Επενδύσεις σε ακίνητα στη Ζανζιβάρη — Οδηγός και Τιμές
Πίνακας περιεχομένων
Ξέχασε τα όνειρα για καλύβα από φύλλα φοίνικα. Η αγορά ακινήτων στη Ζανζιβάρη το 2026 είναι ένα σκληρό παιχνίδι για υψηλές αποδόσεις και την ασφάλιση κεφαλαίου εκτός Ευρώπης. Ορίστε το πλήρες άρθρο, πώς να αγοράσετε με ασφάλεια γη και διαμερίσματα στη Ζανζιβάρη, αποφεύγοντας τις νομικές νάρκες.
Η Ζανζιβάρη σταμάτησε να είναι απλώς μια εξωτική καρτ-ποστάλ. Σε μια εποχή παγκόσμιας αβεβαιότητας και πληθωρισμού στη ζώνη του Ευρώ, αυτή η αυτόνομη περιοχή της Τανζανίας αναδείχθηκε σε μία από τις πιο επιθυμητές αναδυόμενες αγορές στον τομέα των Ακινήτων. Χάρη στην επιθετική πολιτική της κυβέρνησης, τους νέους κανονισμούς θεώρησης και την επέκταση του αεροδρομίου Abeid Amani Karume, το νησί προσελκύει κεφάλαια από Ντουμπάι, το Ηνωμένο Βασίλειο, τη Δυτική Ευρώπη και όλο πιο συχνά – από τις ΗΠΑ.
Ως ειδικοί της Globihome, δεν θα γράψουμε για το χρώμα του ωκεανού. Θα γράψουμε για απόδοση επένδυσης (ROI), φόρους, δικαίωμα ιδιοκτησίας και ρίσκο. Αν σκοπεύεις να αγοράσεις ακίνητο στη Ζανζιβάρη, αυτό το άρθρο είναι υποχρεωτική ανάγνωση. Επιπλέον, στο τέλος του άρθρου παρέχουμε δωρεάν επαφή με έναν ειδικό της αγοράς ακινήτων στη Ζανζιβάρη, ο οποίος θα ετοιμάσει ακίνητα ακριβώς σύμφωνα με τις ανάγκες σου.
Γιατί τα Ακίνητα στη Ζανζιβάρη Ανεβαίνουν;
Αν έπρεπε να επισημάνουμε έναν σκληρό παράγοντα ζήτησης για ακίνητα Ζανζιβάρη, αυτός είναι ο τουρισμός – και σε κλίμακα που αρχίζει να κάνει τη διαφορά για την αγορά ενοικίασης, τις τιμές οικοπέδων και τις νέες επενδύσεις.
Τι Άλλαξε στη Ζανζιβάρη τα Τελευταία 5 Χρόνια;
Το 2020 στη Ζανζιβάρη ήρθαν 260.644 τουρίστες. Το 2025; Πάνω από 917.000 – και αυτό μόνο έως το τέλος του ημερολογιακού έτους.
Αυτό δεν είναι στατιστικός θόρυβος. Είναι τροχιά +250% σε πέντε χρόνια, που μεταμόρφωσε το νησί από μια εναλλακτική προορισμό για backpackers σε έναν πλήρη, παγκόσμιο κόμβο τουρισμού premium.
Σύμφωνα με δεδομένα που επικαλέστηκαν τα περιφερειακά μέσα, ο αριθμός αφίξεων τουριστών αυξήθηκε από περίπου 736 χιλ. το 2024 σε περίπου 917 χιλ. το 2025 (περίπου +25% ε/ε). Τον Δεκέμβριο του 2025 αναφέρθηκε πάνω από 100 χιλ. αφίξεις σε έναν μήνα.
Τι Σημαίνει Αυτό στην Πράξη για Επενδυτές και Μεσίτες;
- Η βραχυχρόνια ενοικίαση παύει να είναι «εποχιακή περιέργεια» – γίνεται μια αγορά που μπορείς να υπολογίσεις σε Excel.
- Η προσφορά premium είναι περιορισμένη: η παραθαλάσσια ζώνη, οι τουριστικές περιοχές, οι πολεοδομικοί περιορισμοί και οι διαδικασίες (ZIPA, άδειες) κάνουν το «prime beachfront» να μη μεγαλώνει τόσο γρήγορα όσο η ζήτηση.
