Ingatlanvásárlás Dubajban adómentesen – útmutató

Megéri 2026-ban lakást venni Dubajban? Mennyibe kerül egy ingatlan az Emirátusokban? Hogyan lehet Golden Visa-t szerezni apartmanvásárlással? Mekkora a befektetés megtérülése? Ezeket a kérdéseket teszi fel minden leendő befektető, akit érdekel az ingatlanpiac az Egyesült Arab Emírségekben.

Ingatlanpiac Dubajban rekordméretű fellendülést él át, vonzva a világ minden tájáról érkező befektetőket, akik érdeklődnek dubaji ingatlanvásárlás iránt, mind a eladó apartmanok, valamint dubaji villák. A Dubai Land Department (DLD) legfrissebb adatai szerint 2025 első hat hónapjában mintegy 94 000 ingatlanügyletet összértékkel 262,7 milliárd AED (kb. 71,5 milliárd USD), ami 40%-os növekedést jelent éves szinten. Véleményünk szerint Dubaj továbbra is a legdinamikusabb a világ legdinamikusabb ingatlanpiacai közé, amely kivételes kombinációt kínál magas hozamrátákat (ROI), adómentességet, valamint a megszerzés lehetőségét hosszú távú tartózkodási vízum, a Golden Visa.

2024-ben dubaji lakásárak 20%-kal nőttek év/év alapon, elérve az átlagos 1597 AED négyzetlábanként értéket a Deloitte jelentése szerint. Ezzel szemben a Knight Frank szerint az átlagos a dubaji lakóingatlanok árai elérték a rekord 1685 AED (459 USD) négyzetlábankénti szintet 2024 negyedik negyedévében, 13,3%-kal meghaladva a 2014-es korábbi csúcsot. A Dubai Land Department 2024-ben több mint 169 000 ingatlanértékesítési tranzakciót, összértékkel 488 milliárd AED, amelyből 67%-ot tettek ki dubaji másodlagos piaci ingatlanok, míg 33% off-plan ingatlanok, amelyeket a befektetők gyakran választanak a rugalmas fizetési ütemezés és az értéknövekedés magas potenciálja miatt.

A Globihome-nál, követve a globális befektetési trendeket, azt tapasztaljuk, hogy dubaji lakások és dubaji luxusapartmanok egyre több ügyfelet vonzanak, akik nem csak értékelik a bérbeadásból származó jövedelem adómentességét, tőkenyereségadó hiányát, de szintén politikai stabilitást, fejlett infrastruktúrát és a külföldiek Dubajban történő ingatlanvásárlásának egyszerűségét.

Minden adat hivatalos forrásokra alapul: Dubai Land Department (DLD), RERA, Property Finder, Bayut, Knight Frank, CBRE, Cavendish Maxwell, Fitch Ratings és a Globihome saját elemzéseire. A cikk végén megadjuk a kapcsolatot egy általunk ajánlott és professzionális dubaji ingatlanügynököt, aki minden lépésnél támogatni fog, ha szeretnél ingatlant vásárolni Dubajban.

Miért érdemes 2026-ban ingatlant vásárolni Dubajban?

Megéri Dubajban ingatlanba befektetni? Érdemes Dubajban lakást vásárolni befektetésként? Ezek alapvető kérdések, amelyeket nap mint nap hallunk a Globihome olvasóitól. A válasz: IGEN! Miért? Elsősorban azért, mert a dubaji ingatlanbefektetés a globális piacon kiemelkedik a kivételes adózási környezettel. Az Egyesült Arab Emírségek nem vet ki személyi jövedelemadót, ingatlanadót vagy tőkenyereség-adót, ami azt jelenti, hogy a bérleti bevétel és az eladási nyereség teljes egészében a befektetőnél marad. Ugyanakkor emlékezned kell a regisztrációs díjra, amiről a cikk később szól.

Adómentesség – a ZEA befektetésének legnagyobb előnye

Dubaj a világ egyik legvonzóbb adórendszerét kínálja az ingatlanbefektetők számára:

• 0% ingatlanadó – nem fizetsz éves ingatlanadót
• 0% jövedelemadó – nincs PIT a bérleti bevételekből
• 0% tőkenyereségadó – az ingatlan eladása nem eredményez adófizetési kötelezettséget
• 0% örökösödési adó – az ingatlan öröklése adómentes

Az egyetlen jelentős díj a egyszeri DLD regisztrációs díj mértéke 4% az ingatlan értékére a vásárláskor.

