Európai ingatlanpiac: árak, trendek és befektetési lehetőségek
Tartalomjegyzék
Aktuális helyzet az európai ingatlanpiacon
Hol érdemes ingatlant vásárolni Európában 2025-ben? Vajon csökkennek a lakásárak? Az európai lakóingatlan-piac dinamikus változáson és átalakuláson megy keresztül. A Globihome oldalán elemezzük az ingatlanbefektetésre legalkalmasabb országokat. A legfrissebb adatok szerint, melyeket a Mordor Intelligence jelentés tartalmaz, ennek a szektornak az értékét lenyűgöző 2,04 billió USD-re becsülik 2025-ben, és várhatóan 2,54 billió USD-re nő 2030-ig, átlagosan évi 4,5%-os növekedési rátával (CAGR).
Az egyes európai országok ingatlanpiaca jelentősen különbözik egymástól. Egyes országokban továbbra is megtalálhatók olcsó ingatlanok Európában. A befektetők, fejlesztők és potenciális vásárlók számára elengedhetetlen az aktuális trendek és a jövőbeli fejlődési irányok megértése. Ebben a cikkben megtalálod a Globihome saját elemzéseit valamint a Deloitte, Eurostat, Bankier és Mordor Intelligence nemzetközi jelentéseinek adatait.
Hol nőnek, és hol csökkennek az ingatlanárak Európában?
Az európai ingatlanpiac a 2023-2024-es időszakban jelentős árnövekedési különbségeket mutatott. A Deloitte Property Index - Overview of European Residential Markets jelentés szerint néhány országban látványos növekedés történt, míg másokban csökkenést regisztráltak.
A Deloitte jelentése szerint 2023-ban az ingatlanárak 24 vizsgált ország közül 15-ben emelkedtek, ami megerősíti az európai lakáspiacon tapasztalható általános növekedési tendenciát a gazdasági kihívások ellenére is.
Ingatlanár-növekedés Európában:
- Magyarország: 13,3%-os növekedés
- Lengyelország: 12,1%-os növekedés
- Portugália: 11,5%-os növekedés
- Csehország: 9,3%-os növekedés
Hol csökkennek az ingatlanárak?
- Olaszország: 10,7%-os csökkenés
- Izrael: 4,6%-os csökkenés
- Dánia: 3,8%-os csökkenés
- Norvégia: 3,5%-os csökkenés
A helyi valutában mért dinamika tükrében – amely reálisabb képet ad a változásokról – a legnagyobb növekedést az új lakások áraiban Magyarországon (+10,56%), Norvégiában (+9,05%) és Lengyelországban (+7,94%) regisztrálták. Ugyanakkor a legnagyobb áresést helyi pénznemben Dániában (-3,61%) és az Egyesült Királyságban (-3,29%) tapasztalták.
Az Eurostat 2024 harmadik negyedévéből származó legfrissebb adatai további áremelkedést igazolnak számos EU-országban. Lengyelországban az ingatlanárak átlagosan évről évre 14,4%-kal nőttek, ami a második legnagyobb emelkedés az EU-27-ben. Csak Bulgáriában mértek ennél nagyobb növekedést (16,5%). Ugyanebben az időszakban az EU-27 országokban az átlagos áremelkedés 6,5%, míg az eurózónában 4,1% volt.
Az ingatlanok átlagos árai Európa országaiban
A 2024-es év új házainak átlagos tranzakciós árait elemző kutatás jelentős különbségeket mutat az egyes európai országok között. Az alábbiakban bemutatjuk az árakat EUR/m²-ben.
A legmagasabb ingatlanárak Európában:
- Izrael: 5439 EUR/m²
- Ausztria: 4920 EUR/m²
- Németország: 4700 EUR/m²
- Franciaország: 4538 EUR/m²
- Hollandia: 4266 EUR/m²
Átlagos ingatlanárak Európában:
- Spanyolország: 2745 EUR/m²
- Magyarország: 2605 EUR/m²
- Szlovénia: 2610 EUR/m²
- Lengyelország: 2219 EUR/m²
- Horvátország: 2246 EUR/m²
- Olaszország: 2118 EUR/m²
A legalacsonyabb ingatlanárak Európában:
- Bosznia-Hercegovina: 1315 EUR/m²
- Görögország: 1463 EUR/m²
- Románia: 1504 EUR/m²
Európa legdrágább városa az új lakások négyzetméterára alapján Párizs, ahol az átlagár eléri a 14 900 EUR/m²-t. Második helyen Tel-Aviv áll (13 886 EUR/m²), ezt követi München (10 900 EUR/m²).
