Európai ingatlanpiac: árak, trendek és befektetési lehetőségek
Az európai ingatlanpiac országonként eltérően alakul: egyes piacokon tovább emelkednek az árak, máshol korrekció látható. A cikk áttekinti, hol a legdrágábbak és legolcsóbbak a lakások Európában, mely országokban a legjobb a megfizethetőség, és hol épül a legtöbb új lakás. Külön fejezet foglalkozik Spanyolországgal, mint kiemelt befektetési célponttal, valamint a külföldi vásárlók szerepével. Az elemzés végén 2026-os előrejelzések és a piacot befolyásoló fő tényezők is szerepelnek.
Az európai ingatlanpiac aktuális helyzete
Hol érdemes ingatlant vásárolni Európában 2026-ban? Csökkenni fognak a lakásárak? Az európai lakóingatlanpiac dinamikus változások és átalakulás időszakán megy keresztül. A Globihome-ban elemezzük a legjobb országokat az ingatlanbefektetéshez. A raportu Mordor Intelligencelegfrissebb adatok szerint 2,04 billió USD 2025-ben, az előrejelzés szerint pedig ez 2,54 billió USD-ra nő 2030-ra, 4,5%-os átlagos éves növekedési ütemmel (CAGR).
Az ingatlanpiac az egyes európai országokban eltérő. Néhány országban még mindig találhatók olcsó ingatlanok Európában. A befektetők, fejlesztők és potenciális vásárlók számára kulcsfontosságú a jelenlegi trendek és a jövőbeli fejlődési irányok megértése. Ebben a cikkben megtalálod a Globihome saját elemzéseit, valamint a Deloitte, az Eurostat, a Bankier és a Mordor Intelligence nemzetközi jelentéseiből származó adatokat.
Hol emelkednek és hol csökkennek az ingatlanárak Európában?
Az európai ingatlanpiac 2023–2024 között az áremelkedés ütemének jelentős eltéréseivel jellemezhető. A Deloitte Property Index - Overview of European Residental Markets jelentés 13. kiadásának adatai szerint egyes országok látványos növekedést tapasztaltak, míg mások csökkenést mutattak.
A Deloitte jelentése szerint 2023-ban az ingatlanárak a vizsgált 24 országból 15-ben emelkedtek, ami megerősíti az európai lakáspiacon tapasztalható általános növekvő tendenciát a gazdasági kihívások ellenére.
Ingatlanár-emelkedés Európában:
- Magyarország: 13,3%-os növekedés
- Lengyelország: 12,1%-os növekedés
- Portugália: 11,5%-os növekedés
- Csehország: 9,3%-os növekedés
Hol csökkennek az ingatlanárak?
- Olaszország: 10,7%-os csökkenés
- Izrael: 4,6%-os csökkenés
- Dánia: 3,8%-os csökkenés
- Norvégia: 3,5%-os csökkenés
Ha a helyi valutában mért динамиkát nézzük, amely jobb képet ad a valós változásokról, az új lakások árának legnagyobb emelkedése Magyarországon (+10,56%), Norvégiában (+9,05%) és Lengyelországban (+7,94%) volt tapasztalható. Ezzel szemben a helyi valutában mért tranzakciós árak legnagyobb csökkenése Dániát (-3,61%) és az Egyesült Királyságot (-3,29%) érintette.
Az Eurostat legfrissebb, 2024. harmadik negyedévi adatai megerősítik a további áremelkedést az EU számos országában. Lengyelországban az ingatlanárak átlagosan 14,4%-kal nőttek éves összehasonlításban, ami az EU-27-ben a második legnagyobb emelkedést jelenti. Ennél nagyobb növekedést csak Bulgáriában mértek (16,5%). Ugyanebben az időszakban az EU-27 országaiban az átlagos áremelkedés 6,5% volt, az euróövezetben pedig 4,1%.
Az ingatlanok átlagárai Európa országaiban
Az új házak 2024-es átlagos adásvételi árainak elemzése jelentős különbségeket mutat az egyes európai országok között. Az alábbiakban EUR/m²-ben mutatjuk be az árak összesítését.
A legmagasabb ingatlanárak Európában:
- Izrael: 5439 EUR/m²
- Ausztria: 4920 EUR/m²
- Németország: 4700 EUR/m²
- Franciaország: 4538 EUR/m²
- Hollandia: 4266 EUR/m²
Közepes ingatlanárak Európában:
- Spanyolország: 2745 EUR/m²
- Magyarország: 2605 EUR/m²
- Szlovénia: 2610 EUR/m²
- Lengyelország: 2219 EUR/m²
- Horvátország: 2246 EUR/m²
- Olaszország: 2118 EUR/m²
A legalacsonyabb ingatlanárak Európában:
- Bosznia és Hercegovina: 1315 EUR/m²
- Görögország: 1463 EUR/m²
- Románia: 1504 EUR/m²
Európa legdrágább városa az új lakások négyzetméterára alapján Párizs, ahol az átlagár eléri a 14 900 EUR/m²-t. A második helyen Tel Aviv (13 886 EUR/m²), ezt követi München (10 900 EUR/m²).