Magas hozamok – mekkora a ROI Dubajban?

A 2025-ös adatok szerint, a dubaji befektetések átlagos hozama évi 6-8%, ami jelentősen felülmúlja más globális piacokat:

• London: évi 2-4%
• New York: évi 2-4%
• Hongkong: évi 2–3%
• Varsó: évi 4–5%

Dubaj egyes kerületei még magasabb hozamokat kínálnak:

• Jumeirah Village Circle (JVC): 7% stúdiók esetén, 6- 7% nagyobb lakásoknál
• Al Furjan: 7% stúdiók esetén, 6-7% apartmanoknál
• Arjan: akár 5-8 % kis egységek esetén

Golden Visa – Hogyan lehet rezidens vízumot szerezni Dubajban?

Ingatlan vásárlásakor, amelynek minimális értéke 2 millió AED (kb. 545,000 USD), jogosult vagy kérelmezni a 10 éves Golden Visa, amely a következőket biztosítja:

• Hosszú távú rezidens vízum szponzor nélkül
• Család szponzorálásának lehetősége (házastárs, gyerekek, szülők)
• Jog a munkavégzésre és vállalkozás folytatására az EAE-ben
• Lehetőség az EAE-n kívül történő 6 hónapnál hosszabb tartózkodásra vízumvesztés nélkül
• A vízum megújításának lehetősége 10 év után

2025-től szintén léteznek alacsonyabb befektetési küszöbök:

• 750,000 AED – 2 éves vízum
• 2 millió AED – 10 éves Golden Visa
• Előre tervezett (off-plan) ingatlanok szintén jogosultak a vízumra

Népességnövekedés és a bérleti kereslet Dubajban

Dubaj népessége évente kb. 5%‑kal növekszik, elérve jelenleg több mint 3,8 millió lakost, és a Dubai Urban Master Plan 2040 szerint 2040-re várhatóan 7,8 millióra 2040-re. Ez a folyamatos demográfiai növekedés elsősorban külföldieknek köszönhető, akik az emírség népességének mintegy 90%-át teszik ki. Magasan képzett szakemberek, vállalkozók és magas jövedelmű személyek Dubajt választják adómentes környezet, magas életszínvonal, biztonság és világszínvonalú infrastruktúrához való hozzáférés miatt. Az új lakosok folyamatos beáramlása következetesen magas lakáskeresletet eredményez, ami stabilizálja a bérleti piacot és minimalizálja az üres lakások kockázatát. Továbbá, 2024-ben Dubajt 18.7 millió nemzetközi turista látogatta meg, ami növeli a rövid távú bérbeadás iránti keresletet.

Lakásárak Dubajban: Részletes piaci elemzés 2026

A Deloitte "Dubai Real Estate Predictions 2025" című jelentése szerint, a lakóingatlanok árai 2024-ben 20%-kal emelkedtek, a bérleti díjak 19%-kal. Különösen erős növekedést regisztráltak a villák szegmensében – évente 27.9%-ot, míg a lakások értéke körülbelül 18%.-ban emelkedett

Luxusingatlanok Az ultra-luxus szegmens valódi fellendülést él. 2024-ben 948 luxusingatlan-tranzakciót regisztráltak (15 millió AED fölött), és a 10 millió AED feletti ingatlanok eladásai elérték a 7.6 milliárd AED-et. Dubai ebben a szegmensben megelőzte olyan városokat, mint London vagy New York.

Mennyibe kerül egy lakás Dubajban 2025-ben?

A négyzetláb átlagára 2025-ben 1,755 AED (körülbelül 477 USD).

A 2025-ös átlagárak ingatlantípusonként a következők:

• Lakások: 1,3 millió AED (körülbelül 354,000 USD)
• Villák: 6,6 millió AED (körülbelül 1,8 millió USD)
• Kereskedelmi ingatlanok: 2,1 millió AED (körülbelül 572,000 USD)
• Telekek: 6,7 millió AED (körülbelül 1,82 millió USD)

Egy standard, 75 négyzetméteres lakás (kb. 807 négyzetláb) átlagosan 1,36 millió AED-be (kb. 370 000 USD) kerül. Az elsődleges piacon lévő lakások átlagára jelenleg 1,3 millió AED (354 000 USD), míg a villák átlagosan 3,54 millió AED-be (964 000 USD) kerülnek. Érdemes kiemelni, hogy az árak jelentősen eltérnek elhelyezkedéstől, ingatlantípustól és a kivitelezési szinttől függően.

