopo 8 anni di soggiorno legale si può richiedere il passaporto cipriota
- Procedura rapida – il tempo di esame della domanda è di circa 2-3 mesi
Il programma copre l'intera famiglia (coniuge e figli fino ai 25 anni) ed è concesso a vita. Un ulteriore vantaggio è la possibilità di ottenere lo status di Non-Domicile, che garantisce:
- 0% di imposta sui dividendi per 17 anni
- 0% di imposta sugli interessi
- 0% di imposta sulle plusvalenze (ad eccezione della vendita di immobili a Cipro)
Importante: I fondi per l'investimento devono provenire dall'estero – non è possibile finanziare l'acquisto con un prestito presso una banca cipriota.
Rendimento degli investimenti e affitto di immobili nel Sud di Cipro
L'investimento immobiliare nel Sud di Cipro può generare redditi interessanti sia da dell'aumento del valore del capitale, così come dell'affitto. L'afflusso record di turisti nel 2024 (oltre 4 milioni) conferma il potenziale del mercato.
Redditività degli affitti a lungo termine a Cipro del Sud
La redditività media degli affitti a lungo termine a Cipro è 4-6% all'anno. Si tratta di un reddito passivo stabile, particolarmente attraente in città come Nicosia e Larnaca, dove la domanda è generata da studenti, dipendenti aziendali e famiglie.
Prezzi medi degli affitti a lungo termine:
- Monolocale: 750-930 EUR/mese
- Trilocale: 1400-1750 EUR/mese
Redditività degli affitti a breve termine a Cipro del Sud
Nelle località turistiche come Ayia Napa, Protaras o Paphos, la redditività degli affitti a breve termine può raggiungere 7-12% all'anno.
Dati chiave sul turismo a Cipro 2024:
- Oltre 4 milioni turisti all'anno (record assoluto)
- Entrate dal turismo: oltre 2,5 miliardi EUR
- La Polonia al terzo posto (337 000 turisti, aumento del 23%)
- La Gran Bretagna domina con 34,5% di quota di mercato
- Mercato israeliano: 11% di quota
Trappole per gli investimenti: Cipro del Nord vs Cipro del Sud
In quanto professionisti dobbiamo avvertire chiaramente riguardo degli immobili a Cipro del Nord. Sebbene i prezzi possano sembrare lì inferiori del 30-40%, il rischio legale è enorme.
Mancanza di titoli di proprietà riconosciuti: Molti terreni nel nord appartengono legalmente ai ciprioti greci sfollati nel 1974. I tribunali internazionali decidono a loro favore, il che crea il rischio che l'investitore perda la proprietà.
Assenza di protezione UE: Cipro del Nord è al di fuori della giurisdizione dei tribunali europei.
Problemi di rivendita: La liquidità del mercato nel nord è notevolmente inferiore, e le banche europee non finanziano gli acquisti locali.
In Globihome raccomandiamo esclusivamente immobili sicuri nel territorio della Repubblica di Cipro (Cipro meridionale).
Immobili a Cipro meridionale vs altre destinazioni – confronto
Come gli immobili a Cipro si collocano rispetto ad altre destinazioni popolari per gli investimenti in Europa?
Soglia d'ingresso per la Golden Visa:
Imposta annuale sulla proprietà immobiliare:
Rendimento degli affitti a breve termine:
Cipro si distingue per l'assenza di imposta sulla proprietà immobiliare, una soglia competitiva per la Golden Visa e un rendimento molto interessante degli affitti a breve termine.
FAQ: Domande frequenti sugli immobili a Cipro meridionale
Riepilogo: conviene acquistare un immobile a Cipro meridionale nel 2026?
Immobili a Cipro meridionale nel 2026 si tratta di una combinazione di investimento stabile e alta qualità della vita. L'appartenenza all'UE, il favorevole sistema fiscale, il programma Golden Visa e il crescente mercato turistico fanno sì che l'isola attragga sempre più investitori da tutta Europa.
Fatti chiave da ricordare:
- I prezzi degli immobili aumentano del 5-10% annuo
- Rendimento da locazione: 5-12% a seconda della strategia
- Soglia di accesso per la Golden Visa: 300 000 EUR
- IVA ridotta al 5% sulla prima abitazione
- Nessuna tassa sulla proprietà immobiliare
Stai pianificando l'acquisto di un appartamento o di una casa a Cipro? Da Globihome collaboriamo con esperti locali che ti aiuteranno a trovare la proprietà ideale adatta alle tue esigenze e ai tuoi obiettivi d'investimento. Contatta l'agente immobiliare che consigliamo per ricevere le offerte aggiornate da Pafos, Limassol o Larnaca.