A lakások elérhetősége az európai országokban
Az árak emelkedése ellenére egyes országokban, a lakosok vásárlóereje jelentősen eltér az európai országok között. A lakhatási elérhetőség mutatója, amelyet az átlagos éves bruttó bérek számával fejeznek ki, és egy 70 m²-es lakás megvásárlásához szükséges, jelentős eltéréseket mutat a Deloitte-jelentés:
- Csehország: 13,3 átlagos éves fizetés (a legnehezebb elérhetőség)
- Szlovákia: 12,7 átlagos éves fizetés
- Izrael: 10,2 átlagos éves fizetés
- Írország: 10,2 átlagos éves fizetés
- Magyarország: 10,2 átlagos éves fizetés
- Szerbia: 9,8 átlagos éves fizetés
- Franciaország: 9,8 átlagos éves fizetés
- Horvátország: 8,3 átlagos éves fizetés
- Lengyelország: 7,9 átlagos éves fizetés
- Bosznia és Hercegovina: 7,7 átlagos éves fizetés
- Hollandia: 7,2 átlagos éves fizetés
- Egyesült Királyság: 7,2 átlagos éves fizetés
- Szlovénia: 6,9 átlagos éves fizetés
- Görögország: 6,8 átlagos éves fizetés
- Románia: 6,8 átlagos éves fizetés
- Olaszország: 5,3 átlagos éves fizetés
- Norvégia: 4,8 átlagos éves fizetés (a legjobb elérhetőség)
- Dánia: 4,7 átlagos éves fizetés
Csehországban az átlagpolgárnak akár 13,3 átlagos bruttó éves fizetésre van szüksége ahhoz, hogy megvegyen egy 70 m²-es, standard új lakást - ez a legrosszabb eredmény egész Európában.
Hol épül a legtöbb lakás Európában?
A Deloitte jelentésének legfrissebb adatai szerint Franciaország, Németország és Lengyelország az újonnan épített lakások számát tekintve az élen álló országok közé tartozik. a használatbavételi engedéllyel átadott lakások számát tekintve Európában Írország a vezető, közvetlenül Izrael és Lengyelország előtt. Ez a három ország messze dominál Európában a lakásépítés intenzitása szempontjából.
Mennyi ingatlan épül Európában:
- Írország: 6,19 lakás 1000 lakosra
- Izrael: 5,88 lakás 1000 lakosra
- Lengyelország: 5,86 lakás 1000 lakosra
Az átadott lakások abszolút száma alapján 2023-ban az élen jártak:
- Franciaország: több mint 373 ezer lakás
- Németország: 245 ezer lakás
- Lengyelország: több mint 220 ezer lakás
Hol vannak az olcsó ingatlanok Európában?
Raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego z IV kwartału 2024 roku a közép- és kelet-európai nagyvárosok lakásárai közötti különbségeket mutatja:
- Prága (Csehország): 5,6 ezer EUR/m² - a legdrágább város
- Brno (Csehország): 4,6 ezer EUR/m²
- Varsó (Lengyelország): 4,3 ezer EUR/m²
A 2024. negyedik negyedévben a közép- és kelet-európai ingatlanpiacon jelentős lakásár-emelkedés volt megfigyelhető, miközben Lengyelország és Csehország kiemelkedett a többi országhoz képest. Gdańskban a lakásárak éves szinten átlagosan 14%-kal emelkedtek, hasonlóan a cseh Plzeň és Brno városához, ahol 13%-os növekedést regisztráltak. Két számjegyű emelkedést figyeltek meg Varsóban, Pozsonyban, Prágában és Liberecben is. Ugyanebben az időszakban Észtországban volt a legalacsonyabb az árnövekedés, amely Tallinban és Tartuban egyaránt körülbelül 1% körül mozgott. A legmagasabb ingatlanárakat Csehországban észlelték, ahol Prágában az átlagos négyzetméterár 5,6 ezer EUR volt, megelőzve a varsói (4,3 ezer EUR) és brnoi (4,6 ezer EUR) árakat. Pozsonyban az árak meghaladták a 4 ezer EUR-t négyzetméterenként, míg a közép- és kelet-európai nagyvárosok többi részében az árak 2,2-4 ezer EUR közötti sávban mozogtak négyzetméterenként.
Lakásárak Spanyolországban
Spanyolország jelenleg Európa egyik legvonzóbb ingatlanpiaca, amit az országban történt külföldi befektetések legfrissebb adatai is megerősítenek.
Az adatok szerint Registradores de España, a külföldiek által Spanyolországban vásárolt ingatlanok aránya 14,48% volt. A leggyakrabban vásárló nemzetiségek közé tartoztak: a britek (8,57%), a németek (6,67%), a hollandok (5,91%), a marokkóiak (5,30%), a franciák (5,28%), a románok (5,17%) és az olaszok (4,76%).
A külföldiek által kötött tranzakciók legnagyobb arányát a Baleár-szigeteken (32,8%), Valenciában (29,6%), a Kanári-szigeteken (24,5%), Murciában (22,8%), Katalóniában (16,5%) és Andalúziában (14%) regisztrálták.
