Ingatlanadók Olaszországban – vásárlás, eladás, bérlés

Olaszország változatlanul vonzza a nemzetközi befektetőket és a második otthont vásárlókat az életstílusának, kultúrájának és viszonylag megfizethető ingatlanpiacának köszönhetően. A Globihome-nál úgy gondoljuk, hogy minden, ebben az országban ingatlant vásárló személynek jól kell értenie az olasz ingatlanadózási rendszert.

Akár azt tervezed, hogy ingatlant vásárolsz, eladsz vagy bérbe adsz Olaszországban, adók különböző életszakaszokban alkalmazhatók a tulajdon során. A nem rezidens ingatlantulajdonosoknak be kell tartaniuk az olasz adószabályokat a ingatlantulajdonra, a bérbeadásból származó jövedelemre és a tőkenyereségre vonatkozóan.

Ebben a cikkben bemutatjuk a legfontosabb ingatlanadókat Olaszországban külföldi tulajdonosok számára, beleértve az ingatlantulajdonra vonatkozó adókat, a bérbeadás bevételeinek bejelentési szabályait és az eladással kapcsolatos előírásokat.

Adóügyi rezidencia és az ingatlanadózás Olaszországban

Mielőtt elemeznénk a különböző adókat, fontos megérteni a rezidencia adójogi szabályait.

Olaszországban adózási célból nem rezidensnek számítasz, ha:

• kevesebb mint 183 napot egy évben,
• nem tartod ott a fő lakóhelyedet,
• nem rendelkezel az országban fő gazdasági érdekeltségekkel.

A nem rezidensek kizárólag olasz forrásból származó jövedelmek után adóznak, amelyek közé tartoznak:

• Olaszországban található ingatlan bérbeadásából származó jövedelem,
• olasz ingatlan eladásából származó tőkenyereség.

Magának az ingatlannak a birtoklása Olaszországban nem feltétlenül eredményez automatikusan jövedelemadó-fizetési kötelezettséget, de bizonyos helyi ingatlanadók és jelentési kötelezettségek továbbra is fennállhatnak.

Ingatlanadók Olaszországban külföldi tulajdonosok számára

Az Olaszországban lévő ingatlantulajdonosok általában két fő helyi adónak vannak alávetve: IMU és TARI.

Ezek az adók a tulajdonos állampolgárságától függetlenül érvényesek.

IMU (önkormányzati ingatlanadó)

IMU (Imposta Municipale Unica) a fő ingatlanadó Olaszországban.

Főként az alábbiakra vonatkozik:

• második otthonokra,
• befektetési célú ingatlanokra,
• nem rezidens tulajdonosok ingatlanjaira.

Az IMU legfontosabb jellemzői:

• évente kétszer fizetendő (júniusban és decemberben),
• számítás alapja: az ingatlan kataszteri értéke ingatlan esetén,
• az adókulcsok eltérnek településenként,
• általában 0,4%-tól 1,06%-ig terjednek.

A fő lakóhely rendszerint mentes az IMU alól, de mivel a külföldi tulajdonosok gyakran használják ingatlanokat nyaralónak vagy befektetésnek, az IMU általában rájuk vonatkozik.

TARI (szemétszállítási díj)

A TARI (Tassa sui Rifiuti) helyi adó, amely a szemétszállítás és a hulladékgazdálkodás finanszírozását szolgálja.

Mértéke a következőktől függ:

• az ingatlan alapterületétől (négyzetméterben),
• a lakók vagy használók számától,
• a helyi önkormányzati díjak mértékétől.

A fizetési ütemezés önkormányzatonként változik, és több részletet is tartalmazhat.

Ha hosszú távú bérbeadásról van szó, a TARI-t gyakran közvetlenül a bérlő fizeti. Rövid távú bérbeadásnál a TARI általában a tulajdonost terheli. általában a tulajdonosra hárul.