- Οι διεθνείς πελάτες θέλουν «ασφαλή δομή ιδιοκτησίας» – και εδώ το Ζανζιμπάρ έχει σαφείς κανόνες: μακροχρόνια μίσθωση (leasehold) αντί για freehold.
Νομική Επανάσταση: Μπορεί Πραγματικά ένας Ξένος να Αγοράσει Γη στο Ζανζιμπάρ;
Αυτός είναι ο πιο σημαντικός μύθος που πρέπει να διαλύσουμε για να κατανοήσετε τη δομή των επενδύσεων. Στο διαδίκτυο κυκλοφορούν πολλές αντιφατικές πληροφορίες. Ακολουθεί η πραγματική κατάσταση για το 2026 rok.
Μύθος της Απόλυτης Ιδιοκτησίας (Freehold)
Στο Ζανζιμπάρ δεν υπάρχει δικαίωμα ιδιοκτησίας γης τύπου Freehold για κανέναν – ούτε για τους ντόπιους, ούτε για τους ξένους. Όλη η γη ανήκει στην κυβέρνηση.
Πραγματικότητα: Πρότυπο Leasehold vs. Condominium Act
Ως ξένος επενδυτής έχετε δύο διαδρομές για να νομιμοποιήσετε την αγορά. Η επιλογή της κατάλληλης καθορίζει την ασφάλεια των χρημάτων σας.
- Πρότυπο Leasehold (Μίσθωση Γης): Λαμβάνετε το δικαίωμα χρήσης της γης για 33, 66 ή 99 χρόνια. Μετά από αυτό το διάστημα η σύμβαση συνήθως ανανεώνεται.
- Κίνδυνος: Αν αγοράζετε γη απευθείας από τοπικό αγρότη (ή μέσω ασαφών συμφωνιών), κινδυνεύετε η κυβέρνηση να ακυρώσει τη συναλλαγή.
- Νόμος για τα Κοντόμινια (Condominium Act): Αυτό αλλάζει το παιχνίδι για τους επενδυτές. Επιτρέπει σε ξένους να αγοράσουν διαχωρισμένη μονάδα (διαμέρισμα/βίλα) στο πλαίσιο μεγάλου αναπτυξιακού έργου και να αποκτήσουν Τίτλο Ιδιοκτησίας (Title Deed) για το ίδιο το κτίριο, ενώ ταυτόχρονα συμμετέχουν στη μίσθωση της γης.
Κεντρική συμβουλή από την Globihome: Το 2026 η μόνη διαδρομή που προτείνουμε για παθητικούς επενδυτές είναι η αγορά σε έργα πιστοποιημένα από ZIPA (Zanzibar Investment Promotion Authority). Μόνο η ZIPA εγγυάται το νόμιμο μεταγωγικό συνάλλαγμα και την προστασία της επένδυσης σε κυβερνητικό επίπεδο.
Τιμές Ακινήτων στο Ζανζιμπάρ – Ανάλυση Ανα Τοποθεσία
Το Ζανζιμπάρ δεν είναι ομοιογενές. Κάθε ακτή έχει διαφορετικό πελατολόγιο και διαφορετικές τιμές.
Βόρεια (Nungwi, Kendwa): Περιοχή Premium
Εδώ ο ωκεανός δεν «φεύγει» κατά την άμπωτη, γεγονός που κάνει αυτές τις παραλίες τις καλύτερες στο νησί.
- Χαρακτηριστικά: Πολυτελή ξενοδοχεία 5*, ακριβές εκτάσεις, μαζικός τουρισμός.
- Για ποιους: Επενδυτές με μεγάλο χαρτοφυλάκιο (>300 000 USD), που αναζητούν σταθελή πληρότητα για 10-11 μήνες το χρόνο.
- Τιμή ανά νύχτα: 250 - 800 USD για διαμέρισμα.
Ανατολικά (Paje, Jambiani, Matemwe): Η Μέκκα της Νέας Κυματικής
Εδώ χτυπά η καρδιά του «νέου Ζανζιμπάρ». Kitesurfing, coworking και νυχτερινή ζωή.
- Χαρακτηριστικά: Δυνατά παλίρροια (ο ωκεανός υποχωρεί κατά μερικές εκατοντάδες μέτρα), αλλά το αντισταθμίζει με το μοναδικό κλίμα "boho-luxury".