Spanyolország legnépszerűbb régiói ingatlanbefektetésre:
A 2024. negyedik negyedévének adatai szerint az átlagos négyzetméterár 2745 EUR volt, ami 2,4%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest. Ami lényeges, ezek az árak meghaladták a 2007-es szinteket, elérve a új történelmi rekordot, mivel 12,5%-kal magasabbak voltak, mint az előző ingatlanpiaci boom csúcsidőszakában. Ezt a növekedést az használtlakás-piac 1,6%-os emelkedése és az új lakások piaca is hajtotta, ahol az árak 3,7%-kal nőttek. Ez a tendencia a növekvő ingatlanigényt tükrözi.
Piaci szakértők megjegyzik, hogy Oroszország ukrajnai inváziója után a spanyol fejlesztők a lengyel, ukrán és balti államok polgárai körében a lakások iránti érdeklődés növekedését tapasztalták. Közép-Európa számos vásárlója a „biztonsági motívumot” emeli ki mint a spanyolországi ingatlanvásárlás egyik fontos tényezőjét.
Lakóingatlan-ügyletek Európában
2023 a lakóingatlan-tranzakciók számának csökkenését hozta az EU országainak többségében. Az Eurostat jelentésben közzétett adatai szerint a tranzakciók száma 16 olyan EU-ország közül 13-ban csökkent, amelyekről rendelkezésre állnak adatok. A legnagyobb visszaesést itt regisztrálták:
- Luxemburgban: -43,3%
- Ausztriában: -26,4%
- Magyarországon: -24,5%
- Finnországban: -24,5%
Csak három ország regisztrált növekedést a tranzakciók számában:
- Ciprus: +31%
- Lengyelország: +3,9%
- Írország: +0,6%
A globális lakóingatlan-tranzakciók is visszaesést mutattak az elmúlt években. 2024 második negyedévében a stabilizáció első jelei jelentkeztek, azonban az elmúlt 12 hónapban összesen 175 milliárd euróval a volumen továbbra is 33%-kal alacsonyabb, mint 2023 második negyedévében.
A jelentés szerint "European Residential Markets 2024/2025" amelyet a PATRIZIA tett közzé, Európa részesedése körülbelül a globális tranzakciós volumen 22%-án stabilizálódik, ami visszaesést jelent a 2020-2021-es több mint 30%-hoz képest, de jelentős javulás a 2023-as mélyponthoz viszonyítva.
Ingatlanárak Európában 2026
Az elemzők szerint 2026-ban fokozatos növekedés várható az európai ingatlanpiacon kötött tranzakciók számában. A további kamatcsökkentéseknek enyhíteniük kell az ágazatra nehezedő nyomást és vissza kell hozniuk a mérsékelt növekedést.
A nemzetközi tanácsadó cég, a CBRE 15%-os növekedést პროგnozál az ingatlanbefektetési aktivitásban az Egyesült Királyságban és más fő európai piacokon. A vállalat 2025-öt az ingatlanszektor „fordulópontjának” nevezte.
Prémium ingatlanok Európában
Az Knight Frank a 2025-ös prémiumingatlan-előrejelzéseiben Stockholmot, Marbellát és Madridot nevezi meg a növekedés vezetőiként. Az ezeken a helyszíneken várható prémiumingatlan-árnövekedés meghaladta az 5%-ot.
A Deloitte Property Index 2024 jelentés az európai lakóingatlan-piacokon várható változásokra is előrejelzéseket ad. A szakértők szerint a fő változási területek a következők lesznek:
- Az ESG-kritériumokhoz való viszonyulás (31% a válaszadók közül)
- A bérleti piacra vonatkozó jogszabályok (25%)
- Tervezési előírások (25%)
- A jelzáloghitelekre vonatkozó szabályozások (19%)
A német piacon 2026-ban a tranzakciók értékének 40–42 milliárd euróra való növekedését prognosztizálják, ami további emelkedést jelentene a 2024-es 35 milliárd euróhoz képest.
Ingatlanközvetítő ügynökségek Európában
Az európai ingatlanközvetítő ügynökségek piaca 2023-ban a szerint a következőképpen alakult Report Linker:
Az ingatlanközvetítő ügynökségek száma Európában:
- Franciaország: 64 780
- Spanyolország: 47 220
- Olaszország: 35 390
- Németország: 32 310
Az ingatlanközvetítő ügynökségek számának legnagyobb éves növekedését Portugáliában regisztrálták (5,69%).
Gyakran ismételt kérdések: hol érdemes a legjobban ingatlanba fektetni Európában?
Összegzés
Annak ellenére, hogy egyes országokban lassulás tapasztalható, a 2026-os előrejelzések fokozatos piacélénkülést mutatnak, amelyet a várható kamatcsökkentések támogatnak.
A befektetők és a leendő vásárlók számára kulcsfontosságúak lesznek a központi bankok további döntései a kamatlábakat illetően, valamint az egyes országok általános gazdasági helyzete. Ha szeretnéd megismerni egy adott ország részleteit, nézd meg az alább ajánlott cikkeinket.