Ha aktuális, az elvárásaidnak megfelelő ingatlanajánlatokat szeretnél kapni, vedd fel a kapcsolatot az ingatlanügynökkel, akit a cikk végén ajánlunk. A Globihome blogunkon csakis profi és bevált ingatlanügynököket ajánlunk. Ezt ingyen tesszük. Olvasóink professzionális kiszolgálása fontos számunkra.

Előző diaKövetkező dia

Ingatlanárak Dubaj egyes negyedeiben

Ingatlanárak Palm Jumeirah-on

• Stúdió: 1,2 millió AED-től (327,000 USD)
• 1 hálószobás: 2,5 millió AED-től (680,000 USD)
• 2 hálószobás: 4 millió AED-től (1,09 millió USD)
• Villák: 10-110 millió AED (2,72 - 30 millió USD)
• Bérleti hozam: 5-9% (stúdió a legmagasabb hozam)

Ingatlanárak Business Bay-ben

• Stúdió: 800,000 - 1,2 millió AED (218,000-327,000 USD)
• 1 hálószobás: 1,5 - 2,5 millió AED (408,000-680,000 USD)
• 2 hálószobás: 2,5 - 4 millió AED (680,000-1,09 millió USD)
• 3 hálószobás: 4 - 8 millió AED (1,09-2,18 millió USD)
• Bérleti hozam: 5- 7.5% (stúdió a legmagasabb)

Dubai Marina

• Stúdió: 700,000 - 1,1 millió AED (191,000-300,000 USD)
• 1 hálószobás: 1,3 - 2,2 millió AED (354,000-600,000 USD)
• 2 hálószobás: 2,2 - 3,8 millió AED (600,000-1,03 millió USD)
• Bérleti hozam: 6-7% (stúdió a legmagasabb)

Damac Hills

• Stúdió: 450,000 AED-től (122,500 USD)
• 1 hálószobás: 700,000 AED-től (190,500 USD)
• 2 hálószobás: 1,1 millió AED-től (300,000 USD)
• 3 hálószobás: 1,5 millió AED-től (408,000 USD)
• Bérbeadás hozama: 6.-7%

Hogyan vásároljunk lakást Dubajban: lépésről lépésre

A lakásvásárlás Dubajban sokkal egyszerűbb, mint sok nyugati országban, és a teljes folyamat már elkészült ingatlanok esetén csupán néhány napot vehet igénybe.

1. lépés: Határozd meg, mi a célod a dubaji lakásvásárlással

A keresés megkezdése előtt el kell döntened, hogy az ingatlant milyen céllal vásárolod:

• Hosszú távú bérbeadásra szánt befektetés – stabil havi jövedelem
• Rövid távú bérbeadásra szánt befektetés – nagyobb hozam, de több időráfordítást igényel
• Saját lakás – magadnak és a családnak
• Spekulatív befektetés – eladás céljából vásárolva, nyereség reményében (flipping)

2. lépés: Költségvetés és finanszírozási forrás meghatározása

Készpénzes vásárlás a mi megfigyeléseink szerint a Globihome-nál a dubaji tranzakciók többsége készpénzes ügylet, ami a vásárlók jómódját jelzi. A készpénzes vásárlás megszünteti a jelzáloghiteligénylés szükségességét és felgyorsítja a folyamatot.

Jelzáloghitel Dubajban Külföldiek igényelhetnek jelzáloghitelt Dubajban, de a feltételek szigorúbbak, mint a rezidensek esetében:

• Önrész nem-rezidensek számára: az ingatlan értékének legalább 40%a ingatlanok esetén 5 millió AED alatt
• Önrész rezidensek számára: 20%
• Maximális futamidő: 25 év
• Jövedelmi követelmények: A bankok általában havi legalább 15,000-20,000 AED jövedelmet követelnek

2025 első negyedévében 9,300 jelzálogügyletet regisztráltak lakóingatlanokra, ami 24%-os növekedést jelent év/év alapon. E tranzakciók összértéke elérte a 20.4 milliárd AED-t (+46.8% év/év).