- Δυνατότητα ανάπτυξης: Η υψηλότερη. Οι τιμές γης στο Paje αυξάνονται ταχύτερα (ακόμη και 15-20% ετησίως).
- Επενδυτικό μοντέλο: Βίλες με ιδιωτικές πισίνες και aparthotels προσανατολισμένα στην βραχυχρόνια ενοικίαση.
Νότος και Fumba Town: Νέα Πόλη
Το έργο Fumba Town είναι ένα μοντέρνο οικιστικό συγκρότημα που χτίζεται από το μηδέν.
- Χαρακτηριστικά: Αστική υποδομή, σχολεία, ασφάλεια.
- Για ποιους: Εκπατριζόμενοι που σχεδιάζουν μόνιμη μετακόμιση και επενδυτές που αναζητούν μακροχρόνια ενοικίαση (Long-Term Rental), η οποία είναι σπάνια στο βορρά.
Πόσο Κοστίζει Βίλα, Διαμέρισμα και Οικόπεδο στο Ζανζιβάρη – Πραγματικές Τιμές 2026
Ξέχνα τους μέσους όρους "στο Ζανζιβάρη". Η αγορά είναι τόσο διαφοροποιημένη που το να δώσεις ένα μόνο νούμερο θα ήταν εξαπάτηση. Ορίστε τα πραγματικά εύρη:
Διαμερίσματα
| Τύπος | Τοποθεσία | Τιμή (USD) |
|---|---|---|
| Studio 30–40 m² | Stone Town | 50 000 – 80 000 |
| 1 υπνοδωμάτιο 50–70 m² | Paje / Jambiani | 80 000 – 150 000 |
| 2 υπνοδωμάτια 80–120 m² | Nungwi / Kendwa | 150 000 – 280 000 |
| Penthouse με ταράτσα | Fumba | 200 000 – 400 000 |
Βίλες
| Τύπος | Τοποθεσία | Τιμή (USD) |
|---|---|---|
| 2 υπνοδωμάτια με πισίνα | Jambiani | 200 000 – 350 000 |
| 3 υπνοδωμάτια με πισίνα | Paje | 300 000 – 500 000 |
| Πολυτελής βίλα 4+ υπνοδωματίων | Nungwi / Matemwe | 450 000 – 800 000 |
| Βίλα πρώτης γραμμής στην παραλία | Kendwa | 700 000 – 2 000 000+ |
Οικόπεδα
| Τύπος | Τοποθεσία | Τιμή (USD/m²) |
|---|---|---|
| Αγροτεμάχιο (χωρίς παραλία) | Interior | 20 – 40 |
| Οικόπεδο κοντά στην παραλία | Jambiani / Michamvi | 40 – 80 |
| Προνομιακό παραθαλάσσιο οικόπεδο | Nungwi / Kendwa | 80 – 120 |
Αποδοτικότητα Επένδυσης – Αποδόσεις Ενοικίασης Ακινήτων στο Ζαΐμπαρ
Αποδόσεις από ενοικίαση στο Ζαΐμπαρ ξεπερνούν σημαντικά άλλους προορισμούς στον Ινδικό Ωκεανό και τους περισσότερους ευρωπαϊκούς τουριστικούς προορισμούς. Το κλειδί για επιτυχία είναι η επιλογή της κατάλληλης τοποθεσίας και η επαγγελματική διαχείριση του ακινήτου.
Αποδοτικότητα ανά τμήμα:
| Τμήμα | Τοποθεσία | Απόδοση | Μέση τιμή διανυκτέρευσης |
|---|---|---|---|
| Πολυτελείς βίλες | Nungwi, Kendwa, Paje | 12–15% | 150–500 USD |
| Παραθαλάσσια διαμερίσματα | Paje, Jambiani | 10–12% | 80–150 USD |
| Πολεοδομικά διαμερίσματα | Stone Town, Fumba | 6–8% | 50–100 USD |
Αν θέλετε να συγκρίνετε το Ζαΐμπαρ με άλλους προορισμούς, σας προσκαλούμε να δείτε τις τρέχουσες ειδήσεις ακινήτων στο Νότιο Κύπρο, Ντουμπάι, Ισπανία ή άλλες χώρες της Ευρώπης.