Lakáselérhetőség európai országokban
Bár néhány országban emelkedtek az árak, a lakosok vásárlóereje jelentősen eltér az egyes európai országokban. A lakáselérhetőségi mutató, amely azt fejezi ki, hány átlagos éves bruttó fizetés szükséges egy 70 m²-es lakás megvásárlásához, jelentős eltérést mutat a Deloitte jelentése:
- Csehország: 13,3 átlagos éves fizetés (legnehezebb megfizethetőség)
- Szlovákia: 12,7 átlagos éves fizetés
- Izrael: 10,2 átlagos éves fizetés
- Írország: 10,2 átlagos éves fizetés
- Magyarország: 10,2 átlagos éves fizetés
- Szerbia: 9,8 átlagos éves fizetés
- Franciaország: 9,8 átlagos éves fizetés
- Horvátország: 8,3 átlagos éves fizetés
- Lengyelország: 7,9 átlagos éves fizetés
- Bosznia és Hercegovina: 7,7 átlagos éves fizetés
- Hollandia: 7,2 átlagos éves fizetés
- Egyesült Királyság: 7,2 átlagos éves fizetés
- Szlovénia: 6,9 átlagos éves fizetés
- Görögország: 6,8 átlagos éves fizetés
- Románia: 6,8 átlagos éves fizetés
- Olaszország: 5,3 átlagos éves fizetés
- Norvégia: 4,8 átlagos éves fizetés (legjobb megfizethetőség)
- Dánia: 4,7 átlagos éves fizetés
Csehországban egy átlagos állampolgárnak akár 13,3 átlagos éves bruttó fizetésre van szüksége ahhoz, hogy egy 70 m²-es átlagos új lakást megvásároljon – ez a legrosszabb eredmény egész Európában.
Hol épül a legtöbb lakás Európában?
A Deloitte legfrissebb jelentéséből kiderül, hogy Franciaország, Németország és Lengyelország áll az élen az újonnan épült lakások számát tekintve.. Az ezer lakosra jutó átadott lakások számában Európában Írország vezet, közvetlenül Izrael és Lengyelország előtt. Ez a három ország kiemelkedik Európában az új lakóingatlan-fejlesztések intenzitása terén.
Ennyi lakóingatlan épül Európában:
- Írország: 6,19 lakás 1000 lakosra
- Izrael: 5,88 lakás 1000 lakosra
- Lengyelország: 5,86 lakás 1000 lakosra
Az átadott lakások abszolút számát tekintve 2023-ban a következők vezettek:
- Franciaország: több mint 373 ezer lakás
- Németország: 245 ezer lakás
- Lengyelország: több mint 220 ezer lakás
Hol találhatók olcsó ingatlanok Európában?
A Lengyel Gazdasági Intézet 2024 IV. negyedévi jelentése bemutatja a lakásárak eltéréseit Közép-Kelet-Európa nagyvárosaiban:
- Prága (Csehország): 5,6 ezer EUR/m² - a legdrágább város
- Brno (Csehország): 4,6 ezer EUR/m²
- Varsó (Lengyelország): 4,3 ezer EUR/m²
2024 IV. negyedévében a közép-kelet-európai ingatlanpiacon jelentős lakásár-emelkedések voltak tapasztalhatók, és Lengyelország, valamint Csehország kiemelkedett a többi ország közül. Gdańskban az árak éves szinten átlagosan 14%-kal emelkedtek, hasonlóan, mint a cseh Plzeňben és Brnóban, ahol 13%-os növekedést mértek. Kétszámjegyű növekedések voltak megfigyelhetők Varsóban, Pozsonyban, Prágában és Liberecben is. Ugyanebben az időszakban Észtországban volt a leglassabb áremelkedés, Tallinnban és Tartuban is körülbelül 1%-kal. A legmagasabb ingatlanárakat Csehországban regisztrálták, ahol Prágában az átlagos négyzetméterár 5,6 ezer EUR volt, meghaladva ezzel Varsó (4,3 ezer EUR) és Brno (4,6 ezer EUR) árait. Pozsonyban az árak meghaladták a 4 ezer EUR/m²-t, míg a többi nagy közép-kelet-európai városban az árak 2,2–4 ezer EUR/m² között mozogtak.