3. lépés: Elhelyezkedés és ingatlantípus kiválasztása

Dubaj számos városrésszel kínál lehetőségeket, ahol ügyfelek ingatlanokat vásárolhatnak. Ha nem ismered jól Dubajt, javasoljuk, hogy egy helyben élő szakemberrel beszélj át egyes negyedeket. Ilyen személy elérhetőségét ingyen megtalálod a cikk végén.

4. lépés: Ingatlanügynök kiválasztása

Egy professzionális ingatlanügynök kiválasztása kulcsfontosságú lépés, különösen, ha nem élsz Dubajban. Az ügynök segít a következőkben:

• Megfelelő ingatlan megtalálása
• Ár tárgyalása
• Dokumentumok ellenőrzése
• A vásárlási folyamat lebonyolítása

5. lépés: Az ingatlan ellenőrzése és due diligence

A szerződés aláírása előtt végezz alapos ellenőrzést:

• Tulajdoni okirat (Title Deed) – ellenőrizze, hogy az eladó a törvényes tulajdonos-e
• NOC (No Objection Certificate) – ha az ingatlanon jelzálog van, az eladónak banktól kell beszereznie a NOC-ot
• Szolgáltatási díjak – ellenőrizze az elmaradt üzemeltetési díjakat
• Ejari – bejegyzett bérleti szerződés (ha az ingatlan bérbe van adva)
• Műszaki állapot – mérlegelje egy épületellenőr megbízását

6. lépés: Szerződés aláírása

Miután megtalálták a megfelelő ingatlant, a felek szerződést írnak alá a fejlesztővel vagy magánszeméllyel ( a másodlagos piacon).

A szerződés tartalmazza:

• Az ingatlan részletei
• Megállapodott ár
• Fizetési ütemezés
• Az ügylet feltételei
• Késedelmi kötbérek

Letét: Általában az ingatlan értékének 10%-a a másodlagos piacon, amelyet a RERA által engedélyezett ügynök letéti számlájára helyeznek.

7. lépés: Finanszírozás és fizetések

Kész ingatlanok esetén: A fizetés általában a szerződés aláírásától számított 30-60 napon belül történik.

Off-plan ingatlanok esetén: A 2025-ben legnépszerűbb fizetési tervek a 80/20, 60/40 vagy 50/50 arányú fizetési ütemezések. A részletek összege a kivitelezés előrehaladásától függ, és a fejlesztők egyre gyakrabban kínálnak részletfizetési lehetőséget kamatmentesen.

8. lépés: Regisztráció a Dubai Land Departmentnél (DLD)

Miután rendezte az ingatlan kifizetését, az adásvételt regisztrálni kell a DLD 60 napon belül. Az ingatlan regisztrációja a Dubai Land Departmentnél a tulajdonjog átruházásának kulcsfontosságú és végső lépése. Az ügylet feleinek (vagy meghatalmazottaiknak) meg kell jelenniük valamelyik hivatalos Trustee Centerben, vagy igénybe vehetik a DLD Smart Services szolgáltatást az elektronikus regisztrációhoz. Regisztrációkor 4%-os átírási díjat kell fizetni az ingatlan értékéből, amelyet általában fele-fele arányban osztanak meg a vevő és az eladó között, bár ez tárgyalható.

9. lépés: Title Deed átvétele

Az ügylet regisztrációja után megkapja:

• Title Deed – hivatalos dokumentum, amely igazolja az ingatlan tulajdonjogát, a DLD által kiállítva
• e-Certificate – a Title Deed elektronikus változata

A Title Deed tartalmazza:

• Tulajdonos adatai
• Az ingatlan részletei (elhelyezkedés, alapterület, típus)
• Parcella száma
• Ingatlan értéke

Golden Visa: Tartózkodási vízum ingatlanbefektetéssel

A Golden Visa program az Egyesült Arab Emírségekben ez jelenleg az egyik legvonzóbb lehetőség azok számára, akik terveznek ingatlanbefektetést Dubajban és hosszú távú ingatlanvásárlás Dubajban a szegmensben freehold. 10 éves Dubaji Golden Visa biztosítja a stabil tartózkodási jogot anélkül, hogy emirátusi szponzorra vagy helyi munkáltatóra lenne szükség, ami megkülönbözteti azt a hagyományos, foglalkoztatáshoz kötött tartózkodási vízumoktól. A vízum 10 évente megújítható, amennyiben a befektető fenntart egy minősülő dubaji ingatlant.