Πώς να αγοράσει ξένος ακίνητο στο Ζανζιβάρη;
Μπορούν οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στο Ζανζιβάρη; Ναι – αλλά υπό τους όρους του μακροχρόνιου leasing (έως 99 έτη). Το Ζανζιβάρη είναι μία από τις λίγες τροπικές χώρες όπου οι ξένοι μπορούν να αποκτήσουν ακίνητο χωρίς την ανάγκη τοπικού εταίρου.
Σύστημα ιδιοκτησίας στο Ζανζιβάρη:
Όλη η γη στο Ζανζιβάρη ανήκει στο κράτος. Οι ξένοι αποκτούν δικαίωμα σε ακίνητα μέσω leasehold (μακροχρόνια μίσθωση) για περίοδο 33, 66 ή 99 ετών – με δυνατότητα παράτασης και μεταπώλησης. Το leasehold είναι επίσης κληρονομικό, που σημαίνει ότι μπορεί να μεταβιβαστεί σε κληρονόμους.
8 βήματα για την αγορά ακινήτου στο Ζανζιβάρη:
- Εντοπισμός ακινήτου – συνεργασία με αδειοδοτημένο μεσίτη ακινήτων
- Υπογραφή Offer to Purchase – κατάθεση 10% σε λογαριασμό θεματοφύλακα
- Νομικός έλεγχος (due diligence) – επαλήθευση τίτλου ιδιοκτησίας, βαρών, ορίων του οικοπέδου
- Λήψη έγκρισης από ZIPA – Πιστοποιητικό Μη Ένστασης (υποχρεωτικό για ξένους)
- Σύνταξη συμβολαίου πώλησης – από τοπικό δικηγόρο (στα αγγλικά και σουαίλι)
- Πληρωμή φόρων και τελών – stamp duty, τέλη καταχώρησης
- Εγγραφή του leasehold – στο Zanzibar Land Registry
- Παράδοση του ακινήτου – παράδοση κλειδιών και εγγράφων
Średni czas procedury: 2–3 miesiące od akceptacji oferty do rejestracji leasingu. Proste transakcje (odsprzedaż w zatwierdzonych projektach) mogą zamknąć się w 60–90 dni.
Niezbędne dokumenty:
- Paszport (kopia poświadczona notarialnie)
- Zaświadczenie o źródle środków
- Umowa sprzedaży (Sale and Purchase Agreement)
- Certyfikat ZIPA (Certificate of No Objection)
- Potwierdzenie wpłaty stamp duty
- Zarejestrowana kopia leasingu
Ważne: Prawo tanzańskie i zanzibarskie różnią się istotnie. Zanzibar ma odrębny system prawny od Tanzanii kontynentalnej. Zawsze korzystaj z usług adwokata specjalizującego się w prawie zanzibarskim. Na końcu artykułu znajdziesz kontakt do polecanego przez nas eksperta nieruchomości na Zanzibarze. Możesz powołać się na Globihome.
Koszty Zakupu i Utrzymania Nieruchomości na Zanzibarze
Planując zakup nieruchomości na Zanzibarze, uwzględnij dodatkowe koszty transakcyjne na poziomie 6–12% wartości nieruchomości.
Koszty transakcyjne:
| Koszt | Stawka |
|---|---|
| Stamp duty (opłata skarbowa) | 5% wartości nieruchomości |
| Opłaty rejestracyjne | 1–2% |
| Honorarium prawnika | 1–3% (minimum ~500 USD) |
| Wycena i inspekcja | 300–600 USD |
| Opłata ZIPA | 200–500 USD |
Koszty roczne utrzymania:
| Koszt | Ποσοστό |
|---|---|
| Τέλος για leasehold (ground rent) | 1–5 USD/m² ετησίως (ανάλογα με την τοποθεσία) |
| Ασφάλιση ακινήτου | 0,15–0,35% της αξίας |
| Διαχείριση ενοικίασης | 20–25% των εσόδων από ενοίκια |
| Συντήρηση διαμερίσματος (λογαριασμοί, καθαρισμός) | 100–200 USD/μήνα |
Golden Visa Zanzibar – Πώς να Αποκτήσετε Άδεια Διαμονής στο Ζανζιβάρη
Από τα μέσα του 2024 ο Ζανζιβάρης προσφέρει Class C11 Real Estate Residence Permit – δημοφιλώς γνωστό ως Golden Visa Zanzibar. Το πρόγραμμα επιτρέπει την απόκτηση άδειας διαμονής σε αντάλλαγμα επένδυσης σε ακίνητα.