Lakásárak Spanyolországban
Spanyolország jelenleg Európa egyik legvonzóbb ingatlanpiaca, amit a legfrissebb külföldi befektetési adatok is megerősítenek.
A Registradores de España adatai szerint a spanyolországi ingatlanvásárlások 14,48%-át külföldiek bonyolították. A legnagyobb arányban britek (8,57%), németek (6,67%), hollandok (5,91%), marokkóiak (5,30%), franciák (5,28%), románok (5,17%) és olaszok (4,76%) vásároltak.
A külföldiek aránya a tranzakciókban a legmagasabb a Baleár-szigeteken (32,8%), Valenciában (29,6%), a Kanári-szigeteken (24,5%), Murciában (22,8%), Katalóniában (16,5%) és Andalúziában (14%).
Spanyolország legnépszerűbb ingatlanbefektetési régiói:
A 2024. negyedik negyedévében az átlagos négyzetméterár elérte a 2745 EUR-t, ami 2,4%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest. Fontos kiemelni, hogy ezek az árak meghaladták a 2007-es szinteket, elérve az új történelmi rekordot, ami 12,5%-kal magasabb, mint a legutóbbi ingatlanboom csúcspontja idején. Ezt a növekedést mind a használt lakások piacán tapasztalt 1,6%-os, mind az új otthonoknál rögzített 3,7%-os áremelkedés hajtotta. Ez a tendencia a növekvő ingatlanpiaci keresletet tükrözi.
Piaci szakértők megfigyelték, hogy az orosz inváziót követően Ukrajnában a spanyol fejlesztők a lengyel, ukrán és balti országok állampolgárai részéről megnövekedett érdeklődést tapasztaltak a lakások iránt. Közép-európai vásárlók közül sokan emelik ki a „biztonsági motivációt” mint fontos tényezőt a spanyolországi ingatlanvásárlásnál.
Lakáspiaci tranzakciók Európában
2023-ban a legtöbb uniós országban csökkent a lakáspiaci tranzakciók száma. Az Eurostat jelentése szerint a tranzakciók száma 16 EU-tagállamból 13-ban csökkent, ahol elérhetőek az adatok. A legnagyobb visszaeséseket itt regisztrálták:
- Luxemburg: -43,3%
- Ausztria: -26,4%
- Magyarország: -24,5%
- Finnország: -24,5%
Csak három országban regisztráltak növekedést a tranzakciók számában:
- Ciprus: +31%
- Lengyelország: +3,9%
- Írország: +0,6%
A globális lakáspiaci tranzakciók száma is visszaesett az elmúlt években. A 2024 második negyedévében már jelentek meg a stabilizáció első jelei, de az elmúlt 12 hónapban összesen 175 milliárd eurós értékkel a volumen még mindig 33%-kal elmarad a 2023 második negyedévéhez képest.
A „European Residential Markets 2024/2025” jelentés szerint, amelyet a PATRIZIA tett közzé, Európa részesedése stabilizálódik a globális tranzakciós volumen mintegy 22%-án, ami visszaesést jelent a 2020–2021-es időszak 30% feletti értékéhez képest, de jelentős javulást a 2023-as mélyponthoz viszonyítva.
Ingatlanárak Európában 2025-ben
Az elemzők szerint 2025-ben fokozatosan növekedhet az európai ingatlanpiacon a tranzakciók száma. A kamatok további csökkenése enyhítheti az ágazatra nehezedő nyomást, és visszahozhatja a mérsékelt növekedést.
A CBRE nemzetközi tanácsadó cég 15%-os ingatlanbefektetési aktivitásnövekedést jósol az Egyesült Királyságban és más nagyobb európai piacokon. A cég 2025-öt az ingatlanszektor „áttörésének” évének nevezte.