Akár saját célra, akár bérbeadásra keresel ingatlant Olaszországban, megtalálhatod a legfrissebb ajánlatokat ingatlanközvetítőktől cikkeinkben az olasz városokról szóló részeknél:

• Umbria ingatlanok
• Sansepolcro ingatlanok

Bérbeadásból származó jövedelem adója Olaszországban

Ha Olaszországban bérbe adod az ingatlanodat — akár hosszú távú, akár rövid távú bérbeadás esetén — be kell jelentened ezt a jövedelmet az olasz adóhatóságnál. Ez a szabály akkor is érvényes, ha nem Olaszországban élsz.

Az ingatlantulajdonosok két fő adózási rendszer közül választhatnak.

Cedolare Secca: átalányadó a bérbeadási jövedelemen

Rendszer Cedolare Secca ez egy egyszerűsített, lineáris adórendszer, amelyet a lakásbérbeadásból származó jövedelmekre alkalmaznak.

Adókulcsok:

• 21% lineáris adó a legtöbb lakásbérleti szerződésre,
• 26% alkalmazható lehet olyan esetekben, amelyek több rövid távon bérbe adott ingatlant érintenek.

A Cedolare Secca előnyei:

• egyszerűsített adószámítás,
• nincsenek regionális és önkormányzati jövedelemadók,
• mentesség egyes bejegyzési díjak és az szerződéssel kapcsolatos illetékek alól.

Azonban ebben a rendszerben nem lehet levonni a költségeket, mint például javítások vagy az ingatlankezelés díjai.

Hagyományos jövedelemadó (IRPEF)

Alternatívaként a bérbeadásból származó jövedelmet a hagyományos, progresszív jövedelemadó rendszer szerint is megadóztathatják IRPEF.

A jelenlegi adósávok a következők:

• 23% legfeljebb 28 000 euróig,
• 35% 28 001 eurótól 50 000 euróig,
• 43% 50 000 euró felett.

Ebben a rendszerben:

• általában adóköteles a bérbeadásból származó jövedelem 95%-a,
• alkalmazhatók bizonyos levonások és adókedvezmények.

Néhány, magas költségeket viselő befektető számára ez a rendszer néha előnyösebb lehet, mint a lineáris adó.

Rövid távú bérbeadás adózásának szabályai Olaszországban

Ha ingatlant adsz bérbe keresztül a rövid távú bérbeadási platformokon, különleges szabályok vonatkozhatnak rájuk.

A platformoknak vagy közvetítőknek kötelezettségük lehet levonni a 21% forrásadó a vendégektől kapott bérleti díjakból.

Ezt az adót bejelentik az olasz adóhatóságnak, és éves adóbevallásnál előlegként vagy adójóváírásként felhasználható.

Bérleti jövedelem bevallása Olaszországban

A nem rezidens ingatlantulajdonosoknak az olasz adóbevallási űrlapon kell bejelenteniük a bérleti jövedelmet Modello Redditi PF.

Ez a folyamat általában a következőket foglalja magában:

1. az éves bérleti jövedelem bevallása,
2. az adózási rendszer kiválasztása (Cedolare Secca vagy IRPEF),
3. esetleges további adó megfizetése.

Az adóbevallásokat általában a jövedelmet követő évben nyújtják be.

A bérleti jövedelem be nem jelentése jelentős bírságokat vonhat maga után, amelyek akár a meg nem fizetett adó kétszeresét is meghaladhatják.

További adók a kiadásra szánt ingatlanokra

Az ingatlan felhasználásától függően további helyi kötelezettségek merülhetnek fel.

Idegenforgalmi adó (Imposta di Soggiorno)

Sok olasz város megköveteli a rövid távú bérleti vendégektől az idegenforgalmi adó.

Az ingatlantulajdonosoknak vagy vendéglátóknak a következőket kell tenniük:

• az adó beszedése a vendégektől,
• bevallása és befizetése a községnek.

Az adó mértéke városonként és a szállás típusától függően változik.

Tőkenyereség-adó ingatlan értékesítésekor Olaszországban

Ingatlan eladásakor Olaszországban tőkenyereség-adó alkalmazható, attól függően, hogy mennyi ideig birtokolta az ingatlant a tulajdonos.

A tőkenyereségre vonatkozó szabályok:

• nincs tőkenyereség-adó, ha az ingatlant több mint öt évig birtokolták,
• ha öt éven belül kerül eladásra, akkor alkalmazható 26% tőkenyereség-adó.