Όροι του Προγράμματος Golden Visa Zanzibar:
| Στοιχείο | Λεπτομέρειες |
|---|---|
| Ελάχιστη επένδυση | 100 000 USD σε έργο εγκεκριμένο από το ZIPA |
| Διάρκεια ισχύος | 2 χρόνια (αυτόματη ανανέωση με τη διατήρηση της ιδιοκτησίας) |
| Τέλος έκδοσης | ~550 USD (300 USD για πολίτες EAC) |
| Καλυπτόμενα άτομα | Επενδυτής + σύζυγος + έως 4 παιδιά |
| Δικαίωμα εργασίας | Όχι (άδεια διαμονής, όχι εργασιακή άδεια) |
FAQ – Συχνές Ερωτήσεις για Αγορά Ακινήτου στον Ζανζιβάρη
Σύνοψη: Αξίζει να αγοράσετε ακίνητο στο Ζανζιβάρη;
Η αγορά ακινήτων στο Ζανζιβάρη το 2026 προσφέρει έναν εξαιρετικό συνδυασμό παραγόντων που την καθιστούν ελκυστική για διεθνείς επενδυτές. Το νησί έχει μεταμορφωθεί σε προορισμό πολυτελείας υψηλού επιπέδου συγκρίσιμο με καραϊβικά θέρετρα.
Ζανζιβάρη – Κύρια Οφέλη της Επένδυσης σε Ακίνητα:
- Ρεκόρ τουρισμού: Το 2025 το Ζανζιβάρη κατέγραψε πάνω από 917 000 διεθνείς τουρίστες – αύξηση 25% σε σύγκριση με το 2024. Οι προβλέψεις δείχνουν υπέρβαση του 1 εκατομμυρίου επισκεπτών.
- Υψηλές αποδόσεις: Παραθαλάσσιες βίλες αποφέρουν 12–15% ετήσια απόδοση από βραχυχρόνιες μισθώσεις.
- Σταθερή αύξηση αξίας: Οι τιμές ακινήτων αυξάνονται κατά μέσο όρο 7–10% ετησίως, και σε προνομιακές τοποθεσίες (Nungwi, Paje) ακόμη και 10–15%.
- Σύστημα μίσθωσης 99 ετών: Οι αλλοδαποί μπορούν να αποκτήσουν ακίνητα χωρίς τοπικό συνέταιρο – κάτι σπάνιο σε τροπικές χώρες.
- Χρυσή Βίζα: Επένδυση από 100 000 USD σε εγκεκριμένο έργο δίνει δικαίωμα για 2ετή άδεια παραμονής (ανανεώσιμη), που καλύπτει σύζυγο και έως 4 παιδιά.
- Δυναμική ανάπτυξη υποδομών: Αναβάθμιση του διεθνούς αεροδρομίου Abeid Amani Karume (Τερματικό 3), νέοι δρόμοι και δρομολόγια φέρρυ με την ηπειρωτική χώρα.
Ο τουρισμός σήμερα αντιπροσωπεύει περίπου 30% του ΑΕΠ του Ζανζιβάρη, και ο τομέας απασχολεί άμεσα ή έμμεσα χιλιάδες κατοίκους. Η κυβέρνηση υποστηρίζει ενεργά τις ξένες επενδύσεις μέσω της Zanzibar Investment Promotion Authority (ZIPA), προσφέροντας φορολογικά κίνητρα και απλοποιημένες διαδικασίες.
Στην Globihome συνεργαζόμαστε με τοπικούς ειδικούς της αγοράς ακινήτων στο Ζανζιβάρη. Εάν σχεδιάζετε αγορά ακινήτου στο Ζανζιβάρη και αναζητάτε αξιόπιστες επαφές για μεσίτες και συμβούλους, επικοινωνήστε μαζί μας. Ο συνεργάτης μας θα σας βοηθήσει να βρείτε ακίνητο προσαρμοσμένο στους στόχους σας.