Prémium ingatlanok Európában
Az Knight Frank prémium ingatlanokra vonatkozó 2025-ös előrejelzéseiben kiemeli Stockholmot, Marbellát és Madrid mint a növekedés éllovasai. E prémium ingatlanok áremelkedése ezen helyszíneken várhatóan meghaladja az 5%-ot.
A Deloitte Property Index 2024 jelentése a lakáspiac változásaira vonatkozó előrejelzéseket is bemutatja Európában. A szakértők szerint a fő változási területek a következők lesznek:
- ESG kritériumokhoz való hozzáállás (a válaszadók 31%-a)
- Bérleti piacra vonatkozó jogszabályok (25%)
- Területrendezési előírások (25%)
- Lakáshitelre vonatkozó szabályozás (19%)
A német piacon a tranzakciós értékek növekedésére számítanak, 2025-ben várhatóan 40-42 milliárd euróra, ami további emelkedést jelent a 2024-es 35 milliárd euróhoz képest.
Ingatlanközvetítő ügynökségek Európában
Az európai ingatlanközvetítői piac a 2023-as évben a következőképpen alakult a Report Linker adatai szerint:
Az ingatlanközvetítő ügynökségek száma Európában:
- Franciaország: 64 780
- Spanyolország: 47 220
- Olaszország: 35 390
- Németország: 32 310
A legnagyobb éves növekedést az ingatlanközvetítő ügynökségek számában Portugália érte el (5,69%).
Gyakran ismételt kérdések – Hol érdemes ingatlanba fektetni Európában?
Hol éri meg ingatlanba fektetni Európában?
A legjövedelmezőbb piacok közé tartozik: Spanyolország – stabil árak, kedvező hitelek; Portugália – növekvő kereslet, kedvező adószabályozás külföldi befektetőknek; Lengyelország – gyors piacfejlődés és magas bérleti hozam.
Mi a lakásárak előrejelzése Európában 2025-re?
Az európai lakóingatlanpiac értéke 2,04 billió USD-ról 2025-ben 2,54 billió USD-ra nő 2030-ra (CAGR 4,5%). A CBRE 15%-os növekedést vár a befektetési aktivitásban az Egyesült Királyságban és más vezető európai piacokon. A Knight Frank Stockholmot, Marbellát és Madridot emeli ki a prémium ingatlanárak növekedésének vezető városaként 2025-ben.
Hol nőnek legjobban az ingatlanárak Európában?
Az ingatlanárak növekedésének éllovasai: Magyarország (13,3%), Lengyelország (12,1%), Portugália (11,5%) és Csehország (9,3%). Az Eurostat legfrissebb adatai szerint Bulgáriában (16,5%) és Lengyelországban (14,4%) a legnagyobb növekedés az EU-ban, miközben az uniós átlag 6,5%.
Hol találhatók a legdrágább ingatlanok Európában?
A legdrágább ingatlanok Izraelben (5439 EUR/m²), Ausztriában (4920 EUR/m²), Németországban (4700 EUR/m²), Franciaországban (4538 EUR/m²) és Hollandiában (4266 EUR/m²) találhatók. A legdrágább európai város Párizs (14 900 EUR/m²), utána Tel-Aviv (13 886 EUR/m²) és München (10 900 EUR/m²).
Mely európai országokban lehet olcsón ingatlant vásárolni?
A legolcsóbb európai ingatlanokat Bosznia-Hercegovina (1315 EUR/m²), Görögország (1463 EUR/m²) és Románia (1504 EUR/m²) kínálja. Kedvező árakat találunk továbbá Spanyolországban, Magyarországon, Szlovéniában, Lengyelországban, Horvátországban és Olaszországban (2118–2745 EUR/m²).
Összegzés
Bár néhány országban lassulás tapasztalható, a 2025-ös előrejelzések fokozatos piaci élénkülésre utalnak, amit a várható kamatcsökkentések is támogatnak.
Befektetőknek és potenciális vásárlóknak kulcsfontosságúak lesznek a központi bankok jövőbeli döntései a kamatlábakat illetően, valamint az egyes országok általános gazdasági helyzete. Ha konkrét ország részletei érdekelnek, tekintsd meg az alábbi ajánlott cikkeinket.