A megszerzéshez szükséges minimális befektetés értéke Golden Visa ingatlanon keresztül 2 millió AED (kb. 545 000 USD). Ez lehet egy ingatlan vagy több eszköz portfóliója, feltéve, hogy azok a freehold Dubajban. Az ingatlanok finanszírozhatók jelzáloghitelből is, azonban ilyen esetben szükséges a NOC (No Objection Certificate) a banktól, ami standard eljárás a befektetések esetén a prémium dubaji ingatlanok.

A szabályreform 2022-ben jelentősen megkönnyítette a befektetők számára a megszerzését Golden Visa az Egyesült Arab Emírségekben, különösen azoknak, akik megvásárolják off-plan ingatlanokat Dubajban. Jelenleg nincs követelmény 50% saját tőke befizetésére — elegendő a NOC, és a jogosultságot a jelenlegi piaci érték dönti el, amelyet a Dubai Földhivatala (DLD). Fontos megjegyezni, hogy még a néhány évvel ezelőtt alacsonyabb áron vásárolt ingatlan is megfelelhet, ha ma az értéke meghaladja a 2 millió AED küszöböt. Projektek off-plan Dubajban, a vízumot akkor lehet megadni, amikor az építkezés készültsége meghaladja az 50%-ot, vagy amikor a fejlesztő megerősíti a minimum 2 millió AED értékű befizetéseket.

A jelentkezéshez többek között szükséges útlevél, aktuális fénykép, Tulajdoni lap, Emirates ID (ha van) valamint a tulajdont igazoló dokumentáció a dubaji freehold ingatlan tulajdonjogát.

A megszerzés költségei Dubaji Golden Visa obejmują m.in.: badanie medyczne (700 AED), Emirates ID na 10 lat (1153 AED), opłatę rezydencką (2856,75 AED), opłaty DLD (4020 AED) oraz koszty administracyjne (1155 AED). Całkowity koszt procedury dla inwestora to około 9884,75 AED. Golden Visa umożliwia również sponsorowanie członków rodziny, w tym dzieci bez limitu wieku, co dodatkowo zwiększa jej atrakcyjność dla osób inwestujących w bérbeadásra szánt dubaji ingatlanok lub w celach relokacyjnych.

Dodatkowo może wystąpić service fee w zależności od firmy pomagającej w uzyskaniu wizy.

Dla inwestorów z niższym kapitałem dostępna jest także 2-letnia wiza inwestorska w Dubaju z minimalnym progiem 750 000 AED, przeznaczona dla właścicieli ukończonych nieruchomości mieszkalnych. Alternatywą jest 5-letnia Green Residence UAE, skierowana do przedsiębiorców i inwestorów biznesowych, stanowiąca elastyczne uzupełnienie strategii wizowej przy inwestowaniu w dubajski rynek nieruchomości.

Podsumowanie: Czy Warto Kupić Nieruchomość w Dubaju w 2026?

Zakup nieruchomości w Dubaju to unikalne połączenie: wysokich zwrotów z najmu, braku podatków od dochodów, zysków kapitałowych czy własności nieruchomości oraz możliwość uzyskania 10-letniej Golden Visa Dubai. inwestycja w nieruchomości w Dubaju jedike a legjövedelmezőbb és legbiztonságosabb stratégiáknak azoknak a befektetőknek, akik globális diverzifikációt és passzív jövedelmet keresnek.

Szerintünk a Globihome-nál a siker kulcsfontosságú tényezői a következők:

1. Megfelelő helyszín kiválasztása – olyan negyedek, mint a JVC, 8-9% hozamot kínálnak, míg a Downtown Dubai presztízst biztosít

2. Elismert fejlesztő kiválasztása – ellenőrizd, ki garantálja a határidőre történő átadást és a magas minőséget. Ha ehhez segítségre van szükséged, számíthatsz a Globihome által ajánlott szakértőre. A kapcsolatot a cikk végén találod.

3. Professzionális ingatlanügynökkel való együttműködés – ha nem tartózkodsz mindennap Dubajban, vedd igénybe egy helyi ingatlanügynök szolgáltatásait, aki a helyszínen van, és megbízhatóan segít neked az ingatlanvásárlás minden lépésében.