Impôts immobiliers en Italie : achat, vente, location
Table des matières
L'Italie attire constamment les investisseurs internationaux et les acheteurs de résidences secondaires grâce à son style de vie, sa culture et un marché immobilier relativement abordable. Chez Globihome, nous estimons que toute personne achetant un bien immobilier dans ce pays devrait bien comprendre le système fiscal italien en matière immobilière.
Que vous envisagiez de acheter, vendre ou louer un bien en Italie, les impôts peuvent s'appliquer à différentes étapes de sa détention. Les propriétaires non-résidents doivent respecter la législation fiscale italienne relative à la propriété immobilière, aux revenus locatifs et aux plus-values.
Dans cet article, nous présentons les principales taxes immobilières en Italie pour les propriétaires étrangers, y compris les impôts sur la détention, les règles de déclaration des revenus locatifs et les dispositions relatives à la vente.
Résidence fiscale et impôts immobiliers en Italie
Avant d'examiner les différents impôts, il est important de comprendre les règles de résidence fiscale.
En Italie, à des fins fiscales, vous êtes considéré comme non-résident si :
- vous passez en Italie moins de 183 jours par an,
- vous n'y avez pas votre résidence principale,
- vous ne détenez pas dans ce pays des intérêts économiques principaux.
Les non-résidents sont imposés uniquement sur les revenus provenant de sources italiennes, qui comprennent :
- les revenus locatifs d'un bien situé en Italie,
- les plus-values réalisées lors de la vente d'un bien italien.
La simple détention d'un bien en Italie ne déclenche pas automatiquement l'obligation de payer l'impôt sur le revenu, mais certaines taxes locales sur les biens immobiliers et des obligations de déclaration peuvent néanmoins s'appliquer.
Taxes immobilières en Italie pour les propriétaires étrangers
Les propriétaires de biens en Italie sont généralement soumis à deux principaux impôts communaux : IMU et TARI.
Ces taxes s'appliquent indépendamment de la nationalité du propriétaire.
IMU (taxe municipale sur les immeubles)
IMU (Imposta Municipale Unica) est la principale taxe foncière en Italie.
Elle concerne principalement :
- les résidences secondaires,
- les biens immobiliers d'investissement,
- les biens appartenant à des non-résidents.
Caractéristiques principales de l'IMU :
- payable deux fois par an (en juin et en décembre),
- calculé sur la base de la valeur cadastrale du bien immobilier,
- les taux varient selon la commune,
- généralement de 0,4 % à 1,06 %.
La résidence principale est généralement exonérée d'IMU, mais comme les propriétaires étrangers utilisent souvent le bien comme maison de vacances ou investissement, l'IMU s'applique généralement dans leur cas.
TARI (taxe sur l'enlèvement des déchets)
TARI (Tassa sui Rifiuti) est une taxe communale destinée à financer la collecte des ordures et la gestion des déchets.
Son montant dépend de :
- la surface du bien (en mètres carrés),
- du nombre d'habitants ou d'usagers,
- des tarifs communaux locaux.
Le calendrier des paiements varie selon la commune et peut comprendre plusieurs échéances.
En cas de location à long terme le TARI est souvent payé directement par le locataire. Pour la location de courte durée cette obligation incombe généralement au propriétaire.
Que vous cherchiez un bien en Italie pour vous-même ou pour la location, vous pouvez trouver les dernières offres des agents immobiliers dans nos articles sur des villes spécifiques en Italie:
Impôt sur les revenus locatifs en Italie
Si vous louez votre bien en Italie — que ce soit dans le cadre d'une location à long terme ou de courte durée — vous devez déclarer ces revenus aux autorités fiscales italiennes. Cette règle s'applique même si vous résidez en dehors de l'Italie.
Les propriétaires peuvent choisir entre deux régimes fiscaux principaux.
Cedolare Secca : impôt forfaitaire sur les revenus locatifs
Système Cedolare Secca to uproszczony system podatku liniowego stosowany do dochodów z najmu nieruchomości mieszkalnych.
Stawki podatku:
- 21% podatku liniowego dla większości umów najmu lokali mieszkalnych,
- 26% może mieć zastosowanie w przypadkach obejmujących wiele nieruchomości wynajmowanych krótkoterminowo.
Zalety Cedolare Secca:
- uproszczone obliczanie podatku,
- brak regionalnych i gminnych podatków dochodowych,
- zwolnienie z niektórych opłat rejestracyjnych i opłat skarbowych związanych z umową.
Jednak w tym systemie nie można odliczać kosztów, takich jak naprawy czy opłaty za zarządzanie nieruchomością.
Standardowy podatek dochodowy (IRPEF)
Alternatywnie dochód z najmu może być opodatkowany według standardowego, progresywnego systemu podatku dochodowego IRPEF.
Obecne progi podatkowe obejmują:
- 23% do 28 000 euro,
- 35% od 28 001 euro do 50 000 euro,
- 43% powyżej 50 000 euro.
W tym systemie:
- zasadniczo opodatkowaniu podlega 95% dochodu z najmu,
- mogą mieć zastosowanie niektóre odliczenia i ulgi podatkowe.