A adóköteles jövedelmet úgy számítják ki, hogy a különbséget veszik:

• az eladási ár és
• az eredeti vásárlási ár, néhány vásárlási költséggel együtt.

Ha más országokban történő ingatlanvásárlást fontolgat, a Globihome blogunkon összehasonlíthatja az ingatlanokat Albániában, Spanyolországban, Görögországban, Cipruson vagy Bulgáriában.

Egyezmények a kettős adóztatás elkerüléséről

Olaszországnak számos aláírt kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezménye több országgal.

Ezek az egyezmények segítenek megelőzni azt a helyzetet, amikor a külföldi befektetőket ugyanazon jövedelem után kétszer adóztatják.

Általában:

• a bérleti díjból származó jövedelmet Olaszországban adóztatják,
• a tulajdonos igényelhet kedvezményt vagy adójóváírást a lakóhelye szerinti országban.

Mivel a szerződéses szabályok országonként eltérnek, gyakran tanácsos adótanácsadóval konzultálni.

Ingatlanadó-kezelés Olaszországban

Ingatlantulajdonként Olaszországban gondos odafigyelést igényelnek a helyi adók, beszámolási kötelezettségek és határidők.

A külföldi ingatlantulajdonosoknak meg kell őrizniük az ezzel kapcsolatos dokumentumokat:

• bérleti szerződések,
• kapott bevételek,
• befizetett adók,
• az ingatlannal kapcsolatos kiadások.

ItalianTaxes.com

Mindenkinek, aki költözést vagy ingatlanvásárlást tervez Olaszországban, a professzionális adótanácsadás kulcsfontosságú elem a sikeres átálláshoz.

Globihome véleményünk szerint érdemes megfontolni ItalianTaxes.com Ez egy digitális platform, amelyet az olaszországi adóbevallások egyszerűsítésére terveztek expatok, nem rezidensek és Olaszországba visszatérők számára. A fejlett technológiát a licencelt szakértők személyre szabott támogatásával ötvözve segít a felhasználóknak eligazodni az adózási folyamatokban, optimalizálni adóhelyzetüket és megfelelni a jogszabályoknak.

Ingatlanadók Olaszországban – Összefoglaló

Olaszország a nemzetközi befektetők egyik legnépszerűbb célpontja, vonzza az életstílus, a gazdag kultúra és az elérhetőbb ingatlanárak. Az Apeninn-félszigeten történő sikeres befektetés kulcsa azonban a helyi adórendszer alapos megértése.

A legfontosabb szempontok, amelyeket minden olaszországi ingatlantulajdonosnak szem előtt kell tartania:

• Adórezidencia: Azok a személyek, akik Olaszországban kevesebb mint 183 napot töltenek évente és nem rendelkeznek ott fő gazdasági érdekeltséggel, nem rezidensnek számítanak. Csak az olasz forrásból származó jövedelmek után adóznak, mint a bérbeadás vagy az értékesítésből származó nyereség.
• Tulajdonhoz kapcsolódó adók (IMU és TARI): A tulajdonosok általában fizetik a helyi ingatlanadót (IMU) – a kataszteri érték 0,4%-ától 1,06%-áig – valamint a hulladékszállítási díjat (TARI), amelynek összege az ingatlan alapterületétől és a lakók számától függ.
• Ingatlan bérbeadása: A bérleti jövedelmet kétféleképpen lehet elszámolni: átalányadó Cedolare Secca (általában 21%) vagy az IRPEF progresszív sávja szerint (23%-tól 43%-ig). A választás a felmerülő költségektől és a bérbe adott ingatlanok számától függ.
• Értékesítés és tőkenyereség: Az ingatlan eladása a vásárlástól számított 5 éven belül 26% tőkenyereség-adó fizetésével jár. 5 év után az eladásból származó nyereség általában adómentes.
• Bevallási kötelezettségek: A nem rezidenseknek évente be kell nyújtaniuk adóbevallást a Modello Redditi PF. A jövedelmek be nem jelentése súlyos pénzbírságokkal járhat.