Dla niektórych inwestorów ponoszących wysokie koszty ten system może być czasami korzystniejszy niż podatek liniowy.
Zasady opodatkowania najmu krótkoterminowego we Włoszech
Jeśli wynajmujesz nieruchomość za pośrednictwem platform najmu krótkoterminowego, mogą obowiązywać szczególne zasady.
Platformy lub pośrednicy mogą być zobowiązani do pobrania 21% podatku u źródła od płatności czynszowych otrzymywanych od gości.
Podatek ten jest zgłaszany włoskim organom podatkowym i może zostać wykorzystany jako zaliczka lub kredyt podatkowy przy składaniu rocznego zeznania podatkowego.
Déclaration des revenus locatifs en Italie
Les non-résidents propriétaires de biens immobiliers doivent déclarer les revenus locatifs à l'aide du formulaire fiscal italien Modello Redditi PF.
Ce processus comprend généralement :
- la déclaration du revenu locatif annuel,
- le choix du régime fiscal (Cedolare Secca ou IRPEF),
- le paiement éventuel d'un impôt complémentaire.
Les déclarations fiscales sont généralement déposées l'année suivant la perception du revenu.
Le fait de ne pas déclarer les revenus locatifs peut entraîner des sanctions importantes, pouvant même dépasser le double de l'impôt non payé.
Taxes supplémentaires relatives aux biens locatifs
Selon l'utilisation du bien, des obligations locales supplémentaires peuvent exister.
Taxe de séjour (Imposta di Soggiorno)
De nombreuses villes italiennes exigent des visiteurs en location de courte durée le paiement de la taxe de séjour.
Les propriétaires ou les hôtes doivent :
- prélever la taxe auprès des invités,
- la déclarer et la verser à la commune.
Le montant de la taxe varie selon la ville et le type d'hébergement.
Impôt sur les plus-values lors de la vente d'un bien immobilier en Italie
La vente d'un bien immobilier en Italie peut être soumise à l'impôt sur les plus-values, en fonction de la durée de détention du bien par le propriétaire.
Règles concernant les plus-values :
- pas d'impôt sur les plus-values si le bien a été détenu plus de cinq ans,
- s'il est vendu dans les cinq ans, peut s'appliquer un impôt sur les plus-values de 26 %.
Le revenu imposable est calculé comme la différence entre :
- le prix de vente,
- le prix d'achat initial, ainsi que certains frais d'acquisition.
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Conventions de non-double imposition
L'Italie a signé des conventions de non-double imposition avec de nombreux pays.
Ces conventions aident à éviter que les investisseurs étrangers ne soient imposés deux fois sur le même revenu.
En général :
- les revenus locatifs sont imposés en Italie,
- le propriétaire peut demander une exonération ou un crédit d'impôt dans son pays de résidence.
Comme les règles des conventions varient selon les pays, il est souvent recommandé de consulter un conseiller fiscal.
Gestion des impôts fonciers en Italie
Posséder un bien immobilier en Italie exige une gestion attentive des impôts locaux, des obligations déclaratives et des échéances.
Les propriétaires étrangers devraient conserver la documentation relative à :
- contrats de location,
- revenus perçus,
- impôts payés,
- dépenses liées au bien immobilier.
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Pour toute personne envisageant de déménager ou d'acheter un bien en Italie, un conseil fiscal professionnel est un élément clé pour réussir cette transition.
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FAQ – Questions fréquentes sur les impôts fonciers en Italie
Impôts sur l'immobilier en Italie – Résumé
L'Italie est l'une des destinations les plus prisées des investisseurs internationaux, attirant par son art de vivre, sa riche culture et des prix immobiliers accessibles. Toutefois, la clé du succès de tout investissement sur la péninsule est une compréhension approfondie du système fiscal local.
Les aspects les plus importants dont tout propriétaire en Italie doit se souvenir :
- Résidence fiscale: Les personnes passant moins de 183 jours par an en Italie et ne possédant pas d'intérêts économiques principaux y sont considérées comme non-résidentes. Elles sont imposées uniquement sur les revenus d'origine italienne, tels que les loyers ou les gains de vente.
- Impôts de détention (IMU et TARI): Les propriétaires paient généralement la taxe municipale sur l'immobilier (IMU) – de 0,4 % à 1,06 % de la valeur cadastrale – ainsi que la taxe sur l'enlèvement des déchets (TARI), dont le montant dépend de la surface du logement et du nombre d'habitants.
- Location de biens immobiliers: Les revenus locatifs peuvent être déclarés de deux façons : au forfait Cedolare Secca (généralement 21 %) ou selon la tranche progressive de l'IRPEF (de 23 % à 43 %). Le choix dépend des coûts générés et du nombre de biens loués.
- Vente et plus-values: La vente d'un bien avant l'expiration de 5 ans à compter de l'achat entraîne l'obligation de payer 26 % d'impôt sur la plus-value. Après 5 ans de détention, le gain de la vente est généralement exonéré d'imposition.
- Obligations déclaratives: Les non-résidents sont tenus de déposer une déclaration de revenus annuelle sur le formulaire Modello Redditi PF . L'absence de déclaration des revenus peut entraîner des sanctions financières sévères.
